Κατασκευή πισίνας προκατ σε αποκλειστικής χρήση αυλή

[Jokon]

Καλησπέρα σας! 

Ήθελα να ρωτήσω αν είναι εφικτή και νόμιμη η κατασκευή προκάτ πισίνας (άδεια μιρκής κλίμακας) σε αυλή πολυκατοικίας αποκλειστικής χρήσης (και πρόσβασης) από διαμέρισμα ισογείου.

Σας ευχαριστώ για τον χρόνο σας!

[dimitris GM]

Για μπορει να φτιάξει πισίνα, δεν θα πρεπει να εχει μονον την αποκλειστικη χρήση.

Θα πρεπει να επιτρεπεται ρητα.
Αλλως,  η κατασκευη της πισινας, αποτελει ανεπιτρεπτη μεταβολη της   συνηθους,   κατα προορισμό,

χρήσης του συγκεκριμενου τμήματος απο  χωρο κήπου/πρασινου,   σε χωρο οπου θα "κτισθει" καποια κατασκευή.

4762/2014 ΣΤΕ 

 

 

 

 

[Jokon]

Το συγκεκριμένο ΣΤΕ αφορά οικοδομική άδεια για συμβατική πισίνα. 

Εγώ αναφέρομαι σε προκάτ πισίνα που δεν χτίζετε κάτι και δεν απαιτείται οικοδομική άδεια

 

1. Για καθεμία από τις εργασίες Μικρής Κλίμακας όπως
ορίζονται με το άρθρο 4 παρ. 2 του ν.4076/2012 (ΦΕΚ
79Α) ως ισχύει, καθορίζονται τα εξής κατά περίπτωση
επιπλέον απαιτούμενα δικαιολογητικά:

Για την τοποθέτηση ασκεπούς δεξαμενής νερού ή
πισίνας, μέγιστης επιφάνειας 50 τ.μ., που εξυπηρετού−
νται με εξωτερικά συστήματα μηχανοστασίου τύπου
compact κατατίθενται
1) βεβαίωση του μηχανικού ότι δεν απαιτείται για την
εγκατάστασή της τοιχίο από οπλισμένο σκυρόδεμα και
ότι το ύψος όλων των κατασκευών σε κανένα σημείο
δεν υπερβαίνει το ένα μέτρο (1,00 μ.) από την οριστική
στάθμη εδάφους και ότι δεν απαιτούνται εκσκαφές ή
επιχώσεις του φυσικού εδάφους μεγαλύτερες από 1,00
μ. για την τοποθέτησή της καθώς και ότι τηρείται η
απαιτούμενη φύτευση του υποχρεωτικώς ακαλύπτου
χώρου,
2) δήλωση αρμόδιου μηχανικού που αναλαμβάνει την
ευθύνη της στατικής και ηλεκτρομηχανολογικής ασφά−
λειας της κατασκευής και των εγκαταστάσεων,
3) στατική μελέτη ή πιστοποιητικό στατικής επάρκειας
της κατασκευής,
4) ηλεκτρομηχανολογική μελέτη,
5) αντίγραφο τοπογραφικού διαγράμματος της οικο−
δομικής αδείας ή της άδειας δόμησης εφόσον υφίστα−
ται ή του προσαρτώμενου σε δικαιοπραξία με την υπό
κλίμακα σκαριφηματική αποτύπωση των εγκαταστάσε−
ων (Θέση, διαστάσεις, αποστάσεις κτλ) καθώς και των
διαμορφώσεων του εδάφους.

 

Επίσης το ΦΕΚ αναφέρει:

6. Όταν οι εργασίες αφορούν σε κοινόχρηστους / κοι−
νόκτητους χώρους του ακινήτου απαιτείται να προσκο−
μίζεται έγγραφο από το οποίο θα προκύπτει ότι έχει
εξασφαλιστεί η σχετική συναίνεση των συνιδιοκτητών,
με ευθύνη του ενδιαφερομένου.
Για τις περιπτώσεις υπαγωγής κατά το άρθρο 11 του
Ν.4178/2013 για τις οποίες δεν απαιτείται η συναίνεση
των λοιπών συνιδιοκτητών, για την υποβολή αίτησης
για την έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας σε
ήδη αποπερατωμένα κτίρια, και μετά την υπαγωγή τους
στις διατάξεις του νόμου 4178/2013, δεν απαιτείται η
συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών με την επιφύλαξη
τυχόν υπάρχουσας ειδικής πρόβλεψης σε κανονισμό
πολυκατοικίας.
Ειδικότερα, αν οι εργασίες αφορούν στις όψεις ορι−
ζοντίων ιδιοκτησιών, απαιτείται η συναίνεση των συ−
νιδιοκτητών κατά τα οριζόμενα στον κανονισμό της
οροφοκτησίας.
Σε περίπτωση νομίμως συνιστάμενων αυτοτελών διη−
ρημένων ιδιοκτησιών με τμήματα αποκλειστικής χρήσης,
εφόσον πρόκειται για αυτοτελή κτίρια δεν απαιτείται η
συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών του ακινήτου με
την επιφύλαξη τυχόν υπάρχουσας ειδικής πρόβλεψης
σε κανονισμό ιδιοκτησίας

[Jokon]

Νεος Οικοδομικός Κανονισμός

Άρθρο 17: Κατασκευές και φυτεύσεις στους ακάλυπτους χώρους και περιφράξεις

1. Για την κατασκευή κάθε εργασίας δόμησης και τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου του κτιρίου τηρούνται τα προβλεπόμενα από τη σχετική νομοθεσία μέτρα για την εναλλακτική διαχείριση των αποβλήτων από εκσκαφές, κατασκευές και κατεδαφίσεις όπως εκάστοτε ισχύει.
2. Ο υποχρεωτικά ακάλυπτος χώρος του οικοπέδου τουλάχιστον κατά τα 2/3 του πρέπει να παραμένει χωρίς επίστρωση και να φυτεύεται όπως προβλέπεται από τις κείμενες διατάξεις.
3. Στους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου ή γηπέδου επιτρέπονται οι παρακάτω διαμορφώσεις:

.

.

.

7. Επί των ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου και εφόσον καλύπτεται η υποχρέωση για φύτευση, εξαιρουμένων του εδαφίου δ, επιτρέπονται οι παρακάτω κατασκευές:
α) Εγκαταστάσεις για τη στήριξη φυτών
β) Στοιχεία εξυπηρέτησης (πάγκοι, τραπέζια), άθλησης και παιχνιδότοπων.
γ) Σκάλες ή κεκλιμένα επίπεδα (ράμπες) καθόδου προς τους υπόγειους χώρους, ή/και μηχανικά μέσα κάλυψης υψομετρικών διαφορών για την εξυπηρέτηση ατόμων με αναπηρία ή/ και εμποδιζόμενων ατόμων.
δ) Ασκεπείς κατασκευές για την υποδοχή στοιχείων νερού και πισίνες

 

 

Άρα σε 35 τετραγωνικά αυλή/ακάλυπτο, γιατί να μην επιτρέπεται μια 10τμ προκατ πισίνα;

Edited Νοέμβριος 11 , 2018 by Jokon

[Arche]

ενδέχεται τα 35τμ να υπολογίζονται σαν υποχρεωτικά φυτεμένος χώρος οποτε η δημιουργία πισινας σε αυτον τον χώρο θα ζηταγε την τροποποιηση του διαγραμματος καλυψης, ο ενας απο τους λογους. Δεν λεω οτι απαγορευεται, αρχικά οπως το βλέπω ομως μπορεί να θέλει συνεναίσεις, θα σας τις δώσουν?

Ας γίνει μια έρευνα αρχικά, αν ο χώρος μετέχει στους χώρους που υποχρεωτικά θα πρέπει να φυτευονται.

Ενημερώστε μας και πες τε μας ποιο έτος εκδόθηκε η άδεια της κατασκευής σας και αν έχουν γίνει αναθεωρήσεις μεταγενέστερα.

[Jokon]

Ένα μικρό update. Η άδεια ειναι του 1961.

Σε επικοινωνία με 2-3 εταιρίες που φτιάχνουν προκατ πισίνες, η μία μου είπε ότι χρειάζεται συναίνεση ιδιοκτητών, κατά τα άλλα δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα και η δεύτερη εταιρεία μου είπε ότι έχει πραγματοποιήσει αντίστοιχο έργο χωρίς καμία συναίνεση και πήρε άδεια κανονικά.

 

 

[dimitris GM]

5 λεπτά πριν, Jokon said:

Ένα μικρό update. Η άδεια ειναι του 1961.

Σε επικοινωνία με 2-3 εταιρίες που φτιάχνουν προκατ πισίνες, η μία μου είπε ότι χρειάζεται συναίνεση ιδιοκτητών,

[σωστά, διοτι, δεν εχει σημασια η αποκλειστικη χρηση, αλλά το οτι αλλαζεις τον "προορισμο" ενος ακαλυπτου χωρου. Εν τελει, και χωρις αποκλειστικη χρηση, παλι θα μπορουσες,  εάν ειχες την συναινεση των υπολοιπων]

κατά τα άλλα δεν υπάρχει κανένα πρόβλημα

και η δεύτερη εταιρεία μου είπε ότι έχει πραγματοποιήσει αντίστοιχο έργο χωρίς καμία συναίνεση και πήρε άδεια κανονικά.

[Το ξαναλεμε οτι,  δεν ειναι θεμα άδειας...Πιθανον η ΥΔΟΜ να σου δινει άδεια, μονον και μονον επειδη εχεις δικαιωμα αποκλειστικης χρησης...και να αφηνει να λυσουν τις "διαφορες" του οι συνιδιοκτητες μεταξυ τους, λογω υπερβασης της  "χρησης".

Δλδ , ακομα και με αδεια, καθε συνιδιοκτητης εχει δικαιωμα να προσβαλλει και την αδεια και την κατασκευη]

 

 

 

 

 

[Jokon]

Δηλαδή συγνώμη, υπάρχει οικοδομικός κανονισμός που επιτρέπει την ασκεπή κατασκευή πισίνας σε ακάλυπτους χώρους πολυκατοικιών, ζητάς και παίρνεις άδεια απ΄τη πολεοδομία, έχεις αποκλειστική χρήση, δεν το απαγορεύει πουθενά το καταστατικό, ικανοποιούνται οι απαιτήσεις να μην υπάρχει τοιχίο από σκυρόδεμα, μέγιστης επιφάνειας 50τ.μ, 2/3 φύτευσης κλπ και παρ όλα αυτά θα υπάρχει συνιδιοκτήτης που θα μπορεί να το προσβάλλει; 

[dimitris GM]

το θεμα δεν ειναι εάν " δεν το απαγορευει ο  κανονισμος"

αλλά,  εάν ρητά σου το επιτρέπει.

Κατα τα λοιπα, μπορεις να τα συζητησεις ολα αυτα με τον δικηγορο σου.

Καλη συνεχεια.

 

[Didonis]

1 ώρα πριν, Jokon said:

.... ζητάς και παίρνεις άδεια απ΄τη πολεοδομία,.........

....

....και παρ όλα αυτά θα υπάρχει συνιδιοκτήτης που θα μπορεί να το προσβάλλει; 

Κάθε κτίριο δεν είναι το ίδιο και δεν διέπεται από τους ίδιους πολεοδομικούς ελέγχους πάντα…. (άλλη θέση, άλλη χρήση, άλλο έτος άδειας, άλλος ΓΟΚ ελέγχου κ.λπ. κ.λπ.)

Οπότε αφού είσαι τόσο σίγουρο, ανάθεσε πρώτα απ’ όλα στον Μηχανικό σου να βγάλει την αναγκαία και απαιτούμενη για το ακίνητο σου άδεια.

Φυσικά θα πρέπει να φροντίσει με ιδιαίτερη επιμέλεια να μη παραλείψει πραγματικά δεδομένα του όλου ακινήτου (υφιστάμενες άλλες πολεοδομικές παραβάσεις κ.λπ.).

Μετά από αυτό προχωράς δίνοντας όμως και μια ιδιαίτερη προσοχή στην επισήμανση που σου έκανε ο φίλος μας δικηγόρος για την ειδική απόφαση του ΣτΕ και κατά πόσο σε επηρεάζει ειδικά αν έχει υπάρξει δεδηλωμένη αντιπαράθεση σχετικά με το τμήμα ακαλύπτου που ισχυρίζεσαι ότι έχεις αποκλειστική χρήση.

Καλή επιτυχία.

Υ.Γ.

Και γενικά στους ορισμούς του ακαλύπτου χώρου στις πολεοδομικές διατάξεις είναι δεδομένο ότι ΟΛΟΙ οι συνιδιοκτήτες του ακινήτου έχουν δικαίωμα πρόσβασης σε ΟΛΟΥΣ τους ακαλύπτους.

Αυτή είναι και η νομική έννοια του ακάλυπτου που υπερισχύει κάθε ιδιωτικής συμβολαιογραφικής πράξης ακόμα και κανονισμού.

Ενδεικτικά δεν μπορείς να φτιάξεις τοίχο μη διέλευσης για τους άλλους και χωρίς ΣτΕ αυτό.