ν. 4495/17 άρθρο 99 [ΑΡΘΡΟ 099-Ν.4495/17] - Διάγραμμα κάλυψης για υπαγωγή στο Ν. 4495/17

[Pavlos33]

@martha1 Οι γνώμες διίστανται και για το θέμα αυτό. Αν δούμε το ακριβές λεκτικό του νόμου(*) αναφέρεται σε ακίνητα. Η οριζόντια ιδιοκτησία είναι και αυτή ακίνητο. Σε προσωπικό επίπεδο αν με ρωτάς, θα το χρησιμοποιούσα και για την οριζόντια για να την απαλλάξω από την κατηγορία 5, καθώς για την παρ. δγ δεν υπάρχει και κάποια ερμηνευτική που να το αποκλείει. Αν τώρα, δεν είχαμε την παρ. δγ, σε αντίστοιχη περίπτωση διαφοροποίηση του οικοπέδου (χωρίς να έχει συντελεστεί κάποια κατάτμηση) επειδή η τότε μέτρηση ήταν με κορδέλα και έκανα εξαρτημένο τοπογραφικό αποτύπωσης και βγήκε διαφορετικό, έκανα χρήση του νέου τοπογραφικού και συνέκρινα με την νεότερη επιφάνεια

(*)δγ)   αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια, ανεξαρτήτως του ποσοστού υπέρβασης της κάλυψης ή της δόμησης, όταν αυτές δεν ξεπερνούν τα πενήντα (50) τ.μ. σε συνολική δόμηση, 

 

[martha1]

Παύλο σ ευχαριστώ πάρα πολύ.πρόκειται για ενα οικόπεδο μεσαίο που είναι χώρισμένο σε δύο κάθετες  μια μπρος και μια πίσω.στην μπροστά κάθετη βρίσκεται μια διόροφη οικοδομή με σύσταση ΟΙ.Εγω εξετάζω τον Α όροφο που εχει υπερβάση και καθ επέκταση στο πίσω μέρος της και στο πλάι επειδή το οικόπεδο ειναι στο πρόσωπο του μεγαλύτερο κατά 1 μέτρο.Η πίσω καθετη,η οποία ανήκει στόν δικό μου ιδιοκτήτη, διαπίστωσα ότι ρυμοτομείται και αυτό δεν είχε αποτυπωθεί στη ΟΑ με συνέπεια το εμβαδόν οικοπεδου νάναι μικρότερο απ αυτό της αδείας.Σ αυτή  τη φάση μ ενδιαφέρει η τακτοποίηση του α ορόφου.  

 

2 ώρες πριν, dimitris GM said:

τι ειδους "ρυμοτομηση" εχεις;

"Στην ειδική περίπτωση διηρημένης ιδιοκτησίας το ακίνητο επί του οποίου έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία αντιμετωπίζεται κατά τη σύνταξη της πράξης εφαρμογής ως ενιαία συνιδιοκτησία. Η αναμόρφωση των δικαιωμάτων χρήσης του οικοπέδου λόγω των
επερχόμενων με την πράξη εφαρμογής μεταβολών δεν ανήκει στην αρμοδιότητα της ∆ιοίκησης. Η εισφορά σε γη υπολογίζεται στο ποσοστό συνιδιοκτησίας και δεσμεύεται κατά τη σύνταξη της πράξης λαμβανομένης υπόψη της υφιστάμενης στο ακίνητο κατάστασης από την άποψη του καθορισμού της χρήσης των τμημάτων του οικοπέδου,
ώστε από κάθε συνιδιοκτήτη να επέρχεται με τη δέσμευση της εισφοράς η κατά το
δυνατόν μικρότερη μεταβολή στη συμφωνηθείσα από τους ιδιοκτήτες χρήση. Σε περίπτωση που ιδιοκτησία στην οποία έχει συσταθεί κάθετη συνιδιοκτησία ρυμοτομείται,
τότε τα οικόπεδα που απομένουν μετά τη ρυμοτόμηση αυτή, ανήκουν σε όλους τους
συγκυρίους κατά τα ποσοστά συγκυριότητας τα οποία είχαν επί του όλου οικοπέδου και
δεν καθίστανται σε κάθε τμήμα συγκύριοι μόνο οι έχοντες σ ́ αυτό δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (βλ. την με αρ.66/1992 γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του
Κράτους, που κοινοποιήθηκε με την με αρ. πρωτ. 9412/853/10-6-1992 εγκύκλιο του
Υπουργείου Πε.Χω.∆.Ε.).

βλεπεις εδω

http://portal.tee.gr/portal/page/portal/teetkm/DRASTHRIOTHTES/SEMINARIA/PALAIOTERA_SEMINARIA/SHMEIWSEIS_SEM_PRAKSEWN
 

καλησπέρα Δημήτρη και σ ευχαριστώ πολυ.Πρόκειται για ενα οικόπεδο μεσαίο που είναι χώρισμένο σε δύο κάθετες  μια μπρος και μια πίσω.στην μπροστά κάθετη βρίσκεται μια διόροφη οικοδομή με σύσταση ΟΙ.Εγω εξετάζω τον Α όροφο που εχει υπερβάση και καθ επέκταση στο πίσω μέρος της και στο πλάι επειδή το οικόπεδο ειναι στο πρόσωπο του μεγαλύτερο κατά 1 μέτρο.Η πίσω καθετη,η οποία ανήκει στόν δικό μου ιδιοκτήτη, διαπίστωσα ότι ρυμοτομείται(εχει ένα προβλεπόμενο δρόμο) εν μέρει διανοιγμένο ,και αυτό δεν είχε αποτυπωθεί στη ΟΑ με συνέπεια το εμβαδόν οικοπεδου νάναι μικρότερο απ αυτό της αδείας.Σ αυτή  τη φάση μ ενδιαφέρει η τακτοποίηση του α ορόφου.  

[dimitris GM]

  Κατ' αρχας, καθε καθετη, αντιμετωπιζεται ως προς τις αυθαιρεσιες της,  χωριστα, χωρις να επηρεαζει η μια την αλλη, με το αρθρο 107.

  Αλλά,  δξ -και δεν λες - πώς και ποτε προεκυψε η ρυμοτομηση και αν ηταν γνωστη οταν εκδοθηκε η αδεια

και πότε και πώς εγινε συσταση καθετων, ενω υπηρχε σχεδιο ρυμοτομιας...μαλλον προ ν 1337...

και εαν απεκρυβη κατα την εκδοση της αδειας,

   Αυτα σαν ευλογα ερωτηματα. Μεχρι την απαντηση τους...

παραμενω "αναποφασιστος"

 

 

 

[Pavlos33]

@martha1 Μάρθα. Σιγά σιγά ξετυλίγουμε το κουβάρι της υπόθεσης που σε απασχολεί. Αρχικά, θα ήταν χρήσιμο αν μπορούσες να ανεβάσεις ένα τοπογραφικό αποτύπωσης για να έχουμε καλύτερη εικόνα του ερωτήματός σου. Κρίσιμες οι ερωτήσεις που θέτει ο Δημήτρης. Να ρωτήσω με τη σειρά μου, εάν η ρυμοτόμηση κατά την έκδοση της Ο.Α αποκρύφτηκε ή έδειξαν το απομένον οικόπεδο, δηλαδή έδειξαν ως να είχε παραχωρηθεί σε κοινή χρήση το ρυμοτομούμενο. βεβαίως μας ενδιαφέρει, όπως ορθώς επισημαίνει ο Δημήτρης, αν το Σ.Π ήταν με διατάξεις Ν. 1337 ή προγενέστερο. Με λίγα λόγια, αναζητούμε το αν έχουμε απόκρυψη στοιχείων στην άδεια τα οποία θα αποδείκνυαν ότι το οικόπεδο ήταν μη οικοδομήσιμο κατά την έκδοσή της. Σε ότι αφορά τα υπόλοιπα, το μικρότερο εμβαδόν οικοπέδου, όταν αυτό δεν προέρχεται από κατάτμηση, δεν  είναι παράγοντας που θα σε εμποδίσει να κάνεις την υπαγωγή αυθαιρέτων. Επιπλέον να μας επιβεβαιώσεις  εάν τμήμα αυθαιρέτων επιφανειών υπάγεται στην λωρίδα ρυμοτόμησης.

[martha1]

Παύλο και Δημήτρη ειμαι ακόμα σε στάδιο διερέυνησης για το αν γίνεται αυτή η τακτοποίηση κι ο τοπογράφος  δεν μου έχει παραδώσει το τοπογραφικό .Σιγά σιγά τα ανακαλύπτουμε τα δράματα.Ο ιδιοκτήτης μου προσκόμισε ΟΑ του 1977 για διόροφη οικοδομή με υπόγειο, τοπογραφικό οικοπέδου διαμπερούς και μεσαίου με εμβαδόν 286μ2.Δέν φαινόταν ρυμοτομία στο πίσω τμήμα του οικοπέδου.Το 1986 συστήνει σύσταση 2 καθέτων ,μια μπροστά και μια πίσω,με την οικοδομή να υπάρχε στην μπροστινή καθετη και με  κατα 1 μετρο μεγαλυτερο το μπροστινο πρόσωπο , και εμβαδον οικοπεδου 273μ2.Στην  πίσω κάθετη φαινοταν αδιανοικτος δρομος.  επισης συστήνει και ΣΟΙ στην διόροφη οικοδομή ,αλλά το οικόπεδο φαίνεται με πρόσωπο στον μπροστά αναγνωριμένο προ του 23 δρόμο ,κατα 1μ μεγαλύτερο.Σας στελνω φωτό .Ζητείται η τακτοποίηση αυθαίρετων Α ορόφου.

[Pavlos33]

Επομένως Μάρθα μετά τα στοιχεία που παραθέτεις, βλέπουμε ότι η σύσταση καθέτων είναι προβληματική καθώς περιγράφει ένα οικόπεδο μη ρυμοτομούμενο στο κάτω μέρος του, ενώ όπως το έχεις σχεδιάσει αυτό ρυμοτομείται από προβλεπόμενη οδό του σχεδίου πόλης. Εσένα σε απασχολεί η τακτοποίηση αυθαιρεσιών στην κάθετη Ι από ότι αντιλαμβάνομαι. Όμως, δεν μπορούμε να παραβλέψουμε τη σωστή κατάσταση του ακινήτου. Αν λοιπόν βάλεις ως επιτρεπόμενη δόμηση και κάλυψη το ποσοστό της κάθετης Ι επί της σημερινής επιφάνειας οικοπέδου, σε πηγαίνει σε κατηγορία 5; Ένα επιπλέον ερώτημα που προκύπτει είναι και το πως θα διορθωθεί η σύσταση καθέτων. 

Edited Μάιος 22 , 2023 by Pavlos33

[martha1]

ναι έτσι ακριβώς Παύλο.Στην κάθετη 1 που με ενδιαφέρει είναι το διόροφο με τη ΣΟΙ 2 ιδιοκτητών  επί διορόφου όπου εξεταζω τον Α όροφο με την υπέρβαση δόμησης και κάλυψης 27μ2 ανω του 40%.Μηπως μια λύση είναι η εξής

1/να τακτοποιηθεί η υπέρβαση του Α ορόφου με το δγ ο οποίος έχει σύμφωνα με το συμβόλαιο σύστασης καθέτων και οριζοντίων 200/1000.

2/μετά να γίνει η τροποποίηση καθέτων?αλλά να διατηρηθούν τα ίδια ποσοστά? 

Στην ουσία έχω 

 οικόπεδο στήν άδεια με εμβαδόν Ε=286μ2 και πρόσωπο κτιρίου 10.10μ

οικόπεδο στην σύσταση με Ε=273μ2 και πρόσωπο κτηριου 11μ με κάθετη 1 (μπροστα ) 153μ2 και κάθετη πίσω 120μ2.κτίριο στην καθετη 1 διόροφο με αυθαίρετες προσθήκες καθ επέκταση αριστερά και πίσω 27μ2 συνολικά κατ όροφο.

στην πράξη οικόπεδο με Ε περίπου 200 μ2(ίσως να τεθεί και θέμα αρτιότητας, δεν έχω στοιχεία ακόμα) και λόγω ρυμοτομίας η κάθετη 2 που ρυμοτομείται θάχει αρκετά μικρότερο εμβαδόν γύρω στα 50μ2.

Το σίγουρο είναι οτι για να τακτοποιηθούν όλα αυτά πρέπει να γίνουν τακτοποιήσεις στο κτήριο.

το ερώτημα είναι ..μπορώ να χρησιμοποιήσω τα χιλιοστά του συμβολαίου της σύστασης καθέτων και οριζοντίων ,να τακτοποιήσω την ΟΙ Α ορόφου, μετά να τακτοποιηθούν και οι άλλες παραβάσεις της οικοδομής που ανήκουν σε άλλον ιδιοκτήτη ,  και μετά να διορθωθεί η σύσταση καθέτων με τα ίδια χιλιοστά και τα σωστά πλέον εμβαδά?

Τουλάχιστον απο κάπου να ξεκινήσει να ξετυλίγεται το κουβάρι.

επίσης ένα βασικό ερώτημα είναι η μή σωστή εμφάνιση της ρυμοτομίας πώς επηρεάζει την άδεια και το ¨ναι ¨η ¨οχι ¨στην αδεια.

ΓΡΙΦΟΣ  

το ερώτημα είναι ..μπορώ να χρησιμοποιήσω τα χιλιοστά του συμβολαίου της σύστασης καθέτων και οριζοντίων ,να τακτοποιήσω την οικοδομή και μετά να διορθωθεί η σύσταση καθέτων με τα ίδια χιλιοστά και τα σωστά εμβαδά?

επίσης ένα βασικό ερώτημα είναι η μή σωστή εμφάνιση της ρυμοτομίας πώς επηρεάζει την άδεια και το ¨ναι ¨η ¨οχι ¨στην αδεια.

ΓΡΙΦΟΣ  

 

Edited Μάιος 22 , 2023 by Pavlos33
έγινε συγχώνευση μέρους του επόμενου ίδιου μηνύματος-Pavlos 33

[Pavlos33]

@martha1 Όπως είχαμε ξεκινήσει αρχικά τη συζήτηση αναφορικά με το ερώτημα αν θα επιλεγεί το "ναι" στην ύπαρξη Ο.Α, θα εξαρτηθεί από το αν λόγω απόκρυψης της ρυμοτομίας το οικόπεδο αρχικά ήταν μη άρτιο και ψευδώς εκδόθηκε η οικοδομική άδεια. Αναμένουμε λοιπόν το νέο τοπογραφικό διάγραμμα και την έρευνα που οφείλει να γίνει για τους όρους δόμησης κατά την έκδοση της Ο.Α (εφόσον έχουμε αλλαγές από τότε). Η προσέγγισή σου με εφαρμογή της παρ. δγ κατηγορίας 4 προσωπικά με βρίσκει να συμφωνώ. Αναφορικά με το ερώτημα των χιλιοστών της σύστασης καθέτων και οριζόντιων (έχουμε μικτή κάθετη) ακριβώς όπως το αναφέρεις. Αυτά θα πρέπει να χρησιμοποιηθούν και η προηγούμενη συζήτηση είναι εάν ο αναλογών, στην κάθε κάθετη και κάθε οριζόντια ιδιοκτησία, συντελεστής δόμησης και κάλυψης θα προκύψει από το αρχικό εμβαδόν οικοπέδου που αναγράφεται στο δ. κάλυψης ή σύμφωνα με τη σημερινή επιφάνεια.

Edited Μάιος 22 , 2023 by Pavlos33

[martha1]

ευχαριστώ Παύλο.Αρα ο τρόπος για να ξετυλίξω το κουβάρι είναι να τακτοποιήσω τις παραβάσεις του Α ορόφου με την δγ    ααααααν δεν είναι κατηγ 5 λόγω απομείωσης εμβαδού οικοπέδου(ναι η οχι στην άδεια) που πολύ φοβάμαι οτι δεν θα το αποφύγω.

Αν μετά τη ρυμοτομία εξακολουθεί το οικόπεδο να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο,θα μπορώ άραγε να χρησιμοποιήσω το ναι στην ΟΑ?Τα επιτρεπόμενα της Αδείας του 1977 ,σήμερα καλύπτονται απο τον σημερινό ΣΔ διότι αυτός έχει αυξηθεί σε σχέση με τον ΣΔ που ίσχυε κατά τον χρόνο έκδοσης αδείας.  

[Pavlos33]

Έχοντας δει πολλές παλιές άδειες (όπως και εσύ φαντάζομαι) έχω παρατηρήσει ότι δεν έδειχναν ρυμοτομούμενα, παρά έδειχναν το οικόπεδο μέχρι την ρυμοτομική (οικοδομική) γραμμή, δηλαδή σαν να ήταν ο δρόμος πλήρως διανοιγμένος. Στη δική σου περίπτωση, απέκρυψαν την πίσω ρυμοτόμηση (ενδεχομένως όχι από δόλο) διότι το οικόπεδο αρκεί να είχε πρόσωπο σε πλήρως διανοιγμένο στη μια του πλευρά και όχι αναγκαστικά και στις δυο για να είναι άρτιο. Η μόνη περίπτωση να αποδειχθεί μη άρτιο, είναι να μην καλύπτει τον κανόνα ή την παρέκκλιση της αρτιότητας σε ότι αφορά το εμβαδόν ή το μήκος προσώπου, αν και για το τελευταίο νομίζω ότι δεν θα συμβεί αφού αποδείχθηκε ότι είναι κατά ένα μέτρο μεγαλύτερο από ότι δείχτηκε στο τοπογραφικό της άδειας. Επομένως, αν η "απόκρυψη" ρυμοτομούμενου, δεν οδηγεί σε έλλειψη αρτιότητας του οικοπέδου, η γνώμη μου είναι ότι πρέπει να λάβεις κανονικά την Ο.Α υπόψη για τον υπολογισμό του προστίμου.