Βεβαίωση για διαμέρισμα με επιφάνεια μικρότερη από την επιφάνεια τίτλου

[Jake]

Αγαπητοί συνάδελφοι καλησπέρα και καλή χρονιά! Ο θείος μου επιθυμεί να προβεί στην αγορά ενός ισόγειου διαμερίσματος και υπάρχει το εξής πρόβλημα:

- Τα τετραγωνικά του διαμερίσματος που φαίνονται στο υπάρχον συμβόλαιο είναι 75 ενώ στην πραγματικότητα είναι 74.2 - η απόκλιση είναι <2%. 

- Ο λόγος που δημιουργήθηκε αυτή η απόκλιση είναι επειδή ένα πολύ μικρό κομμάτι του διαμερίσματος πήγε τελικά υπέρ του κοινόχρηστου χώρου. Συγκεκριμένα, ο κατασκευαστής εκλεψε αυτό το χώρο από το διαμέρισμα και τον έκανε ένα φαρδύ σκαλοπάτι πριν  ακριβώς ξεκινήσουν οι κανονικές σκάλες στο κλιμακοστάσιο).

Σημείωση 1: Αυτή η αλλαγή που έγινε (και στο διαμέρισμα και στο κλιμακοστάσιο) δεν αποτυπώνεται ούτε στο πολεοδομικό σχέδιο αλλά ούτε και στη σύσταση. 

Σημείωση 2: Με βάση το πολεοδομικό σχέδιο αλλά και τη σύσταση, σε αυτό το κομμάτι που απωλέσθηκε απο το διαμέρισμα προβλεπόταν να βρίσκεται η πόρτα εισόδου του διαμερίσματός. Επειδή όμως χάθηκε αυτός ο χώρος, αλλά και επειδή πλέον δημιουργήθηκε υψομετρική διαφορά με τον κοινόχρηστο χώρο (λόγω της δημιουργίας του πλατύσκαλου), η πόρτα εισόδου ανοίχτηκε σε άλλο σημείο (στο ίδιο δωμάτιο).

Η μηχανικός του θείου μου που έλεγξε το ακίνητο ισχυρίζεται ότι πρέπει να γίνει τακτοποίηση. Αν όμως γίνει τακτοποίηση, θα πρέπει να αλλάξει και η σύσταση;;;;  Σε αυτό κανείς δεν έχει δώσει σαφή απάντηση. Εν τω μεταξύ, είναι εξαιρετικά δύσκολο να γίνει αλλαγή στη σύσταση μιας και δύο ιδιοκτήτες ζουν Αμερική και δεν ασχολούνται με την πολυκατοικία ενώ κάποιοι άλλοι είναι ηλικιωμένοι, κλπ.  Από την άλλη, η πωλήτρια του ακινήτου (ηλικιωμένη κυρία που δε γνώριζε για τη συγκεκριμένη απόκλιση)  θεωρεί από την πλευρά της οτι το ακινητο δεν έχει καποιο ουσιαστικο πρόβλημα και ότι μπορεί να πάρει βεβαίωση από κάποιο μηχανικό ότι δεν υπάρχει αυθαιρεσία. Ούτως ει άλλως η τιμή στην οποία δίδεται το ακίνητο είναι καλή οπότε θεωρώ ότι είναι θέμα χρόνου να πωληθεί σε κάποιον άλλο υποψήφιο αγοραστή χωρίς να αλλάξει τίποτα στο συμβόλαιο σε σχέση με τετραγωνικά κτλπ. 

Παρακαλώ, τα φώτα σας!!!

Edited Ιανουάριος 10 , 2020 by Pavlos33

[dimitris GM]

 Ποιός σου ζητησε τροποποίηση της συστασης?

Ο συμβολαιογραφος σου?

Και τι ακριβως χαρτια σου ειπε οτι χρειαζεται και τι θα
τροποποιησει"???

και ποσα εξοδα?

 

[Jake]

Η μηχανικός που έκανε τον έλεγχο είπε ότι εφόσον γίνει τακτοποίηση, είναι πολύ πιθανό η συμβολαιογράφος να ζητήσει να γίνει και αλλαγή της σύστασης. ΄Το συμβόλαιο καθώς και τα σχετικά διαγράμματα στάλθηκαν στη συμβολαιογράφο αλλά ακόμα δεν τα έχει μελετήσει για να πάρουμε επίσημη απάντηση.  Την ενημερώσαμε βεβαια τηλεφωνικά για τους φόβους της μηχανικού και απλα απάντησε ότι όταν υπάρχουν αποκλίσεις που να συνδεονται με κοινόχρηστους χώρους υπάρχει όντως τέτοιο ενδεχόμενο και θα απαντήσει με σιγουριά όταν μελετήσει το φάκελο. Δεν αναφερθήκαμε καθόλου σε χρήματα. Απλά καταλάβαμε από τη συζήτηση ότι την προβλημάτισε ότι υπάρχει απόκλιση. Η αίσθηση μου είναι δηλαδή ότι θα θα προτιμούσε να υπάρχει μία βεβαίωση από μηχανικό που να λέει ότι όλα είναι ΟΚ γιατί σε άλλη περίπτωση μπερδεύεται το πράγμα. ΄Το θέμα είναι ότι περνούν οι μέρες, ο θείος φοβάται ότι θα χάσει το ακίνητο, και αναρωτιόμουν αν έχει συναντήσει κάποιος κάτι αντίστοιχο για να ξέρουμε τουλάχιστον πως το χειρίστηκε και αν οντως χρειάζεται αλλαγή στη σύσταση ή όχι. Γίνεται δηλαδή να γίνει νέο συμβόλαιο που να φαίνονται πλέον λιγότερα τετραγωνικά (74.2 αντί για 75) χωρίς να αλλάξει η σύσταση; (δεδομένου ότι λόγω της αλλαγής που έγινε κατα την κατασκευή, το περίγραμμα του ακινήτου σε ένα σημείο έχει μεταβληθεί); Υπάρχουν κάποια κριτήρια που καθορίζουν πότε αλλάζει η σύσταση και πότε όχι; Μπορεί ένας συμβολαιογράφος να ζητάει αλλαγή και κάποιος άλλος όχι;

[dimitris GM]

επομενως.....

μεχρι στιγμης δεν εχεις "αρνηση"...εχεις "προβληματισμο" της συμβ/φου να το "δει"

 Οταν παρεις τελικη απαντηση.....επανερχεσαι

υγ

εξ αλλου οι συμβ/φοι ειναι σε αποχη μεχρι 20-1.  26-2

Προς
Όλα τα μέλη του Συλλόγου
         
Αγαπητοί Συνάδελφοι,

Αναμένοντας το πρακτικό της χθεσινής Γενικής Συνέλευσης, το οποίο δεν έχει κατατεθεί ακόμα στο πρωτόκολλο του Συλλόγου, σας ενημερώνουμε ότι από σήμερα 09.01.2020 απέχουμε από κάθε πράξη μεταβίβασης ακινήτου και κάθε πράξη που απαιτεί την προσάρτηση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ και την υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης ακινήτου είτε εξ επαχθούς είτε εκ χαριστικής αιτίας και κληρονομιάς και από τη διαδικασία διεξαγωγής πλειστηριασμών, μέχρι τις 26.01.2020, ημερομηνία σύγκλησης της ετήσιας τακτικής Γενικής Συνέλευσης ή την 02.02.2020 εάν δεν επιτευχθεί απαρτία κατά την πρώτη σύγκληση.


Με τιμή

O Πρόεδρος                                                                  
Γεώργιος Ρούσκας           

Edited Ιανουάριος 10 , 2020 by dimitris GM

[Jake]

Σε ευχαριστώ  πολύ  Δημήτρη.  Θα επανελθω όταν εχω απάντηση! 

[killertomato]

μπορεί να γίνει τακτοποίηση (με αναλυτικό θα έλεγα), θα πρέπει να συνεννοηθεί συμ/φος και μηχανικός το τι θα γραφτεί στην ΤΕ  για να μην χρειαστεί τροποποιήση ΣΟΙ αλλά και να μην κολλήσει σε υποθηκοφυλακείο. Αν αναφερθεί στην ΤΕ οτι  δεν έχουν γίνει καταλήψεις ΚΧ και ούτε καταλήψεις ομόρων ιδιοκτησιών νομίζω θα ειναι οκ. Όπως είπε ο Δημήτρης καλύτερα να γίνει  συνεννόηση με συμ/φο

[Pavlos33]

Το πρόβλημα δεν είναι πολεοδομικής φύσης αφού έχουμε μια κατασκευή ελάχιστα μικρότερη από την εγκεκριμένη επιφάνειά της και όχι μεγαλύτερη (πχ εις βάρος κοινόχρηστου χώρου). Αυτό που συνήθως ζητάνε οι συμβ/φοι και φυσικά οι συνετοί μηχανικοί ποτέ δεν θα το γράψουν, είναι στην τεχνική ΄εκθεση να μην αναφέρεται η μικρότερη επιφάνεια του διαμερίσματος. Αν λοιπόν η συμβ/φος μπορεί να κάνει μεταβιβαστικό συμβόλαιο με αναγραφή στην τεχνική έκθεση της βεβαίωσης ότι το διαμέρισμα μετρήθηκε με την τάδε επιφάνεια, ενώ κατά τίτλο είναι λίγο μεγαλύτερο το πρόβλημα λύνεται.

[Jake]

Οπότε Παύλο,  αν το προβλημα δεν ειναι πολεοδομικης φύσης,  τελικα χρειάζεται  τακτοποιηση ή  όχι;  Αν δε γινει τακτοποιηση,  θα υπαρχει προβλημα στο μελλον με τις ηλεκτρονικες ταυτοτξτες κτιρίων? 

Επιπλέον,  μπερδεύτηκα λιγο με το παρακάτω: "Αυτό που συνήθως ζητάνε οι συμβ/φοι και φυσικά οι συνετοί μηχανικοί ποτέ δεν θα το γράψουν, είναι στην τεχνική ΄εκθεση να μην αναφέρεται η μικρότερη επιφάνεια του διαμερίσματος.".  Τελικά,  τι πρέπει να γίνει  στην περιπτωση μας? Πρέπει να φαίνεται στην ΤΕ η μικρότερη επιφάνεια ή όχι? Αν φαίνεται στην ΤΕ μικρότερο,  τοτε τι θα νεταβιβασει ο ΣΦ? Τα τετραγωνικα κατα τιτλο ή  αυτα της ΤΕ? 

[Pavlos33]

Να ερωτηθεί η συμβολαιογράφος αν θα μπορέσει να γίνει η μεταβίβαση ενώ ο μηχανικός στη βεβαίωση θα αναγράφει οτι το διαμέρισμα έχει μικρότερη επιφάνεια σε σχέση με αυτή του τίτλου. Αυτό να την ρωτήσεις και αν σου δώσει το ΟΚ, τα υπόλοιπα είναι εύκολα.

[cve20126]

Jake:

Να πάει σε άλλο μηχανικό ο Θείος σου . 

Edited Ιανουάριος 13 , 2020 by Pavlos33