Πρόβλημα με σοφίτα και υπέρβαση συντελεστή δόμησης

[sakatis]

Καλημέρα σας, θα ήθελα την βοήθεια σας για το παρακάτω θέμα που μου έχει προκύψει (σαν εν δυνάμει αγοραστής) κατά την διάρκεια αγοράς διαμερίσματος από πωλητή/κατασκευαστή ο οποίος είναι πολιτικός μηχανικός:

- σε κτίριο με οικοδομική άδεια το έτος 2010 και σύσταση οριζοντίου ιδοκτησίας υπάρχει παράβαση στην σοφίτα Σ1 η οποία λειτουργικά είναι συνδεδεμένη με εσωτερική σκάλα με το διαμέρισμα Β1. Συγκεκριμένα έχει κλείσει τμήμα (λωρίδα) του πίσω υπαίθριου χώρου προεκτείνοντας το κατά 80cm. Πρακτικά δηλαδή έχει προεκτείνει τον εξωτερικό τοίχο της σοφίτας κατά 80cm μειώνοντας δηλαδή τον χώρο της βεράντας από τα 2,40m (που αποτυπόνωνται στο εγκεκριμένο σχέδιο της ΟΑ) στα 1,60m.

Ο Πωλήτής δεν μου το ανέφερε ποτέ ότι υπάρχει παράβαση και κατά την διάρκεια του τεχνικού ελέγχου (από τον συνεργάτη πολιτικό μηχανικό της τράπεζας που θα εμπλακεί για έκδοση στεγαστικού δανείου) η εκτίμηση δεν ολοκληρώθηκε και γράφτηκε η εξής παρατήρηση: 

 Έχει κλείσει τμήμα (λωρίδα) του πίσω υπαίθριου
χώρου εμβαδού περί των 2,80 τ.μ., καθ'υπέρβαση Σ.Δ., μη τακτοποιήσιμο, που χρίζει επαναφοράς στην νόμιμη κατά την Ο.Α.
κατάσταση.

Από το παραπάνω προσπαθώ να καταλάβω ποια είναι η λύση!? 

1) να γκρεμιστεί ο τοίχος και να χτιστεί βάσει των σχεδίων της ΟΑ?

2) ο πωλήτής/κατασκευαστής - πολιτικός μηχανικός μου είπε ότι όντως δεν μπορεί να τακτοποιηθεί με την ισχύουσα νομοθεσία και πρότεινε να δημιουργηθεί ένας χώρος στην σοφίτα (μου τον ονόμασε "μη βατή επιφάνεια" και να αναθεωρηθεί η άδεια.

ερωτήσεις:

- όντως δεν γίνεται να τακτοποιηθεί/νομιμοποιηθεί ή αποφεύγει την λύση αυτή λόγω κόστους?

- η λύση νο 2) που μου προτείνει είναι εφικτή? πόσο χρόνο διαρκεί  γραφεικοκρτατικά η αναθεώρηση οικοδομικής αδείας για κάτι τέτοιο?

 

(άνοιξα νέο θέμα γιατί ενώ προσπάθησα να βρω παρόμοιο πρόβλημα δεν βρήκα κάτι σχετικό,ευχαριστώ για την κατανόηση.)

 

 

 

 

Edited Οκτώβριος 29 , 2019 by sakatis

[Pavlos33]

Το πιθανότερο είναι να έγινε μετά την 28/7/2011 οπότε η αυθαιρεσία δεν μπορεί να υπαχθεί στο ν. 4495/17 προκειμένου να τακτοποιηθεί και συνήθως οικοδομές προς πώληση διαμερισμάτων έχουν εξαντλήσει τη δόμηση, οπότε ούτε και με νομιμοποίηση (άδεια δηλαδή) πληρώνοντας πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης του χώρου γίνεται.  Μάλλον πρέπει να ψάξεις να βρεις άλλο διαμέρισμα.

Απορίας άξιον πως ξεκινά κάποιος να πουλήσει διαμέρισμα με αυθαιρεσίες. Ποιος θα του δώσει βεβαίωση νομιμότητας και αν βρει κάποιον να του δώσει, ο αγοραστής δεν θα βάλει τον δικό του μηχανικό για να τσεκάρει το διαμέρισμα;

ΥΓ μια διόρθωση αν μου επιτρέπεις. Ο εκτιμητής μηχανικός της τράπεζας ολοκλήρωσε την εκτίμηση. Απλά το δάνειο δεν προχώρησε λόγω καταγραφής αυθαίρετης κατασκευής κατά την αυτοψία. Οι τράπεζες δεν δίνουν δάνειο όταν εντοπίζονται αυθαίρετες κατασκευές και το ακίνητο δεν είναι πολεοδομικά νόμιμο.

 

[sakatis]

Ευχαριστω για την αμεση απαντηση. Για το νο 2) εχεις αποψη?

[Pavlos33]

Σου έχω απαντήσει, ότι το πιθανότερο είναι να μην μπορεί να εκδοθεί άδεια νομιμοποίησης. Αυτά απαιτούν έλεγχο από μηχανικό και δεν θα στηριχθείς μόνο στον μακροσκοπικό έλεγχο που διενήργησε ο εκτιμητής της τράπεζας. Όμως, αν βλέπεις ότι ένα διαμέρισμα έχει τέτοια προβλήματα ίσως θα πρέπει να αναζητήσεις κάποιο άλλο για να αγοράσεις.

[tetris]

Σε κάθε περίπτωση, ο πωλητής οφείλει να παραδώσει το ακίνητο ελεύθερο παντός βάρους και αυθαιρεσίας, και ο αγοραστής οφείλει να το ελέγξει λεπτομερώς

[sakatis]

Ευχαριστω για ολες τις απαντησεις. Συμφωνω με ολους σας απλα στο νο 2) οπως γραφω παραπανω, ανεφερε ο μηχανικος οτι υπαρχει η δυνατιτητα να "κλεισει" με τοιχο ενα κομματι της σοφιτας, να αναθεωρησει την οα και τα σχεδια και να το χαρακτηρισει/αποτυοωσει ως "μη βατη επιφανεια" ωστε να εξαιρεθουν αυτα τα 2,8 τμ απο τον συντελεστη δομησης. Αυτο αναρωτιεμαι αν ισχυει ή οχι.

[Pavlos33]

Αν αυτό το κάνει με άδεια δόμησης και όντως η υφιστάμενη κατάσταση (κλείσιμο) ταυτιστεί με τα εγκεκριμένα σχέδια μελετών ας το κάνει πρώτα και μετά εσύ θα βάλεις τον μηχανικό σου να το ελέγξει.

Δεν μπορούμε όμως στα πλαίσια του φόρουμ να συνεχίσουμε τις υποθέσεις. Η γνώμη μας γενικότερα σε ανάλογες περιπτώσεις είναι ότι η καλύτερη επιλογή διαφαίνεται τις περισσότερες φορές η αναζήτηση άλλου ακινήτου.

Edited Οκτώβριος 29 , 2019 by Pavlos33

[Faethon11]

Η βεράντα σε ποιον ανήκει?

[sakatis]

Στην οριζοντια ιδιοκτησια σοφιτας Σ1.

Edited Οκτώβριος 29 , 2019 by sakatis

[Faethon11]

Και γιατί τότε δεν μπορεί να τακτοποιηθεί? Είναι αυθαίρετο σε χώρο που δεν είναι ούτε κοινόχρηστος ούτε κοινόκτητος...

Χάνω κάτι?

Ναι, χάνω. Δεν μας ανέφερες πότε έγινε η αυθαιρεσία? Ποια ημερομηνία?

Edited Οκτώβριος 29 , 2019 by Faethon11