άρτιο και μη οικοδομήσιμο, μη άρτιο και οικοδομήσιμο

[zazeng]

Συνάδελφοι θέλω τα φώτα σας.

Σε γήπεδο εκτός σχεδίου, ας πούμε 8 στρ, συστήνεται κάθετη 4 + 4 στρ, γιατί λόγω ΖΟΕ Αττικής δεν γίνεται κατάτμηση, σηκώνονται εκατέρωθεν οικοδομές με άδειες και πλήθος αυθαιρεσιών εκατέρωθεν.

Περνάν τα χρόνια, οι κυβερνήσεις αλλάζουνε και έρχεται η ώρα του να μπει η περιοχή στο σχέδιο. Το ένα τμήμα της κάθετης μπαίνει, το άλλο μένει εκτός, καθώς έχει και τμήμα δασικό.

Αυτή τη στιγμή εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής. Εγώ καλούμαι να δώσω τοπογραφικό, γιατί λήγει η προθεσμία περαίωσης του 4495 του εντός τμήματος.

Στη δήλωση 651 τι γράφω; Το όλο σαν εκτός σχεδίου είναι άρτιο και οικοδομήσιμο κατά παρέκκλιση, ως προϋφιστάμενο της ΖΟΕ. Από την άλλη, αφού δεν έχουμε πράξη, θεωρώ ότι το όλο είναι άρτιο και μη οικοδομήσιμο και ότι θα καταστεί το μεν εντός τμήμα άρτιο και οικοδομήσιμο το δε εκτός μη άρτιο και οικοδομήσιμο (;) με την κύρωση της πράξης.

Το θέμα της κάθετης το θεωρώ άσχετο, ως προς την οικοδομησιμότητα, απλά ο μελετητής, σοφά, πήγε μέχρι εκεί.

Παρακαλώ για τις γνώμες σας.

Edited Ιούνιος 13 , 2019 by zazeng

[sdtopo]

Αν όντως εκκρεμεί η Πράξη Εφαρμογής τότε υπάρχει ήδη εγκεκριμένο Ρυμοτομικό οπότε το όλο γήπεδο (8στρ.) έχει ήδη διαχωριστεί σε τμήματα με διαφορετική πολεοδομική ιδιότητα. Περιγράφεις το όλο αρχικό (8στρ.) και το διαχωρίζεις σε εντός, τυχόν ρυμοτομούμενο και υπόλοιπο εκτός. Το εντός το εξετάζεις με τους εντός σχεδίου όρους δόμησης και το εκτός αντίστοιχα.

Αν αντί για Πράξη Εφαρμογής εννοείς ότι εκκρεμεί το Πολεοδομικό τότε σήμερα είναι το όλο εκτός Σχεδίου και έτσι το περιγράφεις.

[MONOS]

Δεν νομίζω ότι χρειάζεται στην παρούσα φάση να κάνεις διαχωρισμό στην αρτιότητα. Το γεωτεμάχιο, παρότι έχει εγκριθεί η πολεοδομική μελέτη, εξακολουθεί να είναι  ένα, με τμήμα του εντός ΟΤ, ρυμοτομούμενα τμήματα για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων και εκτός σχεδίου τμήμα. Συνεπώς η δήλωση του 651 θα πρέπει να περιγράφει αυτά τα τμήματα (στοιχεία και επιφάνειες) και να καταλήγει ότι είναι άρτιο (το αρχικό γεωτεμάχιο) και θα καταστεί οικοδομήσιμο μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής. 

[nbr]

Για να έχει κάποιο νόημα η συζήτηση (έτυχε πολλές φορές πολλοί συνάδελφοι άλλα ρωτάν αρχικά και η κουβέντα πάει αλλού) πρέπει να μας δώσεις, ακριβώς όμως το ιστορικό της περιοχής. Δηλαδή αν τα ρυμοτομικά σχέδια είναι κυρωμένα? οι όροι δόμησης του ρυμοτομικού ποιοι είναι. Τι μορφή έχει σήμερα το γεωτεμάχιο? Έχει ρυμοτομούμενα τμήματα? αυτό που εντάσσεται στο σχέδιο πόση έκταση είναι? με έναν δικός σου υπολογισμό πόση εισφορά σε γη έχει. Οι ιδιοκτήτες τι δηλώσεις ιδιοκτησίας έχουν κάνει κλπ. 

Ο sdtopo αλλά και o MONOS είναι κοντά στην πραγματικότητα. Αν λοιπόν έχουμε κυρωμένο ρυμοτομικό σχέδιο τότε το όλο πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής έχει πλέον αλλάξει αλλάξει. Δώσε απαντήσεις στα παραπάνω ερωτήματα και βλέπουμε!

Σε κάποιες ενότητες θεμάτων σχετικές με τις πράξεις Εφαρμογής  έδωσα αρκετές φορές τον "σκελετό" της δήλωσης του Ν. 651/77 για περιπτώσεις με κυρωμένα ρυμοτομικά.

Πάντως αν δεν είναι κυρωμένα τα Ρ.Σχ. η περιοχή είναι ακόμη εκτός.

Ερώτηση: Βγήκαν δύο οικοδομικές άδειες (που φούσκωσαν σαν μπαλώνει) για εκτός σχεδίου περιοχή. Στο δασαρχείο δεν πήγε κανένα τοπογραφικό για χαρακτηρισμό πριν την Ο.Α ???  Από την πολεοδομία ΔΕΝ το ζήτησαν???,Δηλαδή η οικ. άδεια βγήκε επί δασικού εδάφους με την βούλα της πολεοδομίας.

.......Παράγει λάδι η περιοχή???

[topografos3333]

On 17/6/2019 at 8:35 ΜΜ, MONOS said:

Δεν νομίζω ότι χρειάζεται στην παρούσα φάση να κάνεις διαχωρισμό στην αρτιότητα. Το γεωτεμάχιο, παρότι έχει εγκριθεί η πολεοδομική μελέτη, εξακολουθεί να είναι  ένα, με τμήμα του εντός ΟΤ, ρυμοτομούμενα τμήματα για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων και εκτός σχεδίου τμήμα. Συνεπώς η δήλωση του 651 θα πρέπει να περιγράφει αυτά τα τμήματα (στοιχεία και επιφάνειες) και να καταλήγει ότι είναι άρτιο (το αρχικό γεωτεμάχιο) και θα καταστεί οικοδομήσιμο μετά την κύρωση της πράξης εφαρμογής. 

Μπορείτε να με ενημερώσετε που αναγράφεται το τελευταίο; Ευχαριστώ πολύ!

Edited Δεκέμβριος 5 , 2019 by topografos3333

[sdtopo]

Η δήλωση αρτιότητας μπορεί να αφορά μόνο τα εναπομείναντα τμήματα, του αρχικού οικοπέδου, εντός Ο.Τ. Δηλαδή με το Πολεοδομικό σχέδιο κάποια τμήματα του αρχικού οικοπέδου εντάχθηκαν εντός Ο.Τ. και κάποια ρυμοτομούνται ή παρέμειναν εκτός Σχεδίου.  Αυτά μόνο, τα εντός ΟΤ, πρέπει να εξεταστούν ως προς την αρτιότητά τους ακόμα και πριν την Πράξη Εφαρμογής. Αν πληρούν τα μεγέθη για επιφάνεια και πρόσωπο τότε είναι πράγματι άρτια τμήματα και δεν είναι οικοδομήσιμα διότι οι δρόμοι προ των προσώπων τους θα διανοιχτούν μόνο με την Πράξη Εφαρμογής, και τότε θα είναι και οικοδομήσιμα (πιθανώς να συμμετάσχουν και την τακτοποίηση κάποιου όμορου μη άρτιου, οπότε και η τελική επιφάνεια και σχήμα θα προκύψουν από την Π.Ε.).

Αν δεν είναι άρτια, τότε πιθανώς να τακτοποιηθούν με την Πράξη Εφαρμογής (ανάλογα με την αρχική έκταση που εντάχθηκε στο σχέδιο).

[MONOS]

On 5/12/2019 at 12:05 ΜΜ, topografos3333 said:

Μπορείτε να με ενημερώσετε που αναγράφεται το τελευταίο; Ευχαριστώ πολύ!

Καλησπέρα συνάδελφε. Δεν αναγράφεται κάπου συγκεκριμένα και δεν υπάρχει κάποιος μπούσουλας. Θεωρώ ότι ένα γεωτεμάχιο από τη στιγμή που θα ενταχθεί σε πολεοδομικό σχέδιο και μέχρι την κύρωση της πράξης βρίσκεται σε ένα μεταβατικό στάδιο, χωρίς να γνωρίζουμε τα όρια και την επιφάνεια που θα προκύψουν από την κύρωση της πράξης. Σε αυτό λοιπόν το μεταβατικό στάδιο δεν θεωρώ ότι χρειάζεται εξειδίκευση η δήλωση του Ν.651/77, εφόσον βεβαία έχει εναπομένων τμήμα άρτιο εντός ΟΤ. Αν για παράδειγμα έχω ένα αρχικό γεωτεμάχιο 1.000τμ που εντάσσεται σε ΠΜ με αρτιότητα 500τμ και έχει, έστω 550τμ στο ΟΤ 1, 350τμ ρυμοτομούμενα τμήματα, 80τμ στο ΟΤ 2 και 20τμ στο ΟΤ 3, θεωρώ περιττό να κάνεις τρεις χαρακτηρισμούς αρτιότητας.  Επιπλέον μέχρι την κύρωση της πράξης, η οποία αποτελεί και πρωτότυπο τίτλο κτήσης που λένε και οι νομικοί, το γεωτεμάχιο εξακολουθεί να είναι ένα και ενιαίο.  

[sdtopo]

Κατά την άποψή μου επιβάλλεται να γίνει κανονική δήλωση του Ν.651/77 για το αρχικό γεωτεμάχιο και την σημερινή ιδιότητα των τμημάτων του (ρυμομοτομούμενα, εναπομείναντα εντός ΟΤ και εναπομείναντα εκτός Σχεδίου) με αναφορά στην αρτιότητα του εντός ΟΤ και του εναπομείναντος εκτός Σχεδίου. Διότι η κατάτμηση πολεοδομικά έχει ήδη συντελεστεί και

1. Οι ρυμοτομικές και οικοδομικές γραμμές δεν θα αλλάξουν με την Πράξη Εφαρμογής, αλλά θα οριστούν επί του εδάφους με συντ/νες. Οπότε όπως έχουν οριστεί στο Πολεοδομικό, αυτές ισχύουν και αυτές εξετάζονται κατά την σύνταξη Τοπογραφικού, ως τελικές.

2. Αν τα όμορα οικόπεδα είναι άρτια και οικοδομήσιμα, τότε ούτε και τα όρια του εν θέματι οικοπέδου θα αλλάξουν με την Π.Ε., οπότε μπορούν να εξεταστούν ως τελικά.

3. Είναι σημαντικό για τους συμβαλλόμενους της συμβολαιογραφικής πράξης, από τους οποίους ζητείται το Τοπογραφικό, να γνωρίζουν αν, από την αρχική εκτός σχεδίου έκτασή τους προκύπτει οικόπεδο (άρτιο ή μη) ή αν μόνο ρυμοτομούνται/απαλλοτριώνονται.