Βεβαίωση για διαμέρισμα με επιφάνεια μικρότερη από την επιφάνεια τίτλου

[Jake]

Απ'οτι καταλαβαινω,  οι επιλογες ειναι δυο:

Α)  η μηχανικος δινει βεβαιωση που λεει οτι το διαμερισμα ειναι ΟΚ χωρις να γινεται αναφορα στα μειωμενα τετραγωνικα. Δε θα γινει καμια τακτοποιηση,  κτλπ και σε αυτη την περιπτωση η συμβολαιογραφος θα κανει συμβολαιο και θα αναφερει τα ιδια τετραγωνικα που αναφερονταν στο προηγούμενο  συμβόλαιο.  Ετσι ισως βεβαια υπαρχει προβλημα σε μελλοντικη πωληση αν εφαρμοστεί οπως ακούγεται η ηλεκτρονική  ταυτότητα των κτιρίων,  κτλπ

Β) η μηχανικος κανει μια λοιπη παρατηρηση που αναφερει τα μειωμενα τεγραγωνικα,  κτλπ.  Και γινεται και τακτοποιηση.  Αν απαιτηθει απο τη συμβολαιογραφο αλλαγη της συστασης τοτε η πωληση παγωνει.   Αν η συμβολαιγραφος δε ζητησει αλλαγη συστασης,  τοτε θα υπαρχει απλα καποια σημειωση στο συμβολαιο που θα αναφερει οτι τα τετραγωνικα της ΤΕ βγαινουν λιγοτερα κτλπ.  Εκει βεβαια πρεπει να ξερουμε αν ενα τετοιο συμβολαιο θα ειναι αποδεκτο απο το υποθηκοφυλακειο της περιοχης. Γιατι το σωστο ειναι παντα τα τετραγωνικα να ταιριαζουν με τη συσταση. 

Ποια λυση ειναι προτιμοτερη?  

[dimitris GM]

- η α΄  λυση αποκλειεται

- Μενει η β',  για την οποια θα περιμενεις να λυσει το προβλημα το υπουργειο, σχετικα με την τροποποιηση της συστασης και με "ποιόν τροπο" και εξοδα

ή την μη τροποποιηση  της συστασης και τον τροπο συνταξης και μεταγραφης  ενος τετοιου συμβολαιου.

[εχουν περασει δυο χρονια και δυο μηνες απο την   δημοσιευση του ν. 4495,  έκτοτε εχουν βγει 9 τροποποιήσεις του και μια εγκυκλιος η 2/19, αλλά, 

Ακομα  "το σκεφτονται" εκει στο Υπουργειο...

Πλήν όμως, εβαλαν σαν  καταληκτικη ημερομηνια την 30-6-2020

χωρις να σκεφτουν

Τι θα γινει με τις εκατονταδες τετοιες τακτοποιημενες ΟΙ για τις οποίες "κολλησαν" τα συμβόλαιά τους

ή,  ποιός θα προχωρησει σε τακτοποίηση,  οταν  ακομα δεν εχουν εκδοθει οδηγιες για το αν και με ποιόν τροπο μπορει καποιος να κανει μεταβιβαση αυτου του τακτοποιημενου.

Edited Ιανουάριος 14 , 2020 by Pavlos33

[cve20126]

@dimitris GM η Ά λύση δεν αποκλείεται . Η βεβαίωση που δίνουμε οι μηχανικοί αναφέρει οτι το ακίνητο δεν έχει υπέρβαση δόμησης κάλυψης ή ύψους. Οπότε ξαναλέω να πάει σε άλλο μηχανικό. 

Edited Ιανουάριος 14 , 2020 by cve20126

[dimitris GM]

1]  το θεμα αφορουσε επεκταση κοινοχρηστων σε βαρος του διαμερισματος

- Ο λόγος που δημιουργήθηκε αυτή η απόκλιση είναι επειδή ένα πολύ μικρό κομμάτι του διαμερίσματος πήγε τελικά υπέρ του κοινόχρηστου χώρου. Συγκεκριμένα, ο κατασκευαστής εκλεψε αυτό το χώρο από το διαμέρισμα και τον έκανε ένα φαρδύ σκαλοπάτι πριν  ακριβώς ξεκινήσουν οι κανονικές σκάλες στο κλιμακοστάσιο).

- Σημείωση 1: Αυτή η αλλαγή που έγινε (και στο διαμέρισμα και στο κλιμακοστάσιο) δεν αποτυπώνεται ούτε στο πολεοδομικό σχέδιο αλλά ούτε και στη σύσταση. 

2]  απαντησα αρνητικα στο εξης ερωτημα, το οποιο, με βαση την διατυπωση του, συμφωνουσε λογω λογικων αντιρησεων σε σχεση με τα "μελλοντικα προβληματα"

Α)  η μηχανικος δινει βεβαιωση που λεει οτι το διαμερισμα ειναι ΟΚ χωρις να γινεται αναφορα στα μειωμενα τετραγωνικα. Δε θα γινει καμια τακτοποιηση,  κτλπ και σε αυτη την περιπτωση η συμβολαιογραφος θα κανει συμβολαιο και θα αναφερει τα ιδια τετραγωνικα που αναφερονταν στο προηγούμενο  συμβόλαιο.  Ετσι ισως βεβαια υπαρχει προβλημα σε μελλοντικη πωληση αν εφαρμοστεί οπως ακούγεται η ηλεκτρονική  ταυτότητα των κτιρίων,  κτλπ

3] Εν τελει, σε αλλον μηχανικο  ας παει.

Το θεμα ειναι με τον συμβολαιογραφο πώς θα ξεμπλέξει...[δες και το 98 παρ. 8 εδ. β.]

Edited Ιανουάριος 14 , 2020 by Pavlos33

[ppanag]

15 ώρες πριν, cve20126 said:

@dimitris GM η Ά λύση δεν αποκλείεται . Η βεβαίωση που δίνουμε οι μηχανικοί αναφέρει οτι το ακίνητο δεν έχει υπέρβαση δόμησης κάλυψης ή ύψους. Οπότε ξαναλέω να πάει σε άλλο μηχανικό. 

σου έχει διαφύγει μια λεπτομέρεια, καλό είναι να μην κολλάς μόνο στο λεκτικό της βεβαίωσης, αλλά στην ουσία που προϋποθέτει η έκδοσή της βεβαίωσης, δηλαδή το άρθρο 82 του ν. 4495/17 περί απαγόρευσης δικαιοπραξιών. 

Η συγκεκριμένη περίπτωση ίσως μπορεί να λάβει βεβαίωση, καθώς μάλον υπάγεται στις εξαιρέσεις της παραγράφου 2/θ του άρθρου 82 και κατ' επέκταση στις περιπτώσεις της παρ. 3 του άρθρου 81 εξαιρουμένων των περιπτώσεων β, γ, δ: "α) κάθε κατασκευή που έχει εκτελεστεί κατά παράβαση εκδοθείσας οικοδομικής άδειας/άδειας δόμησης, με την οποία δημιουργούνται χώροι κύριας η βοηθητικής χρήσης χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της κάλυψης, της δόμησης, του ύψους και του όγκου του διαγράμματος κάλυψης/δόμησης, και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού"

Η υποχρέωση του μηχανικού είναι να αναφέρει στην ΤΕ όλα τα στοιχεία που διαπίστωσε και να επιλέξει ότι υπάγεται στις εξαιρέσεις. Στη συνέχεια ο συμβολαιογράφος θα κρίνει το πώς θα προχωρήσουν.

 

[tettris]

Θα ήθελα να επαναφέρω το θέμα, για να πάρω τα φώτα σας, ιδίως από συνάδελφο που του έτυχε η ίδια περίπτωση πρόσφατα. Από την έρευνα που έκανα δεν έβγαλα κάποιο ασφαλές συμπέρασμα, αλλά παραμένουν και απορίες πέραν της βεβαίωσης.

Ρωτήθηκα για διαμέρισμα όπου προκύπτει μικρότερο σε επιφάνεια (εκ κατασκευής και περίπου 2τ.μ.) από το εμβαδόν που αναφέρεται στη σύσταση και στην άδεια, τι διαδικασία θα χρειαστεί, ώστε να δηλωθεί η σωστή επιφάνεια στην εφορία κ.α. Ερωτήσεις:

1. Γνωρίζεται ποια δικαιολογητικά απαιτεί η εφορία; Διορθωμένο Ε9 σαφώς, αλλά διάβασα και για τίτλους ιδιοκτησίας που να τεκμηριώνουν το εμβαδόν.

2. Προκειμένου να δημιουργηθούν τα όποια δικαιολογητικά του ερωτήματος 1 φαντάζομαι θα χρειαστεί πρώτα τακτοποίηση. Μπορεί αντί τακτοποίησης να δωθεί βεβαίωση νομιμότητας, όπου θα αναφέρεται το υφιστάμενο εμβαδόν και να είναι αυτό αρκετό για την εφορία; Αν γίνει τακτοποίηση έχει ιδιαίτερα σημασία αν τα μείον 2 τ.μ. οφείλονται σε κατάληψη από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο από το όμορο διαμέρισμα ή σε άλλο πιθανό λόγο;

3. Αν η εφορία ζητάει τίτλους, το μυαλό μου πηγαίνει σε τροποποίηση της σύστασης, που καταλαβαίνω ότι εφόσον πρόκειται για απομείωση εκ κατασκευής, μπορεί να γίνει πλέον μονομερώς. Χρειάζεται ωστόσο η τροποποίηση για την παρούσα φάση;

Μπορείτε να με βοηθήσετε να τα ξεμπερδέψω, ώστε να δώσω μια ασφαλή απάντηση στον ιδιοκτήτη και να γνωρίζω τα σημεία που πρέπει να προσέξω, όταν θα κληθώ να κάνω την αποτύπωση;

[Didonis]

7 λεπτά πριν, tettris said:

...Αν γίνει τακτοποίηση έχει ιδιαίτερα σημασία αν τα μείον 2 τ.μ. οφείλονται σε κατάληψη από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο από το όμορο διαμέρισμα...

Έχει σημαντική σημασία διότι αλλάζει η υφιστάμενη Διαμερισμάτωση .....

[Arche]

Tetris όμως αν ένας κάνει το σπίτι του 5τμ μικρότερο είναι παράβαση?
Εστω ότι έχει άδεια να κάνει ένα μεγάλο ισόγειο και στην πράξη το κάνει 5τμ μικρότερο.. Τι παράβαση είναι αυτή??
Αφού παράβαση δομησης Υπερβαση, Υπερβαση καλυψης δεν έχει.- Εστω ότι δεν έχει και υπερβαση υψους .- 

[tettris]

Ευχαριστώ και τους δύο για τις απντήσεις.

1 ώρα πριν, Didonis said:

Έχει σημαντική σημασία διότι αλλάζει η υφιστάμενη Διαμερισμάτωση .....

Η σημαντικότητα αφορά τον τρόπο περιγραφής της υφιστάμενης κατάστασης στην τεχνική έκθεση ή η σημασία επεκτείνεται και στον τρόπο καταγραφής αν πρέπει να γίνει τροποποίηση της σύστασης; Το κλιμακοστάσιο θα μπορέσω να το μετρήσω, αλλά αν οφείλεται στο διπλανό διαμέρισμα, πως θα γίνει η αποτύπωση για να καταλήξω σε ασφαλές συμπέρασμα; Μήπως, όπως και να έχει, να πάω πρώτα να μετρήσω για να έχω περισσότερα δεδομένα και το ξαναβλέπουμε;

1 ώρα πριν, Arche said:

Tetris όμως αν ένας κάνει το σπίτι του 5τμ μικρότερο είναι παράβαση?

Ως προς αυτό που γράφεις Arche νομίζω αναφέρονται και οι προηγούμενες αναρτήσεις του παρόντος θέματος. Αλλά αυτά διαβάζοντας δεν κατάλαβα αν το μικρότερο διαμέρισμα αποτελεί εξαίρεση. Γράφει ο νόμος (μιας και το αναφέρει και ο συνάδελφος παραπάνω) στην περίπτωση 2θ) του αρθ. 82

Παράθεση

χωρίς να μεταβάλλονται τα στοιχεία της κάλυψης, της δόμησης, του ύψους και του όγκου του διαγράμματος κάλυψης/δόμησης, και δεν θίγονται στοιχεία του φέροντα οργανισμού,

Η έννοια "μεταβάλλονται" αφορούν σε υπέρβαση και όχι σε απομείωση; Αλλά και πάλι με το άρθρο αυτό προσδιορίζεται σε ποιες περιπτώσεις επιτρέπεται ή όχι εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου και στην περίπτωσή μου που προς το παρόν ζητείται μόνο διόρθωση της επιφάνειας στην εφορία και τους άλλους φορείς. Εννοείς Arche ότι μπορώ να εκδώσω βεβαίωση όπου θα αναφέρεται το σημερινό εμβαδόν και ότι αυτή είναι αρκετή για να γίνουν οι υπόλοιπες διαδικασίες;

Γενικότερα τυχαίνει να γνωρίζει κάποιος όλη τη διαδικασία και τι θα προκύψει στην πορεία από δικαιολογητικά κλπ; Γενικά, και μέχρι να υπάρξει ανάγκη σύστασης εμπράγματου δικαιώματος, θεωρείτε ότι δεν χρειάζεται να γίνει τροπ/ση της σύστασης, μόνο και μόνο για να γίνει η διόρθωση των τετραγωνικών; Είτε τώρα που έχουμε μειωμένη επιφάνεια, αλλά και αν είχαμε υπέρβαση; 'Η για να το θέσω διαφορετικά, γνωρίζω ότι διόρθωση τετραγωνικών για να προστεθούν τα αυθαίρετα μπορεί να γίνει ακόμα και αν δεν έχει γίνει τακτοποίηση. Τώρα που έχουμε μικρότερο εμβαδόν επιβάλλεται κάτι περισσότερο προκειμένου να τεκμηριωθεί η υφιστάμενη κατάσταση και να επιστραφεί ενφια, κλπ, που σε αυτό αποσκοπεί αρχικά ο ιδιοκτήτης;

 

Εντιτ: Να συμπληρώσω ότι τελικά στο άρθρο 83 γράφει το εξής:

Παράθεση

... δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια 

άρα έχεις δίκιο Arche ότι βεβαίωση μπορεί να δωθεί. Για να βάλω τα πράγματα σε μια σειρά: Ας πούμε ξεκινώ από την βεβαίωση. Κάνω την την αποτύπωση, μετά την υπαγωγή και περιγράφω στην τεχνική έκθεση που οφείλεται η απομείωση της επιφάνειας. Νέο σχέδιο κάτοψης θεωρείτε ότι χρειάζεται να υποβάλλω στα δικαιολογητικά και αν ναι, μόνο της οριζόντιας ή όλου του ορόφου;

Edited Μάρτιος 19 , 2021 by tettris

[dimitris GM]

τεττρις

Ρωτήθηκα για διαμέρισμα όπου προκύπτει μικρότερο σε επιφάνεια (εκ κατασκευής και περίπου 2τ.μ.) από το εμβαδόν που αναφέρεται στη σύσταση και στην άδεια, τι διαδικασία θα χρειαστεί, ώστε να δηλωθεί η σωστή επιφάνεια στην εφορία κ.α.

 

2 ώρες πριν, Didonis said:

Έχει σημαντική σημασία διότι αλλάζει η υφιστάμενη Διαμερισμάτωση .....

 σωστα λεει ο διδονης

Αλλο ειναι μία ΟΙ που εγινε μικροτερη κατα το περίγραμμα της [96/γιε']  χωρις αλλαγες σε κοινοχρηστα ή σε διπλανές ΟΙ

και αλλο εάν αυτο οφειλεται στο οτι "μικρυνε" ειτε γιατι επεκταθηκαν σε βαρος της τα κοινοχρηστα ή μία διπλανή ΟΙ.

Στην περίπτωση αυτη θα πρεπει να γινει

- μονομερης τροποποιηση της συστασης με το 98/8 τελ.εδαφιο [ως προς τα κοινοχρηστα]

-  συννενοηση με τον ιδιοκτητη της διπλανης ΟΙ,  ο οποίος -επίσης- δεν εχει νομιμο τιτλο για 2 ή 3  παραπανισια τμ. που κατεχει.

Οπότε, οταν μετρήσεις,  βλέπεις την αιτια της διαφοράς και

τα λέμε

 

Edited Μάρτιος 19 , 2021 by dimitris GM