Αυθαίρετα τακτοποιημένα με Ν. 1337/83 & 720/77 και υπαγωγή στο 4495/17

[Pavlos33]

16 λεπτά πριν, Dipe6 said:

Παύλο βρήκα ένα σχέδιο με τίτλο Αρχιτεκτονικό Σχέδιο (κατόψεις -τομή -πρόσοψη) και τοπογραφικό. Μόνο η πρόσοψη, στον Β όροφο , εκεί που δείχνει παράθυρο , έχει μπαλκονόπορτα. Κάλυψη-δόμηση-θέση κτιρίου-ύψος και χρήση είναι εντάξει. Για έκδοση βεβαίωσης Ν.4495/17 αυτά δεν εξετάζουμε ; Είναι βέβαια καθαρή περίπτωση κατηγορίας 3, έστω και για ένα άνοιγμα.. Σκέφτομαι να βγάλω μια μικρής κλίμακας....

Η μικρής κλίμακας αφορά εργασίες που θα γίνουν. Αν έχουν ήδη γίνει θα πρέπει να κάνεις νομιμοποίηση. Δεν αξίζει τον κόπο. Κάνε υπαγωγή.

[Amelia]

(Μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα. Pavlos 33)

Καλησπέρα σας, παρακαλώ θα ήθελα τη γνώμη σας για το παρακάτω:

Πριν λίγες μέρες ένας φίλος με παρακάλεσε να του πω τη γνώμη μου για ένα ακίνητο που πρόκειται να αγοράσει. Έχει ήδη προσλάβει συνάδελφο μηχανικό που το ελέγχει και ήθελε να του πω κι εγώ τη γνώμη μου επικουρικά. Το θέμα που έχει προκύψει έχει ως εξής (παραθέτω σκαρίφημα):

Το παραπάνω ακίνητο κατασκευάστηκε τέλη του '60 με άδεια λυόμενου εκτός σχεδίου (σήμερα η περιοχή αυτή έχει ενταχθεί στο σχέδιο). Μετά από λίγα χρόνια έγινε η επέκταση που φαίνεται γραμμοσκιασμένη (με τσιμεντόλιθους), αντίστοιχη επέκταση της στέγης, καθώς και κάποιες επεκτάσεις στη βεράντα. Αυτά όλα μπήκαν στον Ν.720/77 μα δεν προχώρησαν αργότερα στη Γ' φάση του νόμου Τρίτση. Μετά την υπαγωγή στον ν.720/77 στο ακίνητο προστέθηκαν αυθαίρετα η πλάκα που στεγάζει τη βεράντα (σκαρίφημα - βόρεια) με τα υποστυλώματα της, καθώς επίσης και μαντρότοιχος στο μέτωπο του οικοπέδου. Δεν έχει γίνει κάποια άλλη παρέμβαση.

Μιλώντας με τον συνάδελφο μηχανικό που έχει αναλάβει τον έλεγχο, θεωρεί ότι με την αυθαίρετη κατασκευή της πλάκας και των υποστυλωμάτων, όλο το κτήριο γίνεται Κατηγορία 5 και έτσι δεν μπορεί να ρυθμιστεί - μάλιστα πως οποιαδήποτε αυθαίρετη παρέμβαση και να υπήρχε, ακόμη και ένα στέγαστρο, αυτή θα έκανε όλο το ακίνητο Κατηγορία 5.

Η σκέψη μου είναι πως εφόσον δεν έχουν γίνει άλλες αυθαιρεσίες στο κτήριο, αν αποδειχθεί με αεροφωτογραφία ο χρόνος κατασκευής της πλάκας ως προ του 1983, τότε όλο το κτήριο μπορεί να ρυθμιστεί με τον Ν.4495/17 ως Κατηγορία 2 και η πλάκα με τα υποστυλώματα (και ο μαντρότοιχος) με αναλυτικό.

Διάβασα το μεγαλύτερο μέρος των αναρτήσεων, μα δεν βρήκα κάτι αντίστοιχο. Θα ήθελα λοιπόν να σας παρακαλέσω για τη γνώμη σας.

Ευχαριστώ

Edited Οκτώβριος 31 , 2023 by Pavlos33

[Pavlos33]

Καλησπέρα. Το πιθανότερο να εκδόθηκε  άδεια με το νόμο του68 για 50 τμ λυόμενο. Αν το λυόμενο, παρέμεινε τέτοιο και δεν κατασκευάστηκε  διαφορετικά (πχ με λιθοδομή ή Ο.Σ) τότε η άδεια παραμένει και τίθεται "ναι" στην επιλογή ύπαρξης Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου. Αν όλες οι αυθαιρεσίες έγιναν προ 1983 μπορούν να υπαχθούν στην κατηγορία 2 (ενδεχομένως και κάποιες στην 1 αν  έγιναν προ 75)

[Amelia]

Παύλο μετά από καιρό καλησπέρα και πάλι. Ευχαριστώ για την απάντηση και εύχομαι να είσαι καλά.

Το ακίνητο με άδεια λυόμενου είναι λιγότερο από 25τ.μ. Σε αυτό όπως γράφω προστέθηκαν οι γραμμοσκιασμένοι χώροι (~10τμ) στο σκαρίφημα και κάτι βεράντες. Όλα μπήκαν στον 720/77 και έμειναν εκεί.

Θεωρείς δηλαδή ότι (και σε παρακαλώ διόρθωσέ με):

1. το κτήριο με άδεια λυόμενου, αν όντως είναι λυόμενο δεν χρειάζεται υπαγωγή στον 4495/17 (αυτή είναι και η γνώμη μου),

2. το νέο τμήμα (~10τ.μ.) πρέπει να υπαχθεί στον 4495/17 ως Κατηγορία 2 (αυτή είναι και η γνώμη μου),

3. η πλάκα, τα υποστυλώματα και ο μαντρότοιχος εφόσον μπορεί να αποδειχθεί ότι κατασκευάστηκαν προ του 1983, μπορούν να μπουν με αναλυτικό. 

Συμφωνείς στα παραπάνω;

Επίσης ένα ερώτημα που προκύπτει είναι αν δεν μπορεί να αποδειχθεί ο χρόνος κατασκευής του #3, τότε για αυτά πάει με Κατηγορία 5 και μόνο, οπότε κολλάει η αγοραπωλησία, σωστά; Υπάρχει τρόπος να παρακαμφθεί αυτό);

EDIT:  χάθηκαν τα προηγούμενα post!

Edited Οκτώβριος 31 , 2023 by Pavlos33

[Amelia]

29 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Καλησπέρα. Το πιθανότερο να εκδόθηκε  άδεια με το νόμο του68 για 50 τμ λυόμενο. Αν το λυόμενο, παρέμεινε τέτοιο και δεν κατασκευάστηκε  διαφορετικά (πχ με λιθοδομή ή Ο.Σ) τότε η άδεια παραμένει και τίθεται "ναι" στην επιλογή ύπαρξης Ο.Α για τον υπολογισμό προστίμου. Αν όλες οι αυθαιρεσίες έγιναν προ 1983 μπορούν να υπαχθούν στην κατηγορία 2 (ενδεχομένως και κάποιες στην 1 αν  έγιναν προ 75)

Τώρα το βρήκα ότι μεταφέρθηκε εδώ η ανάρτηση και απολογούμαι για το λάθος.

Ευχαριστώ πολύ Παύλο μου!

Πρόλαβα όμως και απάντησα στο προηγούμενο θέμα και δεν μπορώ να μεταφέρω την ανάρτηση αυτή εδώ.

[Pavlos33]

Kαι δική μου χαρά που τα ξαναλέμε. Στο θέμα που σε απασχολεί δεν έχω να προσθέσω κάτι περισσότερο από το αρχικό ποστ. Κομβικό σημείο είναι εάν το λυόμενο παρέμεινε ως τέτοιο, διότι αν για παράδειγμα κατασκευάστηκε από φέρουσα τοιχοποιία τότε στην ύπαρξη Ο.Α σύμφωνα με το παράρτημα Α θα έμπαινε "ΌΧΙ" στην Ο.Α, πλην όμως ακόμη και σε αυτή την περίπτωση, λόγω αυθαιρεσιών προ 83, η υπαγωγή γίνεται κανονικά. Επιφάνειες τακτοποιημένες με Ν. 720/77 μπορούν να υπαχθούν στο ν. 4495 και να κερδίσουν έτσι την οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση, καθώς το κόστος θα είναι σχετικά μικρό. Τώρα, η πλάκα Ο.Σ που στεγάζει την βεράντα, είναι κατασκευαστικά παράδοξο γιατί κατασκευάστηκε ένα-επί της ουσίας υπόστεγο (Η.Χ μπορείς να τον πεις) με πλάκα Ο.Σ (αν καταλαβα σωστά στο υπόλοιπο δεν υπάρχει συνέχεια πλάκας Ο.Σ) και δεν κατασκευάστηκε με κεραμοσκεπή ως η πιο συνήθης και απλούστερη κατασκευαστική λύση. Για την χρονολογία κατασκευής τους δεν μπορείς να το αποδείξεις παρά μόνο να έχεις κατασκευαστικές ενδείξεις ή αναφορές. Αν π΄χ μοιάζουν αρκετά παλιά έργα (δες και στο φάκελο της δήλωσης Ν. 1337 μήπως από φωτογραφίες φαίνονται και αυτές οι κατασκευές). 

[Amelia]

🙂

Απ' ότι φαίνεται το τμήμα με Ο.Α. έχει κατασκευαστεί ως λυόμενο. Δυστυχώς δεν έχω κάνει αυτοψία, αλλά δεν έχει τεθεί τέτοιο θέμα από τον συνάδελφο. Η διαδικασία έμεινε στον ν.720/77 και δεν προχώρησε στον ν.1337. Ότι φωτογραφικό ή άλλο υλικό υπάρχει, είναι από τον φάκελο του ν.720.

Λες όμως, και έχει ενδιαφέρον, ότι ακόμη και να είχε γίνει ως μόνιμη κατασκευή με οπτοπλινθοδομή, θα μπορούσε να ρυθμιστεί ως Κατηγορία 2;  Μήπως εννοείς στην περίπτωση που η υφιστάμενη κάτοψη είναι ίδια με αυτή της υπαγωγής στον ν.720/77;

Για την χρονολογία κατασκευής της πλάκας, εφόσον βρεθεί αεροφωτογραφία (είναι στην Αττική το ακίνητο), δεν λύνει το πρόβλημα; Η οπτική διαφορά στο GoogleEarth μεταξύ της στέγης και της πλάκας ΟΣ είναι παραπάνω από ευκρινής.

Edited Οκτώβριος 31 , 2023 by Pavlos33

[Pavlos33]

Σε συνέχεια της συζήτησής μας επισυνάπτω και απόσπασμα από το παράρτημα Α σε ότι αφορά τα λυόμενα που μετατράπηκαν σε κτίρια συμβατικής κατασκευής. Μια δήλωση που ήταν ολοκληρωμένη στον 720/77 (δυο δηλώσεις) και η υφιστάμενη κατάσταση ταυτίζεται με αυτή της τότε ρύθμισης, δεν απαιτείται νέα υπαγωγή. Όμως, το όφελος αν γίνει νέα υπαγωγή είναι μεγάλο, διότι τόσο με ν. 720/77 όσο ακόμη και με ν. 1337 τα ακίνητα τελούσαν υπό αναστολή κυρώσεων (προσωρινή εξαίρεση από την κατεδάφιση θα λέγαμε) μέχρι να κριθούν οριστικά (ακόμη κρίνονται....), ενώ με νέα υπαγωγή (κατηγορίες 1, 2) λαμβάνουν αυτομάτως οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση και γίνονται νομίμως υφιστάμενα.

Ακόμη όμως και να θεωρούσαμε συμβατική κατασκευή το λυόμενο και έτσι να μην είχαμε Ο.Α στο ακίνητο, αφού όλες οι αυθαιρεσίες θα ήταν προ 83 και πάλι θα μπορούσε να γίνει η υπαγωγή , διότι η κατηγορία 5 θα υπήρχε αν οι αυθαιρεσίες είχαν λάβει χώρα μετά το 1983.

Για την πλάκα, βεβαίως και η διαφορά θα είναι εμφανής (γκρι από το μπετόν, κεραμιδί κόκκινο από τη στέγη), αλλά η χρονολογία των αερφ/φιων δεν σου αποδεικνύει ότι έγιναν προ 83 για να μπορέσουν και αυτές να πάνε κατηγορία 2 και όχι κατηγορία 5(που δεν μπορεί να προχωρήσει η δήλωση).

Γι αυτό πριν μίλησα για "ενδείξεις" και με βάση και την εμπειρία που έχει ο καθένας μας στη δουλειά μπορεί να νιώθει κάπως πιο σίγουρος ότι αυτές οι κατασκευές είναι παλιές (πχ μικρές διατομές υποστυλωμάτων, άγριο μπετό, πεταχτό τσιμένο στους περιμετρικούς τσιμεντόλιθους της βεράντας, ενδεχομένως κλασσικό ταβάνι κάτω από στέγαστρα κλπ). Είναι πολλά στοιχεία και τρόποι δόμησης που μπορούν να δώσουν πληροφορία. Εξυπακούεται ότι σε κάθε περίπτωση η Υ.Δ ιδιοκτήτη θα περιγράφει ότι αναφέρουμε και εμείς στην Τ.Ε.

[Amelia]

Μπράβο Πάυλο!  Σε ευχαριστώ πολύ για αυτή τη συνομιλία!

Μένω μόνο με μια απορία την οποία όποτε/αν θες μου τη διευκρινίζεις:  δεν καταλαβαίνω γιατί μια αεροφωτογραφία, εφόσον υπάρχει, δεν μπορεί να λύσει στη συγκεκριμένη περίπτωση την χρονολογία της κατασκευής της πλάκας της βεράντας (να πω την αλήθεια ΗΧ, βάσει του ορισμού του, δεν μου προκύπτει - ίσως κάνω λάθος).

[Pavlos33]

Φυσικά και αν υπάρχει διαθέσιμη αερφωτογραφία είναι το ιδανικό. Συνήθως όμως δεν βρίσκουμε αεροφωτογραφίες που να αποδεικνύουν την ύπαρξη αυθαίρετων κατασκευών τις κρίσιμες χρονολογίες του νόμου (τον Η.Χ τον ανέφερα για ευκολία. Δεν μας απασχολεί στην υπαγωγή αν ο χώρος πληροί τα κριτήρια Η.Χ σύμφωνα με ΓΟΚ ή ΝΟΚ).