αξία απαλλοτριούμενου Εκτίμηση αξίας απαλλοτριούμενου ακινήτου εντός ρυμοτομικού σχεδίου

[Pavlos33]

Πρόκειται για εκτίμηση ενός ισόγειου καταστήματος 70 περίπου τ.μ, το οποίο καταλαμβάνει ολόκληρο οικόπεδο ίσης έκτασης. Η ιδιοκτησία είναι αυτοτελής (χωρίς κάποια σύσταση) και βρίσκεται σε οικισμό με ρυμοτομικό σχέδιο. Το πρώτο διάταγμα ρυμοτομίας είναι το έτος 1902 και επ αυτού έγινε τροποποίηση  το 1984 αναφορικά με την οικοδομική  γραμμή (ταυτίζονται όλες οι γραμμές με τις ρυμοτομικές-δεν υπάρχει πρασιά) ΒΓ όπως αυτή φαίνεται στο συνημμένο σκαρίφημα.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα μερικά ακίνητα να ρυμοτομούνται εξ ολοκλήρου. Ένα από αυτά είναι και το ακίνητο ενδιαφέροντος για εκτίμηση αξίας του. Ο σκοπός της εκτίμησης αφορά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών). Προς το παρόν δεν έχει συντελεστεί καμία απαλλοτρίωση (δεν έχουν δοθεί αποζημιώσεις και δεν έχει γίνει κάποια άλλη ενέργεια σύμφωνα με την πληροφόρηση που έχω). Οι ισχύοντες όροι δόμησης παρακείμενων ακινήτων  αλλά και ολόκληρου του οικισμού προκύπτουν από το ΒΔ 25.8.1969 ΦΕΚ 164 Δ (ΣΔ=1,0/ ΠΚ=50%, ΥΨΟΣ 11Μ, αρτιότητα 150/8 κατά κανόνα για οικόπεδα μετά τον γοκ 85 400/15).  Σύμφωνα με πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ο συντάξας τοπογράφος μηχανικός δηλώνει ότι το παρόν οικόπεδο είναι μη άρτιο και δεν μπορεί να οικοδομηθεί καθώς αυτό προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο για κοινόχρηστο χώρο. Συμβολαιογραφικά το ακίνητο έχει περάσει από αγορά στον σημερινό ιδιοκτήτη με συμβόλαιο αγοράς το έτος 1998, όπου σε αυτό το συνημμένο τοπογραφικό αναπαράχθηκε από τοπογραφικό σε παλιότεροσυμβόλαιο και δεν έλαβε υπόψη την τροποποίηση του ρυμοτομικού και έτσι στο προσαρτημένο στον τίτλο τοπογραφικό, δηλώνεται από άλλο μηχανικό ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Οικοδομική άδεια δεν υπάρχει στο ακίνητο και αναμένω τεχνικά έγγραφα από συνάδελφο για το αν αυτό είναι προ 55 ή θα προχωρήσει σε υπαγωγή Ν. 4495. Αυτά ήταν τα πολεοδομικά στοιχεία που είναι διαθέσιμα.

Κατά τη γνώμη μου η εκτίμηση του ακινήτου θα πρέπει να βασιστεί στην ίδια θεώρηση που γίνεται για εκτίμηση απαλλοτριούμενου ακινήτου κατά  τη συζήτηση στο Δικαστήριο για τον καθορισμό τιμής μονάδος.

Δηλαδή η αξία του θα πρέπει να ισούται με την αξία που θα είχε ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με όρους δόμησης αυτούς που προϋπήρχαν της δέσμευσης (απαλλοτρίωσης) ή αυτούς  που ισχύουν για παρακείμενα-μη δεσμευμένα ακίνητα, ήτοι με αυτούς του ΒΔ 25/8/69.

Σκέφτομαι ότι θα πρέπει να γίνει χρήση δυο μεθόδων και συγκεκριμένα:

(α) μέθοδος εισοδήματος με την τεχνική της άμεσης κεφαλαιοποίησης (εφόσον βρεθούν πληροφορίες μίσθωσης παρακείμενων καταστημάτων) καθώς  μιλάμε για μικρό οικισμό με όχι ιδιαίτερα διαμορφωμένη αγορά (λίγα καταστήματα γύρω από μια πλατεία). Το συγκεκριμένο κατάστημα είναι κάποια χρόνια κλειστό (ίσως 3-4 χρόνια). Σε κεντρική θέση και χρήζει μερικής ανακαίνισης και συντήρησης.

και

(β) μέθοδος αποσβεσμένου κόστους (d.r.c) με την παραδοχή ότι η αξία του οικοπέδου θα είναι ως αυτό να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με πρόσθεση της απόσβεσμένου κόστους για το κτίσμα και τελικά στάθμιση των αποτελεσμάτων δίνοντας μεγαλύτερο συντελεστή βαρύτητας σε μια από τις δυο μεθόδους (ανάλογα με τα αποτελέσματα της έρευνας). 

Ως βάση εκτίμησης για το σκοπό της εκτίμησης που αναφέρω αρχικά, σκέφτομαι ότι θα παραμείνει η αγοραία αξία με ειδική παραδοχή (ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο) και αναγραφή και της εθνικής νομοθεσίας περί απαλλοτριώσεων (άρθρο 13 Ν 2882/01) καθώς η αγοραία αξία επί της ουσίας για ένα αναγκαστικώς απαλλοτριούμενο ακίνητο πριν τη συζήτηση στο δικαστήριο θα ισούται με την παρούσα αξία του (θα αφορά πλήρη αποζημίωση) που θα καθοριστεί δικαστικά για την  συντέλεση της απαλλοτρίωσης.

Διευκρινίζω για να μην δημιουργήσω σύγχυση ότι ο σκοπός της εκτίμησης δεν αφορά καθορισμό τιμής μονάδος, αλλά εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για εσωτερική τραπεζική χρήση (εγγραφή βάρους για ρύθμιση οφειλών δανειολήπτη).

Συνάδελφοι όσοι  έχετε ασχοληθεί εκτιμητικά με το αντικείμενο αυτό θα ήθελα τις απόψεις σας. Ευχαριστώ

 

ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΟΥΜΕΝΟ.pdf

Edited Φεβρουάριος 9 , 2020 by Pavlos33

[zvasilia]

 

22 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Σύμφωνα με πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, ο συντάξας τοπογράφος μηχανικός δηλώνει ότι το παρόν οικόπεδο είναι μη άρτιο και δεν μπορεί να οικοδομηθεί καθώς αυτό προβλέπεται από το ρυμοτομικό σχέδιο για κοινόχρηστο χώρο. Συμβολαιογραφικά το ακίνητο έχει περάσει από αγορά στον σημερινό ιδιοκτήτη με συμβόλαιο αγοράς το έτος 1998, όπου σε αυτό το συνημμένο τοπογραφικό αναπαράχθηκε από τοπογραφικό σε παλιότεροσυμβόλαιο και δεν έλαβε υπόψη την τροποποίηση του ρυμοτομικού και έτσι στο προσαρτημένο στον τίτλο τοπογραφικό, δηλώνεται από άλλο μηχανικό ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Συνάδελφε νομίζω ότι εφόσον η βάση της εκτίμησης είναι η αποτίμηση της εμπορική αξίας και όχι προσδιορισμός αποζημίωσης, η αξία του είναι μηδενική. Προσωπικά πιστεύω ότι αφού είναι εξ' ολοκλήρου ρυμοτομούμενο είναι μη μεταβιβάσιμο. Ένα άλλο, μάλλον σημαντικό, που βλέπω είναι ότι τίθεται θέμα εγκυρότητας του τίτλου του 1998 που απ' ότι καταλαβαίνω στηρίχθηκε σε λάθος(?) τοπογραφικό. Θα σου πρότεινα να μιλήσεις τον δικηγόρο της Τράπεζας που διενεργεί τον νομικό έλεγχο

[Pavlos33]

Καλημέρα συνάδελφε και ευχαριστώ για τη συμμετοχή σου.

Μπορεί να εγγραφεί βάρος στο ακίνητο, καθώς αυτό είναι απαλλοτριούμενο και δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση με την εγγραφή-αναφορά της δέσμευσης που έχει. Πράγματι το μεταβιβαστικό συμβόλαιο αναφέρει το οικόπεδο ως άρτιο και οικοδομήσιμο κάτι που αποδεικνύεται σήμερα με  βάση τα δεδομένα του πρόσφατου προσκομισθέντος τοπογραφικού ότι δεν θα έπρεπε στο τοπογραφικό συμβολαίου να αναφέρεται ότι ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο, αλλά μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Αναφορικά με την αξία που μπορεί να έχει θα μπορούσαμε να σκεφτούμε ότι το ακίνητο μπορεί να παράγει εισόδημα (κατάστημα που ήδη υφίσταται πολλά χρόνια στο οικόπεδο).

Edited Φεβρουάριος 10 , 2020 by Pavlos33

[dimitris GM]

Pavlos33: "Μπορεί να εγγραφεί βάρος στο ακίνητο, καθώς αυτό είναι απαλλοτριούμενο και δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση με την εγγραφή-αναφορά της δέσμευσης που έχει."

Σωστα.

Θεωρειστε οτι υπαρχει αυτο το ακινητο και απεβιωσε ο ιδιοκτητης του.

Ο κληρονομος του, νομιμα το αποδεχεται στην κληρονομια, με συντελεστες απομειωσης της αξιας και το δηλωνει και στο Ε9.

[και βεβαια υπάρχει παντοτε η δυνατοτητα ανακλησης της απαλλοτριωσης λογω παροδου 50 χρονου απο την επιβολη της]

Για την διαφορα της αποτιμησης

ειτε με βαση την εμπορικη αξια - με την εννοια οτι κανενας δεν  αγοραζει ενα ρυμοτομούμενο- -και εάν αυτη πρεπει να θεωρειται μηδενικη-

είτε  της  τιμης μοναδας απαλλοτριωσης, η οποια καθοριζεται δικαστικως [αλλά δεν ειναι μηδενικη] δξ.

Edited Φεβρουάριος 10 , 2020 by Pavlos33

[Pavlos33]

Όχι ότι ενδιαφέρει την εμπορική αξία, αλλά για την πληρότητα της συζήτησης να αναφέρουμε ότι και στο έντυπο ΅Ε3 για προσδιορισμό αντικειμενικής οικοπέδου ένα οικόπεδο που είναι απαλλοτριωτέο θα απομειωθεί κατά 20% και ένα δεσμευμένο από αρχαιολογία κατά 30 % (συντελεστές ειδικών συνθηκών). Εξυπακούεται ότι η ίδια η αγορά αντιλαμβάνεται ότι δεν θα πρέπει να προβεί στην απόκτηση ενός τέτοιου ακινήτου το οποίο είναι δεσμευμένο για να γίνει κοινόχρηστος χώρος, αφού δεν θα μπορεί να το οικοδομήσει και επιπλέον, η προσδοκία της αποζημίωσης από το Δήμο μπορεί χρονικά να καθυστερήσει υπερβολικά. Όμως δεν σημαίνει ότι το ακίνητο αυτό έχει μηδενική αξία. Το σίγουρο είναι ότι δεν θα έχει την ίδια αξία (αλλά πολύ χαμηλότερη) σε σχέση με ένα "ελεύθερο" ακίνητο.

Edited Φεβρουάριος 10 , 2020 by Pavlos33

[ted78]

Pavlos33, σωστά το προσεγγίζεις κατά τη γνώμη μου.

Βάση σου είναι η αγοραία αξία, επί της οποίας θα εφαρμόσεις μειωτικούς συντελεστές, αφού υφίσταται πολεοδομική εκκρεμότητα.

Το θέμα με τέτοιου είδους απαλλοτριώσεις, είναι ότι οι περισσότεροι δήμοι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσουν σε αυτή, οπότε δυνητικά θα μπορούσε και να γίνει άρση αυτής, ύστερα από ενέργειες του ιδιοκτήτη, μέσω της δικαστικής οδού.

Οπότε, βάσει όλων των παραμέτρων που θα λάβεις υπόψη, μπορείς να προσδιορίσεις και το ποσοστό μείωσης της αξίας.

[dsworks]

40 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Το σίγουρο είναι ότι δεν θα έχει την ίδια αξία (αλλά πολύ χαμηλότερη) σε σχέση με ένα "ελεύθερο" ακίνητο.

Μην το λες.

Θεωρητικά, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να ζητήσει την ανάκληση της απαλλοτρίωσης (ΝΟΚ άρθρο 32 κλπ). Οπότε θα προκύψουν 2 τινά:

α) είτε ο Δήμος θα εισηγηθεί θετικά και θα τροποποιηθεί το ρυμοτομικό τοπικά,

β) είτε θα δρομολογηθεί απαλλοτρίωση (πράξη αναλογισμού + εκτίμηση επικειμένων με προσδιορισμό αποζημίωσης από δικαστήριο κατά 2882/01).

Και στις δύο περιπτώσεις, η αξία του ακινήτου είναι σαν «ελεύθερο» ακίνητο.

Edited Φεβρουάριος 10 , 2020 by dsworks

[Pavlos33]

2 ώρες πριν, ted78 said:

Pavlos33, σωστά το προσεγγίζεις κατά τη γνώμη μου.

Βάση σου είναι η αγοραία αξία, επί της οποίας θα εφαρμόσεις μειωτικούς συντελεστές, αφού υφίσταται πολεοδομική εκκρεμότητα.

Το θέμα με τέτοιου είδους απαλλοτριώσεις, είναι ότι οι περισσότεροι δήμοι δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να προχωρήσουν σε αυτή, οπότε δυνητικά θα μπορούσε και να γίνει άρση αυτής, ύστερα από ενέργειες του ιδιοκτήτη, μέσω της δικαστικής οδού.

Οπότε, βάσει όλων των παραμέτρων που θα λάβεις υπόψη, μπορείς να προσδιορίσεις και το ποσοστό μείωσης της αξίας.

Eυχαριστώ για την τοποθέτηση. Όπως αναφέρω και στην πρώτη δημοσίευση, σκέφτομαι (αν τελικά βρω αξιόπιστες πληροφορίες) να προσεγγίσω την αξία τόσο με μέθοδο εισοδήματος (τεχνική άμεσης κεφαλαιοποίησης) όσο και με d.r.c. Αναφορικά με την πρώτη μέθοδο, η παραδοχή θα είναι ότι το κατάστημα θα συνεχίσει να παράγει εισόδημα συνεχώς, κάτι το οποίο μπορεί να μην ισχύσει (θεωρητικά ακόμη και την επόμενη μέρα) αν ο Δήμος προβεί σε αποζημίωση. Σχετικά με την εφαρμογή της D.R.C θεωρείς ότι η προσέγγιση (όπως αναφέρω στο αρχικό ποστ) αξίας οικοπέδου,, ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο κατ αναλογία με την εύρεση αξίας για σκοπό  καθορισμού μονάδος αποζημίωσης (με τους σχετικούς μειωτικούς συντελεστές λόγω δέσμευσης) μπορεί να εφαρμοστεί,  παρά το ότι αυτή τη στιγμή το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο;

Η ερώτηση αφορά την αξία οικοπέδου ( που θα υπεισέλθει στην αξία αποσβεσβέσμένου κόστους αντικατάστασης) βάσει της συγκριτικής μεθόδου και τελικά την εφαρμογή ενός μειωτικού συντελεστή λόγω δέσμευσης  καθώς τα οικόπεδα της πληροφόρησης θα υπερτερούν λόγω του ότι δεν είναι δεσμευμένα από απαλλοτρίωση.

[ted78]

Μη άρτιο μη οικοδομήσιμο είναι λόγω μεγέθους και διαστάσεων ή λόγω θέσης, κοινόχρηστος χώρος;

Μπορείς να επιλέξεις σε ποιο σημείο θα εφαρμόσεις τον μειωτικό συντελεστή στην drc. Προσωπικά, θα χρησιμοποιούσα έναν μειωτικό συντελεστή για το οικόπεδο και έναν άλλο για το κτίσμα και μετά θα άθροιζα τις επιμέρους αξίες. Νομίζω ότι έτσι θα ήταν πιο ευκρινές. Ωστόσο, και να εφαρμόσεις έναν μειωτικό συντελεστή στη συνολική αξία, πιστεύω ότι δεν είναι λάθος, αρκεί να τεκμηριωθεί και να εξηγηθεί.

[Pavlos33]

Το οικοπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο λόγω τοπικής τροποποίησης του σχεδίου πόλης (βλ. αρχικό μήνυμα και σκαρίφημα). Η οικοδομική γραμμή ορίστηκε διαφορετικά με αποτέλεσμα ολόκληρο το εξεταζόμενο οικόπεδο και κάποια όμορα παρακείμενα να βρίσκονται πλέον απαλλοτριούμενα για κοινόχρηστο χώρο του σχεδίου πόλης. Μέχρι την τροποποίηση του σχεδίου, το οικόπεδο δεν είχε κανένα πρόβλημα και ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο. Το ερώτημα για την εφαρμογή της drc είναι επί της ουσίας το εξής:

Βρίσκω πληροφορίες οικοπέδων τα οποία είναι οικοδομήσιμα. Βάζω τα συγκριτικά στον πίνακα και έχω και το εκτιμώμενο. Μια από τις στήλες του πίνακα θα αφορά συντελεστή αναγωγής με βάση το συντελεστή δόμησης (στην περίπτωση που κάποια οικόπεδα θα διαφέρουν  λίγο ως προς τον συντελεστή δόμησης καθώς μπορεί να βρίσκονται σε όμορο οικισμό με σχετικά παρόμοια χαρακτηριστικά). 

 Θα θεωρήσω (υπό την ίδια παραδοχή που κάνουμε για την εκτίμηση αξίας ενός απαλλοτριούμενου οικοπέδου όταν ο σκοπός εκτίμησης είναι η εύρεση της αξίας του κατά τη συζήτηση στο δικαστήριο για τον καθορισμό τιμής) το οικόπεδο ως να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με απομείωση της αξίας του λόγω των παραγόντων που συζητήσαμε  δεσμευμένο οικόπεδο, μειονεκτικό σε σχέση με τα υπόλοιπα οικόπεδα τα οποία είναι άμεσα οικοδομήσιμα, έλευση αγνώστου χρονικού διαστήματος με αβεβαιότητα περί ανάκλησης της απαλλοτρίωσης κλπ);

Ένας δεύτερος μειωτικός θα εφαρμοστεί επί της αξίας Α.Κ.Α για να γίνει αναγωγή σε αγοραία αξία. Ο εν λόγω συντελεστής θα λάβει υπόψη τη χαμηλή εμπορευσιμότητα λόγω μικρού οικισμού και είδους ακινήτου (μεγάλος χρόνος απορρόφησης από την αγορά) κλπ.