Βεβαίωση για διαμέρισμα με επιφάνεια μικρότερη από την επιφάνεια τίτλου

[tettris]

6 λεπτά πριν, dimitris GM said:

συννενοηση με τον ιδιοκτητη της διπλανης ΟΙ

"συνεννόηση" για να μας επιτρέψει απλά την είσοδο στο διαμέρισμά του ώστε να μετρήσουμε  (και να γίνει ορθά η καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης) ή κάτι παραπάνω που αφορά στην τροπ/ηση ή/και στα δικαιολογητικά που θα χρειαστούν κατά τη διόρθωση των τετραγωνικών στην εφορία;

Edited Μάρτιος 19 , 2021 by tettris

[dimitris GM]

στην τροποποιηση των τιτλων σας

εσεις εχετε 2-3 τμ λιγωτερα απο το συμβολαιο σας

και αυτος 2-3 τμ, περισσοτερα σε σχεση με την αδεια και το συμβολαιο.

[υποθετω οτι ετσι ειναι...μεχρι να δεις τους τιτλους τους  και να τους συγκρινεις με την αδεια και την περιγραφη στα συμβολαια   και την πραγματικη κατασταση]

]

 

[Arche]

να με συγχωρείς που μπήκα λίγο ακάλεστος στην κουβέντα σας και ανάφερα το τι γίνεται όμως στην περίπτωση που μια ιδιοκτησία έγινε μικρότερη από το πως την δείχνει η οικ. άδεια, άλλη περίπτωση αυτή και άλλη αυτή που λέει ο Didonis. Εγω δεν γνώριζα το ποιό θέμα συζητούσατε και μπήκα βάζοντας ένα άλλο θέμα το οποίο λέει κατά την ταπεινή μου άποψη και να με συγχωρείτε, δεν νομίζω ότι όταν μια κατασκευή γίνεται μικρότερη από τα σχέδια και χωρίς να έχει αλλάξει θέση το ακίνητο στο οικόπεδο, χωρίς να παρατηρείται ΥΠΕΡβαση δόμησης ή κάλυψης ή ύψους ότι χρήζει τακτοποίησης. Δεν ξέρω αν πέρασε η γραμμή ότι ότι είναι διαφορετικό από τα σχέδια της άδειας να το τακτοποιούμε όμως κάποια στιγμή που διάβαζα έναν νόμο μιλούσε ότι τα παραπάνω μέτρα που κτίστηκαν επιβαρύνουν το δομημένο περιβάλλον, εξ ου και τα λεφτά που θα μαζεύοταν ώστε μαζί με την καταγραφή των κατασκευών να παρατηρηθεί που συνολικά ανά περιοχή χτίστηκαν πιο πολλά μέτρα από το όσα επιτρεπόταν να χτιστούν στην περιοχή και έτσι θα μαζευόντουσαν οι πόροι, οι οποίοι κατόπιν θα οδηγόντουσαν στο πράσινο ταμείο και θα κάναν έργα πρασίνου στις περιοχές που κτίστηκαν τα πολλά μέτρα. Δεν ξέρω αν τα έργα αυτά έγιναν ή σχεδιάζεται κάτι να γίνει το επόμενο διάστημα. 

[Jupiter]

9 ώρες πριν, tettris said:

1. Γνωρίζεται ποια δικαιολογητικά απαιτεί η εφορία; Διορθωμένο Ε9 σαφώς, αλλά διάβασα και για τίτλους ιδιοκτησίας που να τεκμηριώνουν το εμβαδόν.

 Σωστά, οι αλλαγές στο Ε9 πρέπει να αιτιολογούνται από τίτλο ιδιοκτησίας.

Παράθεση

Μπορεί αντί τακτοποίησης να δωθεί βεβαίωση νομιμότητας, όπου θα αναφέρεται το υφιστάμενο εμβαδόν και να είναι αυτό αρκετό για την εφορία;

Όχι. Μόνο με τη βεβαίωση το εμβαδόν δεν αλλάζει.

Παράθεση

Αν γίνει τακτοποίηση έχει ιδιαίτερα σημασία αν τα μείον 2 τ.μ. οφείλονται σε κατάληψη από το κοινόχρηστο κλιμακοστάσιο από το όμορο διαμέρισμα ή σε άλλο πιθανό λόγο;

Από την εγκύκλιο 2:  Η διαμερισμάτωση ορόφου μπορεί να γίνει από οποιονδήποτε ενδιαφερόμενο ιδιοκτήτη χωρίς απαίτηση συναίνεσης. Στην περίπτωση που η διαμερισμάτωση αφορά και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου, απαιτείται συναίνεση κατά το άρθρο 98.

Παράθεση

Χρειάζεται ωστόσο η τροποποίηση για την παρούσα φάση;

Ναι. Αφού πρέπει να υπάρχει συμβόλαιο για την αλλαγή θα γίνει και τροποποίηση της σύστασης.

[tettris]

Σας ευχαριστώ θερμά για τα σχόλιά σας και ζητώ συγνώμη για την καθυστέρηση της ανταπόκρισής μου.

Για να βάλω τα πράγματα σε μια τάξη στο μυαλό μου. Έχουμε την περίπτωση όπου λόγω μικρότερου εμβαδού διαμερίσματος (προέκυψε η διαπίστωση κατόπιν έκδοσης ΠΕΑ) ο ιδιοκτήτης θέλει να διορθώσει στην τρέχουσα φάση τα τετραγωνικά που δήλωνε τα προηγούμενα χρόνια. Καταλαβαίνω πλέον πως η τακτοποίηση (η βεβαίωση λέτε, εκτός του arche, δεν αποτελεί δυνατότητα) είναι το πρώτο βήμα και αυτό θα του πω. 

Άρα @dimitris GM για να γίνει σωστά η αποτύπωση, θα πρέπει να γίνει συνεννόηση με τον διπλανό ιδιοκτήτη, για να προκύψουν οι λόγοι της διαφορτεικής διαμερισμάτωσης. Ως προς αυτό ελπίζω να είναι συνεργάσιμος, αλλά δεν παύει να αποτελεί μια έξτρα δυσκολία σε σχέση με μια "συνηθισμένη" τακτοποίηση που δεν θα μας ενδιέφεραν οι άλλες ιδιοκτησίες.

--Σχόλιο προς τους μηχανικούς: Φαντάζομαι ότι αν ωστόσο δεν φταίει ούτε η διπλανή ιδιοκτησία ούτε οι κοινόχρηστοι, θα πρέπει να γίνει είτε τοπογραφική μέτρηση είτε να μετρηθεί αναλυτικά και το διπλανό διαμέρισμα και οι κοινόχρηστοι, ώστε να προκύψει με ακρίβεια η κάτοψη του ορόφου (είναι μικρή πολυκατοικία με 2 διαμερίσματα ανά όροφο, αλλά αν ήταν μεγαλύτερη καλύτερη λύση το τοπογραφικό)--

@Arche διόρθωσέ με αν δεν είναι έτσι, αλλά αυτό που βασικά λες είναι ότι δεν χρειάζεται τακτοποίηση, με την έννοια να πληρωθεί πρόστιμο, αλλά μια βεβαίωση νομιμότητας αρκεί (δεδομένου ότι δεν υπάρχουν άλλες αυθαιρεσίες); Βλέπω ότι ο Jupiter πιο κάτω διαφωνεί, αν και όντως άδικο το μικρότερο διαμέρισμα να πληρώσει και πρόστιμο δ. διαμερισμάτωσης.

@Jupiter σε ευχαριστώ πολύ που ξεκαθαρίζεις τα επί μέρους! Άρα για να συνοψίσω όσα έγραψες:

1. Για να γίνει διόρθωση στο Ε9 απαιτείται τροποποίηση της σύστασης, να προκύψει δηλ. τίτλος (επιεδή δεν γνωρίζω, μπορεί να γίνει μία πράξη τροποποίησης και από τους δύο ιδιοκτήτες του ορόφου και να μοιραστούν τα έξοδα, αν θεωρήσουμε ότι τα βρίσκουν μεταξύ τους;). Η διόρθωση χωρίς τακτοποίηση (που έλεγα και μας έλεγαν) αφορούσε μόνο στη διόρθωση για τους δήμους; Πάντως διόρθωση των τετραγωνικών στο Ε9, τουλάχιστον προς τα πάνω, ήξερα ότι μπορεί να γίνει και μόνο με τακτοποίηση και να δημιουργηθεί νέος τίτλος (βασισμένος στην τακτοποίηση) μόνο όταν θα χρειαζόταν κάποια συμβολαιογρφική πράξη στο ακίνητο. Εδώ λόγω μικρότερης επιφάνειας δεν ισχύει αυτή η σειρά ή κάνω λάθος στο γενικότερο;

2. Για να γίνει όμως η τροποποίηση πρέπει να γίνει πρώτα τακτοποίηση, αφού η βεβαίωση δηλώνει απλά νομιμότητα και όχι μεταβολή στην επιφάνεια, έστω προς τα κάτω. Εννοείς ότι δεν θα τη δεχτεί ο συμβολαιογράφος που θα αναλάβει την τροπ/ση;

3. Η τακτοποίηση μπορεί να γίνει χωρίς συναίνεση, είτε έχει μπει το διπλανό διαμέρισμα στο υπό εξέταση είτε οι κοινόχρηστοι εφόσον έχουμε απομείωση, σύμφωνα με παρ.7 του αρθ. 98.

 

Συμπερασματικά: Δεν περίμενα ότι θα έχει τόση "φασαρία" η διόρθωση των τετραγωνικών, βέβαια το αποτέλεσμα θα είναι χρήσιμο και στο μέλλον. Το άλλο σημείο που πρέπει να δοθεί προσοχή -και δεν το προέβλεπα- είναι ότι ουσιαστικά και επειδή ειδικά έχουμε μικρότερη επιφάνεια και όχι υπέρβαση, χρειάζεται να γίνει αποτύπωση όλου του ορόφου τουλάχιστον σε τέτοιο βαθμό που να προκύπτει ακριβές περίγραμμα της ΟΙ ως προς το κτίριο, κάτι που δεν θα μας ενδιέφερε σε περίπτωση που είχαμε π.χ. έναν κλεισμένο Η/Υ.

[killertomato]

πρέπει να γίνεις λίγο πιο σαφής πως προκύπτει η μικρότερη επιφάνεια και σε τι ποσοστό επί του μ2 της ιδιοκτησία είναι. Μήπως είσαι μέσα στις ανοχές απόκλισης και δεν αξίζει να μπεις σε όλη αυτή τη διαδικασία που σου περιγράφουν και οι συνάδελφοι. Έχουν υπολογιστεί σωστά (χωρίς σοβάδες) τα μεγέθη; Έχεις κάποια σημαντική διαφορά στις διαστάσεις (πάνω απο 15-20εκ σε διάσταση 4μ πχ) και προκύπτει το μικρότερο εμβαδόν; Αν δεν σου είναι κόπος ανέβασε ένα σχέδιο της άδειας με περασμένο το σχέδιο της αποτύπωσης για να δουμε που είναι η διαφορά 

[tettris]

Ευχαριστώ για την απάντηση. Σωστά λέτε ότι πιο συγκεκριμένα δεδομένα χρειάζονται. Θα το κάνω σύντομα, αλλά δεν μπορώ άμεσα. Εννοείς -φαντάζομαι- τις ανοχές για να μπορεί δοθεί βεβαίωση νομιμότητας; Μήπως όμως αυτό δεν αλλάζει κάτι ως προς τα υπόλοιπα; Και συγκεκριμένα το αν θα μπορεί να γίνει τροπ/ση σύστασης μόνο με βεβάιωση;...

[Jupiter]

Καίρια η παρατήρηση του συναδέλφου killertomato. Είναι το πρώτο που πρέπει να εξετάσεις. Είσαι σίγουρος ότι αξίζει να μπεις σε αυτή τη διαδικασία; Αν η απάντηση είναι θετική, τότε:

1 ώρα πριν, tettris said:

μπορεί να γίνει μία πράξη τροποποίησης και από τους δύο ιδιοκτήτες του ορόφου 

Βεβαίως, μία φορά θα γίνει η τροποποίηση συνολικά.

Παράθεση

Η διόρθωση χωρίς τακτοποίηση (που έλεγα και μας έλεγαν) αφορούσε μόνο στη διόρθωση για τους δήμους; 

Σωστά, ο Δήμος ενδιαφέρεται να πληρώνεις για παραπάνω τετραγωνικά. Είναι αδιάφορη γι’ αυτόν η τακτοποίηση.

Παράθεση

Εδώ λόγω μικρότερης επιφάνειας δεν ισχύει αυτή η σειρά ή κάνω λάθος στο γενικότερο;

Για το Ε9 πρέπει να συμβουλευθείς λογιστή. Αυτό που έγραψα προηγουμένως προέρχεται από πρόσφατη συνεργασία με τον δικό μου λογιστή. Ενδεχομένως να υπάρχει κάποιο περιθώριο μικροαλλαγών χωρίς συμβόλαιο.

Παράθεση

2. Για να γίνει όμως η τροποποίηση πρέπει να γίνει πρώτα τακτοποίηση, αφού η βεβαίωση δηλώνει απλά νομιμότητα και όχι μεταβολή στην επιφάνεια, έστω προς τα κάτω. Εννοείς ότι δεν θα τη δεχτεί ο συμβολαιογράφος που θα αναλάβει την τροπ/ση;

Σωστά. Γενικά δεν μπορεί να μεταβληθεί (έστω και λίγο) η επιφάνεια μόνο με τη βεβαίωση. Το "όχι" δεν ήταν για το συμβολαιογράφο αλλά για την εφορία. Την εφορία δεν την ενδιαφέρει η βεβαίωση αλλά το συμβόλαιο.

Παράθεση

3. Η τακτοποίηση μπορεί να γίνει χωρίς συναίνεση,

Καλό είναι οι αλλαγές να γίνουν σε όλους τους ορόφους με τη συγκατάθεση όλων. Ο νομοθέτης μπορεί να δίνει τη δυνατότητα μονομερών τροποποιήσεων, αλλά δεν προβλέπει τίποτα για όσα ενδεχομένως ακολουθήσουν (γκρίνια και άσχημο κλίμα στις σχέσεις μεταξύ των ενοίκων).

Edited Μάρτιος 20 , 2021 by Jupiter

[tettris]

Ευχαριστώ πολύ για τις απαντήσεις. Θα επεργαστώ τα δεδομένα που θα βρω και θα επανέλθω με περισσότερα στοιχεία.

[tettris]

Οι απαντήσεις σας στις αρχικές μου απορίες παραμένουν πολύτιμες για τις πληροφορίες που παρέχουν, ωστόσο τα δεδομένα τελικά στη συγκεκριμένη περίπτωση είναι διαφορετικά από αυτά που θεωρούσα προηγουμένως. Πολύ σωστά λοιπόν ο killer παρατηρεί πως έπρεπε να αναζητήσω και παρουσιάσω πιο σαφή δεδομένα. Ζητώ συγνώμη λοιπόν για τον χρόνο σας στο να απαντήσετε και σε ερωτήσεις που δεν ανταποκρίνοται στη συγκεκριμένη περίπτωση, η οποία πάντως παραμένει σχετική με το θέμα. Σας μεταφέρω τα νέα ευρήματα για όποιον συνάδελφο έχει τη διάθεση να τα επεξεργαστεί:

Είναι λοιπόν περίπτωση με εμβαδόν διαμερίσματος τόσο κατά την αποτύπωση όσο και στην άδεια περίπου 129τ.μ. ενώ στον πίνακα χιλιοστών και στη σύσταση αναφέρονται 140τ.μ. Δηλ. υφιστάμενο (128,95τ.μ.) και άδεια (129,11τ.μ.) συμφωνούν, ενώ για κάποιον λόγο ο πίνακας χιλιοστών (στον οποίο βασίσζεται και η σύσταση) όχι (140τ.μ). Εδώ άρχισα να αμφιβάλλω μήπως εγώ αγνοώ κάτι ως προς τον προσδιορισμό των επιφανειών κατά τη σύνταξη του πίνακα ποσοστών.

Ο πίνακας χιλιοστών είναι αυτός:

Η σύσταση περιγράφει το υπό συζήτηση διαμέρισμα (Β1) ως εξής:

Η κάτοψη του ορόφου είναι η παρακάτω. Για τα όρια του διαμερίσματος θεωρώ το περίγραμμα της εξωτερικής τοιχοποιίας, την ενδιάμεση της μεσοτοιχίας με το όμορο διαμέρισμα γραμμή και αφαιρώ την καθαρή επιφάνεια του κεντρικού φωταγωγού και του κ/χ κλιμακοστασίου.

Αυτό που παρατήρησα είναι ότι η επιτρεπόμενη καλυπτόμενη επιφάνεια του οικοπέδου, σύμφωνα με το διάγραμμα κάλυψης, προκύπτει 280τ.μ. (το ίδιο γράφει και στο στέλεχος), άρα το 140 της σύστασης προκύπτει από αυτό το μέγεθος διαιρεμένο διά 2 (όσα τα διαμερίσματα του ορόφου(?)). Ακολουθεί το απόσπασμα από το διάγραμμα κάλυψης (δεν ξέρω τι είναι αυτό το πρόσθετο 5% στην κάλυψη, αλλά νομίζω δεν έχει σημασία προς το παρόν):

Από τα σχέδια της άδειας προκύπτει ότι η κάλυψη του κτιρίου είναι 277,2τ.μ., που είναι πολύ κοντά με την πραγματικότητα.

Αναρωτιέμαι λοιπόν αν έχει βάση ο τρόπος υπολογισμού της επιφάνειας στον πίνακα χιλιοστών και στη σύσταση, οπότε όλα είναι οκ και εγώ το αγνοούσα ή σε περίπτωση που υπάρχει κάποιο σφάλμα, τί θα μπορούσε (αν αξίζει) να γίνει από εδώ και πέρα. Και σε σχέση με αυτά που προείπαμε, αν πλέον αλλάζει κάτι στη διαδικασία διόρθωσης της δηλωμένης επιφάνειας (π.χ. βεβαίωση αντί τακτοποίησης).