Διαχωρισμός λειτουργικά συνενωμένων ιδιοκτησιών

[dkyr]

Τρείς οριζόντιες ιδιοκτησίες είχαν νοικιαστεί στον ιδιο ενοικιαστή ο οποίος έκανε τη λειτουργική συνένωση με την έγκριση του αρχικού ιδιοκτήτη (πατέρας των σημερινών ιδιοκτήτων). Οι ιδιοκτησίες ανήκουν σημέρα η καθεμιά σε άλλο πρόσωπο (παιδια του αρχικού ιδιοκτήτη), ένας εκ των οποίων θέλει να προχωρήσει στην πώληση της μιας ιδιοκτησίας.

1. Τι πρέπει να γίνει έτσι ώστε να διαχωριστεί η ιδιοκτησία που του ανήκει?

2. Ο διαχωρισμός είναι απαραίτητο να γίνει πριν τη μεταβίβαση ή είναι κάτι που μπορεί να γίνει στη συνέχεια από τον καινούργιο ιδιοκτήτη?

 

[dimitris GM]

Για να γινει η μεταβίβαση, πρεπει  πρεπει να τακτοποιηθει αυτη η  συνενωση

 Κατα τα λοιπα, εξαρταται τι θελει ο  αγοραστης,

- να συνεχισει να ειναι ενωμενα τα διαμερισματα και αυτος να εισπραττει το μεριδιο του απο το μισθωμα

- ή  να αποκτησει ανεξαρτητο διαμερισμα, οπότε πρεπει πρωτα να φυγει ο μισθωτης, να γινουν οι μεσοτοιχιες και να αγορασει μία ανεξαρτητη ΟΙ.

 

 

Edited Νοέμβριος 25 , 2019 by dimitris GM

[[email protected]]

Καλημερα.

Εχω διαφορετικη αποψη απο το συναδελφο.

Απο την περιγραφή καταλαβαινω οτι η μια οριζοντια θα μεταβιβαστει σε διαφορετικο ιδιοκτητη απο τον ενοικιαστη. Αρα η τακτοποιηση δεν λυνει το θεμα, γιατι μετα θα πρέπει να διαχωριστει απο τις υπολοιπες 2.

Υπαρχουν 2 τροποι, ο ενας ειναι συννομος και ο αλλος ειναι στη γκριζα ζωνη.

Ο συννομος: δηλωση της αυθαιρεσίας ως διαμερισματωση 'προς κατεδαφιση-επαναφορα στη νομιμη κατασταση' και στη συνεχεια έκδοση αδειας εργασιων μικρης κλιμακας για τις οικοδομικες εργασιες διαχωρισμού. Αν απαιτουνται ομως και εργασιες Η/Μ νομιζω οτι θελει κανονικη αδεια κ οχι μικρης κλιμακας.

Η γκριζα ζωνη: αν εξαρχης η συνενωση ειχε γινει χωρις αδεια, τοτε και σημερα χωρις αδεια τοποθετουνται γυψοσανιδες για το διαχωρισμο και τελος. Και αν θες να εισαι οκ και με το ΙΚΑ τοτε ανοιγεις ενα εργο για τις οικοδομικες εργασιες 'διαρρυθμισεων'. Μολις τοποθετηθει η γυψοσανιδα η οριζοντια μεταβιβαζεται κανονικα.

[tetris]

Υπάρχουν 3 θέματα προς επίλυση, πριν τη μεταβίβαση

1. Να συμφωνεί ο ενοικιαστής

2. Να επανέλθει, η προς πώληση ο.ι., στην αρχική της μορφή (άδεια και σύσταση) ως προς τα κοινά όρια με τις άλλες και τη διαρρύθμισή της

3. Να μην υπάρχουν αυθαιρεσίες εκτός ορίων ανοχής, ή να τακτοποιηθούν οι υπάρχουσες 

[kan62]

dkyr,

Πριν απαντηθεί ή προχωρήσει το θέμα πρέπει να διευκρινίσετε αν η λειτουργική συνένωση είναι νόμιμη ή παράνομη.

Δηλαδή αν η "τακτοποίηση" του dimitris GM σημαίνει τακτοποίηση της ασυμφωνίας ή τακτοποίηση αυθαιρεσίας ... μετά η μεταβίβαση.

[dimitris GM]

Για να γινει η μεταβίβαση, πρεπει  πρεπει να τακτοποιηθει αυτη η [αυθαιρετη] * συνενωση

*υποθετοντας οτι δεν εχει ληφθει σχετικη αδεια. Αν υπαρχει αδεια, προφανως δεν υπαρχει αυθαιρετη συνενωση.

 Κατα τα λοιπα, εξαρταται τι θελει ο  αγοραστης,

- να συνεχισει να ειναι ενωμενα τα διαμερισματα και αυτος να εισπραττει το μεριδιο του απο το μισθωμα

- ή  να αποκτησει ανεξαρτητο διαμερισμα, οπότε πρεπει πρωτα να φυγει ο μισθωτης, να γινουν οι μεσοτοιχιες και να αγορασει μία ανεξαρτητη ΟΙ.

σημ.:

-Ο μισθωτής δεν ερωταται. Αυτος εχει μονον τα εκ του μισθωτηριου δικαιώματα του.

-η μεταβιβαση επιτρεπεται ακομα και εάν το ενα εχει συνενωθει με ενα αλλο,  αρκει να υπαρχει σχετικη άδεια ή τακτοποιηση της αυθαιρετης συνενωσης, Η συνενωση αυτη  δεν γινεται "εμπραγματη" αλλά απλά "λειτουργικη". Η αυτοτελεια των ΟΙ παραμένει.

Ο αγοραστης διαδεχεται τον πωλητη στα δικαιωματα και τις υποχρεωσεις απο την μισθωση.

-περι γυψοσανιδας, δεν το θεωρω σκοπιμο,  γιατι εδω -μαλλον - υπαρχει  ενα μισθωτηριο, που δειχνει την "συνενωση" και οχι τρια διαφορετικα μισθωτηρια, και προφανώς εχουμε  ενα ρολοι ΔΕΗ, ενα νερο,

 αλλά και τρια μισθωτηρια να υπαρχουν,  παραμενει η συνενωση.

[πιθανον να υπαρχουν και θεματα εμβαδου για ΤΑΠ, ΔΤ, ΕΝΦΙΑ κλπκλπ]

 

 

Edited Νοέμβριος 25 , 2019 by dimitris GM

[Faethon11]

Και εγώ είμαι της άποψης του dimitris GM

Οι Ο.Ι. συνεχίζουν αν υφίστανται και μπορεί να μεταβιβασθεί η κάθε μία μόνη της εφόσον έχει ρυθμιστεί η αυθαιρεσία.

Όμως το θέμα εδώ είναι πως, από ότι κατάλαβα από το αρχικό μνμ, ο αγοραστής επιθυμεί να διαχωριστεί η Ο.Ι. από τις άλλες..

 

[dkyr]

Ευχαριστώ για τις άμεσες απαντήσεις.

Ενοικιαστής αυτή την στιγμή δεν υπάρχει οπότε αυτό δεν είναι πρόβλημα, το μονό που μένει να διευκρινηστεί είναι αν η συνένωση έγινε με πολεοδομική άδεια ή όχι.

1. Σε περίπτωση που έγινε νόμιμα με άδεια πρώτα βγαίνει η άδεια διαχωρισμού και μετά γίνεται η μεταβίβαση? Για να εκδοθεί η άδεια διαχωρισμού χρειάζεται η σύμφωνη γνώμη των άλλων ιδιοκτήτων?

2. Σε περίπτωση συνένωσης "τοις πραγμάσι" (που θα 'λεγε και ο νομικός της παρέας) χωρίς άδεια πρώτα τακτοποιήτε η αυθαιρεσία, μετά γίνεται η μεταβίβαση και στη συνέχεια η άδεια διαχωρισμού. Για την τακτοποίηση / άδεια διαχωρισμού χρειάζεται η συναίνεση των άλλων ιδιοκτήτων?

 

 

[dimitris GM]

1. ναι. 

2. πρωτα γινεται  η τακτοποιηση μετα ο διαχωρισμος

Ο αγοραστης, παιρνει μια ΟΙ....πληρως τακτοποιημενη,  δεν εχει λογο να ανακατευτει.

Απαιτειται η συναινεση ολων.

Παντως, οι "αλλοι",  δεν εχουν λογο να αρνηθουν,  διοτι  ο "πωλητης" δεν θα συναινει  του λοιπού να γινεται η "ενιαια εκμισθωση"

και θα χουν τα συνενωμενα "αχρηστα" .

 

 

[l_zrs]

Καλησπέρα,

Έχω μια περίπτωση μεταβίβασης και μου βγάζει πρόβλημα η συμβολαιογράφος.

 

Πρόκειται για 2 ισόγεια καταστήματα με υπόγειο (3 οριζόντιες ιδιοκτησίες διαφορετικών ιδιοκτητών). 

Γι αυτές τις οριζόντιες ιδιοκτησίες εκδόθηκε οικ. άδεια για την ενοποίηση τους και προστέθηκε κλιμακοστάσιο και ανελκυστήρας για την κάθετη επικοινωνία ισογείου - υπογείου. (πλέον το υπόγειο έχει αποκλειστική πρόσβαση μέσω του κλιμακοστασίου)

Γίνεται μια δήλωση τακτοποίησης για το σύνολο του με επιμερισμό ποσοστών / ιδιοκτήτη.

Ο ιδιοκτήτης του υπογείου πέθανε και πρέπει να γίνει αποδοχή κληρονομιάς και παράλληλα μεταβίβαση στο παιδί του.

Εδώ αρχίζει το πρόβλημα.

Η συμβολαιογράφος λέει  :

Α' ΛΥΣΗ : Ότι πρέπει να τα δείξω διαχωρισμένα (κατόψεις και πολ. νομιμότητες σαν αυτοτελή) δηλ μου ζητάει να παραβλέψω την οικ. άδεια συνένωσης.

Β' ΛΥΣΗ : Ότι αν τα δείξω ενοποιημένα πρέπει να γίνει και συμβολαιογραφική ενοποίηση και να γίνουν όλοι εξ' αδιαιρέτου με ποσοστό.

 

Αυτό που προσπαθώ να της εξηγήσω είναι ότι η ενοποίηση είναι με οικοδομική άδεια, δεν μπορεί να παραβλεφθεί. Της λέω ότι όταν ξενοικιαστεί το ακίνητο απ την μισθώτρια εταιρεία και θέλουν οι ιδιοκτήτες να το επαναφέρουν στην αρχική τους κατάσταση (μεμονομένα καταστήματα) τι θα γίνει, θα ξανακάνουμε διαχωρισμό συμβολαιογραφικά.? 

Αυτά

Άν εχετε συναντήσει κάποια παρόμοια περίπτωση θα ήθελα τη γνώμη σας.

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.