Συναινεση σε καθετη ιδιοκτησια

[ΓιάννηςΝακ]

Καλησπερα σας. Ειμαι ιδιωτης και βρισκομαι στην διαδικασια αδειοδοτησης μιας οικοδομης(οικιας). Η κατασταση εχει ως εξης: σε γωνιακο οικοπεδο περιπου 1 στρεμμα έχουν γινει 4 καθετες περιπου 250 τμ.,με προσοψη οι 2 στον ενα δρομο και οι αλλες δυο στον αλλο δρομο. Η δικια μου δεν ειναι οριακη στο συνολικο οικοπεδο και ειναι αναμεσα στη μια καθετη(με προσοψη στον ιδιο δρομο) ηη οποια ειναι αδομητη, ενω απο την αλλη (οι αλλες δυο καθετες των οποιων βλεπω την πισω οψη των κτιριων τους) ειναι δομημενες.

Κατα την προεγκριση της αδειας εχει προκυψει ενα ζητημα με την αρμοδια υπηρεσια δομησης η οποια ζηταει συναινεση απο τις λοιπες καθετες. Ειδικοτερα απο τις δομημενες (προσφατως) αφηνεται αποσταση αναμεσα στα κτιρια (οχι στο οριο των καθετων) που υπερκαλυπτει το Δ.

Η ερωτηση ειναι αν ειναι το σωστο  να ζητηθει η συναινεση εφοσον τα κτιρια ειναι ηδη κατασκευασμενα σε αυτη τη πλευρα και υπερκαλυπτεται το Δ.

Επισης κατα την συζητηση εγινε λογος οτι για να μην ζητηθει συναινεση πρεπει να κρατηθει αποσταση Δ/2. Ξερετε απο που προκυπτει αυτο? 

Γενικα, υπαρχει τυχον εγκυκλιος που διασαφηνιζει την κατασταση με τις καθετες και τις συναινεσεις?

Σας ευχαριστω εκ των προτερων.

Πρόσθεσε τονισμό στο κείμενο της δημοσίευσής σου. Επίλεξε επεξεργασία και διόρθωσέ το. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ. Pavlos33

Edited Ιούνιος 24 , 2019 by Pavlos33

[ΓιάννηςΝακ]

πως;

Πάτησε στο αρχικό σου μήνυμα εκεί που γράφει επεξεργασία στο κάτω μέρος του μηνύματος.

Edited Ιούνιος 24 , 2019 by Pavlos33

[tetris]

Επειδή το οικόπεδο θεωρείται ενιαίο πολεοδομικά, η απόσταση μεταξύ των κτιρίων (εφόσον δεν εφάπτονται) θα πρέπει να είναι >=Δ (ή δ). Συνεπώς, το κάθε κτίριο θα πρέπει να απέχει (βάσει κοινής λογικής) από το όριο της κατακόρυφης, απόσταση >=Δ/2 (ή δ/2). 

Κανονικά, στο διάγραμμα της σύστασης, θα πρέπει να απεικονίζονται τα περιγράμματα της θέσης των μελλοντικών κτιρίων, ώστε να μη διαταράσσονται οι σχέσεις των συνιδιοκτητών μεταγενέστερα.

[ΚΑΝΑ]

Και όμως φίλε tetris o   Ν 4067/12 (ΝΟΚ) και οι τεχνικές οδηγίες έφεραν τα πάνω κάτω (αντιμετώπισα έκδοση Ο.Α καθέτου και βρήκα πολλά προβλήματα -τελικά τα έλυσα εφαρμόζοντας τις παρακάτω διατάξεις χωρίς να πάρω συναίνεση από κανέναν όμορο)

άρθ 11 παρ 3

3.      Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του Ν.1024/1971(Α΄232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

Τεχνικές Οδηγίες ΝΟΚ 

 [διευκρίνιση σε συνδυασμό με το άρθρο 11 παρ. 3[S1]  & με το άρθρο 12 παρ. 2[S2] ]

Διακρίνονται δύο περιπτώσεις :

α) Σε περίπτωση που έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία και οι οικοδομές των συνιδιοκτητών απέχουν μεταξύ τους την προβλεπόμενη από τον παρόντα νόμο απόσταση, τότε το ποσοστό του ελευθέρου χώρου pilotis ελέγχεται για κάθε οικοδομή ξεχωριστά.

β) Σε περίπτωση που οι οικοδομές εφάπτονται στο καθορισμένο κοινό όριο της κάθετης συνιδιοκτησίας, τότε το ποσοστό του ελευθέρου χώρου pilotis ελέγχεται επί του ενιαίου πλέον κτιρίου των συνιδιοκτητών

---

 [S1]Άρθρο 11 παρ 3

3.      Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του Ν.1024/1971(Α΄232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη δόμηση, προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό δόμησης που του αναλογεί σύμφωνα με το συντελεστή δόμησης που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

 [S2]Άρθρο 12 παρ 2 - Ποσοστό κάλυψης

2.            Σε συνιδιόκτητα οικόπεδα με κάθετη ή οριζόντια ιδιοκτησία που έχει συσταθεί κατά τις διατάξεις του Ν.1024/1971 (Α΄232) και έχει εκδοθεί άδεια πριν από τη μεταβολή γενικών ή ειδικών διατάξεων που αφορούν την επιτρεπόμενη κάλυψη, προκειμένου για έκδοση άδειας δόμησης ο κάθε συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το ποσοστό κάλυψης που του αναλογεί σύμφωνα με την επιτρεπόμενη κάλυψη που ισχύει κατά το χρόνο έκδοσης της άδειας δόμησης.

[σε συνδυασμό με το άρθρο 11 παρ.3[S1] ]

Σε περίπτωση οριζόντιας ή/και κάθετης συνιδιοκτησίας, η εφαρμογή της ευεργετικής διάταξης για τα χαμηλά κτίρια δεσμεύει όλο το οικόπεδο για κατασκευή αποκλειστικά χαμηλών κτιρίων. Ως εκ τούτου, για την έκδοση Άδειας Δόμησης απαιτείται συναίνεση των συνιδιοκτητών.

---

Τεχν Οδηγίες ΝΟΚ άρ 26

     (δ) Σε οικόπεδα στα οποία υπάρχει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, και επί των τµηµάτων αυτής ανεγείρονται αυτόνοµα κτίρια κατοικιών, η υποχρέωση οριζόντιας και κατακόρυφης προσπέλασης ΑµεΑ/ εµποδιζόµενων ατόµων της παρ. 1 του άρθρου 26, νοείται για το κάθε τµήµα ξεχωριστά.

 

Εγκύκλιοι για τη δυνατότητα έκδοσης οικ άδειας σε συνιδιόκτητα ακίνητα

http://ypeka.gr/LinkClick.aspx?fileticket=faFXP4QiBCU%3d&tabid=777&language=el-GR

http://ypeka.gr/LinkClick.aspx?fileticket=PZoo4UFC574%3d&tabid=777&language=el-GR

[ΓιάννηςΝακ]

Καλησπέρα σας. Καταρχάς να απολογηθώ αν παραβίασα κάποιους κανονες του φόρουμ ως προς την γραφή. Δυστυχώς δεν βρίσκω το επεξεργασία (μόνο παράθεση βλέπω...).

Δεύτερον, να ευχαριστήσω θερμά όσους απάντησαν. Θα δείξω και θα συζητήσω τις απόψεις και προτάσεις και με τον μηχανικό μου.

Ωστόσο, ίσως να ήταν χρήσιμες μερικές ακόμα πληροφορίες για την περίπτωσή μου.

Πρόκειται για σύσταση καθέτων που έγινε το 2016. Το πρόβλημα που προκύπτει αφορά μόνον την απόσταση από την πλευρά των δομημένων καθέτων. Ενώ με τον τρόπο που θέλουμε να τοποθετήσουμε το κτίριό μου εξασφαλίζεται η απόσταση Δ (δηλ. η πλαινή μου πλευρά απέχει Δ από την πίσω πλευρά των ήδη χτισμένων κτιρίων-και περισσότερο από Δ-), μάλλον με τη λογική μη πέσουν τα κτίρια σε κανένα σεισμό.... ή μηπως κερδίσουν οι ιδιοκτήτες το τζοκερ και αποφασίσουν να γκρεμίσουν κτίρια νεότερα της 10ετίας, μας ζειτήται συναίνεση για να μπούμε-πατήσουμε μέσα στο Δ/2.από το όριο της κάθετης.

Αυτό το Δ/2 προβλέπεται επίσημα? Σε κάποια εγκύκλιο ίσως? Ή μόνο βάση λογικής? και το μόνο επίσημο είναι το Δ μεταξύ των κτιρίων? 

Επίσης, το κτίριο από την άλλη πλαινή πλευρά έχει κολλήσει στο όριο με την άλλη κάθετη, και το συνολικό πρόσωπο του κτιρίου είναι ακριβώς εννέα μέτρα. Το σχεδίασε έτσι προκειμένου να έχει ακριβώς εννέα μέτρα, με τη λογική ότι βάση και του άρθρου 14 για την θέση του κτιρίου που δίνει την δυνατότητα στο εδάφιο(στ) να μπαίνεις εντός του Δ προκειμένου να φτάσεις τα εννέα μέτρα. Αλλά και πάλι δεν είναι αρκετό αυτό διότι "αφορά ξεχωριστά οικόπεδα και όχι κτίρια καθέτων". Δυστυχώς βλέπω -ισως να κάνω και λάθος- ότι στην περίπτωσή μου εξαντλείται η αυστηρότητα της διοίκησης(αν και κατα ομολογία του μηχανικού ο υπάλληλος που έχει αναλάβει την υπόθεση είναι πολύ συζητήσιμος και θέλει να βρίσκει λύσεις και όχι δημιουργεί προβλήματα).

Προβλέπεται πουθενά ελάχιστο πρόσωπο κτιρίου?

Σας ευχαριστώ για τις πάντα χρήσιμες απαντήσεις και αν υπάρχει οποιαδήποτε ακόμα άποψη ή/και παραπομπή που θα μπορούσε να δώσει λύση θα σας ευχαριστούσα θερμά.

[tetris]

13 ώρες πριν, ΚΑΝΑ said:

Και όμως φίλε tetris ......

Μα δεν είπα κάτι διαφορετικό. Και η συγκεκριμένη νομοθεσία που παραθέτεις, τακτοποιεί μια εκκρεμότητα χρόνων.

Απλώς, όταν υπάρχει συνιδιοκτησία (γενικώς) απαιτείται υ.δ. των συνιδιοκτητών ότι έχουν λάβει γνώση των εργασιών που πρόκειται να γίνουν με την υπό έκδοση άδεια, ώστε να μη μπορούν εκ των υστέρων να δημιουργήσουν προβλήματα.

 

9 ώρες πριν, ΓιάννηςΝακ said:

.....

Αυτό το Δ/2 προβλέπεται επίσημα? Σε κάποια εγκύκλιο ίσως? Ή μόνο βάση λογικής? και το μόνο επίσημο είναι το Δ μεταξύ των κτιρίων? 

.....

Όπως προανέφερα, θα έπρεπε οι θέσεις των μελλοντικών κτιρίων να φαίνονται στο διάγραμμα. Από τη στιγμή που δεν υπάρχει κάτι τέτοιο, και για λόγους καλής γειτονίας, συνηθίζουμε να τηρούμε απόσταση Δ/2 από το όριο των κατακορύφων. Αν θέλεις να τηρήσεις μικρότερη (αλλά τηρώντας το Δ από το υφιστάμενο κτίριο) θα πρέπει να έχεις έγγραφη συναίνεση του ιδιοκτήτη της όμορης κατακόρυφης. Κι επειδή οι δηλώσεις των συνιδιοκτητών είναι απαραίτητες προκειμένου να εκδοθεί η άδειά σου, δεν σε συμφέρει να ανοίξεις πόλεμο μαζί τους. Για περισσότερα όμως, με το μηχανικό και το δικηγόρο σου 

[ΓιάννηςΝακ]

Καλησπέρα σας.

Ήδη έχει γίνει συζήτηση με τον μηχανικό σε πρώτο στάδιο. Θα το δούμε ξανά. 

Σας ευχαριστώ θερμά για τις απαντήσεις. Αν τυχόν υπάρχει κάτι περισσότερο θα τον ήταν χρήσιμο. 

[ΚΑΝΑ]

On 24/6/2019 at 3:56 ΜΜ, ΓιάννηςΝακ said:

Καλησπερα σας. Ειμαι ιδιωτης και βρισκομαι στην διαδικασια αδειοδοτησης μιας οικοδομης(οικιας). Η κατασταση εχει ως εξης: σε γωνιακο οικοπεδο περιπου 1 στρεμμα έχουν γινει 4 καθετες περιπου 250 τμ.,με προσοψη οι 2 στον ενα δρομο και οι αλλες δυο στον αλλο δρομο. Η δικια μου δεν ειναι οριακη στο συνολικο οικοπεδο και ειναι αναμεσα στη μια καθετη(με προσοψη στον ιδιο δρομο) ηη οποια ειναι αδομητη, ενω απο την αλλη (οι αλλες δυο καθετες των οποιων βλεπω την πισω οψη των κτιριων τους) ειναι δομημενες.

Κατα την προεγκριση της αδειας εχει προκυψει ενα ζητημα με την αρμοδια υπηρεσια δομησης η οποια ζηταει συναινεση απο τις λοιπες καθετες. Ειδικοτερα απο τις δομημενες (προσφατως) αφηνεται αποσταση αναμεσα στα κτιρια (οχι στο οριο των καθετων) που υπερκαλυπτει το Δ.

Η ερωτηση ειναι αν ειναι το σωστο  να ζητηθει η συναινεση εφοσον τα κτιρια ειναι ηδη κατασκευασμενα σε αυτη τη πλευρα και υπερκαλυπτεται το Δ.

 

Λες ότι η σύσταση έγινε το 2016 (και ενώ ίσχυαν όσα προανέφερα από το 4067/12 δεν φροντίσατε κατά την σύσταση να καθορίσετε πως θα κτίσετε, ώστε να μην ψάχνετε ο ένας τον άλλον (που θεωρητικά κάποιος μπορεί και να εξαφανιστεί)

Πέραν απ' αυτό

1. προσωπικά μου κάνει μεγάλη εντύπωση που σου ζητάνε απόσταση Δ από τις 2 κτισμένες κάθετες ειδικά αν αυτές εξάντλησαν το μέγιστο ποσοστό κάλυψης τους και δεν σου ζητάνε συναίνεση μόνο από την μια άκτιστη

2. οι άλλοι 2 που έκτισαν πρόσφατα σου ζήτησαν την συναίνεσή σου ή όχι και

3. το εννιάμετρο βάθος και πλάτος δεν ισχύει στις κάθετες (δηλ  αλίμονο αν ίσχυε! τότε όλοι κάθετες θα κάναμε για να κτίζουμε 9Χ9) 

[ΓιάννηςΝακ]

Καλησπέρα ΚΑΝΑ.

- Όντως η σύσταση έγινε το 2016. Αγόρασα την κάθετη ιδιοκτησία (όπως την είχε φτιάξει ο ιδιοκτήτης). Δεν υπήρχε καθορισμός για το πως θα κτιστεί είναι η αλήθεια. 

-Όντως έχουν εξαντλήσει, οι δύο κάθετες, κάλυψη και δόμηση (μάλιστα η μία λίγο παραπάνω δόμηση από ότι έκτιζε και το είχε τακτοποιήσει-αυτά τα τετραγωνικά αφαιρέθηκαν από τα συνολικά -).

- Και οι δύο κτίσανε πριν αγοράσω, όμως δεν πρέπει να  είχε ζητηθεί συναίνεση μεταξύ τους

-Ο.κ. για τα 9μέτρα, ήσουν αποστομοτικός....

Υπάρχει κάποια λογική - μπούσουλας- τυπικό πάτημα ώστε να διεκδικήσω να μου ζητηθεί μόνο από την άκτιστη?

Ευχαριστώ.

[ΚΑΝΑ]

για ζήτα από την ΥΔΟΜ  με αίτησή σου να σου δώσουν τα αντίγραφα των τοπογραφικών όπου θα φαίνεται ανά Ο.Α και η συναίνεσή των λοιπών 3 ιδιοκτητών (έχεις νόμιμο δικαίωμα να τα πάρεις και δεν μπορούν να στο αρνηθούν)

7 λεπτά πριν, ΓιάννηςΝακ said:

Υπάρχει κάποια λογική - μπούσουλας- τυπικό πάτημα ώστε να διεκδικήσω να μου ζητηθεί μόνο από την άκτιστη?

Ευχαριστώ.

αυτό λέει και η λογική και οι καλές σχέσεις με την άκτιστη (καθώς όπως θα είδες από την νομοθεσία που ήδη παρέθεσα) μόνο αυτόν μπορεί να επηρεάζεις με την επιλογή της θέσης της οικοδομής σου ή με την επιλογή κατασκευής πυλωτής κλπ

Κατά την ισχύουσα νομοθεσία, η συναίνεση ρητά προβλέπεται στις κάθετες, μόνο αν επιλεχθεί η κατασκευή χαμηλού κτίσματος