Έλεγχος ακινήτου προς αγοραπωλησία

[Festina]

Συνάδελφοι καλημέρα.

Έχω αναλάβει από πλευράς του αγοραστή τον έλεγχο ενός ακινήτου το οποίο το 2012 είχε υπαχθεί στον 4014 (η υπαγωγή σύμφωνα με την εφαρμογή του Τ.Ε.Ε. έχει μεταφερθεί στον 4178 και έχει γίνει οριστική υπαγωγή με εξοφλημένο το σύνολο του προστίμου).

Αφού προχώρησα σε πλήρη αποτύπωση της οικοδομής και του περιβάλλοντος χώρου αυτής κατέληξα ότι η υπαγωγή είχε γίνει κανονικότατα και με ακρίβεια, πλην όμως μετά την υπαγωγή (άρα και μετά το 2011) οι ιδιοκτήτες προχώρησαν στην κατασκευή ενός στεγάστρου (ξύλινος σκελετός και επικάλυψη από κεραμίδια περίπου 9-10 τ.μ., ως συνέχεια της όψης του κτιρίου και εντός της επιφάνειάς της) σε ένα από τα μπαλκόνια τους. Δεν ξέρω αν μας απασχολεί αλλά επειδή είναι στον δεύτερο όροφο του κτηρίου και με επιφάνεια πολύ μικρότερη της νόμιμης ταράτσας, δεν τίθεται θέμα πλάγιων αποστάσεων. Είναι σε άμεση επαφή με τον τοίχο της όψης αλλά έχω κάπως μπερδευτεί. Είναι στέγαστρο, προστέγασμα, ΗΜΧ; Μετράει στην κάλυψη, δόμηση, όγκο;

Τα ερωτήματά μου είναι:

 

1. Τι άλλο θα ήταν σωστό να ελέγξω προς όφελος του πελάτη μου; Εννοώ έχω τσεκάρει την τακτοποίηση και την ακρίβεια-ειλικρίνεια  του τοπογραφικού. Να σημειώσω εδώ πως ο πελάτης δεν μου ζήτησε να τσεκάρω τη γενική κατάσταση του ακινήτου. Είναι αυτονόητο πως πρέπει να τον ενημερώσω για αυτήν;

 

2. Επειδή δεν πρόλαβα τον 4014: Από την στιγμή που η εφαρμογή του Τ.Ε.Ε. δείχνει ότι ο προηγούμενος μηχανικός προσχώρησε κανονικά στον 4178 και έχει γίνει οριστική υπαγωγή σημαίνει ότι όλα έχουν γίνει σωστά, έτσι δεν είναι;

 

3. Τέλος το κυριότερο. Πώς κρίνετε ότι πρέπει να χειριστώ το στέγαστρο; Ο μηχανικός που τους είχε κάνει την τακτοποίηση με ενημέρωσε ότι δεν έχει κανένα πρόβλημα να τους επανεκδώσει Βεβαίωση Νομιμότητας αλλά κρίνω πως αυτό δεν καλύπτει τον πελάτη μου. Τακτοποίηση εκ νέου δεν μπορεί να γίνει λόγω του 11. Λόγω και του είδους της κατασκευής μήπως θα ήταν πιο φρόνιμο και πιο σύντομο να τους ζητήσω να το αποξηλώσουν;  

[Pavlos33]

Καλησπέρα συνάδελφε και καλώς ήρθες στο φόρουμ.

 

Εφόσον έχεις αναλάβει πλέον εσύ την δήλωση είσαι υπεύθυνη για τα πάντα. Ελέγχεις τα πάντα, ότι δηλαδή θα έκανες αν ξεκινούσες από την αρχή.

Αυτό το στέγαστρο που έχει κατασκευαστεί μετά το 2011 δεν μπορείς να το υπάγεις. Απαγορεύεται η υπαγωγή σε αυθαίρετες κατασκευές μετά την 28-7-2011. Ο πελάτης σου να μην έχει άποψη, διότι χωρίς να ρωτήσει κανένα, ενώ ήξερε ότι ήταν σε φάση υπαγωγής, πήγε και έκανε επιπλέον αυθαιρεσία. Τώρα δυο τινά θα συμβούν. 

α) Αποξήλωση

β) πρόστιμο  για αυθαίρετη κατασκευή μετά το 2011 και νομιμοποίηση με άδεια (εφόσον γίνεται).

 

Υ.Γ Θεωρώ δεδομένο ότι έχεις κάνει το ψηφιακό αίτημα για αλλαγή μηχανικού με τις απαραίτητες υπεύθυνες δηλώσεις.

Edited Φεβρουάριος 18 , 2018 by Pavlos33

[Festina]

Συνάδελφε καλησπέρα και ευχαριστώ για το καλωσόρισμα και την ανταπόκριση.

Δεν έχω αναλάβει προς το παρόν τίποτα, μιας και είμαι η πλευρά του επίδοξου αγοραστή,και επομένως όχι, δεν έχω κάνει καμία ενέργεια για αλλαγή μηχανικού. Δεν κατάλαβα όμως γιατί απαιτείται. Δεν είμαστε σε διαδικασία υπαγωγής. Η τακτοποίηση έγινε και ολοκληρώθηκε ήδη από το 2012 και η αυθαιρεσία έγινε αργότερα. Τείνω να καταλήξω ότι θα ζητήσω αποξήλωση της αυθαιρεσίας ώστε να λήξει σύντομα η υπόθεση. Όμως επειδή έχω κάπως μπερδευτεί, τα στέγαστρα που απλώς τοποθετούνται για σκίαση βεράντας και στα φύλλα καταγραφής μπαίνουν με αναλυτικό υπολογισμό, συμμετέχουν στη δόμηση;Θεωρώ πως όχι...

[Pavlos33]

Στο ακίνητο (υποθέτω αυτοτελής ιδιοκτησία) έχει κατασκευαστεί αυθαίρετη κατασκευή. Αυτό από μόνο του αποτελεί εμπόδιο και επειδή πάντα μπορεί να βρεθεί  κάποιος (από την πλευρά τουτ πωλητή) που δεν κάνει σωστά τη δουλειά του  και να το υπογράψει, εσύ διενεργώντας από την πιο αυστηρή πλευρά του αγοραστή, ασκείς "βέτο" και συμβουλεύεις τον υποψήφιο αγοραστή και εντολέα σου να μην το αγοράσει αν δεν λυθεί το ζήτημα. Η αποξήλωση είναι η πιο γρήγορη λύση, αφού αυτό όπως αναφέρεις αποτελεί αυθαίρετη κατασκευή μετά τις 28/11/2011. 

Δυστυχώς, αυτή η κατασκευή δεν τακτοποιείται οπότε δε σε απασχολεί. Αν ήταν προ 2011 θα την τακτοποιουσαν με αναλυτικό.

[Festina]

Παύλο σε ευχαριστώ για τις απαντήσεις!

[Arche]

Καλημερα και απο εμενα, θα ηθελα να πω οτι διαβαζοντας δευτερη φορα το αρχικο σου κειμενο ειδα οτι, υποθετεις οτι η κατασκευη εγινε μετα τις 28/11/2011 . Επισης ο Μηχανικος που τακτοποιησε δεν εχει λεγεται προβλημα ακομα μια φορα σημερα να εκδωσει βεβαιωση νομιμοτητας.

Δεν μιλας πρωτα με αυτον τον Συναδελφο, μηπως η κατασκευη υπηρχει πριν τις 28/11/2011 και εκρινε παλι τοτε αυτος οτι δεν χρειαζεται να τακτοποιηθει;

 

Για αυτο που ρωτας, αν η κατασκευη θα επρεπε να μετραγε στην δομηση, την καλυψη, αν ειναι Ημιυπαιθριος (???...) εχω να πω οτι η απαντηση δεν ειναι ευκολη, μη γνωριζοντας αν την εχει βαλει σε Διαγραμμα δομησης σαν κατι και επισης το δεχεται ετσι η Πολεοδομια δεν μπορει να απαντηθει ευκολα.

Για τις οικοδομες που η αδεια τους εκδοθηκε με ΓΟΚ 85 οπως τροποποιηθει το 2000 ισχυε οτι το προστεγασμα του μπαλκονιου του τελευταιου οροφου δεν μπορουσε να ξεπερναει τους 40 ποντους, ομως ορισμενοι Μηχανικοι εκαναν μεγαλυτερα και η Πολεοδομια τα δεχοταν, δεν ξερω κατα πόσο αυτο τα κατοχυρωνει σαν νομιμες κατασκευές.

Θα συμβουλευα ενα να μιλήσεις με το Συναδελφο σου πρωτα και σε 2 μερες να ενημερώσεις τον ιδιοκ λαθος τον πελατη που σου αναθεσε την δουλεια, οταν θα ξερεις αν η κατασκευη ειναι αυθαιρετη θα μπορεις να συμβουλεψεις καλυτερα οσον αφορα τους τροπους αντιμετωπισης.

Τον πελατη λεω θα ρωτησεις επειδη μπορει να την θελει, οποτε θα μιλησεις με τον Μηχανικο αν τακτοποιειται.

Αυτα τα λιγα απο εμενα

_ _

[Festina]

Arche, ήταν μία μάλλον ατυχής διατύπωση στο πρώτο μου μήνυμα. Το ότι είναι μετά το 2011 προέκυψε πολύ εύκολα από αεροφωτογραφίες στις οποίες το στέγαστρο εμφανίζεται ξαφνικά κάπου του 2013. Για αυτό και είπα ότι ο Συνάδελφος που έκανε το 2012 την υπαγωγή δεν έχει καμία εμπλοκή με το όλο θέμα.

Δεν ξέρω γιατί αλλά όλοι έχουν μία τρελή στενότητα χρόνου για την όλη διαδικασία οπότε μάλλον θα το αποξηλώσουν ώστε να ξεμπλοκάρει γρήγορα η αγοραπωλησία.

 

Τα ερωτήματα τα έθεσα πιο πολύ ακαδημαϊκά, επειδή μου φαίνεται (ίσως εξαιτίας και της μικρής μου εμπειρίας) πολύ παράξενο να μην υπάρχει σαφής απάντηση για κάτι τόσο απλό και συνάμα τόσο σύνηθες στις κατασκευές όσο ένα ένα στέγαστρο. Από τον ορισμό του στεγάστρου και του προστέγασματος στον ΝΟΚ όσο το θέμα με το αν είναι πρόβολος, αν έχει υποστυλώματα, αν έχει κατακόρυφα στοιχεία πλήρωσης κλπ. Επίσης δε μπορώ να καταλάβω το πλέον απλό: Πως είναι δυνατόν κάτι που μετράει στη δόμηση, να υπολογίζεται με αναλυτικό υπολογισμό στα αυθαίρετα και όχι με φύλλο καταγραφής...

[Pavlos33]

Συνάδελφε, από τους δυο προηγούμενους νόμους (4014 και 4178) είναι γνωστό ότι η τακτοποίηση αυθαιρεσιών δεν συνδέεται απαραιτήτως με την διαδικασία που γνωρίζουμε και τις μελέτες που κάνουμε για μια οικοδομική άδεια. Για παράδειγμα, ένα υπόγειο που πληροί τον ορισμό, στα πλαίσια έκδοσης Ο.Α δεν θα μετρούσε στο ΣΔ. Στα πλαίσια υπαγωγής ένα αυθαίρετο υπόγειο "προστιμοποιείται" όμως με υπέρβαση δόμησης.

Σε τέτοιες κατασκευές δεν καλείσαι να εξετάσεις τι μετρούσε ή τι δεν μετρούσε στη δόμηση. Η καταγραφή της αυθαιρεσίας γίνεται με βάση το γεγονός ότι δεν υπήρχε στην οικοδομική άδεια. Κάποιες αυθαιρεσίες όπως στέγαστρα, Η.Χ, κιόσκια, αλλαγές χρήσης από Κ.Χ σε ΚΧ υπολογίζονται με αναλυτικό.

 

Κάντε την αποξήλωση όπως το έχεις σκεφτεί και προχωρείστε στη δικαιοπραξία. 

[yian]

Προσμετρούν στη κάλυψη αλλά αντιμετωπίζονται κατά παρέκκλιση ως παράβαση αναλυτικού για την υπαγωγή αυθαιρέτου στο Ν.4495/2017 και μόνο.

Παύλο μαζί γράφαμε, τις καλημέρες μου!

Edited Φεβρουάριος 20 , 2018 by yian

[Fotisv]

Καλησπέρα σας, θα ήθελα τη γνώμη σας σε ένα πρωτόγνωρο σε εμένα πρόβλημα. Κάνω το έλεγχο για βεβαίωση μηχανικού σε ακίνητο διώροφο, χωριστοί χώροι ανά όροφο χωρίς όμως σύσταση. Έχω μάθει έως τώρα οτι περιέργως έχουν γίνει δύο υπαγωγές στον Ν. 4178, μια για κάθε όροφο. Προφανώς οι μηχανικοί δεν πρόσεξαν οτι είναι όλο μια ιδιοκτησία. Η δεύτερη δήλωση είναι ανοιχτή ακόμα και ο μηχανικός θέλει να την αναλάβω εγώ.

Εγώ από την μεριά μου θα προτιμούσα  να μην μπλέξω με λάθη άλλων, αλλά ακόμα και αν με κάποιο τρόπο κλείσουν την δεύτερη δήλωση εγώ τι θα αναφέρω στην βεβαίωση; Μήπως χρειάζεται να κάνω νέα δήλωση  όπου θα δηλώσω τα ποσά που έχουν πληρωθεί εως τώρα και συνολικά όλες τις αυθαιρεσίες μαζί και των δύο παλαιότερων δηλώσεων;