ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Άδεια αλλαγής χρήσης σε ήδη τακτοποιημένο χώρο με Ν.4495/17

[sikyonios]

@Pavlos33 Έτσι είναι μάλλον όπως τα λες συνάδελφε. Έτσι μου τα είπε τουλάχιστον. Δεν έχω δει ακόμα ούτε την τακτοποίηση. Σε ποιες περιπτώσεις μπορεί να να γίνει αλλαγή χρήσης; Αν μπορεί. Αν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο όμως αλλά πήγε με κατηγορία 5 ενώ θα μπορούσε να βγάλει άδεια τότε μπορεί έτσι δεν είναι; Ή αν ανοίξει η κατηγορία 5 για τον 4495 και μεταφερθεί εκεί, τότε μπορεί να γίνει διόρθωση της χρήσης του ημιυπογείου από βοηθητική σε κύρια χρήση, σωστά;      

[Pavlos33]

Καλό είναι για οικονομία χρόνου και ευκολία στη ροή μηνυμάτων να μην συζητούμε υποθετικά. Λάβε πρώτα πλήρη φάκελο, να δεις με τι έχεις να κάνεις. Μήπως, το γήπεδο είναι οικοδομήσιμο; Αν ναι, αλλάζουν τα δεδομένα. Αν τότε ήταν οικοδομήσιμο, μήπως δεν είναι πλέον (Ν. 4759/20 και επικείμενη εναρμόνιση νομοθεσίας με την απόφαση του ΣτΕ); 

Ακόμη και να ενταχθεί στο ν. 4495/κατ 5 (με επιφύλαξη το γράφω αν και κάτι θυμάμαι ότι δηλώσεις ν. 4178 που είχαν ενταχθεί σε κατηγορία 5 μπορούν να ενταχθούν στο ν. 4495) ποια θα είναι η διαφορά; Υπάρχει εγκατεστημένη χρήση κατοικίας στο υπόγειο η οποία προϋφίσταται της ημερομηνίας 28/7/2011;

[sikyonios]

@Pavlos33 Ευχαριστώ πολύ. Θα επανέλθω αν τελικά αξίζει τον κόπο. 

[Pavlos33]

9 ώρες πριν, panapara1 said:

...Ο χώρος που σας αναφέρω τηρεί της προϋποθέσεις για να λάβει οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση .. Η ερώτηση μου είναι αν σε μία τέτοια περίπτωση στην οποία υπάρχει οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση για την χρήση καταστήματος μπορεί με έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας να εκδοθεί αδεία αλλαγής χρήσης σε κατοικία ? 

 

Στο άρθρο 29, παρ ιζ Ν. 4495/17 αναφέρεται ότι

ιζ)   εσωτερικές διαρρυθμίσεις, καθώς και εργασίες αλλαγής χρήσης για τις οποίες σύμφωνα με το άρθρο 5 του ν.4067/2012, όπως ισχύει, δεν απαιτείται η έκδοση οικοδομικής αδείας, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγονται τα στοιχεία του φέροντος οργανισμού  του  κτιρίου  και  δεν  μεταβάλλονται  προς  το  δυσμενέστερο  τα  φορτία  και  η  κατηγορία  σεισμικής σπουδαιότητας σύμφωνα με τον ΕΑΚ. 

Σύμφωνα με την μελέτη σου, πληρούνται οι προϋποθέσεις του άρθρου 5 ΝΟΚ;

[sikyonios]

Άρθρο 107, παράγραφος 9: «η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με τα παραπάνω, εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου».

Που βρίσκεται αυτό το άρθρο; Γιατί στον 4495 το 107 έχει 8 παραγράφους. Τελικά τι ισχύει για τα πατάρια με ύψος μικρότερο των 2,65μ; Μπορείς να το κάνεις κύρια χρήση;

 

Οκ το Βρήκα. Για όσους δεν το ξέρουν είναι τελικά προσθήκη με τον νόμο 5037/2023 στο άρθρο 107 του 4495/2017.

Αυτό εφαρμόζεται  και αναδρομικά ή μόνο σε νέες δηλώσεις. Αν δηλ. κάποιος είχε δηλώσει βοηθ. χρήση με τον 4178 και θέλει να κάνει διόρθωση σε κύρια χρήση είτε είναι υπόγειο σε ακίνητο κατηγορίας 5 είτε πατάρι με 2,20 όπως είχα αναφέρει σε άλλα post δεν μπορεί να το κάνει; Αν είναι έτσι τότε κάποιοι θα μπορούν να  τα τακτοποιήσουν αν είναι νέες δηλώσεις και κάποιοι όχι. Υπενθυμίζω ότι πολλοί έβαλαν βοηθητική χρήση γιατί μπορούσαν για οικονομικούς λόγους όπως όλοι ξέρουμε. Σωστά;

9. Στις περιπτώσεις της παρ. 5 του παρόντος άρθρου επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης εφόσον η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της νέας χρήσης. Από την αρμόδια Υ.Δομ. βεβαιώνεται ότι η νέα χρήση δεν απαγορεύεται από ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή του ακινήτου ή δεν απαγορευόταν κατά το χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας ή κατά τον χρόνο εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Τυχόν εργασίες για την αλλαγή της χρήσης στους ανωτέρω χώρους, εφόσον δεν έχουν εξαιρεθεί οριστικά από την κατεδάφιση, δύναται να εκτελεστούν σύμφωνα με την παρ. 5β. Η δυνατότητα αλλαγής χρήσης, σύμφωνα με τα παραπάνω, εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου.

 

Μέχρι σήμερα γνωρίζουμε ότι "Σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια είναι δυνατή η αλλαγή της χρήσης του κτιρίου ή ενός τμήματος αυτού, από την χρήση με την οποία εκδόθηκε η οικοδομική άδεια σε μια άλλη χρήση όπως πχ από κατάστημα σε κατοικία ή αντίστροφα. Η αλλαγή αυτή απαιτεί την έκδοση νέας άδειας αλλαγής χρήσης. Η νέα χρήση θα πρέπει να επιτρέπεται από τις χρήσεις γης της περιοχής όπου βρίσκεται το κτίριο καθώς επίσης και από τον Οικοδομικό Κανονισμό και την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας – καταστατικό του κτιρίου (εάν πρόκειται για οριζόντια ιδιοκτησία). Έτσι πχ δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης από υπόγεια αποθήκη σε υπόγεια κατοικία αφού ο κανονισμός απαγορεύει την κυρία χρήση κατοικίας σε υπόγεια στάθμη που δεν προσμετράτε στον συντελεστή δόμησης του οικόπεδου εκτός και αν ο συντελεστής δόμησης δεν έχει εξαντληθεί και η επιφάνεια της αλλαγής χρήσης προσμετρηθεί σε αυτόν ή δεν μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης μιας κατοικίας ενός ορόφου σε γραφείο εάν το καταστατικό της πολυκατοικίας απαγορεύει αυτή την χρήση.".

Βάσει της παραγράφου 9 του άρθρου 107 που συμπληρώθηκε με τον 5037/2023 μπορεί τελικά να αλλάξει ένα ημιυπόγειο σε κατοικία ακόμα και αν δεν έχει υπόλοιπο συντελεστή αφού εφαρμόζεται ανεξαρτήτως των επιτρεπόμενων όρων δόμησης της περιοχής του ακινήτου»;

[George Antonopoulos]

Καλησπέρα σας.

Σε μικρό 3όροφο κτίριο γραφείων με άδεια του 1980 προβλέπονταν στο υπόγειο 3 θέσεις γκαράζ οι οποίες δεν πραγματοποιήθηκαν ποτέ.

Ολο το υπόγειο είχε αποθηκευτικούς χώρους οι οποίοι ρυθμίστηκαν με τον Ν.4495.

Τώρα ο ιδιοκτήτης θέλει να κάνει αλλαγή χρήσης και να μετατρέψει τα γραφεία σε 11 μικρά διαμερίσματα 30-45 μ2.

Το συνολικό εμβαδόν των διαμερισμάτων είναι 440 μ2. Χρειάζεται να παρέχει 440/150 = 3 θέσεις η καλύπτεται από την  ρύθμιση με τον Ν.4495 και έτσι δεν είναι απαραίτητο να δημιουργήσει γκαράζ?

 

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. akis73)

Edited Αύγουστος 1 by akis73

[Pavlos33]

Δεν καλύπτεται (και πως να καλύπτονταν άλλωστε αφού δεν υπάρχουν καν θέσεις στάθμευσης). Κάνεις αλλαγή χρήσης και πρέπει να εξασφαλιστούν απαιτούμενες θέσεις. Θα χρειαστεί οικοδομική άδεια.

[George Antonopoulos]

On 8/1/2024 at 11:46 PM, Pavlos33 said:

Δεν καλύπτεται (και πως να καλύπτονταν άλλωστε αφού δεν υπάρχουν καν θέσεις στάθμευσης). Κάνεις αλλαγή χρήσης και πρέπει να εξασφαλιστούν απαιτούμενες θέσεις. Θα χρειαστεί οικοδομική άδεια.

Σε ευχαριστώ πολύ. Εννοείται πως θα μπώ στην διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης.

[elka12]

Καλημέρα.

Σε οικοδομή του 1967 έγινε τακτοποίηση όλου του ισογείου (κατοικία και αποθήκη) ως ΚΑΤ 1. Θέλω να κάνω αλλαγή χρήσης της αποθήκης σε κατοικία και να την ενώσω με το όμορο διαμέρισμα. Μπορεί να γίνει με ΕΕΜΚ εφόσον έχουν οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση? 

[Pavlos33]

 

Σύμφωνα με το άρθρο 23 του ΝΟΚ τα υπαχθέντα στην κατηγορία 1 θεωρούνται νομίμως υφιστάμενα. Τα σχετικά με τις απαιτήσεις για αλλαγή χρήσης αναφέρονται στο άρθρο 5 του ΝΟΚ.

Ένα πρώτο θέμα που θα σε απασχολήσει είναι εάν διατηρείται η κατηγορία σπουδαιότητας , καθώς τμήμα του κτιρίου είναι κατοικία, οπότε είναι κατηγορίας Σ2, αλλά ένα άλλο μέρος είναι κατοικία. Η αποθήκη είναι στατικά ενιαίο κτίριο με την κατοικία ή έγινε "κολλητά" με κάποιο τοίχο της κατοικίας (το γνωστό σχήμα "Π") και ως εκ τούτου αποτελεί στατικά ανεξάρτητο κτίσμα;

Υποθέτω (δεν το αναφέρεις) ότι έχουμε να κάνουμε με ακίνητο εντός σχεδίου.