Αμφιλεγόμενη αρτιότητα σε γήπεδο εκτός οικισμού / 2 διαφορετικές ζώνες ΣΧΟΟΑΠ

[Giannis Psihogios]

Καλησπέρα σε όλους! Αντιμετωπίζω το εξής θέμα:

Γήπεδο ~4.200τ.μ., εκτός οικισμού, σε περιοχή που υπάρχει ΣΧΟΟΑΠ. Το ΣΧΟΟΑΠ χωρίζει το γήπεδο σε δύο ζώνες: μία ζώνη Τουρισμού-Αναψυχής (Τ.Α.), η οποία έχει αρτιότητα 4.000τ.μ., και μία ζώνη απόλυτης προστασίας (Π2) με αρτιότητα 10.000τ.μ.

Το εν λόγω γήπεδο έχει 1.800τ.μ. στη ζώνη Τ.Α. και τα υπόλοιπα στην Π2. Ο ιδιοκτήτης θέλει να χτίσει ενοικιαζόμενα δωμάτια. Τα θέματα που έχω ήδη λύσει είναι: απαλλοτρίωση επαρχιακής οδού, Natura, δασικά και αιγιαλός, και λαμβάνοντας υπόψη τη ζώνη απόλυτης προστασίας του ΣΧΟΟΑΠ, στην οποία δε μπορείς να κάνεις τίποτα, έχει προκύψει ένα 'καθαρό' κομμάτι στην Τ.Α., στο οποίο το κτίριο της μελέτης χωράει.

Μένει το τελευταίο και κρίσιμο ερώτημα:  Έχω αρτιότητα? Η ζώνη Τ.Α. δίνει αρτιότητα στα 4.000τ.μ. Το γήπεδο σα σύνολο είναι 4.200, όμως μόνο 1.800 από αυτά βρίσκονται εντός της ζώνης Τ.Α. (με τα υπόλοιπα προφανώς να είναι στη ζώνη απόλυτης προστασίας).

Σημείωση: Η οικεία πολεοδομία δε μπόρεσε να απαντήσει με σαφήνεια. 'Θεωρώ πως ναι αλλα δε μου έχει ξανατύχει'. Το ΣΧΟΟΑΠ δεν έχει τίποτα σχετικό.

Ευχαριστώ όσους απαντήσουν.

Edited Μάιος 24 , 2019 by Giannis Psihogios

[Pavlos33]

Μάλλον αυτό δεν είναι το τελευταίο αλλά το πρώτο ερώτημα.  Στις γενικές διατάξεις αναφέρεται κάτι;

Αντιγράφω από τις γενικές διατάξεις ΣΧΟΟΑΠ της περιοχής μου:

Ασαφές βεβαίως, καθώς χωράει δυο ερμηνείες. Αν θεωρήσεις ότι για κάθε ζώνη πρέπει να πληρούνται οι όροι δόμησης, τότε για τον ΤΑ πρέπει να πληρείται και η αρτιότητα των 4.000 τμ. Από την άλλη όμως, το γήπεδο θεωρείται ενιαίο και απλώς περιλαμβάνει δυο τομείς με διαφορετικούς όρους δόμησης. Συνεπώς λόγω της έκτασής θα πρέπει να θεωρείται άρτιο.

 " εφόσον επιτρέπεται η δόμηση (στη ζώνη ΤΑ επιτρέπεται), οι όροι δόμησης (άρα και η αρτιότητα; ) και η χρήση του κτιρίου θα πρέπει να είναι συμβατά με 
τα ισχύοντα (δηλαδή και ελάχιστη εδαφική επιφάνεια 4.000 τμ εντός ζώνης ΤΑ;) στο τμήμα του γηπέδου που τοποθετείται το κτίριο.

Έχω κάνει και ο ίδιος προφορικό ερώτημα και φυσικά υπήρξε ασαφής απάντηση καθώς ο κάθε συνάδελφος σε μια υπηρεσία θα πει μια γνώμη. Σε πολλά ΣΧΟΟΑΠ ειδικά σε πιο παλιάς χρονολογίας, είτε δεν υπάρχει αναφορά όταν ένα ακίνητο εμπίπτει σε δυο διαφορετικές ζώνες, είτε αν υπάρχει, είναι  ασαφής.

Νομίζω ότι θα πρέπει να γίνει κάποιο ερώτημα από ΥΔΟΜ προς ΔΟΚΚ και εναλλακτικά μήπως σε κάποιο μεταγενέστερο ΣΧΟΟΑΠ υπάρχει κάποια πολύ αναλυτική διατύπωση που να ξεκαθαρίζει το θέμα, ώστε να χρησιμοποιηθεί ως κατ αναλογία ερμηνεία.

(από ΣΧΟΟΑΠ της περιοχής μου):
ΓΕΝΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ
Σε γήπεδα που εκτείνονται εντός δύο ή περισσοτέρων 
ζωνών, εφόσον επιτρέπεται η δόμηση, οι όροι δόμησης 
και η χρήση του κτιρίου θα πρέπει να είναι συμβατά με 
τα ισχύοντα στο τμήμα του γηπέδου που τοποθετείται 
το κτίριο.
Εάν από την εφαρμογή της παραπάνω διάταξης κα−
θίσταται  αδύνατη  η  αξιοποίηση  της  ιδιοκτησίας  με 
την ανέγερση κτιρίου ελάχιστης κάλυψης 50 τ.μ. με 
ελάχιστο μήκος πλευράς 5 μ., η ελάχιστη υποχρεωτική 
απόσταση του κτιρίου από τα πλάγια και πίσω όρια του 
γηπέδου ορίζεται στα 5 μ.

[Giannis Psihogios]

Ευχαριστω πολυ για την αναλυτικοτατη απαντηση.

Το ΣΧΟΟΑΠ της περιοχης ειναι πολυ καινουριο, και δεν υπαρχουν μεταγενεστερα. Επισης, δεν αναγραφεται τιποτα στις γενικες διαταξεις.

Το θεμα ειναι πως ο ιδιοκτητης βιαζεται πολυ, και δεν ειμαι σιγουρος τι μπορω να κανω για να τον βοηθησω. Να καταθεσω ενα αντιγραφο στην Πολεοδομια να μου απαντησει επισημα? Και παλι ομως, εαν αργησει η απαντηση, ο ιδιοκτητης εχει προβλημα...

[tetris]

Ο ιδιοκτήτης (το γεωτεμάχιο) έχει πρόβλημα ανεξαρτήτως ταχύτητας της απάντησης. Το πιο σωστό είναι αυτό που είπε ο Παύλος. Ερώτημα στη ΔΟΚΚ μέσω ΥΔΟΜ. 

Και είναι προτιμότερο να καθυστερήσει τώρα προκειμένου να υπάρξει οριστική απάντηση, παρά να προχωρήσει βιαστικά, και μια ωραία πρωία να του κάνουν διακοπή εργασιών.

Αν του το εξηγήσεις, και είναι λογικός άνθρωπος, είναι εύκολο να κατανοήσει το συμφέρον του.