Συνένωση μη άρτιων οικοπέδων εντός σχεδίου

[Polytexnitis]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

μια επιβεβαίωση θα ήθελα, μήπως υπάρχει κάτι που δεν έχω λάβει υπόψη μου.

Ο πελάτης μου έχει ιδιοκτησία που εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης το 2013 και εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής.

Σύμφωνα με την πολεοδομική μελέτη, η αρτιότητα είναι 150τ.μ. (!!) χωρίς παρέκκλιση (!!!).

Το οικόπεδο πλέον είναι 125 τ.μ., άρα ούτε κατά διάνοια άρτιο (ούτε με ευεργετικές διατάξεις κλπ κλπ). Επειδή παρατήρησα πως και ο όμορος είναι μη άρτιος (~130τ.μ.) σκέφτηκα να τους προτείνω να προβούν σε συνένωση των μη άρτιων οικοπέδων τους σε ένα άρτιο και μετά να κάνουν σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας.

Άλλωστε πιστεύω πως κάτι αντίστοιχο θα πρέπει να προτείνει και η πράξη εφαρμογής όταν θα έρθει η ώρα της, αλλά ποιος περιμένει μέχρι τότε;

Υπάρχει κάποιο λάθος στο συλλογισμό μου; Αντιβαίνει κάποια διάταξη που δεν έχω υπόψη μου;

Ευχαριστώ πολύ!

[dimitris GM]

τι σοι ΠΕ ειναι αυτή που δεν προβλεπει "παρέκκλιση"

αλλά συγχρονως δημιουργει οικόπεδα μη αρτια και μη οικοδομησιμα?

[Συνενωση θα κανεις μετα την μεταγραφη της ΠΕ

αλλα δεν ειναι αυτό το θεμα ...]

 

 

[nbr]

Θα συνεχίσω εκεί που σταμάτησε ο Δημήτρης.

Όταν θα κυρωθεί η πράξη θα υπάρχουν και οι πίνακες αυτής της Πράξης εφαρμογής που σημαίνει αυτόματα πως θα ολοκληρωθεί και το Γ' κεφάλαιο δηλ. η παρουσίαση των τελικών οικοπέδων, τους οποίους και δεν γνωρίζεις. Η αγοραπωλησία (θα αφορά τις αρχικές ιδιοκτησίες), δεν μπορεί να μεταφερθεί με κάποια νέα "δήλωση ιδιοκτησίας"  στον μελετητή, της προθέσεις του οποίου δεν μπορείς να γνωρίζεις .

Έχουν συμβεί περιπτώσεις, που για κάποιους λόγους (π.χ. γωνιακά τεμάχια), απομειώθηκαν αρκετά, λόγω ρυμοτομίας και προσκυρώθηκαν στο διπλανό έναντι φυσικά αποζημίωσης. Είχα στην Ασπροβάλτα αυτή την περίπτωση στο Ο.Τ.Γ326. Η πράξη πάντως στο τέλος με την κύρωση θα δώσει οικοδομήσιμα οικόπεδα.

[Pavlos33]

Μου κάνει και μένα εντύπωση αυτό που αναφέρει ο συνάδελφος Polytexnitis περί μη πρόβλεψης παρέκκλισης. Θα έπρεπε να γράφει η Π.Μ, έστω ότι τα οικόπεδα που προκύπτουν από την Π.Ε είναι άρτια.

Θα μπορούσε ο συνάδελφος να προτείνει στη φάση ανάρτησης και υποβολή ενστάσεων το να θεωρήσει ο μελετητής τα δυο οικόπεδα μαζί για να υπάρξει η αρτιότητα, αλλά σίγουρα αυτό για τον μελετητή δεν είναι δεσμευτικό΄.

Να υποθέσω συνάδελφε nbr ότι γενικότερα το μέτρο της προσκύρωσης προσπαθούν να το αποφεύγουν ως ιδιαιτέρως επαχθές για τους ιδιοκτήτες;

[nbr]

Το μέτρο αυτό της "προσκύρωσης" σε μία πράξεις εφαρμογής είναι πολύ σπάνιο. Σίγουρα στον ιδιοκτήτη γης δεν αρέσει του να την χάνει.

Πάντως το άρθρο 25 (έστω και με τις περιπέτειες που είχε στην πορεία των χρόνων) οι μελετητές στις "παρατηρήσεις" του πίνακα, τέρμα δεξιά στον πίνακα, το επικαλούνται συχνά.

Και εγώ θεωρώ πως δεν γίνεται, έστω η  "ρυμοτομική μελέτη", να μη συνοδεύεται με κάποιο διάταγμα ρυμοτομίας στο οποίο να μην υπάρχουν οι "όροι δόμησης" της προς ένταξη περιοχή. 

Εγώ δεν το συνάντησα μέχρι τώρα . Πάντως η κυρωμένη πράξη θα συνοδεύεται, σίγουρα, με προσαρμοσμένους "όρους δόμησης". 

[dimitris GM]

Το μετρο της προσκυρωσης/αποζημιωσης εκ ρυμοτομιας  απαντάται στα λεγομενα "πυκνοδομημενα"

[πχ. η 29/98 ΠΕ Πολιχνης...]

Στην περιπτωση αυτη συμπληρωνονται στο  σεντονι οι στηλες του κελιου Τακτοποιηση-Αναλογισμος...

και πιθανον το ιδιο το οικοπεδο να  υποχρεουται σε αποζημιωσεις και να εχει και  δικες του απαιτησεις κατα  τριτων.

Παντως, στην περιπτωση αυτη δεν προκειται για "τμηματα" με την εννοια αβγδεα  που εχουμε στις πραξεις τακτοποιησης,

αλλά το θεμα ειναι  "λογιστικο",

το δε οικοπεδο αποδιδεται στο "τελικό"  του εμβαδόν  και αυτο μεταγραφεται,

Απλα  στην δηλωση ο μηχανικος γραφει οτι, 

"ειναι αρτιο και θα καταστει οικοδομησιμο μετα την εξοφληση των προσκυρωσεων"

 

 

[Polytexnitis]

Ευχαριστώ όλους για τις απαντήσεις σας.

Από ότι πληροφορήθηκα, πλέον η κεντρική γραμμή είναι οι μελετητές να αποφεύγουν τη χρήση του άρθρου 25, γιατί το ΣτΕ ακυρώνει τις πράξεις εφαρμογής (επιτέλους).

Η αλήθεια είναι δεν μπορώ να προδικάσω τι θα σκεφτεί ο μελετητής στην περίπτωση μου. 

Επειδή όμως δεν προβλέπεται ούτε καν να ξεκινήσει σύντομα η πράξη εφαρμογής, πόσο μάλλον δε να κυρωθεί και ο ιδιοκτήτης θα ήθελε μια πιο σύντομη λύση (προφανώς όχι μεμονωμένη ΠΕ), λέτε πως δεν μπορεί να γίνει συνένωση σε αυτή τη φάση; Είναι τα οικόπεδα "στον άερα" κάτα κάποιο τρόπο δηλαδή;

 

[ksteve]

Θα πρότεινα να συνεννοηθείς πρώτα με την ΥΔΟΜ. Εαν προβείται σε συνένωση, σου χορηγούν οικοδομησιμότητα (προ πράξης εφαρμογής)? 

Αν ναι, μετά  την οικοδομησιμότητα γίνεται σύσταση κάθετης και υποβάλεται δήλωση ιδιοκτησίας για τη νέα κατάσταση των (της) ιδιοκτησιών (ιδιοκτησίας).

Το λέω γιατί η πράξη εφαρμογής τακτοποιεί τα οικόπεδα λαμβάνοντας υπόψη πιθανή ρυμοτομία και εισφορές σε γη καθώς και λοιπές ιδιοκτησίες του οικοδομικού τετραγώνου.  Και αυτά θα εξετάσει η ΥΔΟΜ για την οικοδομησιμότητα.

[nbr]

Πρέπει να διαβάσεις προσεκτικά την εγκύκλιο 106/86 για πυκνά καθώς επισης την 59/1987 Β' κατοικία  πριν ξεκινήσεις κάνεις κάποια τέτοια ενέργεια.

Βάζουν πολλές προϋποθέσεις για να εκδοθεί μια Οικ. Άδεια. Π.χ. στο οικόπεδο δεν πρέπει να γίνεται ούτε εκατοστό προσκύρωση, το σύνολο των ρυμοτομούμενων τμημάτων όλου του Ο.Τ. δεν πρέπει να είναι μεγαλύτερο από το εμβαδόν της μιν. παρέκκλισης του εμβαδού της περιοχής και πολλά-πολλά άλλα. Έχει πολλή δουλειά.

Αν δεν υπάρχει το Β’ κεφάλαιο (μηκοτομές δρόμων) κάνεις για τους δρόμους του Ο.Τ. τη μελέτη υψομετρίας. Κλπ, κλπ. 

[Polytexnitis]

Η ΥΔΟΜ με παρέπεμψε στην Περιφέρεια, όπου και μου πρότειναν αυτή την ιδέα. Από ότι μου είπαν, και για κάποιο λόγο που δεν το έχω καταλάβει, δεν χορηγείται οικοδομησιμότητα σε αυτή την περίπτωση, παρά πρέπει να κάνεις μόνος σου μεμονωμένη Π.Ε. (αν κάποιος συνάδελφος γνωρίζει από τι εξαρτάται αυτό, ας με διαφωτίσει).

Από ότι καταλαβαίνω από τις απαντήσεις, δεν μπορείς να προβείς έτσι εύκολα σε συνένωση 2 οικοπέδων πριν την Πράξη Εφαρμογής γιατί το τελικό τους σχήμα, θέση, μέγεθος είναι ρευστό αυτή τη στιγμή.

Δεν ξέρω βέβαια ποιος και σε ποιο στάδιο θα έχει αντίρρηση σε αυτό. Όταν θα έρθει η ώρα υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας για την σύνταξη της Π.Ε. θα δηλωθεί το ενιαίο πλέον οικόπεδο. Θα υπάρχει πρόβλημα επειδή ο χρόνος δημιουργίας τους θα είναι μεταγενέστερος της ένταξης στο σχέδιο με την Π.Μ.; Θα κολλήσουμε συμβολαιογραφικά; Θα απαιτείται κάποιο επιπλέον δικαιολογητικό επειδή εκκρεμεί η Π.Ε. για να γίνει το συμβόλαιο;