Υπόγειο

[nikoskourtis]

Στην περιοχη μου επιτρεπεται μεγιστο υψος 7,5 μετρα και 2 οροφοι. Το σπιτι μου εχει υπογειο και 2 οροφους. Το πατωμα του υπογειου βρισκεται 1,30μετρα κατω απο τη σταθμη του εδαφους. Η οροφη του ειναι 1,5 μετρα πανω απο τη σταθμη του εδαφους. Το υπογειο στην αδεια ειναι χαρακτηρισμενο ως βοηθητικος χωρος-αποθηκη. Με αναθεωρηση της αδειας:

1) Με το δεδομενο οτι εχω ακομα συντελεστη δομισης, μπορω να μετατρεχω σε οικια το μισο υπογειο;

2) υπαρχει καποια προϋποθεση ωστε να γινει οικια το υπογειο; Μηπως θα θεωρηθει ως τριτος οροφος;

3) Μπορω τους βοηθητικους χωρους στο υπογειο να τους χωρισω σε 2-3 τμηματα (δωματια);

[SOFIA VAMVOUNI]

Εχω εγγραφη απαντηση απο πολεοδομια για συγκεκριμενη περιπτωση παρομοια με την δικη σου οτι μπορεις (αν ειναι σε εδαφος με κλιση)

 

Επροκειτο για κλιμακωτο κτιριο τριων επιπεδων, σε εδαφος με σημαντικη κλιση οπου εδειξα στο υπογειο κατοικια, την μετρησα στον σ.δ., ειχε φωτισμο-αερισμο και υψος >2.40μ.Στην τομη επρεπε παντου η σταθμη της οροφης της κατοικιας να ειναι < 1.50μ απο την γραμμη φυσικου εδαφους στην θεση της τομης.

 

Στο εγγραφο της πολεοδομιας αναφερει οτι:

Ο ελεγχος του αριθμου των οροφων γινεται απο την οριστικη σταθμη του εδαφους σε καθε σημειο των οψεων του (και οχι της τομης), αυτο πρεπει να προσεξεις να ισχυει

 

Αν το οικοπεδο σου ομως ειναι επιπεδο, νομιζω δεν μπορεις.

Ετσι τουλαχιστον μου ειχαν πει προφορικα και δεν το εχω ψαξει σοβαρα.

Το μονο που εχω βρει σχετικα ειναι οτι στον ΓΟΚ του 1955 (!!!), κεφαλαιο ΙV, αρθρο 28 λεει οτι: το υπογειο εαν δεν ειναι βοηθητικης χρησης, μετρα στον αριθμο των οροφων.Δεν μετρα αν ειναι προς το εσωτερικο του οικοπεδου σε οικοπεδα με μεγαλη φυσικη κλιση (οπως ηταν η δικη μου περιπτωση)

 

Επισης λαβε υποψη σου το αρθρο 7 ,παρ.1Ββ εγκ.38769/6719/11/26.5.86 που λεει οτι υπογειος οροφος για να θεωρηθει κυριας χρησης πρεπει να εχει τη σταθμη του δαπεδου του σε αποσταση το πολυ 1.0μ απο την οριστικη σταθμη του εδαφους, το οποιο νομιζω ισχυει ακομα.

 

Για το 3) σιγουρα μπορεις να το χωρισεις.

[nikoskourtis]

Εχω ψαξει τους διαφορους ΓΟΚ, εγκυκλιους κτλ. Αυτα που λες ισχυουν. Δηλαδη για να γινει σπιτι θελει πατωμα λιγοτερο απο 1 μετρο κατω απο την τελικη σταθμη εδαφους. Για να ειναι υπογειο θελει μεγιστο 1,5 μετρα απο την οριστικη σταθμη να ειναι το ταβανι. Αρα με λιγα λογια πρεπει να εχει υψος το υπογειο απο 2,4 εως 2,5 μετρα για να το μετατρεψεις νομιμα απο βοηθητικο χωρο σε σπιτι.

Ομως συνηθως οι οροφοι ειναι 2,8-3 μετρα. Αρα αν αρχικα ηταν υπογεια αποθηκη, συνεπως 1,5 μετρα πανω απο το εδαφος, θα ειναι απο 1,3-1,5 κατω απο το εδαφος το πατωμα. Αρα δε γινεται νομιμη μετατροπη σε σπιτι.

Ολοι αυτοι που κανουν αναθεωρηση αδειας για αλλαγη χρησης πως την κανουν; κατα καιρους εχουν νομιμοποιηθει πολλες αλλαγες χρησης υπογειων με μεταφορα συντελεστη δομισης. πως εγινε αυτο; Η μονη πιθανη περιπτωση που αντιλαμβανομαι ειναι να εχεις κτιριο με λιγοτερους απο τους μεγιστους οροφους. Δηλαδη αν εγω ειχα υπογειο +1 οροφο (επιτρεπεται υπογειο + 2 οροφοι) , τοτε με την επιπλεον δομηση θα μπορουσα να κανω αναθεωρηση και να αλλαξω τη σταθμη του εδαφους ωστε το πατωμα του υπογειου πλεον να μην ειναι κατω απο το εδαφος περισσοτερο απο 1 μετρο και ταυτοχρονα βεβαια το υπογειο θα γινοταν οροφος αφου θα ηταν ψηλοτερα απο 1,5 μετρα απο τη νεα σταθμη. Αρα τελικα θα ειχα "σηκωσει" πιο ψηλα το κτηριο και θα ειχα 2 κανονικους οροφους χωρις υπογειο.

 

Σε κλιμακωτο κτιριο που λες εσυ προφανως εχεις 3 διαφορετικες σταθμες εδαφους και με την αλλαγη σε σπιτι του ενος κομματιου δεν ξεπερνουσες το μεγιστο αριθμο οροφων (αρα πριν καποιο κομματι του κτιριου ειχε λιγοτερους οροφους απο τους μεγιστους επιτρεπομενους. Καποιο απ τα 3 κομματια ειχε π.χ. υπογειο + 1 οροφο τη στιγμη που στην περιοχη επιτρεπονταν υπογειο +2 οροφοι.

 

Αν κανω λαθος διορθωσε με.

[SOFIA VAMVOUNI]

οχι, ειχα ακριβως αυτο που εχεις και εσυ, δηλ. υπογειο και δυο οροφους απο πανω (μεγιστος αριθμος οροφων περιοχης =2).Η περιπτωση μου δεν ηταν αλλαγη χρησης αλλα εξ'αρχης μελετη.ΚΑΙ ΤΑ ΤΡΙΑ ΕΠΙΠΕΔΑ (ΥΠΟΓΕΙΟ, ΙΣΟΓΕΙΟ, ΠΡΩΤΟ) τα εκανα κυριας χρησης. Ειναι λιγο πολυπλοκο, θα προσπαθησω να ανεβασω τομη και τα ξαναλεμε (τελικα το εδαφος σου ειναι κλιμακωτο η οχι ?) .Τι ισχυει με την μεταφορα συντελεστη δομησης δεν γνωριζω καθολου γιατι εδω που δουλευω δεν γινεται μεταφορα.

[nikoskourtis]

καταρχην δεν ειμαι αρχιτεκτονας αλλα ηλεκτρολογος μηχανικος (συνεπως δεν ειμαι και πολυ ειδικος, ουτε εχω εμπειρια στα θεματα του Αρχιτεκτονα).

Ηταν μια εποχη που γινοταν χαμος με τη μεταφορα συντελεστη δομησης. Ηταν πολυ ευκολο να μεταφερεις (καπου εκει στο 2002-2005 νομιζω). Τωρα εινα πολυ δυσκολο, γινεται σε ελαχιστες περιπτωσεις. Νομιζω προσεβαλε τον τοτε νόμο το ΣτΕ.

[nikoskourtis]

Ειναι κεκλιμενο το επιπεδο του οικοπεδου.

[nikoskourtis]

Στην τομη επρεπε παντου η σταθμη της οροφης της κατοικιας να ειναι < 1.50μ απο την γραμμη φυσικου εδαφους στην θεση της τομης.

 

Στο εγγραφο της πολεοδομιας αναφερει οτι:

Ο ελεγχος του αριθμου των οροφων γινεται απο την οριστικη σταθμη του εδαφους σε καθε σημειο των οψεων του (και οχι της τομης), αυτο πρεπει να προσεξεις να ισχυει

 

 

Αρα η οικοδομη που εφτιαξες ειχε οντως υπογειο με το ταβανι στο 1,5 μ απο το εδαφος (γυρω γυρω, σε καθε σημειο των οψεων). Ταυτοχρονα ομως πως καταφερες το σπιτι στο υπογειο να μην εχει το πατωμα του περισσοτερο απο 1 μετρο κατω απο το εδαφος; Μονο αν το υπογειο εχει υψος συνολικα απο 2,40-2,50 μετρα.

Δηλαδη θεωρωντας την καλυτερη περιπτωση (οριακα) που το υπογειο περισσευει πανω απο το εδαφος 1,5 μετρα πρεπει το "Χ" στο παρακατω σχεδιο να ειναι

"χ" < "1μ" (για σπιτι)

και επισης

"χ" + "1,5μ" > "2,4μ"

 

 

Για στειλε μου οταν μπορεσεις την τομη να δουμε μηπως βγαλω καμια ακρη.

[SOFIA VAMVOUNI]

ΣΤΗΝ ΔΙΚΗ ΜΟΥ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ:

TO TMHMA A ΤΟΥ ΠΡΩΤΟΥ ΕΠΙΠΕΔΟΥ ΕΙΝΑΙ ΙΣΟΓΕΙΟ, ΜΕΤΡΑ ΚΛΠ

ΤΟ ΤΜΗΜΑ Β ΟΜΩΣ ΛΕΓΕΤΑΙ "ΥΠΟΓΕΙΟ" ΑΦΟΥ Η ΟΡΟΦΗ ΤΟΥ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΜΕΧΡΙ 1.50μ ΑΠΟ ΤΟ ΦΥΣΙΚΟ ΕΔΑΦΟΣ.ΘΑ ΕΠΡΕΠΕ ΛΟΙΠΟΝ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΕΝΟ ΜΕ ΤΟΙΧΟ ΑΠΟ ΤΟ Α . ΕΓΩ ΟΜΩΣ ΕΙΧΑ ΔΟΜΗΣΗ ΝΑ ΤΟΥ ΔΩΣΩ, ΟΠΟΤΕ ΚΑΙ ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΓΓΡΑΦΗ ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΤΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΤΟ ΕΚΑΝΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΣΑΝ ΧΡΗΣΗ, ΥΠΟΓΕΙΟ ΣΑΝ ΘΕΣΗ (ΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΠΟΥ ΕΧΩ ΚΑΤΩ ΑΠΟ ΑΥΤΟ ΔΗΛ. ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ 2ο ΥΠΟΓΕΙΟ ΚΛΠ)

 

ΣΤΗΝ ΔΙΚΗ ΣΟΥ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΟΜΩΣ ΓΙΑ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΔΑΠΕΔΟ ΤΟΥ ΥΠΟΓΕΙΟΥ 1.0Μ ΚΑΤΩ ΑΠΟ ΤΗΝ ΟΡΙΣΤΙΚΗ ΣΤΑΘΜΗ ΕΔΑΦΟΥΣ, ΠΡΕΠΕΙ ΑΥΤΗΝ ΝΑ ΤΗΝ ΚΑΤΕΒΑΣΕΙΣ 30ΕΚ. ΤΟΤΕ ΟΜΩΣ ΘΑ ΓΙΝΕΙ "ΙΣΟΓΕΙΟ" ΚΑΙ ΘΑ ΜΕΤΡΑ ΣΤΟΝ ΑΡΙΘΜΟ ΤΩΝ ΟΡΟΦΩΝ .

ΚΑΤΑΡΧΑΣ ΔΕΝ ΝΟΜΙΖΩ ΟΤΙ ΓΙΝΕΤΑΙ. ΑΝ ΑΥΤΟ ΜΕ ΤΗΝ ΑΠΟΣΤΑΣΗ ΤΟΥ ΔΑΠΕΔΟΥ ΠΑΡ'ΕΛΠΙΔΑ ΕΧΕΙ ΚΑΤΑΡΓΗΘΕΙ -ΔΕΝ ΕΧΩ ΟΜΩΣ ΔΕΙ ΚΑΤΙ ΣΧΕΤΙΚΟ- ΘΑ ΜΠΟΡΟΥΣΕ ΝΑ ΓΙΝΕΙ. ΘΕΛΕΙ ΛΙΓΟ ΨΑΞΙΜΟ

[nikoskourtis]

ΣΤΗΝ ΔΙΚΗ ΜΟΥ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ:

 

ΤΟ ΤΜΗΜΑ Β ΟΜΩΣ ΛΕΓΕΤΑΙ "ΥΠΟΓΕΙΟ" ΑΦΟΥ Η ΟΡΟΦΗ ΤΟΥ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΜΕΧΡΙ 1.50μ ΑΠΟ ΤΟ ΦΥΣΙΚΟ ΕΔΑΦΟΣ.ΘΑ ΕΠΡΕΠΕ ΛΟΙΠΟΝ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΔΙΑΧΩΡΙΣΜΕΝΟ ΜΕ ΤΟΙΧΟ ΑΠΟ ΤΟ Α . ΕΓΩ ΟΜΩΣ ΕΙΧΑ ΔΟΜΗΣΗ ΝΑ ΤΟΥ ΔΩΣΩ, ΟΠΟΤΕ ΚΑΙ ΜΕΤΑ ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΓΓΡΑΦΗ ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΤΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑΣ ΤΟ ΕΚΑΝΑ ΚΑΤΟΙΚΙΑ ΣΑΝ ΧΡΗΣΗ, ΥΠΟΓΕΙΟ ΣΑΝ ΘΕΣΗ (ΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΠΟΥ ΕΧΩ ΚΑΤΩ ΑΠΟ ΑΥΤΟ ΔΗΛ. ΘΕΩΡΕΙΤΑΙ 2ο ΥΠΟΓΕΙΟ ΚΛΠ)

 

Ασχετα με την απαντηση της πολεοδομιας εχω μια ενσταση. Το τμημα Β το εχεις κανει κατοικια ενω ειναι υπογειο. Ομως το πατωμα του ειναι παραπανω απο 1μετρο κατω απο την επιφανεια του εδαφους. Αρα συμφωνα με το ΓΟΚ δε μπορει να γινει κατοικια αφου θα επρεπε να ειναι το πολυ 1 μετρο κατω απο το εδαφος. Δεν ειναι λογικο αυτο που λεω;

 

Να σου πω την αληθεια δεν ειδα πουθενα ο Γοκ να αναφερει για εδαφη με μεγαλη κλιση κατι διαφορετικα απο αυτα με μικρη κλιση ή με καθολου. και να σου πω την αληθεια οτι πολλες φορες η πολεοδομια μπορει να εγκρινει μια αδεια οικοδομης και αργοτερα να ανακληθει αν γινει μια καταγγελια και εξεταστει η αδεια απο καποιον αλλο (οχι την τοπικη πολεοδομια). Ειναι τοσο πολυπλοκος ο ΓΟΚ που γινονται συνεχεια λαθη.

[SOFIA VAMVOUNI]

Συμφωνω οτι ειναι θεμα υπαλληλου, δεν σε κατοχυρωνει τιποτα.

Παντως για το δικο μου θεμα το ειχαν ψαξει πολυ, ειχαν μιλησει με ΥΠΕΧΩΔΕ, περιφερεια , αλλες πολεοδομιες κλπ.

 

Το δαπεδο του υπογειου μου ειναι περασια με την οριστικη σταθμη του εδαφους σε μια οψη, απο οπου και η προσβαση. Εσυ λες οτι θα επρεπε να ειναι σε ολες τις οψεις? Δεν νομιζω, γιατι π.χ. στις δυο αλλες πλευρες της

η κατοκια δεν εχει επαφη με οψη, ειναι "εσωτερικη". Στην τριτη πλευρα η οριστικη σταθμη του εδαφους ειναι οπως βλεπεις την τομη (δες attachment, ειναι η κατοικια κατω δεξια).

 

Ο Γοκ'55 (ως φιλοσοφια το αναφερω, δεν ξερω αν εξακολουθει να ισχυει το πνευμα αυτο) παντως λεει ξεκαθαρα οτι το υπογειο εαν δεν ειναι βοηθητικης χρησης, μετρα στον αριθμο των οροφων.Δεν μετρα αν ειναι προς το εσωτερικο του οικοπεδου σε οικοπεδα με μεγαλη φυσικη κλιση

 

Μηπως μπορεις να μετατρεψεις (αναλογα με την κατοψη σου και αν αυτο βεβαια σε ενδιαφερει) καποιο τμημα του μονο? (π.χ. το πισω)