Κτίριο σε δύο οικόπεδα

[kolonos]

Σε Λειτουργούν Κτηματολόγιο της Αττικής, ιδιοκτήτης έχει κτίσει 3οροφο ενιαίο αυτοτελές κτήριο (χωρίς ΣΔΙ), το οποίο ωστόσο "πατάει" σε 2 διακριτές ιδιοκτησίες του:

• στο οικόπεδο 200 τμ, στο οποίο έχει την πλήρη κυριότητα σε 100% (ΚΑΕΚ Α/0/0)
• στην κάθετη ιδιοκτησία 22 τμ του γειτονικού οικοπέδου, στην οποία (κάθετη) έχει την πλήρη κυριότητα σε 100% (ΚΑΕΚ Β/3/0). Στο γειτονικό οικόπεδο, ωστόσο, υπάρχουν ακόμα 2 κάθετες, επι των οποίων έχουν συσταθεί 10-15 οριζόντιες ιδιοκτησίες στην καθε μία

Η εκτίμηση μου είναι οτι δε μπορεί να συνενώσει συμβολαιογραφικά, αν δεν γίνουν πρώτα κατατμήσεις και τροποποιηθεί η σύσταση στο οικόπεδο Β (κατά τη γνώμη μου πρακτικά αδύνατο, διοτι δεν θα συναινέσουν οι 30-40 συνιδιοκτήτες του Β). Τα ερωτήματα είναι τα εξής:

1. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μεταβιβάσει αυτοτελώς το κτηριο, μεταβιβάζοντας και τα 2 ΚΑΕΚ στον δικαιοδόχο;
2. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί σε συστάσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών, μια για το οικόπεδο και μια για την κάθετη, και εν συνεχεία, να μεταβιβάσει το κάθε οροφοδιαμέρισμα ως 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες (προφανώς του ιδίου ορόφου); 

 

[Pavlos33]

Καλημέρα. Από τα πιο δύσκολα προβλήματα όταν ένα κτίριο πατάει ταυτόχρονα σε δυο οικόπεδα. Αν ήταν 100% κύριος του ακινήτου σε δυο αυτοτελή οικόπεδα  θα μπορούσε να γίνει κάτι. Τώρα, όπως είναι όχι. Μεταβίβαση δεν γίνεται καθώς το κτίσμα που πατάει ταυτόχρονα σε δυο ιδιοκτησίες οδηγεί σε μη αυτοτέλεια ιδιοκτησιών. Άσε που θα έχεις και αυθαιρεσίες που πρέπει να ρυθμιστούν, ξεκινώντας από την εσφαλμένη θέση του κτιρίου. Ούτε ΠΣΟΙ μπορεί να κάνει καθώς η ΠΣΟΙ γίνεται μεν σε κτίριο αλλά έχει ποσοστά εξ αδιαιρέτου σε ένα-ενιαίο-αυτοτελές οικόπεδο.  Υπάρχει το ενδεχόμενο να κατεδαφίσει τμήμα που πατάει στην κάθετη ;

ΥΓ δες και τα σχετικά θέματα  ν.4495

 

Edited Φεβρουάριος 12 by Pavlos33

[kolonos]

2 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Καλημέρα. Από τα πιο δύσκολα προβλήματα όταν ένα κτίριο πατάει ταυτόχρονα σε δυο οικόπεδα. Αν ήταν 100% κύριος του ακινήτου σε δυο αυτοτελή οικόπεδα  θα μπορούσε να γίνει κάτι. Τώρα, όπως είναι όχι. Μεταβίβαση δεν γίνεται καθώς το κτίσμα που πατάει ταυτόχρονα σε δυο ιδιοκτησίες οδηγεί σε μη αυτοτέλεια ιδιοκτησιών. Άσε που θα έχεις και αυθαιρεσίες που πρέπει να ρυθμιστούν, ξεκινώντας από την εσφαλμένη θέση του κτιρίου. Ούτε ΠΣΟΙ μπορεί να κάνει καθώς η ΠΣΟΙ γίνεται μεν σε κτίριο αλλά έχει ποσοστά εξ αδιαιρέτου σε ένα-ενιαίο-αυτοτελές οικόπεδο.  Υπάρχει το ενδεχόμενο να κατεδαφίσει τμήμα που πατάει στην κάθετη ;

ΥΓ δες και τα σχετικά θέματα  ν.4495

 

Καταρχήν ευχαριστω πολύ για την απάντηση. Το ενδεχόμενο κατεδάφισης τμήματος αποκλείεται. Ωστόσο, για ποιο λόγο θεωρείς οτι δε μπορεί να γίνει ΠΣΟΙ σε κάθε μια από τις 2 ιδιοκτησίες; Μια -ομολογουμένως ανορθόδοξη- λύση που σκέφτομαι, είναι να γίνουν 2 ΠΣΟΙ: μια για το τμήμα του κτηρίου που πατάει στο οικόπεδο και μια για το τμήμα του κτηρίου που πατάει στη κάθετη. Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα το διαμέρισμα του κάθε ορόφου να είναι εν τοις πράγμασι ενιαίο αλλά "κτηματολογικά" να αποτυπώνεται ως 2 επι μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες και μάλιστα επί διαφορετικού οικοπέδου η κάθε μια.

Για να το θέσω αντίστροφα: Επιτρέπεται 2 οριζόντιες ιδιοκτησίες που βρίσκονται σε διαφορετικά οικόπεδα μεν αλλά στον ίδιο όροφο δε, να συνενωθούν λειτουργικά (όχι συμβολαιογραφικά) σε 1 ενιαία;;

[ekechagi]

Το Κτηματολόγιο αναγνωρίζει οικόπεδα, όχι κτήρια. Άρα, είναι κενό ουσίας να κάνει σύσταση οριζόντιας για ένα κτήριο που πατάει σε δύο οικόπεδα.

Το πρόβλημα έγκειται ότι ο νόμος αυθαιρέτων αναγνωρίζει το κτήριο ως αντικείμενο και εκδίδει βεβαίωση για έναν φορέα (συμβολαιογράφο-κτηματολόγιο) που αναγνωρίζει το οικόπεδο ως αντικείμενο.

Υπάρχει περίπτωση, το κάθε τμήμα της ενιαίας ιδιοκτησίας να βρίσκεται νόμιμα στο αντίστοιχο οικόπεδο; Δηλαδή, εάν υπήρχε ένα φανταστικό διαχωριστικό γυψοσανίδας στο σύνορο των οικοπέδων, οι δύο ιδιοκτησίες θα ήταν νομίμως υφιστάμενες;

[tetris]

@kolonos

Από τις απαντήσεις των συναδέλφων (με τις οποίες συμφωνώ απόλυτα) προκύπτει ότι, αντί να σπαζοκεφαλιάζεις για το πώς θα τετραγωνίσεις τον κύκλο, θα ήταν προτιμότερο να το αφήσεις να φύγει... 

[Cremona]

Συνάδελφοι καλημέρα.

Περίπτωση 2 όμμορων οικοπέδων, άρτιων κατά παρέκκλιση εντός σχεδίου.

Το ένα γωνιακό το άλλο μεσαίο.

Η συνένωση αυτών δεν θα ικανοποιούσε την κατά κανόνα αρτιότητα άρα πρακτικά δεν μπορούμε να συνενώσουμε σήμερα από όσο καταλαβαίνω.

Υπάρχει τρόπος να χτίσουμε ενιαίο κτίριο που να πατάει σε 2 οικόπεδα με μια μια οικοδομική άδεια βελτιώνοντας την αρτιότητα;

Σας ευχαριστώ