Τι σημαίνει πρακτικά "το δικαίωμα του υψούν";

[mponikos]

Αγαπητοί,

έχω μια γονική παροχή "δικαιώματος του υψούν" σε μια ταράτσα (σε όλη της την επιφάνεια, περί τα 65 τετραγωνικά μέτρα), πάνω σε ακίνητο ισογείου και 1ου ορόφου.  Το δικαίωμα του υψούν είναι προσδοκώμενο αλλά αβέβαιο, κατά την γραφή του συμβολαίου (γονικής παροχής), διότι έχει εξαντληθεί οι δικαιούμενος οικοδομήσιμος χώρος.

Όταν συντάχθηκε το συμβόλαιο αυτό, πριν περίπου 30 χρόνια, τότε ο συντελεστής δόμησης ήταν 0,6 ή 0,8. Το ακίνητο είναι γωνιακό και επίσης πάλι γωνιακό από την πίσω πλευρά (βλέπει και σε δυο οδούς, βλέπει και σε πλατεία/πάρκο από την πίσω πλευρά, με χώρισμα  έναν πεζόδρομο πλάτους 2.10 μέτρων. Είναι ευνοημένο ακίνητο, σε καλή θέση (με εξαιρετική θέα, ιδιαίτερα η ταράτσα)!  Πριν λίγα χρόνια, σε ένα γειτονικό οικόπεδο, σε 30 μέτρα απόσταση, σηκώθηκε πολυκατοικία 4 ορόφων ! Με συντελεστή δόμησης 1,5! Το πιθανότερο να με πιάνει και μένα αυτή η αύξηση του σ.δ. - τώρα ξεκινάω την έρευνα.

Αυτή τη στιγμή, έτσι όπως είναι η ταράτσα, μη χτισμένη, σαν ιδιοκτήτης του 100% του αέρα της, ποια είναι τα δικαιώματά μου και ποιες οι υποχρεώσεις μου έναντι των υποκείμενων συνιδιοκτησιών;

Π.χ. Επειδή έχω και διαμέρισμα δικό μου στον 1ο όροφο-εκεί μένω, μπορώ να στήσω στην  ταράτσα ένα τραπέζι πικνικ; Μπορώ να στήσω μια τέντα για το καλοκαίρι; Τέντα, όχι πέργκολα. Μπορώ να βάλω μόνιμα σε κάποιο ράφι στον εξωτερικό τοίχο του δωματιακιού που τερματίζει το κλιμακοστάσιο), κάποιο στερεοφωνικό, κάποια τηλεόραση (όταν δε βρέχει)..

Βασικά, στα συμβολαιογραφικά συμβόλαια των 4 υποκείμενων ανεξάρτητων περιουσιών (ισογείου και 1ου ορόφου), υπάρχει παράγραφος που ορίζει ποιος είναι ο κοινόχρηστος χώρος του ακινήτου. Τον περιορίζει μόνο στο κοινό κλιμακοστάσιο, δεν αναφέρεται πουθενά η ταράτσα σαν κοινόχρηστος χώρος. Κι ακόμα στα συμβόλαια αυτά επιμερίζεΤΑΙ το 100% των κοινόχρηστων δαπανών στις 4 υποκείμενες ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, από 250%  η καθεμιά ιδιοκτησία.

Επίσης, δεν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας. Όταν φτιάχτηκε το ακίνητο ήταν μόνο ένας ιδιοκτήτης, που αργότερα το μοίρασε στα παιδιά του (που κάποια πουλήθηκαν σε τρίτους).

 

Με βάση κάποιες δικαστικές αποφάσεις που έχουν βγει και στον τύπο...  νομίζω ότι "οι αποκάτω" έχουν δικαίωμα να στήσουν την κεραία τηλεόρασης στην ταράτσα "μου", να απλώσουν ρούχα, να ανεβούν να πάρουν αέρα (χωρίς να στήσουν τραπέζι και  καρέκλα)... η πόρτα της ταράτσας πρέπει να είναι ξεκλείδωτη για λόγους φωτιάς ή σεισμού...

 

Καταλαβαίνω ότι το δικαίωμα του υψούν, δίνει μόνο σε εμένα το δικαίωμα της μελλοντικής οικοδόμησης (αν επιτραπεί ή αν επιτρέπεται ήδη). Ταυτόχρονα, μου δίνει  το δικαίωμα να σηκώσω στην ταράτσα μια τέντα για σκίαση το καλοκαίρι  (η τέντα θα στηρίζεται όχι στην ταράτσα αλλά στα κάγκελα περίφραξης της ταράτσας), επειδή η τέντα θεωρείται πλέον εξοπλισμός του ακινήτου. Να βάζω τραπέζια και καρέκλες... (προσέχοντας πάντα να μη καταστρέψω την υπάρχουσα μόνωση του αποκάτω)

Οι "τρίτοι" όμως δεν έχουν τώρα δικαίωμα να στήσουν στην ταράτσα κι αυτοί τέντα, ούτε να μου κάνουν νούμερα ζήλειας γιατί σήκωσα τέντα... . μπορούν να ανέβουν μόνο για να πάρουν αέρα (χωρίς καρέκλα, στο όρθιο), να βάλουν την κεραία της τιβί σε κάποιο κάγκελο!

Είναι έτσι όπως τα σκέφτομαι;

 

Το ξαναλέω, η ταράτσα, σε κανένα συμβόλαιο ιδιοκτησίας των υποκείμενων 4 ανεξάρτητων ιδιοκτησιών, δεν αναφέρεται  σαν κοινόχρηστη (όσον αφορά τη χρήση). Αντίθετα αναφέρεται το κοινό κλιμακοστάσιο κι ο βόθρος.

 

 

Edited Αύγουστος 22 , 2018 by mponikos

[MAKAP]

Είναι άλλο θέμα το δικαίωμα υψούν και άλλο η χρήση της κοινόχρηστης ταράτσας και δεν πρέπει να συγχέονται.

Με το δικαίωμα υψούν δίνεται η δυνατότητα ανέγερσης ορόφου ή ορόφων, εάν και εφόσον αυξηθεί ο ΣΔ στην περιοχή, που είναι μάλλον αδύνατο στη σημερινή εποχή και δεν έχει γίνει μετά τη μείωση των ΣΔ σε όλη την Ελλάδα, από την εποχή που ήταν υπουργός ο Μάνος.

Η αποκλειστική χρήση της ταράτσας η τμήματός της παραχωρείται συνήθως στον ιδιοκτήτη του τελευταίου ορόφου, μέσω του κανονισμού της πολυκατοικίας. Αφού δεν υπάρχει κανονισμός, δεν υπάρχει και αποκλειστική χρήση της ταράτσας, 

[mponikos]

Νομίζω ότι αν αναγράφονταν (αυτά που αναφέρεις) ρητά στον κανονισμό (αν υπήρχε) ή ελλείψει αυτού στα έγγραφα των συμβολαίων, δεν θα υπήρχε περίπτωση αμφιβολίας!  (Τώρα για να διευκρινιστούν, πρέπει να  πληρωθούν δικηγόροι και δικαστήρια!)

Δηλαδή αν προσδιορίζονταν η ταράτσα (το πάχος της) ως κοινόχρηστη, που μπορεί να εννοείται από την καθημερινή  πρακτική αλλά πρέπει να γράφεται στα ιδιοκτησιακά έγγραφα, τότε  το δικαίωμα του υψούν αρχίζει να υφίσταται από την "πέτσα" της ταράτσας και πάνω.

Αφού είναι δικό του δικαίωμα - αυτού του κάποιου που είναι δικός του ο αέρας -  αλλιώς "το δικαίωμα του υψούν", αυτός κατά την επιλογή του, μπορεί να στήσει ακόμα και μια σκηνή!  Δεν χρειάζεται να περιμένει πότε θα δοθεί το δικαίωμα νόμιμης οικοδόμησης, μέσω αύξησης του συντελεστή δόμησης. Η σκηνή είναι κινητό πράγμα, δεν υπάρχει νόμος που να απαγορεύει το στήσιμό της στην "αέρινη" στήλη, πάνω από την πέτσα της πλάκας). Άλλη υπόθεση ότι μετά θα πρέπει να ληφθεί υπόψη στα κοινόχρηστα, π.χ. ο καθαρισμός της σκάλας που ανεβαίνει, η χρήση του ασανσέρ...

 

Αν το δικαίωμα του υψούν περιορίζονταν  (όπως το προσδιορίζεις) αυστηρά στο πλαίσιο προσθήκης ορόφου ή ορόφων, νόμιμης δόμησης δηλαδή, τότε ο όρος στα συμβόλαια που θα έπρεπε να αναγραφόταν θα ήταν: "το δικαίωμα νόμιμης δόμησης υπεράνω του τελευταίου υπάρχοντος νόμιμου ορόφου. Ο όρος "δικαίωμα του υψούν" είναι ευρύτερος (κατά τη σκέψη μου - κι όχι ότι είμαι "ειδικός" επί του θέματος).

Αυτή η "αέρινη" στήλη, πάνω από την πέτσα της πλάκας είναι δική του, μέσα σε αυτήν κάνει ότι θέλει! Εφόσον αυτή η αέρινη στήλη δεν είναι δικαίωμα των άλλων, άρα οι άλλοι μόνο να την "κοιτάνε" μπορούνε!

Π.χ.   σε κάποια ταράτσα, ο  ιδιοκτήτης της που έμενε ακριβώς αποκάτω της (που ήταν και μοναδικός κάτοχος του δικαιώματος υψούν) δεν περίμενε να αλλάξει ο σ.δ., έχτισε νόμιμα σοφίτα! Και ωφελήθηκε σε κατοικήσιμο χώρο, χωρίς να μετράνε στα υπόλοιπα τετραγωνικά της (αποκάτω) κατοικίας της!  Αν  μελλοντικά αλλάξει προς τα πάνω ο συντελεστής δόμησης, θα σκεφτεί τι τον συμφέρει και μπορεί τότε να καταργήσει τη σοφίτα!

Κατά την εκτίμησή μου, η έννοια της κοινής χρήσης της ταράτσας (της αέρινης στήλης πάνω από την πέτσα της πλάκας) υφίσταται στις πολυόροφες πολυκατοικίες των  μεγάλων πόλεων - κι αυτό (ή έννοια της κοινής χρήσης της ταράτσας) αναγράφεται στα συμβολαιογραφικά  έγγραφα αυτής της πολυκατοικίας. Οπότε όλοι οι ιδιοκτήτες μπορούν και να ανεβαίνουν στην ταράτσα, για όποιο λόγο επιθυμούν! Η ταράτσα του δικού τους κτιρίου είναι - και μπορεί εκεί να φτιαχτεί και "δωμάτιο/χώρος συνελεύσεων". μπάρμπεκιου,  πέργκολα κλπ.

Για τις άλλες περιπτώσεις ταρατσών, όπου υφίσταται συμβολαιογραφικά "το δικαίωμα του υψούν"... που ανήκει σε κάποιον-κάποιους,  σε κάποιες περιπτώσεις έχουν βγει κάποιες δικαστικές αποφάσεις, μετά από προσφυγή θιγόμενων/ενδιαφερόμενων,  που επιτρέπουν σε όλους τους αποκάτω ιδιοκτήτες να στήσουν κεραία ατηλεόρασης, να απλώνουν ρούχα,  να ανεβαίνουν για να παίρνουν τον αέρα τους. Ναι μεν αυτά περιλαμβάνονται στον όρο "χρήση", αλλά είναι περιορισμένη χρήση, δεν μπορούν να στερήσουν το δικαίωμα στον κάτοοχο του υψούν, να στήσει μια σκηνή και να απλώσει 3-4 καρέκλες παραλίας! Και να τα αποθηκεύει μόνιμα στη ταράτσα, σε κάποιο απάγκειο!

 

Έτσι θέλω να πιστεύω!

 

Υπόψη ότι όταν έγινε η μεταβίβαση, πληρώθηκε στην εφορία, τσουχτερό ποσό, για τον αέρα αυτό. Κι ας έλεγε το συμβόλαιο: "Προσδοκώμενο αλλά αβέβαιο"! 

Γιατί δεν κάλεσε η εφορία να πληρώσουν και οι τρίτοι, μερίδιο επ΄αυτού του ποσού, αφού θα έβγαιναν ωφελημένοι μέσω της χρήσης - όπως την αναφέρεις;

 

Edited Αύγουστος 23 , 2018 by mponikos

[ted78]

Γενικά, τα πράγματα είναι όπως σας τα λέει ο συνάδελφος παραπάνω. Επειδή όμως δεν είμαστε νομικοί, την ερμηνεία σας θα πρέπει να τη συζητήσετε με δικηγόρο και όχι με μηχανικό, ώστε να λάβετε και τεκμηριωμένη απάντηση, από τον αρμόδιο ειδικό.

[Faethon11]

Το δικαίωμα υψούν σημαίνει πως έχεις δικαίωμα, μελλοντικά, να οικοδομήσεις καθ'ύψος αλλά αν δεν αναφέρεται ρητά πως έχεις και σήμερα την αποκλειστική χρήση της ταράτσας, τότε δεν την έχεις και μπορούν όλοι οι συγκύριοι να την χρησιμοποιούν. Τόσο απλά είναι τα πράγματα....

 

[dimitris GM]

16 λεπτά πριν, Faethon11 said:

Το δικαίωμα υψούν σημαίνει πως έχεις δικαίωμα, μελλοντικά, να οικοδομήσεις καθ'ύψος αλλά αν δεν αναφέρεται ρητά πως έχεις και σήμερα την αποκλειστική χρήση της ταράτσας, τότε δεν την έχεις και μπορούν όλοι οι συγκύριοι να την χρησιμοποιούν. Τόσο απλά είναι τα πράγματα....

 

  πολυ σωστα [+1]

η λεξη - κλειδι ειναι "να προβλεπει ρητα".

Edited Αύγουστος 23 , 2018 by dimitris GM

[mponikos]

1.  Η κουβέντα γίνεται έτσι,  γενικά κι αόριστα. Αν προκύψει πραγματικό ζήτημα-πραγματική ανάγκη, τότε θα αναζητηθούν οι ειδικοί επί του θέματος.

2. Συγκύριοι; Από πού;

Διατυπώνοντάς το αντίστροφα, υπάρχει κάποιο έγγραφο (στην περίπτωση που θίγω), όπου προσδιορίζεται ρητά ή υπονοείται ότι η χρήση της ταράτσας είναι και για τους άλλους; 

Στα συμβόλαια αγοράς που έχει ο καθένας από τους "4 αποκάτω" - και στον πίνακα κατανομής χιλοστών/δαπανών κοινοχρήστων,  αναφέρονται σαν κοινοχρηστα, μόνο το κλιμακοστάσιο και οι διάδρομοί του. Εννοείται ότι και ο σκελετός της οικοδομής και οι πλάκες ορόφου και ταράτσας και η εξωτερική όψη της οικοδομής (και ο κοινός υδραυλικός-ηλεκτρολογικός-μηχανολογικός εξοπλισμός που εξυπηρετεί το υπάρχον ακίνητο) είναι κοινόχρηστος, χωρίς να χρειάζεται να είναι γραμμένος σε κάποιο χαρτί. Δεν αναφέρεται τίποτα περί κοινής χρήσης της ταράτσας, ούτε καν αναφέρεται ο όρος ταράτσα - χρήση κλπ.. Και δεν υπάρχει κανονισμός πολυκατοικίας, που ίσως θα διευκρίνιζε.

Η συμβολαιογράφος που συνέταξε όλα τα συμβόλαια κλπ χαρτιά του ακινήτου αυτού,   στο ερώτημά μου: Ποια θα πρέπει να είναι η συμπεριφορά μου στους άλλους, σε σχέση με τη χρήση της ταράτσας...  απάντησε  ότι πρέπει να τους αφήνω να:  α) στήσουν κεραία τηλεόρασης - β) να απλώσουν ρούχα - γ) να "παίρνουν τον αέρα τους"!

Θα μπορούσε να μου πει:  Όλοι έχουν το ίδιο δικαίωμα χρήσης της ταράτσας, "δεν είσαι το αφεντικό της", μη κάνεις κανένα λάθος και προκληθούν προβλήματα!

Στις πολυκατοικίες που υπάρχει  κανονισμός  (καταστατικό),  όλοι π.χ. θεωρούν και περιέχουν την υπόμνηση ότι: δεν πρέπει να αφήνεις πράγματα στους κοινόχρηστους χώρους  (εμποδίζοντας τους άλλους στο πέρασμα π.χ. στο διάδρομο).  Αυτή η υπόμνηση (οδηγία) θεωρείται  ισχύουσα αναλογικά και στην περίπτωση που παρουσιάζω;

Αφού δεν υπάρχει κανονισμός, πρέπει κάποια στιγμή να συνταχθεί και να κατατεθεί αρμόδια. Αλλά για να γίνει αυτό, πρέπει να συμφωνήσει το 100% των συνδιοκτητών. Φέξε μου και γλίστρησα! Και τα οικονομικά του ζητήματος - και η αδυναμία κοινής συμφωνίας  είναι σοβαροί παράγοντες μη σύνταξής του.

Αυτή τη στιγμή,  έχω τα 500 χιλιοστά  ιδιοκτησίας της πολυκατοικίας (και τη συμμαχία ενός άλλου 25%).  Τα "χιλιοστά του αέρα" δεν έχουν υπολογιστεί σε αυτά τα 500 χιλιοστά που κατέχω αυτή τη στιγμή.  Αν πρέπει να μπουν κι αυτά, με αναπροσαρμογή του πίνακα χιλιοστών, τότε έχω απόλυτη πλειοψηφία, άνω του 50,01% ,  "ορίζομαι ισόβιος διαχειριστής" κι επιλύω τα επείγοντα πρακτικά ζητήματα - μέχρι να συνταχθεί  κανονισμός, κατά τα συμφέροντα της πολυκατοικίας, όπως τα κρίνω εγώ.

[ted78]

Συνεχίζεις να ρωτάς τους λάθος ανθρώπους. Υπάρχουν δικαστικές αποφάσεις, αποφάσεις ΣΤΕ, ο αστικός κώδικας, που αναφέρουν αυτά που σου λέμε. Μίλα με δικηγόρο για να σου δώσει όλα τα έγγραφα που χρειάζεσαι και θα σου λυθούν όλες οι απορίες. 

Ουσιαστικά στην περίπτωσή σου, δεν έχεις την αποκλειστική χρήση του δώματος και το μελλοντικό και αβέβαιο δικαίωμα υψούν, που σου αναλογεί, είναι χιλιοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και όχι επί του υφιστάμενου κτίσματος.

Edited Αύγουστος 23 , 2018 by ted78

[MAKAP]

Απευθύνεσαι σε forum μηχανικών και όχι δικηγόρων, αν και ο εξαιρετικός συμφορουμίτης dimitris έχει την ιδιότητα "νομικού".

Ζητάς τη γνώμη τους και ενώ στη διατυπώνουν, εσύ συνεχίζεις και ισχυρίζεσαι τις δικές σου σκέψεις καταλήγοντας ότι "έτσι θέλω να πιστεύω".

Είναι άλλο τι θέλεις και άλλο τι πρέπει  να πιστεύεις.

Θα απαντήσω με ένα παράδειγμα που είναι συνηθισμένο σε πολυκατοικίες. Ας υποθέσουμε ότι αν η ταράτσα έχει μόνωση, αλλά και αν δεν έχει, έχει πρόβλημα υδατοπερατότητας και εμφανίζει υγρασία στον αμέσως από κάτω όροφο.

Ποιος νομίζεις ότι θα κληθεί να πληρώσει τη ζημιά αποκατάστασης της στεγανότητας της ταράτσας; Εσύ, που θεωρείς ότι είσαι ο κύριος αυτής, ή το σύνολο των ιδιοκτητών, με το σκεπτικό ότι είναι κοινόχρηστη;

 

[Faethon11]

39 λεπτά πριν, mponikos said:

Η συμβολαιογράφος που συνέταξε όλα τα συμβόλαια κλπ χαρτιά του ακινήτου αυτού,   στο ερώτημά μου: Ποια θα πρέπει να είναι η συμπεριφορά μου στους άλλους, σε σχέση με τη χρήση της ταράτσας...  απάντησε  ότι πρέπει να τους αφήνω να:  α) στήσουν κεραία τηλεόρασης - β) να απλώσουν ρούχα - γ) να "παίρνουν τον αέρα τους"!

Θα συμπληρώσω παίρνοντας αφορμή από το παραπάνω... πως στα σωστά της δικηγόρου είναι και το "γ) εγκατάσταση ηλιακού θερμοσίφωνα" και με μία ερώτηση : Τι θεωρείς πως σημαίνει η φράση "χρήση της ταράτσας" ?