Τιμες ακινητων προηγουμενων ετων / δεκαετιων

[Nick Apex]

Πως θα μπορουσα να βρω μια πολυ πιθανη τιμη (κατα προσεγγιση) στην οποια αγοραστηκε ενα (ολο)καινουριο διαμερισμα, ας πουμε το '93, γνωριζοντας τετραγωνικα (περίπου), οροφο, περιοχη? 

Ευχαριστω.

 

Edited Μάιος 5 , 2019 by Nikos Delchanidis

[BAS]

Την εποχή που αναφέρεις είχαμε ετήσιο πληθωρισμό πάνω από 20 % , όπως συνέβαινε όλη την περίοδο από το 1973 . Ετσι είναι πιθανό να υπάρχει μεγάλη απόκλιση  από πολλούς παράγοντες και τότε είχε μεγάλη σημασία πότε αγόραζες ένα ακίνητο . Δηλαδή αν το αγόρασε στα μπετά το 1991 και το σπίτι τελείωσε το 1993 να το έχει πάρει πολύ φτηνότερα από ότι να το αγόρασε το 1993 τελειωμένο . Το ίδιο αν το αγόρασε στα μπετά το 1993 και το σπίτι τελείωσε το 1995 .

Γενικά για την Αθήνα οι τιμές το 1991 ήταν από 100-200.000 δρχ/τμ , δηλαδή από 300-600 €/τμ και το 1993 ήταν 150-300000  δρχ/τμ δηλαδή 450-900 €/τμ περίπου . Μιλάμε για περιοχές της Αθήνας από 3-8 σε μία δεκαβάθμια κλίμακα αξιών . Δηλαδή μιλάμε για διαμέρισμα , αστική περιοχή , ούτε πολύ φτηνή η υποβαθμισμένη , ούτε πολύ ακριβή . 

[Nick Apex]

Σε ευχαριστω πολυ. Επειδη είμαι πολυ σκραπας να σε πρηξω λιγο ακομη ? Πιο συγκεκριμενα 

1. Αν χρησιμοποιησω και τον πληθωρισμό στον υπολογισμό της τιμης που πιθανα αγοραστηκε τοτε το διαμερισμα, πως χαρακτηριζεται (αν υπαρχει καποιος όρος και τι σημαινει πρακτικα) η τιμή (αξία) που προκύπτει απο μια τετοια εκτιμηση? 

2. Ποια ηταν τα ευρη τιμων γυρω στο 95 με τον τροπο που τις περιεγραψες? 

3. Φανταζομαι οτι ακριβως οπως το περιεγραψες, αστικη περιοχη, οχι υποβαθμισμενη ουτε πολυ ακριβη, παραπλησιες τιμες θα ισχυαν και για την Θεσσαλονικη (αφορα περιοχη κοντα στο κεντρο της πόλης, και αγοραστηκε τελειωμενο) 

[ted78]

Καλημέρα, επειδή είναι αρκετά δύσκολο να βρείτε στοιχεία προ 26 ετών, αυτό που μπορείτε να κάνετε είναι να βρείτε πόσο κοστίζει σήμερα η αγορά ενός νέου διαμερίσματος με τα ίδια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο, και έπειτα χρησιμοποιώντας τους δείκτες τιμών ακινήτων της ΤτΕ, να βρείτε την τότε αξία σε €.

Γενικά η αξία του '93 θα πρέπει να είναι κάπου μεταξύ του 45 - 50% της σημερινής, βλέποντας λίγο στα γρήγορα τα στοιχεία της ΤτΕ.

[BAS]

Στην Θεσσαλονίκη οι τιμές είναι χαμηλότερες γενικά της Αθήνας . 

Ακόμα στην Θεσσαλονίκη μετράνε και τα κοινόχρηστα στα τμ , ενώ στην Αθήνα όχι .

Εκεί δεν είχατε ντουλάπες μέσα στην τιμή , είχατε την θέρμανση εκτός με λεβητάκια στα μπαλκόνια και διάφορα άλλα που στην Αθήνα είναι αδιανόητα .

Δεν μπορείς να το υπολογίσεις με τον τρόπο που λες .

Τεντ για να έχεις μία άποψη της πραγματικότητας στις περιοχές της Αθήνας που σήμερα η τιμή είναι περί τα 2800 €/τμ , τότε ήταν 600 . Αυτά από πραγματικά στοιχεία και όχι ιστορίες τυχαίων με μεγάλη ιδέα...

[[email protected]]

Η εμπειρικη προσεγγιση ειναι αυτη που λεει ο BAS. Αθηνα 7ο Δ.Δ. 1987 τα 100 τ.μ. 8+ εκατομμυρια δρχ.

 

Η μαθηματικη προσεγγιση ειναι περιπου αυτη που λεει ο ted, με την διορθωση οτι ο ted προτεινει μονο ονομαστικη μεταβολη, ενω ο τυπος που δινει την πραγματικη μεταβολη ειναι του Fisher, (1+r)=(1+i)/(1+π)

οπου 1+r = πραγματικη μεταβολη

1+π= πληθωρισμος (λαμβανεται απο το ΔΤΚ)

1+i=ονομαστική μεταβολη (λαμβανεται απο τους πινακες της ΤτΕ)

 

Αν εχεις προβλημα στις πραξεις στειλε πμ

 

Καλη συνεχεια

Edited Μάιος 6 , 2019 by [email protected]

[ted78]

Καλημέρα! Κατά τη γνώμη μου αυτό που αναζητά ο φίλος μας στην πραγματικότητα είναι η ονομαστική αξία, δηλαδή η αξία που θα συναντούσε π.χ. σε μία αγγελία της εποχής.

Για το συγκεκριμένο έτος (1993), είτε χρησιμοποιήσει τον Δείκτη Τιμών Ακινήτων (ΔΤΑ), είτε τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) θα καταλήξει περίπου στο ίδιο αποτέλεσμα. Ο Πραγματικός Δείκτης Τιμών Ακινήτων (ΠΔΤΑ), κατά τη γνώμη μου αντιπροσωπεύει άλλο πράγμα, την αξία του χρήματος ως προς την αξία του ακινήτου ή αλλιώς την αγοραστική αξία του χρήματος και δεν μας δίνει πληροφορίες για την τιμή του ακινήτου.

Στο παρακάτω διάγραμμα έβαλα τους ετήσιους δείκτες τιμών, που αφορούν τη Θεσσαλονίκη για να κατανοήσουμε λίγο τα πράγματα.

Βλέπουμε την εξέλιξη των δεικτών από το 1993 έως το 2018.

Όπως είδα στη βιβλιογραφία ο ΠΔΤΑ = ΔΤΑ / ΔΤΚ

Εμάς μας ενδιαφέρουν οι τιμές του κάθε δείκτη σε σχέση ας πούμε με το 2018, ώστε να υπολογίσουμε τον πολλαπλασιαστή, που θα ανάγει τη σημερινή αξία (2018) σε παρελθοντική.

Έκανα έναν πίνακα για διάφορες χρονιές.

Όπως φαίνεται, ουσιαστικά για το έτος 1993, είτε ο ΔΤΑ, είτε ο ΔΤΚ θα μας δώσουν παρόμοιο αποτέλεσμα.

Ο ΠΔΤΑ φαίνεται να προσεγγίζει τον ΔΤΑ κατά τις περιόδους με χαμηλό πληθωρισμό, που είναι λογικό αφού όπως είπαμε και παραπάνω μας δείχνει αγοραστική δύναμη. Σε περιόδους με υψηλό πληθωρισμό απέχει κατά πολύ από τον ΔΤΑ.

Από την άλλη, ο ΔΤΚ, ο οποίος έχει μία γενικά σταθερή πορεία, αποκλίνει αρκετά από το 2004 και έπειτα και μέχρι σήμερα, αφού ο ρυθμός αύξησης αλλά και μείωσης των τιμών των ακινήτων, ήταν κατά πολύ μεγαλύτερος από την αύξηση του πληθωρισμού (κλίση καμπύλης).

5 ώρες πριν, BAS said:

Τεντ για να έχεις μία άποψη της πραγματικότητας στις περιοχές της Αθήνας που σήμερα η τιμή είναι περί τα 2800 €/τμ , τότε ήταν 600 . Αυτά από πραγματικά στοιχεία και όχι ιστορίες τυχαίων με μεγάλη ιδέα...

Μπορεί να συμβεί, μέσα σε 26 χρόνια υπάρχουν περιοχές που αναβαθμίστηκαν και άλλες που υποβαθμίστηκαν. Προφανώς, όλοι αυτοί οι παράγοντες θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη.

Οι δείκτες τιμών είναι κάποια αντικειμενικά εργαλεία. Επιβάλλεται να λαμβάνονται και άλλοι παράγοντες υπόψη, είτε αυξητικοί, είτε μειωτικοί.

Παρακάτω επισυνάπτω και το excel, με τα στοιχεία και το διάγραμμα.

Βιβλίο1.xlsx

Edited Μάιος 7 , 2019 by ted78

[BAS]

Επειδή διατηρώ ακριβή στατιστικά στοιχεία από το 1984 που δραστηριοποιούμαι στον κατασκευαστικό χώρο και έχω και κάποια ιδέα για τις τιμές από το 1979 που ξεκίνησα να εργάζομαι τα καλοκαίρια ως φοιτητής σε αρχιτεκτονικό γραφείο , οι τιμές που υπήρχαν είχαν μεγάλες διαφορές εκείνες τις εποχές γιατί επηρεάζονταν από τον πληθωρισμό , αλλά και από σημαντικές πολιτικές παρεμβάσεις .

Ετσι απαντώντας και στον Ζάβι θα πω ότι το 1984 η τιμή του κυβικού έτοιμου μπετόν , δηλαδή μπετό-σίδερα-φατούρα ήταν 3000 δρχ , ενώ το 1987 ή ίδια τιμή ήταν 9000 δρχ .

Το επίσημο μεροκάματο του τεχνίτη ήταν το 1984 γύρω στις 1000 δρχ , ενώ το 1987 ήταν στις 3000 , αλλά υπήρχαν και οι ελεύθεροι σιδεράδες του καφενείου , που έπαιρναν από 5-6000 δρχ .

Εδώ θα πρέπει να θυμίσω λίγο τις πολιτικές παρεμβάσεις που οδήγησαν σε κρίσεις , μικρότερες βέβαια από την σημερινή .

Την πρώτη περίοδο πασοκ 1981-1985 , υπήρξε μοίρασμα χρήματος και λόγω του πληθωρισμού και των παροχών , οι τιμές ανέβαιναν πολύ . Για παράδειγμα , μιλώντας πάντα για περιοχές  Νέο Ψυχικό , Χολαργός , Παπάγου , Αγία Παρασκευή , Χαλάνδρι , Βριλήσσια , Μελίσσια , Μαρούσι , Πεύκη , το 1981 οι τιμές τμ κατοικιών ήταν γύρω στις 17-20000 δρχ/τμ και μέχρι το 1984 είχαν φτάσει στα 35-40000 δρχ/τμ.

Το 1985 ο Ανδρέας βάζει τον Σημίτη να μαζέψει την οικονομία και αντίστοιχα υπάρχει μάζεμα και στην οικοδομή . Όχι ότι οι τιμές σταμάτησαν να ανεβαίνουν γιατί ο πληθωρισμός καθόριζε τα πάντα . Απλά οι τιμές ανέβηκαν στα 50-60000 δρχ/τμ

Στις αρχές του 87 είναι στις 90-100000 δρχ/τμ , αλλά τότε έχουμε το περίφημο Τσοβόλα δώστα όλα . Αυτό στην οικοδομή μεταφέρθηκε με την πρώτη επίσημη εμπλοκή του τραπεζικού συστήματος στον χώρο .

Μέχρι τότε όπως είπα και πιο πάνω , η αγορά γινόταν στην αρχή με καταβολή του 30-40 % της τιμής , αλλά και με κλείσιμο αυτής και με αποπληρωμή του υπολοίπου σε διάστημα δύο ετών , μέχρι την παράδοση ή και λίγο μετά μέχρι 6 μήνες με την χρήση γραμματίων . Τα συμβόλαια είχαν τον όρο της διαλυτικής αίρεσης που εξασφάλιζε απόλυτα τον πωλητή .

Με το Τσοβόλα δώστα όλα , είχαμε την εμπλοκή της Κτηματικής Τράπεζας στην αγορά της πρώτης κατοικίας με επιχορηγούμενα επιτόκια που ήταν 15 % , όταν το ετήσιο επιτόκιο των προθεσμιακών και των ρέπος ήταν από 22-26 % και ο επίσημος πληθωρισμός εκεί γύρω και ο ανεπίσημος λίγο παραπάνω .

Η κυβερνητική επιλογή αυτή θέρμανε την αγορά των ακινήτων με αποτέλεσμα να έχουμε αύξηση των τιμών στην τριετία 1987-1990 από τις 90-100 στις 170-190000 δρχ/τμ

Επειδή το κράτος έμπαινε μέσα με την επιχορήγηση αυτή το 90 στην οικουμενική αν θυμάμαι καλά , αποφασίστηκε το τέλος αυτής και τα επιτόκια πήγαν στο 23 % .

Αυτό οδήγησε σε σοβαρή κρίση των ακινήτων που πολλοί κατασκευαστές κανονικοί και ευκαιριακοί είχαν ξεκινήσει οικοδομές , ήταν μικρογραφία αυτού που έγινε 15 χρόνια μετά , με αποτέλεσμα η αύξηση των τιμών να είναι αργή μετά το 90 μέχρι το 1994 , όπου πλέον η πτώση του πληθωρισμού από την πίεση αυτής της περιόδου άρχισε να αποδίδει και τα επιτόκια κατέβηκαν στο 15 % χωρίς επιχορήγηση .

Στην περιοχή που αναφέρω , οι τιμές από 170-190000 , πήγαν το 1994 στα 230-250000 , ενώ θα έπρεπε σύμφωνα με τον πληθωρισμό να περνάνε τις 300000 , αλλά μετά η αγορά μάζεψε τις απώλειες , αφού είχε μειωθεί πολύ η προσφορά και αυξήθηκε η ζήτηση λόγω της πτώσης των επιτοκίων και το 1997-1999 οι τιμές πήγαν από 400000 στις 600000 δρχ .

Ετσι το 1993 είναι εποχή κρίσης και οι τιμές μπορεί να είναι σχετικά χαμηλές και να υπάρχουν και ευκαιρίες στην αγορά , ενώ όπως είπα είχε τεράστια σημασία σε ποιο στάδιο εργασιών γινόταν η αγορά . Αν το κτίριο ξεκίνησε το 1993 και αγοράστηκε το 1993 θα αγοράστηκε φτηνότερα από ένα που ξεκίνησε το 1991 και το 1993 ήταν τελειωμένο .

 

Εγραψα πολλά νούμερα , αλλά εκείνη την εποχή του υψηλού πληθωρισμού , τα κολοκυθάκια είχαν άλλη τιμή το πρωί και άλλη το μεσημέρι στα σούπερ-μάρκετ.... 

Edited Μάιος 7 , 2019 by BAS

[[email protected]]

7 ώρες πριν, ted78 said:

Καλημέρα! Κατά τη γνώμη μου αυτό που αναζητά ο φίλος μας στην πραγματικότητα είναι η ονομαστική αξία, δηλαδή η αξία που θα συναντούσε π.χ. σε μία αγγελία της εποχής.

Ο Πραγματικός Δείκτης Τιμών Ακινήτων (ΠΔΤΑ), κατά τη γνώμη μου αντιπροσωπεύει άλλο πράγμα, την αξία του χρήματος ως προς την αξία του ακινήτου ή αλλιώς την αγοραστική αξία του χρήματος και δεν μας δίνει πληροφορίες για την τιμή του ακινήτου.

@ted78 είσαι ωραίος, μου έχεις φάει πάνω από μία ώρα σκέψης αν έχεις δίκιο σύμφωνα με την ερώτηση που έκανε ο φίλος μας. Είσαι δυνατός παίκτης. Έχεις πάντα τον τρόπο σου πάνω από δεκαετία να με ιντριγκάρεις. thumbs up!

Επειδή δεν έχω ακόμα καταλήξει στο τί ακριβώς ρωτάει ο φίλος μας, συνοψίζω:

• Η άποψή σου απαντάει στο ερώτημα πόσο θα ήταν το αναγραφόμενο ποσό σε μία αγγελία της εποχής.
• Η δική μου άποψη απαντάει στο ερώτημα με πόσα σημερινά λεφτά θα αγόραζε κάποιος τότε. 

 

Όποιος καταλαβαίνει τη διαφορά, διαλέγει απάντηση σύμφωνα με το τί ψάχνει. Επομένως έχεις δίκιο, με το πρώτο μου ποστ δεν έπρεπε να σε διορθώσω, αλλά να σε συμπληρώσω.

 

Επίσης, ο ΠΔΤΑ στο excel σου δίνει πανομοιότυπα το αποτέλεσμα της εξίσωσης fisher. Το έλεγξα.

 

thumbs up for ted

Edited Μάιος 7 , 2019 by [email protected]

[ted78]

Όπως τα λες είναι για τα ερωτήματα. Κάθε ένα έχει και διαφορετική απάντηση.

Αυτό που πραγματικά δεν γνωρίζω και μιας και έχεις τις οικονομικές γνώσεις, βρίσκω την ευκαιρία να στο ρωτήσω τώρα. Την ονομαστική αξία του 1993 σε € αν ήθελα να την κάνω σε Δρχ., θα πρέπει να την κάνω με την κλειδωμένη ισοτιμία του 340,75 ή με την τότε ισοτιμία με το ECU;

Edited Μάιος 7 , 2019 by ted78