ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Τακτοποίηση αυθαιρέτων με καταπάτηση όμορης ιδιοκτησίας

[Pavlos33]

Κώστα μετά την 8/2012  (αριθμ.  πρωτ.  4045,  4968/12) Γνωμοδότηση του Αντεισαγγελέα του Αρείου Πάγου Νικολάου Παντελή, με θέμα «Αυτοτέλεια ή μη συνεχόμενων άρτιων οικοπέδων ή γηπέδων περιερχομένων στον αυτό  κύριο  με  ένα  ή  διαφορετικά  συμβόλαια»,  καθίσταται σαφές ότι ένας ιδιοκτήτης δυο όμορων οικοπέδων/γηπέδων μπορεί, είτε να διατηρεί την αυτοτέλειά τους (να τα θεωρεί ξεχωριστά), είτε να τα θεωρήσει ως ένα προκύπτον από τοις πράγμασι συνένωση των δυο (ή και περισσότερων). Η απόφαση αυτή ήρθε να "βάλει τα πράγματα στη θέση τους , διότι πριν από αυτή υπήρχε η γνωμοδότηση ΝΣΚ Γνωμ-67/11   η οποία δεν είχε γίνει ποτέ αποδεκτή από τον Υπουργό και δεν εκδόθηκε απόφαση. Η ΝΣΚ 67/11 περιληπτικά αναφέρει τα εξής:

'Ομορα (συνεχόμενα) οικόπεδα ή γήπεδα που ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη - Συνένωση οικοπέδων, γηπέδων, Αυτοτέλεια συνεχόμενων εκτάσεων, γηπέδων, οικοπέδων - Κατάτμηση

- Συνεχόμενα άρτια (κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση) οικόπεδα ή γήπεδα, σε περιοχές εντός ή 
εκτός ρυμοτομικού σχεδίου που έχουν περιέλθει με διαφορετικά συμβόλαια στον αυτό κύριο ή 
σε περισσότερους συγκύριους, χάνουν την αυτοτέλειά τους και αποτελούν αυτοδικαίως ένα 
ενιαίο οικόπεδο ή γήπεδο. Για την περαιτέρω μεταβίβαση, και για να είναι οικοδομήσιμη η 
ιδιοκτησία, πρέπει να υπάρχει η κατά κανόνα αρτιότητα σε κάθε περίπτωση κατάτμησης και να 
τηρούνται οι τυχόν ισχύουσες απαγορεύσεις κατάτμησης (από ΖΟΕ, κλπ). (άποψη πλειοψηφίας). 
Ειδικά στα εντός σχεδίου θα πρέπει να υπάρχει η κατά κανόνα αρτιότητα τόσο του μεταβιβαζόμενου 
όσο και του εναπομένοντος οικοπέδου. Ενώ στις εκτός σχεδίου περιοχές και εκτός ΖΟΕ ή ΓΠΣ που θέτουν απαγόρευση κατάτμησης, δεν απαγορεύεται η δημιουργία μη άρτιων, και τυχόν τμήμα μη άρτιο, που απομένει μετά τη μεταβίβαση, απλά δεν θα είναι οικοδομήσιμο

και πιο πριν από την ΝΣΚ 67/11 είχαμε και άλλα έγγραφα και αποφάσεις και την γνωστή εγκύκλιο 31828/90/25-6-90:  

Εάν συνεχόμενες οικοπεδικές εκτάσεις όταν περιέλθουν στον ίδιο ιδιοκτήτη αποτελούν ενιαία ιδιοκτησία

Σε απάντηση της από 15-3-90 αίτησής σας (αρ.πρωτ.31828/1340/15-3-90) σχετικά με αυτοτέλεια οικοπέδων σας γνωρίζουμε τα εξής: 
Η παρ.12 του Αρθ-2 του Ν-1577/85 "Περί ΓΟΚ" ορίζει ότι γήπεδο είναι συνεχόμενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο το οποίο ανήκει σ'έναν ή περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου. Κατά δε την επόμενη παράγραφο του ίδιου άρθρου, οικόπεδο είναι το γήπεδο, που βρίσκεται μέσα στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα σε όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. 
Από το συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων και τη σχετική με το θέμα νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣΤΕ-4895/88 και ΣΤΕ-46/90 ), προκύπτει ότι συνεχόμενες εκτάσεις γης όταν περιέλθουν στον ίδιο ιδιοκτήτη χάνουν την αυτοτέλειά τους και αποτελούν όλες μαζί πλέον μίαν ενιαία και αυτοτελή ιδιοκτησία έστω και αν περιγράφονται στα συμβόλαια ως ξεχωριστά οικόπεδα. 
'Υστερα από τα παραπάνω δεν έχει πλέον ισχύ η Γνωμ-904/78". 

εγκ.46 ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΔΙΚΑΙΟΣΥΝΗΣ ΣΧΕΤ ΓΝΩΜ. 8-18-12-2012 ΕΙΣΑΓΓΕΛΙΑΣ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ.pdf

[dimitris GM]

• πηγη
• https://eranistis.net/wordpress/2019/07/12/33154παροιμιακές-λατινικές-φράσεις-στον/
•  
• “De facto”. (Ντε φάκτο). Κατά λέξη σημαίνει:
• Εκ των πραγμάτων, στην πράξη. Τη χρησιμοποιούμε για να δηλωθεί το τετελεσμένο γεγονός που δεν επιδέχεται ανάκληση ή ακύρωση.
•  
• “De jure” (Ντε γιούρε). Δια νόμου. Αντίθετο του “De facto”. Είναι η κατάσταση που απορρέει από τον νόμο, κατά το δίκαιο, αυτοδίκαια.
•  
• επομενως, θεωρω οτι,  το “De facto” αντιστοιχει [στην συνενωση] τοις πραγμασιν"

“De jure” θα ειχαμε στην περίπτωση που εξακολουθουσε να ισχυει η ΝΣΚ 67/ 2011, η οποία θεωρουσε υποχρεωτικα συνενωμενα δυο ομορα γηπεδα του ιδιου ιδιοκτητη.

[Πλην αυτη δεν εγινε δεκτη απο τον Υπουργο και "κατελυθη" με τη γνωμοδοτηση  8/2012, του Εισαγγελεα κ. ΠΑΝΤΕΛΗ ]

Σε περιπτωση εκδοσης οικοδομικης  αδειας στο συνενωμενο, ιδιου ιδιοκτητη,  γραφαμε  "γηπεδο Α γηπεδο Β,"  τα δειχναμε στο τοπογραφικο χωρισμενα με εστιγμενη  και περιγραφαμε ενα συνολικο "συνενωμενο τοις πραγμασιν"

Για δε αυτα, τα  ομορα γηπεδα του ιδιου ιδιοκτητη, τα οποια τα θελει "σαν ενα",

-και επειδη δεν δυναται να συνταξει συμβολαιο συνενωσης με τον εαυτο του,-

η οριστικη μορφη της συνενωσης  των "δυο" σε "ενα", γινεται με την πρωτη συμβ/κη πραξη.

 - Ενω,  για την συνενωση όμορων γηπεδων διαφορετικων ιδιοκτητων, προηγειται η δηλωση φορου συνενωσης και η συνταξη και μεταγραφη συμβολαιου συνενωσης.

διδονη τις καλησπερες μου

υγ

παυλε,

μαζι γραφαμε,  πρεπει να παω  για αναβαθμιση το πληκτρολογιο...

 

Edited Φεβρουάριος 19 , 2022 by dimitris GM

[Pavlos33]

+1 Δημήτρη για την επεξήγηση που μας δίνεις στους παραπάνω όρους De facto”. και “De jure” 

[SEKKARA]

Σε οικόπεδο εντός ορίων οικισμού τμήμα κατοικίας 0,80 Χ 11,30 πατούσε σε όμορο οικόπεδο που είναι αδόμητο και έχει εμβαδό από την διανομή 25χ 20=  500 τ.μ. Μου ζητήθηκε βεβαίωση για το αδόμητο και ενημέρωσα τον ιδιοκτήτη ότι θα πρέπει να τακτοποιήσει  πρώτα το ιδιοκτησιακό και μετά να προχωρήσω σε βεβαίωση. Τελικά άλλος συνάδελφος έδειξε το αδόμητο  500 - 0,80Χ11,30=490 τ.μ. έγινε η μεταβίβαση του οικοπέδου και έχει εκδοθεί και άδεια δόμησης. Είναι σωστός αυτός ο τρόπος αντιμετώπισης;

[Pavlos33]

Δηλαδή στην ουσία ο ιδιοκτήτης του όμορου χάρισε το καταπητημένο εις βάρος του τμήμα αν κατάλαβα σωστά;

[dimitris GM]

αυτα ειναι ...σαλτανατια νομικα και πολεοδομικα..

Καλον θα ειναι να αποφευγονται τετοιες εμβαλωματικες λυσεις.

Το προβλημα λυνονταν με ενα πρακτικο συμβιβασμου  περι ανοικοδομησης καλη τη πιστει μικρου μερους οικοδομης κατα λαθος σε ομορο οικοπεδο.

 

 

[SEKKARA]

4 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Δηλαδή στην ουσία ο ιδιοκτήτης του όμορου χάρισε το καταπητημένο εις βάρος του τμήμα αν κατάλαβα σωστά;

Σωστά έτσι έγινε ,όπως επίσης αποδείχθηκε ότι  εγώ δεν ήξερα καλά την δουλειά μου, γιατί εγώ ζήτησα να τακτοποιηθεί το ιδιοκτησιακό, ενώ με ένα τοπογραφικό 490 τ.μ. λύθηκε το θέμα, τι να πω;

Δημήτρη τελικά  σαλτανιά νομική και πολεοδομική δεν έγινε,  γιατί και συμβόλαιο έγινε και μεταγράφηκε και άδεια δομησης εκδόθηκε, μόνο σε μένα έμεινε μια απογοήτευση.

[stek]

Καλησπέρα. Σε οικόπεδο με Ο.Α. του 1960, η κάθετη πλευρά είναι κατά 0,60 μεγαλύτερη. (11,50 αντί για 10,90).

Στα συμβόλαια που έχουν γίνει όλα αυτά τα χρόνια στην οικοδομή, η πλευρά αναφέρεται ως 10,90 αφού όλοι χρησιμοποίησαν το τοπογραφικό της Ο.Α.

Στο όμορο οικόπεδο, έχει κτιστεί οικοδομή, με Ο.Α. του 1975, όπου η πλευρά στο τοπογραφικό της άδειας αναφέρεται σωστά 11,50μ.

 

Σήμερα καλούμαι να εκδώσω Βεβαίωση Μηχανικού αφού πρώτα κάνω υπαγωγή στον 4495 ενός διαμερίσματος στην οικοδομή. Το διαμέρισμα βρίσκεται εντός του 0,60μ που δεν φαίνεται στην Ο.Α.

 

Για την δήλωση Ν.651/77 θα γίνει νέο τοπογραφικό με τις σωστές διαστάσεις.

 

Για την υπαγωγή χρειάζεται κάποια άλλη ενέργεια από μεριάς μου πριν προβώ στην τακτοποίηση;

 

Ευχαριστώ για την όποια απάντηση!

Edited Μάρτιος 1 , 2022 by stek

[Pavlos33]

Ευτυχώς, φαίνεται ότι η οικοδομή δεν "πατάει" στο διπλανό οικόπεδο, οπότε δεν είσαι στην περίπτωση του topic. Στο Κτηματολόγιο πως έχει δηλωθεί;

Tελικά αν βάλεις το όριο στα 11,50 μ συστημικά θα καταχωρήσεις και μια παραβίαση Δ, η οποία δεν σε επηρεάζει καθόλου, αφού θα το βάλεις κατηγορία 1 (όλα με 250 Ε). Αν το διαμέρισμα είναι από την άλλη μεριά δεν θα βάλεις παραβίαση Δ.

[stek]

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση!

 

Στο κτηματολόγιο είναι δηλωμένο με τα σωστά τμ (145), όσο και η σημερινή αποτύπωση.

Στην Ο.Α και στον τίτλο αναφέρει 140τμ.

 

Το διαμέρισμα είναι από την πλευρά του ακαλύπτου, οπότε θα δηλώσω και παραβίαση Δ (Η απόσταση των 2,50μ έγινε 2,40μ στην πραγματικότητα)