Εκτός σχεδίου δόμηση για καταστήματα

[Vasili]

Γεια σας, 

 

στο ΦΕΚ 270Δ / 1985 (Αρθ-5 ΠΔ-24/31-5-85)  ΓΡΑΦΕΙΑ, ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ αναγράφει

 

1. Για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων, το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα εξακόσια (600) τμ στο σύνολο των ορόφων.

 

Απορίες:

 

α) εννοεί πως έχουμε μέγιστη δόμηση 600 μ2 ή εννοεί πως και η κάλυψη πρέπει να είναι μέχρι 600 μ2 max ? Πχ μπορώ να κάνω 600 μ2 ισόγειο και να έχω και 100 μ2 Η.Χ. άρα 700 μ2 κάλυψη και 600 μ2 δόμηση ?

β) τα 600 μ2 υπόγειο κάτω από το περίγραμμα δεν προσμετρά στη δόμηση. Σωστά ?

γ) ισχύουν τα βάσει του ν4067, άρθρου 11 παρ.6.ι.α. Πως σε ειδικά κτίρια το 50 % του υπογείου μπορεί να έχει κύρια χρήση αλλά δεν μετρά στην δόμηση ?

δ) όταν έχω 2 κτίρια εντός του γηπέδου ποια πρέπει να είναι η ελάχιστη απόσταση μεταξύ τους ? Πρέπει να είναι  Δ=3,00 μ. + H/10 ή δ = 2.50 + Η/20

 

ευχαριστώ πολύ

Βασίλης

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by Vasili

[melissa]

1. Εννοεί max 600τμ δομηση, 600τ.μ. καλυψη, Αν εχεις ημιυπαιθριους και θέλεις να εξαντλήσεις την δόμηση, θα έχεις διωροφο.

2. Δεν μετρα στην δομηση το υπόγειο. (προσοχη, η οροφή του έως 0,80μ από την διαμορφωμένη)

3.Ισχύει και στα εκτος σχεδιου το 11§6ια, αλλά προσεξε, υπάρχουν περιοχες που απαγορεύουν την κατασκευή υπογειου..

4.Απόσταση μεταξύ κτηριων Δ=2,50μ

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by melissa

[ΚΑΝΑ]

το άρθρο 5 σήμερα έχει ως εξής

 

Άρθρο 5

Γραφεία - Καταστήματα

1. Προκειμένου για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα (600) μ2 στο σύνολο των ορόφων.

Η αρχιτεκτονική μελέτη για την ανέγερση των ανωτέρω κτιρίων εγκρίνεται από την Επιτροπή Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου.

 

Ν 4030/11 άρθρο 42

3. Η παράγραφος 2 του άρθρου 5 του π.δ. της 24/31.5.1985 (Δ΄ 270) (άρθρο 166 Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας) αντικαθίσταται ως εξής:

«2. Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγορές, καταστήματα, που προορίζονται για τη διοργάνωση κοινωνικών εκδηλώσεων) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και του άρθρου 1 που αφορά σε:

α) το ποσοστό καλύψεως που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20%,

β) το ύψος που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 9 μέτρα,

γ) τη συνολική επιφάνεια ορόφων που δύναται να υπερβαίνει τα 600 τ.μ. με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,2.

Η ανωτέρω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης και γνώμη του αρμόδιου οργάνου.»

Ν4280/14 42. Αντικαθίσταται το δεύτερο εδάφιο της παρ. 2γ του άρθρου 5 του π.δ. 24/31.5.1985 (Δ΄ 270) και προστίθεται στη συνέχεια στην παράγραφο 2 τελευταίο εδάφιο ως εξής: «Η ανωτέρω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, ύστερα από γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ και Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων κατά τις κείμενες διατάξεις.

Διοικητικές Πράξεις, οι οποίες έχουν εκδοθεί με βάση τις διατάξεις της παρ. 2γ του άρθρου 5 του π.δ. 24/31.5.1985 (Δ΄ 270) μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, παραμένουν σε ισχύ, και είναι δυνατή η ενημέρωση του φακέλου τους για την έκδοση της προβλεπόμενης υπουργικής απόφασης της παραγράφου 1 της παρούσας.»

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by Pavlos33

[melissa]

ξαναδιαβάζοντας τώρα από τον ΚΑΝΑ το άρθρο 6 βλέπω ότι έχω κάνει λάθος στο 4. Δεν προβλέπεται διάσπαση όγκου σε αυτή τη χρήση.

[ΚΑΝΑ]

Δεν νομίζω ότι απαγορεύεται η διάσπαση 

[dimitris GM]

συμφωνω με τον βασιλη

 

απλα πρεπει να περασει απο ΑΕ.

 

[ας το ψαξω λιγο ακομα...]

 

edit

αρθρο  5

Αρθρ.5.-1. Προκειμένου για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για
αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων, το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει
τα 600 μ2 στο σύνολο των ορόφων.
  Η αρχιτεκτονική μελέτη για την ανέγερση των ανωτέρω κτιρίων
εγκρίνεται από την Επιτροπή Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου. [πιθανον με την εγκριση να υπαρχει

δυνατοτητα διασπασης  των κτιριων...]

 

  Αρα, ή η ΑΕ εγκρινει την διασπαση

ή θεωρει οτι δεν υπαρχει δυνατοτητα παρεκκλισης
διοτι οι παρεκκλισεις που επιτρεπονται  ειναι μονον οι εξης:

«2. Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγορές, καταστήματα, που προορίζονται για τη διοργάνωση κοινωνικών εκδηλώσεων) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και του άρθρου 1 που αφορά σε:

   α) το ποσοστό καλύψεως που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20%,

   β) το ύψος που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 9 μέτρα,

   γ) τη συνολική επιφάνεια ορόφων που δύναται να υπερβαίνει τα 600 τ.μ. με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,2.

 

[...απεχω ...

αν και δεν αντιλαμβανομαι ποσο πρακτικο αποτελεσμα θα ειχε να γινει διασπαση ογκου ενος πολυκαταστηματος σε πλειονα,

  πραγμα που δεν το εχω δει και πουθενα...]

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by dimitris GM

[venezia]

Η διάσπαση εγκρίνεται μετά από σύμφωνη γνώμη του Σ.Α.

ΜΌΝΟ για την παρακάτω περίπτωση

 

Ν.4495 Άρθρο 7

 

ζ) Για την έγκριση της διάσπασης του ενιαίου κτιρίου
της περίπτωσης α΄ της παρ. 1 του άρθρου 6 του π.δ. 24/
31.5.1985 (Δ΄ 270), καθώς και αν επιβάλλεται από τις
κείμενες διατάξεις η διάσπαση του όγκου του κτιρίου.

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by venezia

[dimitris GM]

σωστα...

ως προς το αρθρο 6

 

το οποιο τροποποιησαν ως προς το 2Δ  ανα τρια...!!!!

δεν θυμαμαι......και το διορθωσαν, διοτι επανελαμβανε δυο φορες το ιδιο πραγμα..

 

ομως

μιλαμε για το αρθρο 5

 

σωστα  [συν 1]

 

4. Το ανεγερθησόμενο εντός του γηπέδου κτίριο πρέπει να είναι ενιαίο.
Επιτρέπεται η διάσπαση αυτού σε περισσότερα κτίρια μόνο μετά από γνώμη
της αρμόδιας Επιτροπής Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου.

Edited Ιανουάριος 16 , 2018 by dimitris GM

[Vasili]

Ουάου !!! Σας ευχαριστώ πάρα πολύ για τα τόσο κατατοπιστικά σχόλια καθώς και την άμεση απόκριση. 

 

Διαβάζοντας τα σχόλια το πράγμα είναι πιο ξεκάθαρο. Θα το κάνω και από πλευράς μου πιο συγκεκριμένο:

 

Η μελέτη αφορά a) χώρο εστίασης (και ενίοτε εκδηλώσεων) καθώς και χώρο προβολής και πώλησης προιόντων (τοπικά προιόντα λάδι, μέλι, ζυμαρικά, κρασί, καθώς και έργα τέχνης, αναμνηστικά). 

 

Επειδή αυτά θα κατασκευαστούν σε ένα αγροτεμάχιο εκτάσεως 14000 μ2, η προσέγγιση μου είναι να κάνω την χωροθέτηση μέ τέτοιο τρόπο ώστε να δημιουργείται μια αυλή η οποία θα περιστοιχίζεται από τα κτίρια (εστίασης , καταστήματα). Για το λόγο αυτό η διάσπαση κρίνεται απαραίτητη. 

 

Επισυνάπτω και ένα σκαρίφημα το οποίο αποδίδει αυτό που γράφω. Στο σκαρίφημα δείχνω τους κλειστούς χώρους καθώς και μια σειρά από Η.Χ. (στέγαστρα) τα οποία προσφέρουν σκίαση και προστασία από βροχή σε εξωτερικό χώρο. 

 

> ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗ ΔΟΜΗΣΗ - ΚΑΛΥΨΗ

Η αρχική ερώτηση για τα 600 μ2 είναι κρίσιμη για το αν αφορούν μόνο τη δόμηση, ή και την κάλυψη. Κατανοώ από τις απαντήσεις πως πρέπει να είναι 600 μ2 σε κάλυψη και δόμηση, που σημαίνει πως θα πρέπει να μετατρέψω τους Η.Χ. σε πέργκολες, οι οποίες δεν προσμετρούν ούτε σε δόμηση, ούτε σε κάλυψη. Σωστά ? 

 

> ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗΝ ΠΑΡΕΚΚΛΙΣΗ ΓΙΑ ΧΩΡΟ ΚΟΙΝΩΝΙΚΩΝ ΕΚΔΗΛΩΣΕΩΝ

Επίσης με ενδιαφέρον διαβάζω την τροποποίηση του 4030 που αναφέρει ο ΚΑΝΑ στο μύνημα του όπου συμπεριέλαβε και χώρους κοινωνικών εκδηλώσεων στις παρεκκλίσεις των καταστημάτων. Επειδή έχω και χώρο εστίασης και εκδηλώσεων και καταστήματα θα μπορούσα πιστεύετε να κυνηγήσω αυτή την παρέκκλιση ?

 

Από ΚΑΝΑ

Ν 4030/11 άρθρο 42

3. Η παράγραφος 2 του άρθρου 5 του π.δ. της 24/31.5.1985 (Δ΄ 270) (άρθρο 166 Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας) αντικαθίσταται ως εξής:

«2. Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγορές, καταστήματα, που προορίζονται για τη διοργάνωση κοινωνικών εκδηλώσεων) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και του άρθρου 1 που αφορά σε:

α) το ποσοστό καλύψεως που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20%,

β) το ύψος που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 9 μέτρα,

γ) τη συνολική επιφάνεια ορόφων που δύναται να υπερβαίνει τα 600 τ.μ. με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,2.

Η ανωτέρω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης και γνώμη του αρμόδιου οργάνου.»

Ν4280/14 42. Αντικαθίσταται το δεύτερο εδάφιο της παρ. 2γ του άρθρου 5 του π.δ. 24/31.5.1985 (Δ΄ 270) και προστίθεται στη συνέχεια στην παράγραφο 2 τελευταίο εδάφιο ως εξής: «Η ανωτέρω παρέκκλιση εγκρίνεται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής, ύστερα από γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ και Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων κατά τις κείμενες διατάξεις.

Διοικητικές Πράξεις, οι οποίες έχουν εκδοθεί με βάση τις διατάξεις της παρ. 2γ του άρθρου 5 του π.δ. 24/31.5.1985 (Δ΄ 270) μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, παραμένουν σε ισχύ, και είναι δυνατή η ενημέρωση του φακέλου τους για την έκδοση της προβλεπόμενης υπουργικής απόφασης της παραγράφου 1 της παρούσας.»

 

 

> ΣΧΕΤΙΚΑ ΜΕ ΤΗ ΔΙΑΣΠΑΣΗ

Η διάσπαση εγκρίνεται μετά από σύμφωνη γνώμη του Σ.Α.

ΜΌΝΟ για την παρακάτω περίπτωση

 

Ν.4495 Άρθρο 7

 

ζ) Για την έγκριση της διάσπασης του ενιαίου κτιρίου
της περίπτωσης α΄ της παρ. 1 του άρθρου 6 του π.δ. 24/
31.5.1985 (Δ΄ 270), καθώς και αν επιβάλλεται από τις
κείμενες διατάξεις η διάσπαση του όγκου του κτιρίου.

 

Θα μπορύσαν να αποτελούν επιχειρήματα οι δύο χρήσεις (εστίαση - έκθεση), η δημιουργία αυλής (παραδοσιακή αναφορά), η διαβάθμιση της κλίμακας σε χωρικό επίπεδο, η ύπαρξη μόνο ισογείων κτιρίων (ηπιότερη δόμηση, πιο εναρμονισμένη με το περιβάλλον). Αν μεταξύ των κτιρίων δείξω πέργκολες θα μπορούσαν να θεωρηθούν πως αποτελούν εννιαίο κτίριο. 

 

 

Edited Ιανουάριος 17 , 2018 by Vasili

[Faethon11]

Δεν βάζεις ένα στέγαστρο, μια πέργκολα ανάμεσα σαν χώρος επικοινωνίας των δύο κτιρίων?