Διαμερισματωση σε σπιτι με προυπαρχουσες αυθαιρεσιες

[Eleni Rapsomaniki]

(Μεταφέρθηκε στην ενότητα ιδιωτών)

Ζητω τη βοηθεια σας να παρω μια δευτερη γνωμη για το πως θα νομιμοποιησω μια εξοχικη κατοικια, γιατι εχω καποιες αμφιβολιες με τη συμβουλη του μηχανικου μου (αλλαζουν και οι νομοθεσιες και ειμαστε ολοι μπερδεμενοι!).

Προκειται για οριζοντια κατοικια 135 τ.μ (σε διπλοκατοικια), εκτος σχεδιου, 200 μετρα απο τη θαλασσα, χτισμενη το 1965 που μεχρι το 2008 ηταν ενιαιο. Το 2008 η μητερα μου το χωρισε στα δυο και αλλαξε την εσωτερικη διαρρυθμηση. Σε σχεση με το τοπογραφικο διαπιστωθηκαν επιπροσθετες αυθαιρεσιες (μικρες κατα τη γνωμη του μηχανικου). Αυτες μαλλον εγιναν εξ αρχης (οταν το εκτιζε ο παππους μου). Καποια κουφωματα εχουν γινει σε αλλο σημειο, κι εχει επεκταθει περιπου 10 τμ η κουζινα (εφαγε λιγο βεραντα). 

 

Συμφωνα με το Ν. 4495/17 πιστευα οτι υπαγομαι στην κατηγορια 3, και το νομιμοποιω (οχι απλως τακτοποιω για 30 χρονια) με δυο ειδους προστιμα/παραβολα. Το ενα εναι το παραβολο 500 ευρω που αντιστοιχει στις μικρου μηκους αυθαιρεσιες που εγιναν εσωτερικα κι εξωτερικα (οταν κτιστηκε και το 2008 που αλλαξε διαρρυθμηση). Το δευτερο προστιμο ειναι για τη διαμερισματωση που εγινε το 2008, που ειναι 250 ευρω.

 

Ο μηχανικος μου τα εχει υπολογισει διαφορετικα. Το βαζει κατηγορια 5 που δεν νομιμοποιουνται, απλως τακτοποιουνται για 30 χρονια. Αυτο με προβληματιζει πολυ, γιατι αν θελω να το πουλησω θα εξακολουθει να θεωρειται προσωρινα νομιμο.. Επισης θεωρει τα σπιτια ξεχωριστα, και θελει αμοιβη για δυο υπαγωγες (με προστιμο 250 ευρω για την καθε μια) και δυο στατικες μελετες (μια για το καθε διαμερισμα). 

 

Το κοστος για τις μηχανολογικες εργασιες ειναι 4 φορες τα προστιμα, και το σπιτι δεν εχει αξια, ειναι σχεδον ερειπιο. Δεν ξερω τι να κανω, πριν παρω τραπεζικο δανειο να τα πληρωσω ηθελα αλλη μια γνωμη... 

 

Πρόσθεσε τονισμό στο κείμενο της δημοσίευσής σου. Επίλεξε "επεξεργασία" και διόρθωσέ το. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.

Pavlos33

Edited Ιανουάριος 20 , 2020 by Pavlos33

[killertomato]

Απο τα στοιχεία που δίνετε δεν μπορούμε να σας βοηθήσουμε πολύ. Στο κτίριο έχει γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών μάλλον (λέτε οριζόντια κατοικία 135μ2) οπότε εσείς ιδιοκτησιακά έχετε ένα διαμέρισμα 135μ2, το 2008 χωρίστηκε σε 2 διαμερίσματα . Ένα απο τα 2 επεκτάθηκε 10μ2 σε βεράντα και υπάρχουν και αλλαγές όψεων. 

Έχετε τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας;  δλδ κατόψεις, τομές, όψεις, τοπογραφικό, στέλεχος οικοδομικής άδειας

Έχετε τα σχέδια της σύστασης; δλδ κάτοψη

Πως μπορείτε να αποδείξετε οτι η αλλαγή έγινε το 2008; το δήλωσε στο Ε9; 

Αν πιστεύετε οτι ο μηχανικός σας κάνει κάποιο λάθος τότε θα πρέπει να αναθέσετε τη δουλειά σε άλλον που θεωρείτε οτι τον εμπιστεύεστε και όχι να ελέγχετε τη δουλειά του απο το φόρουμ αυτό, γιατί πιθανώς να δημιουργηθεί παρανόηση λόγω της πολυπλοκότητας του νόμου. (μεταξύ μας οι μηχανικοί δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε εύκολα για το ίδιο πράγμα). Δυστυχώς για να δοθεί μια σαφής απάντηση θα χρειαστούν αρκετά στοιχεία μαζί με αυτοψία.

Επίσης το παράβολο είναι 250 για τις μικρές αυθαιρεσίες (κατ.3) και 250 για τη διαμερισμάτωση. Στατική μελέτη δεν απαιτείται στην κατηγορία 3, στις διαμερισματώσεις και σε αυθαιρεσίες κάτω των 25μ2. Υπο προυποθέσεις μπορεί να γίνει και μια υπαγωγή για τα 2 διαμερίσματα.

Edited Ιανουάριος 19 , 2020 by killertomato

[Eleni Rapsomaniki]

Ευχαριστω πολυ για την απαντηση killertomato. Εχουμε κατοψη, τοπογραφικο και τα συμβολαια μεταβιβασης. Ακομα ψαχνουμε την οικοδομικη αδεια, θα προσπαθησουμε μεσω ΔΕΗ.   Μπορει και να μη βρεθει, και να ειμα κατηγορια 1! Δεν ξερω αν αυτο εχει μεγαλυτερες επιπτωσης, εφοσον το σπιτι ειναι τοσο παλιο.

Για να αποδειξουμε οτι η αλλαγη εγινε το 2008... ισως βρεθουν αποδειξεις για καποια υλικα. Δεν ξερω πως αλλιως, γιατι δεν φαινεται εξωτερικα. Δεν δηλωσε οτι το χωρισε στο Ε9. 

Ισως ο μηχανικος μου πιστευει οτι ειναι δυσκολο να αποδειξουμε την ημερομηνια διαμερισματωσης, γι αυτο το βαζει δυο ξεχωριστα εξ αρχης. Ειμαι σιγουρη οτι οποιδηποτε λαθος δεν ειναι απο κερδοσκοπια.

Θα ζητησω συμβουλη και απο καποιον αλλο, ελπιζω να μπορει να ερθει καποιος για αυτοψια και συμβουλη χωρις δεσμευση να τον προσλαβω (αλλα με καποια αμοιβη για την ωρα του φυσικα).

Πρόσθεσε τονισμό στο κείμενο της δημοσίευσής σου. Επίλεξε "επεξεργασία" και διόρθωσέ το. Διάβασε προσεκτικά τους κανόνες συμμετοχής στο φόρουμ.

Pavlos33

 

Edited Ιανουάριος 20 , 2020 by Pavlos33

[killertomato]

τα σχέδια που έχετε είναι τα εγκεκριμένα απο την πολεοδομία; Έχουν σφραγίδα πολεοδομία; Ίσως τα μπερδεύετε με αυτά της σύστασης/συμβολαίου που έχουν και αυτά σφραγίδα αλλά είναι του συμβολαιογράφου. Η κατηγορία 1 είναι για αυθαιρεσίες που έγιναν σε ακίνητα και κτίστηκαν πριν το 1975, εσείς έχετε ακίνητο που κτίστηκε  πριν το 75 αλλά όπως λέτε η αυθαιρεσία εκτελέστηκε το 2008 άρα μάλλον είστε κατ.4  ή κατ.5 υπο προϋποθέσεις.

Να γνωρίζετε οτι εφόσον στους τίτλους έχετε 1 διαμέρισμα, ακόμα και να τακτοποιηθεί η διαμερισμάτωση ΔΕΝ θα μπορείτε να πουλήσετε ξεχωριστά το καθένα γιατί θα χρειαστεί τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων για να φανούν τα 2 διαμερίσματα. Συνήθως στις παλαιές συστάσεις δεν δινόταν το δικαίωμα να χωρίζονται οι ιδιοκτησίες και αυτό μπορεί να σας δημιουργήσει πρόβλημα στην πώληση. Χρειάζεται λοιπόν και έλεγχος στους τίτλους του διαμερίσματος για να δείτε τι επιτρέπεται και τι όχι. Δυστυχώς θα πρέπει να μπείτε σε έξοδα για να μπορέσετε να αποκτήσετε μια πλήρη εικόνα του ακινήτου. Καλή συνέχεια

[Eleni Rapsomaniki]

Τα σχέδια που έχω φέρουν σφραγίδα μηχανικού. Δέν έχουν βρεθεί ακόμα σχέδια στην πολεοδομία, δυστυχώς. Ψάχνουμε... Αν τα βρούμε θα μπορέσω να ξέρω περισότερα για την κατάσταση. Άν δεν βρεθούν δεν ξέρω τι γίνεται.

Με βοηθήσατε να καταλάβω οτι μάλλον το πρόβλημά μου ίσως είναι πιο πολύπλοκο. Μηπως θα ηταν πιο απλό να αποκαστήσω την πόρτα που ένωνε τα δύο μέρη του σπιτιού? Έχει βάλει μια γυψοσανίδα για να τα χωρίσει, γκρεμίζεται ευκολα. Μετά απλά θα έχω ένα διαμέρισμα.  Εφόσον στην ουσία είναι ερείπιο γιατί να μπαίνω σε επιπλέον έξοδα να έχω δύο. Καλή ιδέα ή πάλι μπελάδες έχει?

Ευχαριστώ για τη βοηθεια.

[killertomato]

ναι μια λύση είναι να αποκατασταθεί το ενιαίο διαμέρισμα για να μπορεί να μεταβιβαστεί ως ένα όπως φαίνεται τουλάχιστον στη σύσταση. Αν δεν βρεθούν σχέδια και οικοδομική άδεια αναγκαστικά θα περαστεί όλο σαν αυθαίρετο με ημερομηνία κατασκευής την ημερομηνία της σύστασης . Επειδή είναι παλαιό (προ 75) τακτοποιείται με πρόστιμο 250€ και είναι η πιο οικονομική λύση (εφόσον καταργηθούν τα 2 διαμερίσματα), στην ίδια δήλωση θα περαστούν όλες οι αλλαγές και το ακίνητο θα αποκτήσει ένα νόμιμο σχέδιο για να μπορεί να μεταβιβαστεί.

[Eleni Rapsomaniki]

Ευχαριστώ πολύ, κι εμένα η αποκατάσταση μου φαίνεται η καλύτερη λύση. 

[Yota Samioti]

Καλημέρα σας,

Πιθανόν ήδη να έχει συζητήθει η ερώτηση και ζητάω εκ των προτέρων συγγνώμη για αυτό αλλά το thread είναι μεγάλο για να το διαβάσω όλο.

Η περίπτωσή μου είναι λίγο περίπλοκη. Κληρόνομησα ένα ακίνητο με 2 ορόφους και άδεια 1999 όπου δηλώνεται ως ενίαιο ακίνητο. Είμαι στη φάση να κάνω υπαγωγή για ενημέρωση υπάρχουσας άδειας για να νομιμοποιήσω τα αυθαίρετα κάτω από την ταράτσα και καινούριο συμβόλαιο στο όνομά μου. Θα ήθελα όμως να κάνω και διαχωρισμό των δύο ορόφων ώστε να γίνουν δύο αυτόνομα διαμερίσματα. Τι με συμφέρει περισσότερο; Να κάνω ενημέρωση άδειας και συμβόλαιο ως έχει (δηλαδή σαν ένα σπίτι και όχι δύο διαμερίσματα) και αργότερα σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας (νομίζω έτσι λέγεται) ή να κάνω τις αλλαγές κατευθείαν τώρα σε άδεια και συμβόλαιο;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας και τη βοήθεια.

Το μήνυμά σας μεταφέρθηκε στο παρόν θέμα.
Παρακαλώ διαβάστε τους Κανόνες Συμμετοχής
Ευχαριστώ, danaikaterina

Edited Ιανουάριος 24 , 2020 by danaikaterina

[jbosdas]

Σε κάθε περίπτωση δηλώσεις την υφιστάμενη κατάσταση και όχι "ότι συμφέρει" αφού θα συνυποβάλλεις φωτογραφίες όπου θα αποδεικνύονται τα λεγόμενα σου.

Άρα τακτοποίηση των αυθαίρετων που έχεις ήδη, άδεια αναθεώρησης (προσοχή στις θέσεις στάθμευσης) , τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, κλπ

-edit- αν δεν είσαι μηχανικός καλό είναι αναρτήσεις το ερώτημα στην κατάλληλη κατηγορία

Edited Ιανουάριος 24 , 2020 by jbosdas

[Yota Samioti]

3 hours ago, jbosdas said:

Σε κάθε περίπτωση δηλώσεις την υφιστάμενη κατάσταση και όχι "ότι συμφέρει" αφού θα συνυποβάλλεις φωτογραφίες όπου θα αποδεικνύονται τα λεγόμενα σου.

Άρα τακτοποίηση των αυθαίρετων που έχεις ήδη, άδεια αναθεώρησης (προσοχή στις θέσεις στάθμευσης) , τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, κλπ

-edit- αν δεν είσαι μηχανικός καλό είναι αναρτήσεις το ερώτημα στην κατάλληλη κατηγορία

Ευχαριστώ θερμά για την απάντηση. Ήδη βοηθήσατε πολύ. Συγγνώμη για την ανάρτηση σε λαθος φόρουμ.