Αλλαγή χρήσης από κατάστημα σε κατοικία

[JohnnyHoliday]

3 minutes ago, lefteris.vr said:

Καλησπέρα! Για ποιο λογο να βγάλω ΕΕΔΜΚ αφού εχει κάνε τις εργασίες απο 2011?

Γιατί το ερώτημά σας είναι λίγο μπερδεμένο : έτσι όπως διατυπώνεται, είναι σαν να ρωτάτε εάν με ΕΕΔΜΚ μπορείτε να αντικαταστήσετε τη διαδικασία τακτοποίησης (τουλάχιστον αυτό προκύπτει από τη διατύπωσή σας, αφού πουθενά δεν αναφέρετε ότι θέλετε να προχωρήσετε και σε εργασίες).

Εάν εννοείτε λοιπόν ή το ένα ή το άλλο, τότε θα πρέπει να προχωρήσετε σε τακτοποίηση.

Εάν εννοείτε ότι θέλετε να εκδώσετε και ΕΕΔΜΚ για εργασίες που θέλετε να κάνετε, τότε το ερώτημα έχει ήδη απαντηθεί παραπάνω από άλλο συνάδελφο (πρώτα τακτοποίηση και μετά ΕΕΔΜΚ).

[lefteris.vr]

48 λεπτά πριν, JohnnyHoliday said:

Γιατί το ερώτημά σας είναι λίγο μπερδεμένο : έτσι όπως διατυπώνεται, είναι σαν να ρωτάτε εάν με ΕΕΔΜΚ μπορείτε να αντικαταστήσετε τη διαδικασία τακτοποίησης (τουλάχιστον αυτό προκύπτει από τη διατύπωσή σας, αφού πουθενά δεν αναφέρετε ότι θέλετε να προχωρήσετε και σε εργασίες).

Εάν εννοείτε λοιπόν ή το ένα ή το άλλο, τότε θα πρέπει να προχωρήσετε σε τακτοποίηση.

Εάν εννοείτε ότι θέλετε να εκδώσετε και ΕΕΔΜΚ για εργασίες που θέλετε να κάνετε, τότε το ερώτημα έχει ήδη απαντηθεί παραπάνω από άλλο συνάδελφο (πρώτα τακτοποίηση και μετά ΕΕΔΜΚ).

Μάλλον δεν το διατύπωσα καλα! Όπως και να έχει ευχαριστώ.

[Dimitrios1991]

Καλησπέρα σε όλους, 

σε οικόπεδο επιφάνειας 2400τμ εντός οικισμού χωρίς εγκεκριμένα όρια ανεγήρθησαν κτίσματα με χρήση καταστήματα συνολικής επιφάνειας 820τμ. Επειδή τα μισά καταστήματα είναι ανοικιαστα ο ιδιοκτήτης σκέφτεται να κάνει αλλαγή χρήσης από καταστήματα σε κατοικίες. Τα τετραγωνικά που θα αλλάξουν είναι συνολικά 480τμ. Τα επιτρεπόμενα όμως για κατοικίες στο οικόπεδο είναι 400τμ. Μπορεί  να γίνει αυτή η αλλαγή χρήσης; 

[ΚΑΝΑ]

Αυτονόητα όχι!

[Pavlos33]

@Dimitrios1991 Σε προ 23 οικισμό είσαι;

Δυστυχώς και όπως πολύ σωστά σου απάντησε ο Βασίλης (με τις καλησπέρες μου)  δεν υπάρχει κάτι που μπορείς να κάνεις, καθώς έχεις εκμεταλλευτεί μεγαλύτερο ΣΔ για επαγγελματικό κτίριο. Σε επαγγελματικές χρήσεις ο ΣΔ είναι 0,80 για τα πρώτα 2.000 τμ και 0,40 για τα επόμενα-μετά τα 2000 τμ.

Για τη χρήση κατοικία η μέγιστη δόμηση είναι 400+0,05*(2400-2.000)=420 τ.μ.

Με προβληματίζει βεβαίως και η παρ. 3 άρθρου 5 του ΝΟΚ όπου στο πρώτο εδάφιο γίνεται η αναφορά για αλλαγή χρήσης σε εντός σχεδίου και εντός οικισμού ενώ στο δεύτερο εδάφιο που αναφέρεται σε εκτός σχεδίου περιοχές, ρητά θέτει την προϋπόθεση  να μην υπάρχει έμμεση υπέρβαση ΣΔ λόγω της νέας χρήσης, ενώ για εντός σχεδίουκαι  εντός οικισμού δεν γίνεται τέτοια αναφορά. Από την άλλη πόσο λογικό είναι κάποιος να κερδίζει μεγάλο ΣΔ για επαγγελματική χρήση και με μια απλή άδεια αλλαγής χρήσης να καρπώνεται πολλαπλάσια δόμηση, έναντι κάποιου άλλου που εξαρχής εξέδωσε άδεια για κατοικία. Εκτιμώ ότι η παρ. 3 (εδάφιο πρώτο) άρθρου 5 ΝΟΚ έχει μια ασάφεια για το τι εννοεί με την φράση "ανεξάρτητα από τους όρους δόμησης), διότι αν εννοεί ότι μπορεί η νέα χρήση να αδειοδοτηθεί καθ' υπέρβαση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης τότε καταλήγουμε στο παραπάνω παράδοξο.

Παρ. 3 άρθρο 5 ΝΟΚ.

3. Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα με το  ρυμοτομικό σχέδιο, τις χρήσεις γης της περιοχής και ανεξάρτητα  από τους όρους δόμησης.
 

Σε κτίρια νομίμως υφιστάμενα εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού, είναι δυνατή η αλλαγή χρήσης σύμφωνα τις  χρήσεις γης της περιοχής και με την προϋπόθεση ότι δεν υπερβαίνουν τα επιτρεπόμενα "μεγέθη της νέας χρήσης
 

Ειδικά για κτίρια νομίμως υφιστάμενα εντός εγκεκριμένου σχεδίου ή οικισμού, για τα οποία έχουν χορηγηθεί παρεκκλίσεις, η αλλαγή της χρήσης τους, καθ' υπέρβαση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής, είναι επιτρεπτή εφόσον η παρέκκλιση έχει χορηγηθεί προ της έναρξης ισχύος του παρόντος.

[Dimitrios1991]

Καλησπέρα συνάδελφοι, 

ευχαριστώ για τις απαντήσεις σας. Έχετε απολυτο δίκιο. Και είναι και λογικό να μην μπορεί να μεταπηδάει από χρήση σε χρήση κερδίζοντας τετραγωνικά δόμησης

[Christos]

Καλησπέρα συνάδελφοι,

έχω μια παρόμοια περίπτωση, αλλά σε εντός σχεδίου περιοχή Αθήνας, όπου έχει κατασκευαστεί ξενοδοχείο σε περιοχή με Σ.Δ. 1,5 (το 1970),με εξάντληση της δόμησης, ενώ έχουν τακτοποιηθεί και 300 ακόμα με ν. 4178/13.

Σήμερα ο Σ.Δ. στην ίδια περιοχή είναι πλέον 1,4. Ο νέος ιδιοκτήτης ιδανικά θέλει αλλαγή χρήσης σε κατοικία. Θεωρούσα με βάση το άρθρο 5 ότι για εντός σχεδίου περιοχές μπορεί να αλλάξει στο σύνολό του το ακίνητο χρήση (νόμιμη και ρυθμισμένη επιφάνεια). Ακόμα κι αν θεωρείται ειδικό κτίριο (είναι;) το ξενοδοχείο, η όποια παρέκκλιση (που δεν ξέρω κιόλας αν έχει χρησιμοποιηθεί παρέκκλιση, πού το βρίσκω; στο τοπογραφικό δεν παραπέμπει σε νομοθεσία για τους όρους δόμησης) έχει δοθεί πριν το 2011. Μέχρι που διάβασα τον @Pavlos33 και μπερδεύτηκα!

Στην απευκταία περίπτωση που δεν αλλάζουν χρήση όλα τα τετραγωνικά, μπορεί να κρατήσει τμήμα το κτιρίου με τη σημερινή χρήση και τμήμα ως κατοικίες; θεωρώ πως όχι, η δυνατότητα αυτή έχει δοθεί σε ξενοδοχεία πεντάστερα με συγκεκριμένες προϋποθέσεις, αλλά ρωτάω μήπως υπάρχει κάτι που αγνοώ.

 

ΥΓ: Αν έχει σημασία, το ακίνητο υπάγεται στην ΥΔΟΜ Αλίμου.