ν. 4495/17 [Ν. 4495/17] Διαφορετική θέση ανέγερσης κτιρίου (αλλαγή θέσης)

[Vasili]

Γεια σου.

Η αποθήκη αυτή δεν είχε προβλεφθεί στη Ο.Α. και είναι εκτός νομίμου περιγράμματος. Επίσης μέρος της βρίσκεται εντός Δ (2.50 μ) .

Εχεις 2 επιλογές:

α) Αν πρόκειται για ισόγεια βοηθητική αποθήκη με εμβαδόν μέχρι 15 τμ και μέσο ύψος μέχρι 2.50 μ τοτε την υπολογίζεις ως Κατηγορία 3.

β) διαφορετικά την υπολογίζεις με την κλασσική μέθοδο

Κάνεις 2 ΦΚ (επειδή εχει τμήμα εντός Δ και τμήμα εκτός με διαφορετικούς συντελεστές)

στο πρώτο υπολογίζεις το μέρος του είναι εντός Δ με ΥΔ,ΥΚ,Εντός Δ

και στο δεύτερο υπολογίζεις το μέρος που δεν είναι εντός Δ με ΥΔ,ΥΚ

Επίσης αν πρόκειται για ισόγεια βοηθητική αποθήκη τότε την καταχωρείς με μειωτικό συντελεστή 0.5.

Οι υπολογισμοί των αυθαίρετων χώρων πρέπει να γίνονται σε σύγκριση με τις εγκεκριμένες μελέτες (επομένως περίγραμμα) και όχι απλώς με το εμβαδόν. 

Edited Αύγουστος 21 , 2020 by Vasili

[danaikaterina]

Στα πολύ σωστά του συναδέλφου να προσθέσω απλά ένα γενικό σχόλιο επειδή φαίνεται ότι δεν το έχεις ξεκαθαρίσει. Όπως έχει αναφερθεί αρκετές φορές και στο φόρουμ, η σύγκριση για την εύρεση των αυθαιρέτων κατασκευών δε γίνεται με βάση τα απόλυτα αριθμητικά μεγέθη της άδειας αλλά με τις εγκεκριμμένες μελέτες αυτής. Δηλαδή, αν έχεις μια άδεια για κτίριο 10x10=100τμ. και στην πράξη κατασκευάστηκε κτίριο 20x5=100τμ. δεν θα πεί ότι δεν έχεις υπέρβαση επειδή τα τελικά τμ. ταυτίζονται αριθμητικά. Ο σωστός τρόπος αντιμετώπισης είναι να βάζεις το περίγραμμα της υφιστάμενης κατάστασης πάνω στο περίγραμμα της άδειας. Ότι εξέχει από το περίγραμμα της άδειας τακτοποιείται ως αυθαίρετο. Τυχόν μη υλοποιημένα τμήματα δεν θεωρούνται αυθαίρετα.

[argiriskex]

@danaikaterina Να ρωτήσω κάτι ανόητο στο παράδειγμα που αναφέρεις με το κτίριο 10x10. Αν δηλαδή γίνει 20x5 ας πούμε ότι τα 50 τετραγωνικά εξέχουν από το περίγραμμα της άδειας και είναι αυθαίρετα, τότε στο Ε9 και στα τετραγωνικά του Δήμου θα δηλωθούν 150 τετραγωνικά? Αφού στην πραγματικότητα η υπάρχουσα επιφάνεια είναι 100.

[Largy]

όχι βέβαια, τα 100 8α βάλεις. Άλλο η ΥΔ και άλλο το πραγματικό εμβαδόν του κτίσματος

[Vasili]

Επειδή η προσέγγιση του μηχανικού έχει πολλαπλές διάφορες με αυτές του νομικου (συμβολαιογράφου) και λογιστή έχουν παρουσιαστεί πολλές φορές διαφωνίες μεταξύ τους. Για να είμαι και δίκαιος μεταξύ συμβολαιογράφου και μηχανικών (οι λογιστές είναι πιο κουλ). Ορισμένες φορές εχω μπει στη διαδικασία να εξηγώ σε συμβολαιογράφο πως τα εμβαδό των αυθαιρεσιών δεν είναι μονοδιάστατα αριθμητικά αλλά αφορούν γεωμετρικά μεγέθη περιγραμμάτων με υποχρέωση να υπολογίζονται ανά κατηγορία συγκρινόμενα με την Ο.Α. Επίσης πως το συνολικό εμβαδόν δεν προκύπτει από το άθροισμα των ΦΚ + Νόμιμο εμβαδόν !! (Μου έχει γίνει αυτή η ερώτηση ενώ στην Τεχνική ξεκάθαρα ανέφερα συνολικό εμβαδόν κτισματος καθώς και αναλυτικά τις υπαγόμενες αυθαιρεσίες σε άλλη παράγραφο). Έτσι πχ κτιριο 10χ10 στην ΟΑ το οποίο έγινε 10χ10 αλλά μετακινήθηκε και τμήμα του 25 τμ βρίσκεται εντός Δ έχει παράβαση 25τμ αλλά εμβαδόν 100 και οχι 125. 

Edited Αύγουστος 23 , 2020 by Vasili

[anpap]

Καλησπέρα,

kan62 όσον αφορά την άποψη σου σχετικά με την αλλαγή θέσης κτιρίου από την προβλεπόμενη την οποία αναφέρεις εδώ:

Στο pdf που επισυνάπτεις βρίσκομαι στην περίπτωση 10 οπότε δηλώνω όπως σωστά αναφέρεις κατά τη γνώμη μου την παράβαση χωρίς Ο.Α. 

Αν όμως συνυπάρχει παράβαση εντός περιγράμματος του κτιρίου με Ο.Α τι κάνω? Τη δηλώνω και αυτή σαν παράβαση χωρίς Ο.Α?

Στην περίπτωση μου έχω επιπλέον δημιουργία χώρου αποθήκης 18τ.μ στο υπόγειο μετά από ξεμπάζωμα.

Τέλος θα πρέπει αναγκαστικά να επιλέξω κατηγορία 5 για τις αυθαιρεσίες

Edited Σεπτέμβριος 3 , 2020 by anpap

[gorfeas]

Τακτοποίηση 2 ισόγειων καταστημάτων σε οικοδομή εντός σχεδίου με οικοδομική άδεια ανέγερσης του 1979 και άδεια αλλαγής χρήσης του 6ου ορόφου του 1999.

Με τα μέχρι τώρα στοιχεία που έχω καταφέρει να συγκεντρώσω έφτιαξα κάποια σχεδιαγράμματα που απεικονίζουν τις διαφορές που υπάρχουν μεταξύ οικοδομικής άδειας και υφιστάμενης κατάστασης.

Οικοδομική άδεια ανέγερσης του 1979:

1. Λάθος τοπογραφικό ως προς το σχήμα και το εμβαδόν αλλά και ως προς τη θέση και το μέγεθος του οικοπέδου σε σχέση με τα οικοδομικά τετράγωνα (το απόσπασμα ρυμοτομικού σχεδίου έχει μπει σε λάθος κλίμακα).
2. Λάθος σχήμα ορόφων σε σχέση με το τοπογραφικό της ίδιας της άδειας (πραγματικά δεν ξέρω πως τα κατάφεραν!)
3. Διαφορετικό σχήμα οικοπέδου και οικοδομής σε σχέση με αυτό της σύστασης και της υφιστάμενης κατάστασης
4. Ταύτιση εμβαδών άδειας, σύστασης και υφιστάμενης
    

Οικοδομική άδεια αλλαγής χρήσης του 1999:

1. Το ίδιο λάθος τοπογραφικό που απλά αντέγραψε το παλαιότερο.

Τα σχέδια της σύστασης ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα με μικρές διαφορές από το υφιστάμενο.
Τα πραγματικά εμβαδά των καταστημάτων αριθμητικά ταυτίζονται με αυτά της άδειας και με αυτά της σύστασης.
Ειδικά για το κατάστημα Κ1 το σχήμα του μπορεί να είναι διαφορετικό όμως βρίσκεται εξ ολοκλήρου εντός του περιγράμματος της οικοδομής όπως αυτή εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια.

Όσον αφορά στο κατάστημα Κ3, εκεί είναι λίγο πιο περίπλοκη η περίπτωση αφού τμήμα του καταστήματος βρίσκεται εκτός του περιγράμματος της οικοδομής όπως αυτή εμφανίζεται στην οικοδομική άδεια.

Ακούω γνώμες και ευχαριστώ

[nikos georgantas]

κτήριο με υπέρβαση δόμησης έχει μεταφερθεί σε άλλη θέση και συγκεκριμένα σε

βρίσκεται εκτός σχεδίου περιοχή η απόστασή του πλέον από τα όρια του γηπέδου είναι λιγότερη από 15 μέτρα που προέβλεπε  η Ο.Α.

 

η αυθαιρεσία έχει γίνει πριν το 1983 δηλαδή είναι κατηγορία 2.

την υπέρβαση δόμησης γνωρίζω πως να την βάλω

όμως τι πρέπει να κάνω με την μετατόπιση του κτηρίου? είναι 1 λοιπή παράβαση?

[ChristinaK]

Όχι δεν είναι....θα φτιάξεις φύλλο καταγραφής με τις επιφάνειες των τμημάτων του κτιρίου που παραβιάζουν την απόσταση των 15 μ. και θα δηλώσεις παραβίαση πλαγίων αποστάσεων > ή <20 %,ανάλογα.Εάν τα τμήματα αυτά έχουν και άλλες υπερβάσεις (δόμηση,κάλυψη κλπ.) θα δηλώσεις και αυτές μαζί εννοείται.😊

[nasta]

Καλησπέρα σας,

θα ήθελα να θέσω ορισμένα ερωτήματα

Σε συγκρότημα κατοικιών, δηλώνω οριζόντια ιδιοκτησία, στην οποία διαπιστώνεται αλλαγή θέσης σε σχέση με ο.α. με αποτέλεσμα τμήμα της να παραβιάζει την πρασιά, όχι λόγω μεγέθυνσης των διαστάσεων, απλά λόγω μετακίνησης της. (Ενδεχομένως η διπλανή οριζόντια ιδιοκτησία να μεγάλωσε ή να " κουνήθηκε" και να "έσπρωξε" την δική μου). Από εκεί και πέρα έχουν γίνει προσθήκες, που υπερβαίνουν την κάλυψη βάσει ο.α, κι αυτές επίσης εντός πρασιάς. Επίσης, υπάρχουν και λοιπές παραβάσεις που υπολογίζονται βάσει της παρ.5, αρ.100. με αναλυτικό προϋπολογισμό.

Για τα τμήματα εκτός νομίμου περιγράμματος λόγω προσθηκών, χρεώνω Υ.Δ, Υ.Κ. και παραβίαση προκηπίου.

(ΕΡΩΤΗΜΑ 1) Για τα τμήματα εκτός νομίμου περιγράμματος λόγω μετακίνησης, χρεώνω Υ.Δ, παραβίαση προκηπίου. Θεωρείτε ότι πρέπει να χρεώσω και Υ.Κ?

Από εκεί και πέρα, στο σώμα του νόμου -και πριν βγει η εγκύκλιος 2 – η μετακίνηση σε ΜΗ σύννομη θέση, δεν επέτρεπε την εφαρμογή κατ.3 ιδιδ.

Με την εγκύκλιο 2 όμως, η μετακίνηση σε μη σύννομη θέση επιβάλλει την εφαρμογή της κατ.3 ιδιδ και επιπροσθέτως την αντίστοιχη χρέωση για παραβίαση της όποιας πολεοδομικής διάταξης.

Επίσης, με την εγκύκλιο 2 καθίσταται ΔΥΝΑΤΟ, εφόσον συνυπάρχουν αυθαιρεσίες κατηγορίας 3 και λοιπές παραβάσεις παρ.5, αρ.100, να υπολογίζονται όλες μαζί βάσει αναλυτικού προϋπολογισμού, εκτός περιπτώσεων όπου οι αυθαιρεσίες κατ. 3 αντιστοιχούν σε επιφάνεια χώρου.

(ΕΡΩΤΗΜΑ 2) Θα μπορούσε να εφαρμοστεί η μετακίνηση για οριζόντια ιδιοκτησία? Υπόψην δεν έχω διαπιστώσει αν μετακινήθηκε ολόκληρο το κτίριο του συγκροτήματος ή αν απλά μεγάλωσε, με αποτέλεσμα να μετακινηθεί μόνο η οριζόντια ιδιοκτησία που εξετάζω.

(ΕΡΩΤΗΜΑ 3) Θα μπορούσε η μετακίνηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, που είναι κατ.3 ιδιδ, να ενταχθεί στον αναλυτικό προϋπολογισμό, που έχω ήδη ανοίξει ή θεωρείται ότι είναι περίπτωση που αντιστοιχεί σε επιφάνεια χώρου? Κι αν εντάσσεται, πως γίνεται ο υπολογισμός για μετακίνηση, ώστε να δω τι αναλυτικό προϋπολογισμό βγάζει? 

.

Ευχαριστώ πολύ

Edited Σεπτέμβριος 28 , 2020 by nasta