δικαίωμα υψούν Βεβαίωση για μελλοντικό όροφο (δικαίωμα υψούν) προς μεταβίβαση. Αυθαίρετο στο υφιστάμενο δώμα.

[tettris]

Καλησπέρα, έχω την εξής περίπτωση που, όσο και αν αναζήτησα πληροφορίες, οι σχετικές συζητήσεις προσεγγίζουν το θέμα κάπως ανάποδα. Εξηγούμαι:

 Σε διώροφο κτήριο (ισόγειο, πρώτος) με άδεια του 1960 και σύσταση οριζοντίων το 1983, όπου δίνονται χιλιοστά και σε μελλοντικές Ο.Ι. (Β' και Γ' ορόφου) υπάρχει αυθαίρετος χώρος στο σημερινό δώμα (2ος όροφος) ο οποίος κατασκευάστηκε (λογικά εκ κατασκευής) προγενέστερα της σύστασης των οριζοντίων. Στο συμβόλαιο της σύστασης, το οποίο συντάχθηκε, ως προείπα, μεταγενέστερα για να πουληθεί η οριζόντια του 1ου ορόφου και οι μελλοντικές Β' και Γ' σε έναν ιδιοκτήτη, δεν αναφέρει κάτι για το αυθαίρετο στο δώμα, παρά περιγράφει την ύπαρξη του δώματος ως κοινόχρηστο χώρο, χωρίς αποκλειστικές χρήσεις ή κάτι πιο συγκεκριμένο. Ο χώρος αυτός δεν συνδέεται λειτουργικά με την οριζόντια του 1ου αφού η πρόσβαση γίνεται απο εξωτερική σκάλα που ξεκινά σε κοινόχρηστο πλατύσκαλο.

Προκειμένου σήμερα να μεταβιβαστεί όλο το ακίνητο η συμβολαιογράφος ζητά βεβαίωση και για τις μελλοντικές οριζόντιες. Στη μελλοντική του Γ' μελλοντικού ορόφου απροβλημάτιστα μπορεί να δοθεί βεβαίωση για μη εγκατάσταση αυθαιρεσιών. Για τη Β' ωστόσο μπορεί να γίνει το ίδιο και να δηλωθεί το αυθαίρετο σαν αυθαιρεσία σε δήλωση των κοινοχρήστων; 'Η μήπως είναι υποχρεωμένος ο ιδιοκτήτης του "αέρα" Β' μελλοντικής ιδιοκτησίας να το ρυθμίσει; Σημειωτεόν ότι δεν διεκδικεί κάποιος εκ των συνιδιοκτητών του ακινήτου το αυθαίρετο και γενικά δεν αναφέρεται σε κάποιο έγγραφο, Ε9, κλπ., απλά υπάρχει εκ κατασκυεής. Είναι κάτι σαν πλησταριό-αποθήκη. Δεν ξέρω αν έχει κάποια σημασία, η πιθανότητα να απεικονίζεται σε σχέδια που συνοδεύουν το συμβόλαιο του 1983 (το λεκτικό του συμβολαίου πάντως δεν το περιγράφει σαν κατασκευή επί του δώματος), τα οποία αναζητώ, αλλά δεν έχω ακόμα στα χέρια μου.

Σε ιστοσελίδα δικηγορικού γραφείου μεταξύ άλλων αναφέρονται τα εξής:

Παράθεση

Όταν ένας εκ των συνιδιοκτητών επεκτείνει προς τα πάνω την οικοδομή, αυθαίρετα, χωρίς δηλαδή αυτό να προβλέπεται από το συμβόλαιο σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών και χωρίς να έχει λάβει την συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, τότε το κτίσμα αυτό θεωρείται κοινόχρηστο και περιέρχεται στην κοινή χρήση των συνιδιοκτητών κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας τους. Αν πάλι έχει κτιστεί νόμιμα, ο συνιδιοκτήτης, ο οποίος έχων νομίμως το δικαίωμα υψούν, θα ανεγείρει επί του δώματος νέο όροφο, δεν θα έχει, πλην αντίθετης συμφωνίας, το δικαίωμα να παρεμποδίζει τους λοιπούς οροφοκτήτες στην προσπέλαση και τη χρήση του νέου δώματος που θα δημιουργηθεί στο ακίνητο υπεράνω των προσθηκών που θα δημιουργηθούν. Και αυτό διότι η χορήγηση σε οροφοκτήτη του δικαιώματος υψούν επί του κοινόχρηστου δώματος δεν ταυτίζεται με αυτό της αποκλειστικής χρήσης του, γι’ αυτό και το δώμα παραμένει στη διάθεση του συνόλου των συνιδιοκτητών για την κοινή τους χρήση.

Μικρό κτίσμα ανεγειρόμενο στο δώμα πολυκατοικίας δεν αποτελεί επέκτασή της προς τα άνω και δεν περιέρχεται στην κυριότητα του έχοντος το δικαίωμα υψούν συνιδιοκτήτη, αλλά παραμένει κοινόκτητο και κοινόχρηστο. Το οικοδομούμενο στο κοινόχρηστο δώμα κτίσμα είναι κοινό όλων των συνιδιοκτητών της και δεν ανήκει στους εξ αυτών έχοντες το δικαίωμα του υψούν, εφόσον η ανέγερσή του προβλεπόταν στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας χωρίς να είχε καθοριστεί ότι θα περιερχόταν σε κάποιον ως ιδιαίτερη διαιρεμένη ιδιοκτησία.

Έμη Ζαΐμη

[email protected]

αλλά δεν ξέρω αν βοηθούν κάπως στο πώς να χειριστώ το θέμα, εξού και η ανάρτηση. Ευχαριστώ.

Edited Ιανουάριος 13 , 2020 by tettris

[ppanag]

Η άποψή μου είναι ότι απαιτείται τακτοποίηση, έστω και σαν κοινόχρηστο χώρο.

Το σίγουρο είναι ότι δεν θα έδινα βεβαίωση για τον Β' μελλοντικό ...

[killertomato]

αφου κανείς δεν ενδιαφέρεται και είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετο γιατί δεν βγάζεις μια έγκριση εργασιών κατεδάφισης και να το διώξεις το ρημάδι;

[dimitris GM]

σωστα

σαν νομιμοποιημενο,  θα σου αφαιρεσει απο τον σδ...και θα σου δυσκολεψει την περαιτερω ανοικοδομηση  με οση αντιστήριξη θα απαιτηθει...., λογω της προχειρης κατασκευης.

[..Κι αν δεν ειναι πουθενα γραμμενο, και πού ξερεις οτι αυτο το γκρέμι, στην "κατασταση"  που ειναι σημερα,  χωρις παραθυρα και στεγη κλπκλπ.... μπορει να θεωρηθει "κτισμα" με την πολεοδομικη εννοια???...]

 

 

[tettris]

Σας ευχαριστώ πολύ όλους για την άμεση ανταπόκριση. Έχω κάποιες ακόμα απορίες με βάση και όσα γράψατε, αν μπορείτε ακόμα να συνεισφέρετε. Να προσθέσω και κάποια επιπλέον σχόλια.

Όντως, καλά μαντέψατε, το κτίσμα δεν είναι σε καλή κατάσταση, λείπουν παράθυρα, είναι παρατημένο χρόνια και αμφιβάλλω αν έχει υποστυλώματα σε συνέχεια του βασικού κτηρίου, αφού μάλλον είναι χτισμένο με τούβλα και αντί για πλάκα στην οροφή έχει ελενίτ.

Προσανατολισμός στο να γκρεμιστεί υπάρχει βέβαια, αλλά θα πραγματοποιούνταν σε επόμενο στάδιο, μαζί με άλλες ετοιμόρροπες κατασκευές στον ακάλυπτο αφού μεταβιβαστεί ολόκληρο το ακίνητο στον νέο ιδιοκτήτη. Το θέμα είναι βασικά να προχωρήσει η πώληση αρχικά.

Για να μην επηρρεάσω προηγουμένως τις απαντήσεις δεν ανέφερα ότι το έχω τακτοποιήσει ήδη σε δήλωση των κοινοχρήστων (σε οριστική υπαγωγή, όπου έχω ανεβάσει και αρχεία). Και αναρωτιόμουν εάν θα χρειαστεί τροποποιητική σε εκείνη και δήλωσή του στην οριζόντια του αέρα Β' ορόφου.

@ppanag Δηλωμένο στους κοινόχρηστους όπως είναι τώρα τι πρέπει να γίνει με την βεβαίωση του αέρα; Τι θα έκανα ως προς αυτή την οριζόντια; Δεν στέκει ότι δεν έχουν εκτελεστεί αυθαιρεσίες για την υλοποίηση του αέρα, αφού δεν έχουν γίνει από τον ιδιοκτήτη της οριζόντιας του αέρα;  Πως θα μπορούσε να προχωρήσει πιο άμεσα η πώληση; Χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης;

@killertomato, Λόγω απειρίας μου, μπορείς σε παρακαλώ να μοιραστείς την σειρά των εργασιών αυτής της λύσης; Π.χ. απορίες: 1)τακτοποίηση (πού; -στα κ/χ;) με επιλογή προς κατεδάφιση; 2)Ως προς τη βεβαίωση του αέρα; 3)Θα πρέπει πρώτα να γίνει η κατεδάφιση στο όνομα του τωρινού ιδιοκτήτη και μετά να γίνει η μεταβίβαση (θα "έμπλεκε" λίγο χρονικά η υπόθεση αν είναι έτσι).

@dimitris GM Σε ευχαριστώ για τη συμβολή σου, πιστεύω τίνει προς τα νομικά το θέμα, και μάλλον η πιο εύλογη λύση είναι, όπως μου έχει υποδείξει συνάδελφος, να τροποποιηθεί η δήλωση των κ/χ και να αφαιρεθεί από εκεί και στη συνέχεια να τακτοποιηθεί με δήλωση του ιδιοκτήτη του αέρα. Στη συνέχεια θα μπορούσε αν άξιζε τον κόπο π.χ., να διεκδικήσει από τους άλλους ιδιοκτήτες τα έξοδα. Σωστή, τελοσπάντων η προσέγγισή σου, αλλά τώρα είναι μάλλον "αργά" να κινηθούμε προς αυτή την κατεύθυνση αφού δεν περίμενα αρχικά να παίξει τέτοιον κωλυματικό ρόλο και το έχω ήδη δηλώσει. Είναι και εμφανές στις Α/Φ... Ήθελα ωστόσο να γνωρίζω εάν είναι όντως ορθή η λύση που προτείνει ο συνάδελφος και αν είναι μονόδρομος.

[Faethon11]

Αποκλείεις την νομιμότητα της ύπαρξής του?

Μίλα με κάποιον παλιό μηχανικό, γνώστη του τότε ΓΟΚ, γιατί νομίζω (δεν είμαι σίγουρος βέβαια) πως μέχρι κάποιο εμβαδόν επιτρέπονταν τέτοια κατασκευή στο δώμα και δεν αναφέρονταν στην ΟΑ που εκδίδονταν...

[tettris]

Ευχαριστώ Faethon. Ναι, γνωρίζω αυτές τις διατάξεις και χωρίς να έχω υπολογίσει ακριβώς, υπάρχει όντως πιθανότητα να είναι σύνομμο. Το θέμα είναι ότι δεν εμφανίζεται στην άδεια. Και έστω και αν δεν πήρα από την πολεοδομία σχέδιο κάτοψης δώματος, στην όψη ή στην τομή δεν υπάρχει. Αλλά και σύνομμο να είναι τι θα πρότεινες; Το "άγχος" πάντως τώρα είναι να γίνει η πώληση, και όσο το δυνατόν πιο άμεσα.

Αν εννοείς να δηλωθεί προς νομιμοποίηση, σε ποια δήλωση να γίνει αυτό, στων κ/χ ή της οριζόντιας του αέρα;

Συγνώμη μόλις εντόπισα πως έγραψες

Παράθεση

και δεν αναφέρονταν στην ΟΑ που εκδίδονταν...

Έχω θολώσει λίγο με το θέμα... Εάν είναι νόμιμο, αφενός δεν χρειάζεται τακτοποίηση, το αναφέρω και στην τεχνική έκθεση των κοινοχρήστων σαν κατασκευή, αλλά πως αυτό επηρρεάζει την έκδοση βεβαίωσης για την μελλοντική οριζόντια του Β' ορόφου που σήμερα είναι το δώμα; Τι ακριβώς κάνω, ώστε η συμ/φος να μεταβιβάσει μία-μία τις οριζόντιες του ακινήτου; 

Edited Ιανουάριος 14 , 2020 by tettris

[ppanag]

2 ώρες πριν, tettris said:

 

@ppanag Δηλωμένο στους κοινόχρηστους όπως είναι τώρα τι πρέπει να γίνει με την βεβαίωση του αέρα; Τι θα έκανα ως προς αυτή την οριζόντια; Δεν στέκει ότι δεν έχουν εκτελεστεί αυθαιρεσίες για την υλοποίηση του αέρα, αφού δεν έχουν γίνει από τον ιδιοκτήτη της οριζόντιας του αέρα;  Πως θα μπορούσε να προχωρήσει πιο άμεσα η πώληση; Χρειάζεται τροποποίηση της σύστασης;

Η βεβαίωση του αέρα (μελλοντική δόμηση) δεν μπορεί να είναι χωρίς αναφορά στις αυθαίρετες κατασκευές, αντιθέτως θα είναι η δεύτερη επιλογή, όπου υπάγεσαι στις εξαιρέσεις της απαγόρευσης μεταβίβασης και στην τεχνική έκθεση της βεβαίωσης θα υπάρχει πλήρης περιγραφή της κατάστασης (το ποιός είναι ο ιδιοκτήτης, είναι αδιάφορο από πολεοδομικής απόψεως... το αυθαίρετο παραμένει αυθαίρετο όποιος κι αν είναι ο ιδιοκτήτης).

Νομίζω ότι απαιτείται τροποποίηση σύστασης, αλλά αυτό δεν είναι αντικείμενο μηχανικού. Ο συμβολαιογράφος που θα αναλάβει τις μεταβιβάσεις μπορεί να σε κατατοπίσει καλύτερα για το πως θα μεταβιβασθούν ευκολότερα...

 

[tettris]

Σε ευχαριστώ και συγχώρεσε με για την επιμονή. Μια σύνοψη να δω αν κατάλαβα πως το θέτεις.

1. Μπορώ να το δηλώσω σαν αυθαίρετο των κοινοχρήστων, αλλά θα γίνει αναφορά στην τεχνική έκθεση της δήλωσης για τον αέρα ότι υπάρχει αυθαίρετο το οποίο όμως τακτοποιήθηκε σε δήλωση για τα κοινόχρηστα. Ή πρέπει να αφαιρεθεί από τα κοινόχρηστα και να δηλωθεί σαν αυθαιρεσία από τον ιδιοκτήτη του αέρα εφόσον σαν αυθαίρετο βρίσκεται εντός των άυλων έστω ορίων της, επομένως είναι υπόχρεος της δήλωσής του; Σε κάθε περίπτωση (είτε δήλωση στα κοινόχρηστα είτε από την δήλωση για τη μελλοντική) εννοείς πως θα χρειαστεί τροποποίηση της σύστασης, που αυτό είναι που θέλει να αποφύγει η συμ/φος, εκνευρίζεται δε, γιατί δεν πρόκειται για "σοβαρή" κατασκευή και εφόσον για τις υπόλοιπες οριζόντιες δεν χρειάζεται τροποποίηση. Η γνώμη της (αλλά υποθέτω διαλέγει την "εύκολη" για την ίδια οδό) είναι πως καλά το έχω δηλώσει στα κ/χ και πως βγάζω κανονικά βεβαίωση για τον αέρα. Εκεί όμως είναι που προβληματίστηκα και αποφάσα να ρωτήσω στο φόρουμ.

2. Με άλλα λόγια εσύ λες, αν τακτοποιώ το αυθαίρετο στα κ/χ, αναφέρω σε δήλωση του αέρα ότι έχει τακτοποιηθεί με την τάδε δήλωση για τα κοινόχρηστα και άρα δεν απαγορέυεται η μεταβίβασή του. Όμως θα χρειαστεί οπωσδήποτε, έστω και σε αυτή την περίπτωση, τροποποίηση της σύστασης πριν μεταβιβαστεί η μελλοντική Β' ορόφου, αφού αλλάζουν τα τετραγωνικά της.

3. Αλλάζει κάτι (ώστε να αποφευχθεί έστω η τροποποίηση) με την περίπτωση νομιμότητας που αναφέρει ο Faethon ή κατεδάφισης με οποιονδήποτε τρόπο;

Ξέρω, σας ζάλισα ρωτώντας τα ίδια και τα ίδια ουσιαστικά, αλλά ψάχνω μια οριστική απάντηση για το πως θα χειριστώ τη δήλωση της οριζόντιας του αέρα, κατά προτίμηση αποφεύγοντας την τροποποίηση της σύστασης.

Μια τελευταία παρατήρηση, αρκετά γενική βέβαια και κοιτώντας μακροπρόθεσμα και όπως και αν δηλωθεί σήμερα (αρκεί να έχει δηλωθεί), διαβλέπετε κάποιο σενάριο, όπου ο νέος/μελλοντικός ιδιοκτήτης όλου πλέον του ακινήτου, που θα θέλει να βγάλει μια άδεια κατεδάφισης, προσθήκης κλπ. και που έχει την επιλογή να μπορεί να τροποποιήσει κατά τη βούλησή του τη σύσταση οριζοντίων, θα δημιουργηθεί τότε κάποιο θέμα σε συνάρτηση με το πώς έχει δηλωθεί σήμερα;

[killertomato]

3 ώρες πριν, tettris said:

Λόγω απειρίας μου, μπορείς σε παρακαλώ να μοιραστείς την σειρά των εργασιών αυτής της λύσης; Π.χ. απορίες: 1)τακτοποίηση (πού; -στα κ/χ;) με επιλογή προς κατεδάφιση; 2)Ως προς τη βεβαίωση του αέρα; 3)Θα πρέπει πρώτα να γίνει η κατεδάφιση στο όνομα του τωρινού ιδιοκτήτη και μετά να γίνει η μεταβίβαση (θα "έμπλεκε" λίγο χρονικά η υπόθεση αν είναι έτσι).

1) τακτοποιήση στα ΚΧ (θα έλεγχθούν όμως ολατα ΚΧ του κτιρίου γιατί μπορεί να έχεις και άλλες παραβάσεις), επιλέγεις το προς έκδοση άδειας και πληρώνεις μόνο το  παράβολο, μετα εκδίδεις ηλεκτρονικά την έγκριση εργασιών κατεδάφισης (όχι κανονική άδεια κατεδάφισης) και δηλώνεις στο ΙΚΑ το έργο με τα αντίστοιχα ημερομίσθια (λογικά θα βγει 1)

2) Για να γίνει η μεταβίβαση πρέπει πρώτα να γίνει η κατεδάφιση (το έβαλαν ως προυποθεση στην εγκυκλιο 2 του 4495)

Γενικά όλα αυτα είναι ζήτημα 10-14 ημερών γιατί όλα βγαίνουν ηλεκτρονικά και δεν χρειάζεται να πας απο πολεοδομίες, Και το γκρέμισμα της κατασκευής επίσης γρήγορα γίνεται

Η αποθήκη πληρεί της προυποθέσεις κατ. 3;      (<25μ2, <2.5μ ύψος)