Εκτός σχεδίου δόμηση

[Alsterwasser]

 

Για να το δούμε λίγο

1. Προκειμένου για ανέγερση κτιρίων που προορίζονται για αμιγή χρήση γραφείων ή καταστημάτων το κτίριο δεν μπορεί να υπερβαίνει τα εξακόσια (600) μ2 στο σύνολο των ορόφων. 

Η αρχιτεκτονική μελέτη για την ανέγερση των ανωτέρω κτιρίων εγκρίνεται από την Επιτροπή Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου. 

"2. Επιτρέπεται η ανέγερση αμιγούς χρήσεως ειδικών καταστημάτων (υπεραγορές, καταστήματα, που προορίζονται για τη διοργάνωση κοινωνικών εκδηλώσεων) κατά παρέκκλιση των διατάξεων της προηγούμενης παραγράφου, καθώς και του Αρθ-1  που αφορά σε: 

α) το ποσοστό καλύψεως που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει το 20%, 

β) το ύψος που δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα 9 μέτρα, 

γ) τη συνολική επιφάνεια ορόφων που δύναται να υπερβαίνει τα 600 τμ με την προϋπόθεση ότι ο συντελεστής δόμησης δεν υπερβαίνει το 0,2". 

"Οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής μετά από γνώμη του ΚΕΣΥΠΟΘΑ για την Περιφέρεια Αττικής. Για τις υπόλοιπες περιοχές της επικράτειας οι ανωτέρω παρεκκλίσεις εγκρίνονται με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης μετά από γνώμη του οικείου ΣΥΠΟΘΑ. Υποβληθείσες αιτήσεις που βρίσκονται σε εκκρεμότητα ολοκληρώνονται, με τις προϋφιστάμενες διατάξεις" (*). 

"Διοικητικές Πράξεις, οι οποίες έχουν εκδοθεί με βάση τις διατάξεις της παρ.2γ του Αρθ-5 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85) μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος νόμου, παραμένουν σε ισχύ, και είναι δυνατή η ενημέρωση του φακέλου τους για την έκδοση της προβλεπόμενης για την Περιφέρεια Αττικής υπουργικής απόφασης" (*).  

 

α) Η βιομηχανία έχει εγκατασταθεί εντός θεσμοθετημένης ΒΙ.ΠΕ? Αν ναι πρώτα δες τους ειδικούς όρους δόμησης (Σ.Δ, Π.Κ, αποστάσεις από όρια) που διέπονται από το κυρωμένο ρυμοτομικό της και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης.

Αν υποθέσουμε, ότι δεν είναι εντός ΒΙ.ΠΕ, η ανέγερση βιομηχανίας έλαβε ένα συντελεστή δόμησης 0,9 κατά πάσα πιθανότητα, σύμφωνα με το άρθρο 3 του ΦΕΚ 270/Δ/8,  όπως τροποποιήθηκε και ισχύει.

Πως θα νομιμοποιηθεί η νέα χρήση υπεραγοράς με την ίδια επιφάνεια και μέγιστο Σ.Δ=0,20?

Δηλαδή, αν σε γήπεδο 4.000 είχε ανεγερθεί βιομηχανία δυο ορόφων επιφάνειας 2.400 τ.μ (κάλυψη 30%) και αυθαίρετα τα 2.400 χρησιμοποιούνται ως υπεραγορά, σημαίνει ότι ο αιτούμενος κατά παρέκκλιση Σ.Δ για τη χρήση αυτή έχει υπερκαλυφθεί 

 

 

Κατασκευάστηκε εκτός ΒΙ.ΠΕ με Σ.Δ. 0,9 Παύλο.

 

Εύλογη η απορία σου για τη δόμηση, ωστόσο πλέον η Ο.Ε. αγόρασε και ενα τμήμα εμβαδού 2500 τ.μ. με ομορότητα στο αρχικό γήπεδο των 6750, οπότε η επιτρπόμενη δόμηση είναι πλέον 1812,60 τ.μ.

 

Στο παραπάνω να αναφέρω οτι η πραγματοποιούμενη δόμηση αυτή τη στιγμή, είναι 1536,80 τ.μ.,αλλά ενα τμήμα εμβαδού 400 τ.μ. είναι μεταλλική αποθήκη την οποία ο ιδιοκτήτης δεν έχει πρόβλημα να κατεδαφίσει ή έστω να μετατρέψει σε ανοιχτό υπόστεγο (που αν δεν κάνω λάθος δεν μετράει στη δόμηση παρά μόνο στην κάλυψη).

 

Οπότε με βάση αυτά, θεωρητικά μπορώ να προχωρήσω σε νομιμοποίηση αν πάρω την παρέκκλιση και στη χειρότερη να ρυθμίσω κάποια μικρά τμήματα του κτιρίου.

 

Με απασχολεί όμως η απόσταση απο τα όρια όπου μέχρι στιγμής κατέληξα οτι είναι στα 15 μ για καταστήματα και δεν βρήκα κάτι διαφορετικό.... + το γεγονός οτι σαν υπεραγορά θα πρέπει να γίνει κατασκευή κόμβου (που δεν υπάρχει καν στη "βιομηχανία"!)

[ted78]

Σωστά, η απόσταση από τα όρια είναι 15 μ.

 

Έχει γίνει κάποια μεταβολή στις χρήσεις γης της περιοχής, που πλέον να απαγορεύεται η χρήση της βιομηχανίας; Αν ναι, μπορείς να χρησιμοποιήσεις τις διατάξεις του  Άρθρου 31 παρ. 5  του Ν.3325/05. Δεν νομίζω να έχει γίνει κάποια αλλαγή σε αυτό, αλλά ψάξτο καλύτερα.

[Alsterwasser]

Δυστυχώς ted δεν μπορώ να χρησιμοποιήσω αυτή τη διάταξη,αλλά η αλήθεια είναι οτι την αγνοούσα.

 

Σε κάθε περίπτωση πολύ σημαντική πληροφορία. Ευχαρστώ συνάδελφοι.

[Lydia Grammenou]

καλησπέρα,

ήθελα την γνώμη σας για την εξής περίπτωση, για εκτός σχεδίου τι ισχύει για το ύψος του υπογείου από το έδαφος?πάει βάσει νοκ 1,20

ή ΠΔ/24-5-85 (ΔΟΜΗΣΙΣ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ) δλδ 0,80.? όπως το καταλαβαίνω εγώ τα ΠΔ υπερισχύουν του ΝΟκ αλλα από την άλλη πλευρα αυτό το ΠΔ είναι γενικό και δεν νοειται να ψηφίζεται ο ΝΟΚ ορίζοντας ύψος υπογείου από το έδαφος 1,20 ξέροντας ότι υπάρχει ΠΔ που τον καταργει σε αυτό το άρθρο.

[dimitris GM]

0,80

[Pavlos33]

0,80 (ειδική διάταξη για εκτός σχεδίου κατισχύει του ΝΟΚ)

[Magret]

Καλησπέρα, σχετικά με το Π.Δ. 24/5/85 Φ.Ε.Κ.270Δ 31/5/85:

Άρθρο 6 - Κατοικία, παρ. 1β.

Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για γήπεδο μεγαλύτερου των 8.000 τ.μ. είναι 400 τ.μ. ή 680 τ.μ.;

[Pavlos33]

Πόσο μεγαλύτερο έχεις;

Η μέγιστη δόμηση 400 τμ για γήπεδο 20.000 τμ και άνω. Έχει και μια διάταξη για επιπλέον δόμηση αλλά δε νομίζω να την έχει εφαρμόσει ποτέ κανείς.

"Για γήπεδα με εμβαδόν πολλαπλάσιο του αρτίου, για τα οποία συντρέχουν οι προϋποθέσεις κατάτμησης, η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια κτιρίου ισούται με το άθροισμα του εμβαδού των κτιρίων που θα επιτρεπόταν να ανεγερθούν σε κάθε γήπεδο μετά την κατάτμηση, μειωμένη κατά 15 % και υπό τις προϋποθέσεις ότι: 
α) θα ανεγερθεί μια οικοδομή και 
β) το γήπεδο θα παραμείνει ενιαίο. 
Μεταβιβάσεις κατά παράβαση των προυποθέσεων αυτών είναι αυτοδικαίως άκυρες". 

[Magret]

Γενικά ρωτάω για να γνωρίζω ποιό είναι το μέγιστο δόμησης κατοικίας σε γήπεδο άνω των 8.000 τ.μ., καθώς δεν μου ήταν αρκετά σαφές αν το "μη δυνάμενη να υπερβεί" αφορά στο σύνολο της δόμησης (άρα 400 τμ) ή σε επιπλέον μετά τα πρώτα 280 τμ (άρα 680 τμ).

Τα 20.000 τ.μ. που αναφέρεις πώς προκύπτουν;

[Pavlos33]

4.000Χ,005+4.000 Χ 0,02+12.000Χ0,01=200+80+120=400. Πάνω από την επιφάνεια αυτή ο ΣΔ δεν αυξάνεται και παραμένει 400 τμ για την κατοικία. Βλεπεις και τη διάταξη που παραθέτω για επαύξηση δόμησης άνω των 400 τμ. Καλή συνέχεια.