Ν.4495/2017 (Άρθρο 98/Παρ.5) Κοινόχρηστος χώρος 2,60 τμ στην είσοδο διαμερίσματος

[Demetra Stefanopoulos]

Σε συνέχεια της ερώτησης 1680. Στην εσοχή τυπικού ορόφου η οριζόντια ιδιοκτησία έχει κάνει κατάληψη κοινόχρηστου διαδρόμου 2,60τμ από κατασκευής της πολυκατοικίας.  Το εν λόγω διαμέρισμα μου ανήκει κατά τα 3/4 και για να αγοράσω το υπόλοιπο 1/4 από τους υπόλοιπους συνδικαιούχους χρειάζεται να έχει τακτοποιηθεί η αυθαιρεσία.  Η παράγραφος 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017 (όπως έχει τροποποιηθεί με το ν.4546/2018) επιτρέπει την υπαγωγή και μόνο, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών και μόνο όταν συντρέχουν σωρευτικά και οι δύο προϋποθέσεις (από κατασκευής/σε όλους τους ορόφους - καθότι στην δική μου περίπτωση είναι στους 4 από τους 5 άνω του ισογείου ορόφου) τότε και μόνο ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρου στην οριζόντια ιδιοκτησία.  Το διαμέρισμα παραμένει εδώ και 4 χρόνια ανεκμετάλλευτο λόγω αυτού του κωλύματος καθότι δεν μπορώ να αγοράσω το 1/4.  Υπάρχει κάποιος τρόπος να προχωρήσω καθότι έχω βρεθεί σε αδιέξοδο;

[dimitris GM]

Δεν λεει  αυτα το  αρθρο 98 παρ. 5.

Καλύτερα να απευθυνθεις στον μηχανικο σου, ο οποιος θα σου εξηγησει οτι,

 η τακτοποιηση γινεται

α] εάν  ειναι εκ κατασκευής

 ή β] αν ειναι ιδια σε ολους τους οροφους

ή γ] με  συναινεση του  51%

Για   την "μονομερη  τροποποίηση" θα μιλησεις με συμβολαιογραφο,

και, πιθανόν, λόγω της αοριστίας της σχετικής διαταξης,

αν ρωτησεις και εναν  δευτερο να σου  τα πει "διαφορετικα"

 

ή  δ] Χωρις κανενα απο τα παραπανω, αν η καταληψη περιεχεται στο συμβολαιο

υγ

κακως μενει "ανεκμεταλλευτο" επι 4  χρονια.

Αν ρωτούσες εξ αρχής  τον δικηγορο σου θα σου  έλεγε οτι

 Δικαιουσαι να το εκμισθωσεις με βαση το 75% που κατεχεις

 

εδιτ

τωρα ειδα οτι το ίδιο θεμα μπηκε και πριν απο 5 ωρες  και εχει την ενδειξη "κλειδωμένο"

Αν θελουν οι μοντς ας σβησουν την απαντησή μου.

 

Edited Οκτώβριος 16 , 2018 by dimitris GM

[Arche]

Γειά σου dimitris Καλησπέρα

[Demetra Stefanopoulos]

Καλησπέρα Δημήτρη,

 

Σ΄' ευχαριστώ για την απάντησή σου.  Δεν γνωρίζω γιατί κλειδώθηκε το θέμα (πιθανώς από δικό μου λάθος ή από τους admin για κάποιο λόγο που δε γνωρίζω).  

 

Η δήλωση ένταξης είχε γίνει με τον Ν.4178/2013 από την θεία μου από την οποία κληρονόμησα το εν λόγω διαμέρισμα κατά τα 3/4.  Είχαν πληρωθεί τότε τα τέλη υπαγωγής στη Ρύθμιση Αυθαιρέτων Ν.4178/2013.  Παράλληλα είχε υποβληθεί βεβαίωση από το 51% και άνω των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας (έγινε γενική συνέλευση και επισυνάφθηκαν τα πρακτικά στην αίτηση για τακτοποίηση) κατά την οποία συμφωνούσαν όλοι οι παρευρισκόμενοι.  Η βεβαίωση νομιμοποίησης δεν εκδόθηκε ποτέ διότι έχει συγκεκριμένο χρόνο διάρκειας, οπότε θα εκδιδόταν όταν θα ήμασταν έτοιμοι για την αγοραπωλησία του 1/4 στο όνομά μου. 

 

Για να γίνει τροποποίηση της σύστασης - όπως ζήτησε η συμβολαιογράφος - του κανονισμού της πολυκατοικίας θα έπρεπε το 100% των συνιδιοκτητών....να έχει φορολογική ενημερότητα πράγμα που δεν ισχύει στις ημέρες μας όπως αντιλαμβάνεσαι.  Οπότε περίμενα τον επόμενο νόμο ο οποίος ουσιαστικά δίνει το δικαίωμα μεν υπαγωγής αλλά όχι για μονομερή τροποποίηση για να μπορέσω να προχωρήσω στην αγορά του κομματιού που απομένει.  Δεν είναι εύκολο να εκμεταλλευτείς τα 3/4 ενός σπιτιού μόνο και θα είναι μεγαλύτερο μπλέξιμο νομίζω.  Στην ουσία ενδιαφέρομαι να κατοικήσω εγώ και δεν μπορώ να προχωρήσω σε οποιαδήποτε ανακαίνιση εάν δεν έλθει στην δική μου κυριότητα (ευτυχώς συναινούν οι υπόλοιποι 6!!! συνιδιοκτήτες του 1/4 που απέμεινε).    Ναι μεν έχω τη νόμιμη μοίρα αλλά δεν μπορώ να βγάλω άκρη πραγματικά.  Μέχρι και στο υπουργείο έγραψα γράμμα που με παρέπεμψαν στη ΔΑΟΚΑ και παρακάτω στην τοπική ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ από την οποία περιμένω απάντηση/ερμηνεία του νόμου για τη δική μου περίπτωση...είδομεν!

 

Θα εκτιμούσα οποιαδήποτε άλλη κατεύθυνση στο παραπάνω θέμα καθότι οι λογαριασμοί "τρέχουν" και είναι αδιανόητο για 2,60τμ να υφίσταμαι τέτοια ταλαιπωρία.

 

Σε κάθε περίπτωση σ'' ευχαριστώ και πάλι για το ενδιαφέρον,

Δήμητρα

[Demetra Stefanopoulos]

Μήπως έχουμε κάποια ιδέα για το πως θα μπορούσε να διευθετηθεί το παραπάνω θέμα;

[Δήμητρα Στεφανοπούλου]

On 11/6/2018 at 11:14 AM, Demetra Stefanopoulos said:

Μήπως έχουμε κάποια ιδέα για το πως θα μπορούσε να διευθετηθεί το παραπάνω θέμα;

Καλημέρα σε όλους τους ειδικούς επί του θέματος...

Υπάρχει κάποια εξέλιξη με το άρθρο 98 παρ.5 για το οτι ναι μεν γίνεται υπαγωγή του κοινόχρηστου χώρου αλλά δεν μπορείς να προχωρήσεις σε ενσωμάτωση του χώρου στην ιδιοκτησία σου;  Τι σημαίνει αυτό...ΟΚ μπορώ να το νομιμοποιήσω όμως πως μπορώ να αγοράσω το υπόλοιπο 1/4 που δε μου ανήκει;

Δεν μπορώ ούτε να εκμισθώσω το 75% ενός διαμερίσματος (άσε που δε με ενδιαφέρει να μείνω θέλω) αλλά ούτε να "ξεφορτωθώ" το 75% ενός διαμερίσματος.

Τα φώτα σας παρακαλώ γιατί βρίσκομαι σε τέλμα με την περίπτωση αυτή. 

 

[dimitris GM]

εχεις ενα διαμερισμα εμβαδου...τμ

δεν λες ποιος διαμενει εκει και με ποιον τιτλο εχεις το 75% και ο αλλος το 25%.

εχει επεκταθει στα κοινοχρηστα κατα ....τμ  [πού?]

υπαρχει συσταση ΟΙ

τακτοποιεις με το 98 παρ. 4

Διαμενεις πληρωνοντας αποζημιωση χρησης για το 25% που εχει ο αλλος

Μεταβιβαζεις με πλειστηριασμο όλου του διαμερισματος, μετα απο αγωγη διανομης,

 εκτος  αν συμφωνειτε  και οι δυο σας  να το πουλησετε.

Κατα τα λοιπα,

Τα "πολεοδομικα" με τον μηχανικο σου

Τα "νομικα" με τον δικηγορο σου.

 

[Δήμητρα Στεφανοπούλου]

Δημήτρη σε ευχαριστώ για το ενδιαφέρον παραθέτω παρακάτω τις λεπτομέρειες που χρειάζεσαι χρησιμοποιώντας το κείμενό σου:

διαμερισμα εμβαδου.121.76τμ ( εμβαδό 94.85 +ημιυπαίθριος 26.91=σύνολο 121.76τμ) εκ των οποίων τα 2,6 στον κοινόχρηστο χώρο στην είσοδο του διαμερίσματος)

δεν λες ποιος διαμενει εκει και με ποιον τιτλο εχεις το 75% και ο αλλος το 25%. (είναι κενό επί του παρόντος, 75% δική μου ιδιοκτησία, 25% άλλοι 6 συγγενείς συνιδιοκτήτες που δεν είμαστε σε αντιπαράθεση!).

εχει επεκταθει στα κοινοχρηστα κατα 2,6τμ  [πού?] στην είσοδο του διαμερίσματος από κατασκευής αλλά στους 4 από τους 5 ορόφους της πολυκατοικίας).

υπαρχει συσταση ΟΙ (έχει σύσταση ΟΙ και δεν φαίνονται αυτά τα τετραγωνικά στη σύσταση δηλαδή το διαμέρισμα φαίνεται ως 94.85τμ).  Οι υπόλοιποι 17-20 συνιδιοκτήτες συμφωνούν (άνω του 51%) αλλά δεν έχουν φορολογική ενημερότητα για να γίνει η τροποποίηση.  (αρχική υποβολή τακτοποίησης με τον Ν.4173 χωρίς όμως έκδοση της βεβαίωσης)

τακτοποιεις με το 98 παρ. 4 (αυτό είναι άλλο άρθρο από το επίμαχο να υποθέσω θα το εξετάσω)

Διαμενεις πληρωνοντας αποζημιωση χρησης για το 25% που εχει ο αλλος (δεν είναι και ότι καλύτερο εάν θέλεις να κάνεις ανακαίνιση ειδικά).

Μεταβιβαζεις με πλειστηριασμο όλου του διαμερισματος, μετα απο αγωγη διανομης, (αυτό θα το δώ και ευχαριστώ για την επιλογή όμως μπορεί να πάρει και καμια δεκαετία λέγω εγώ τώρα χωρίς να γνωρίζω :).

 εκτος  αν συμφωνειτε  και οι δυο σας  να το πουλησετε. (και αυτό επίσης μάλλον θα είναι μια επιλογή πολύ πιθανή στο τέλος αλλά και αυτή πολύπλοκη...και όλα αυτά για ένα άρθρο που δημιουργήθηκε χωρίς να μελετηθεί από τους ειδήμονες....

 

[dimitris GM]

Ο μονος τροπος για να λυθουν τα προβληματα άμεσα  [ αφου  λες οτι δεν εισθε σε αντιπαραθεση] ειναι:

- να κανετε τις τακτοποιησεις που χρειαζονται

-και να συναποφασισετε για το μελλον του ακινητου.

καλη συνεχεια

 

 

[Δήμητρα Στεφανοπούλου]

Ευχαριστώ πολύ για το χρόνο σας.

Δήμητρα