Μήνυμα της TEGoVA για τη διαδικασία των εκτιμήσεων εν μέσω πανδημίας κορωναϊού (COVID-19)

[Pavlos33]

πηγή: Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος https://avag.gr/images/pdf/TEGoVA_Message.pdf

Μήνυμα της TEGoVA σχετικά με τις εκτιμήσεις κατά τη διάρκεια της πανδημίας Η πανδημία κατέστησε δύσκολη την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων στις περισσότερες χώρες, λόγω της έλλειψης δραστηριότητας στην αγορά (οι συναλλαγές είναι σπάνιες αν όχι ανύπαρκτες), όπως αξιώνεται από τον ορισμό της αγοραίας αξίας. Κατά περίπτωση, πολλοί εκτιμητές έχουν συμπεριλάβει στις εκθέσεις τους ρήτρες αποποιήσης ευθύνης που υπογραμμίζουν τον αβέβαιο χαρακτήρα των εκτιμήσεων που υπέβαλαν.Ενώ η TEGoVA υποστηρίζει την εισαγωγή τέτοιων ρητρών, γνωρίζει επίσης ότι σε ορισμένες χώρες ο νόμος και τα πρότυπα μπορεί να μην τις επιτρέπουν. Έτσι, οι εκτιμητές θα πρέπει πρώτα απ 'όλα να διασφαλίζουν ότι οι εκθέσεις τους συμμορφώνονται με την τοπική νομοθεσία. Η TEGoVA συνιστά επίσης ότι όταν οι εκτιμητές έχουν εντολή να προσδιορίσουν την αγοραία αξία ενός ακινήτου για ιδιωτικό σκοπό κατά τις επόμενες εβδομάδες: 1. Θα πρέπει να αναγνωρίσουν πρώτα την τελευταία ημερομηνία (πριν την έναρξη της κρίσης), όπου κατά την άποψή τους η αγοραία αξία του ακινήτου θα μπορούσε να προσδιοριστεί με βάση τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία της αγοράς και να εκφράσουν μια γνώμη για την αξία του εν λόγω ακινήτου για αυτή την ημερομηνία. Με αυτόν τον τρόπο θα καθοριστεί η τιμή αναφοράς βάσει της οποίας ο πελάτης θα μπορεί να μετρήσει με χρήσιμο τρόπο την αγοραία αξία που αναφέρεται στην τρέχουσα ημερομηνία αποτίμησης. 2. Κατά τον προσδιορισμό της αξίας σε μια τρέχουσα ημερομηνία αποτίμησης, οι εκτιμητές θα πρέπει να κάνουν σαφή αναφορά στα συγκριτικά στοιχεία που βασίσθηκαν και να αναφέρουν την έκταση στην οποία έγιναν προσαρμογές σε αυτά τα αποδεικτικά στοιχεία λόγω της κρίσης. Εάν έχουν πραγματοποιηθεί προσαρμογές, ο εκτιμητής θα πρέπει να τις αιτιολογήσει είτε βάσει πραγματικών συγκριτικών στοιχείων της αγοράς είτε με σχετική προσωπική αιτιολόγηση. Συνίσταται στους εκτιμητές κατά τη διάρκεια μιας περιόδου αβεβαιότητας της αγοράς σε οποιαδήποτε συγκεκριμένη τοπική αγορά, ότι δε θα πρέπει να αισθάνονται υποχρεωμένοι να πραγματοποιούν προσαρμογές (προς τα κάτω ή προς τα πάνω) στα στοιχεία της αγοράς πριν από την κρίση, υπό τον όρο ότι τούτο καθίσταται σαφές στην έκθεση αποτίμησης. Σε μια τέτοια περίπτωση, οι αναφερόμενες πριν την κρίση και τρέχουσες τιμές θα εξετάζονται με τις τυχόν ουσιώδεις αλλαγές που επηρεάζουν το εκτιμώμενο ακίνητο μεταξύ των δύο ημερομηνιών. Ακολουθώντας τις οδηγίες που εκτίθενται στην παρούσα ανακοίνωση, οι εκτιμητές θα πρέπει να εξασφαλίσουν ότι αυτό θα αναφέρεται ρητώς στούς Δεσμευτικούς Όρους της εκτίμησης που έχει συμφωνηθεί με τον πελάτη. Οι εκτιμητές θα πρέπει επίσης να συνιστούν τη συχνή επανεξέταση της αξίας του υπό εκτίμηση ακινήτου. Όταν το τοπικό δίκαιο απαγορεύει τη χρήση μιας αποποίησης ευθύνης σχετικά με την "ρήτρα αποποιήσης ευθύνης" ή όταν ένας πελάτης δίνει εντολή σε έναν εκτιμητή να μην βασίζεται σε αυτή τη ρήτρα, αυτό πρέπει να σημειώνεται στους Δεσμευτικούς Όρους της εκτίμησης που έχουν συμφωνηθεί με τον πελάτη. Το Δ.Σ. της TEGoVA συνεχίζει να παρακολουθεί την κατάσταση και ενδέχεται να εκδώσει περαιτέρω συμβουλές εν ευθέτω χρόνω. Για το Δ.Σ. της TEGoVA

[Pavlos33]

Προσπαθώντας να "¨αποκωδικοποιήσω" το μήνυμα της Τegova, γίνεται αντιληπτό ότι οι περισσότεροι συνάδελφοι σίγουρα θα έχουμε (ήδη το έχουμε πράξει) μια επισήμανση- παρατήρηση για πλήρη αποσταθεροποίηση της παγκόσμιας οικονομίας λόγω covid 19 και τους λόγους που οι αξίες της έκθεσης παρουσιάζουν μεγάλο βαθμό αβεβαιότητας και ότι αυτές βασίζονται σε συγκριτικά στοιχεία πριν την αρχή της κρίσης στη χώρα μας, πχ πριν από τον Μάρτιο 2020. 

Το δεύτερο σκέλος του μηνύματος δεν έχω ακόμη αντιληφθεί τι μπορεί να εννοεί. Αν πχ διενεργηθεί εκτίμηση ακινήτου σήμερα (τρέχουσα ημερομηνία) δεν θα αρκεί η αναφορά ότι η αξία βασίζεται σε συγκριτικά στοιχεία προ κρίσης και η επισήμανση της μεγάλης αβεβαιότητας για τις προσδιοριζόμενες αξίες;

 

[Faethon11]

Αν το τοπικό δίκτυο (προφανώς άλλη χώρας) απαγορεύει την ρήτρα αποποίησης ευθύνης ή αν ο πελάτης δώσει αντίστοιχη εντολή, τότε αυτό (δίκαιο ή εντολή) θα πρέπει να είναι καταγεγραμμένο ρητά σε κάποια σύμβαση που έχει επισυναφθεί μεταξύ πελάτη και εκτιμητή?

[MoonLooP]

17 ώρες πριν, Pavlos33 said:

Το δεύτερο σκέλος του μηνύματος δεν έχω ακόμη αντιληφθεί τι μπορεί να εννοεί. Αν πχ διενεργηθεί εκτίμηση ακινήτου σήμερα (τρέχουσα ημερομηνία) δεν θα αρκεί η αναφορά ότι η αξία βασίζεται σε συγκριτικά στοιχεία προ κρίσης και η επισήμανση της μεγάλης αβεβαιότητας για τις προσδιοριζόμενες αξίες;

στο δεύτερο σκέλος ουσιαστικά λεέι ότι εαν έχεις προσαρμόσει (μειώσει/αυξήσει) τα στοιχεία (προ κρίσης) προκειμένου (οσον το δυνατόν) να ανταποκρίνονται στην ημερομηνία εκτίμησης , θα πρέπει να το αιτιολογήσεις είτε με πραγματικά στοιχεία (αν έχεις πχ δεδομένη τιμή που μειώθηκε μεσα σε αυτό το διάστημα) ή βάσει εμπειρίας - ενστίκτου (για το ποσοστό πτώσης). 

"Εάν έχουν πραγματοποιηθεί προσαρμογές, ο εκτιμητής θα πρέπει να τις αιτιολογήσει είτε βάσει πραγματικών συγκριτικών στοιχείων της αγοράς είτε με σχετική προσωπική αιτιολόγηση"

 

edit

συγνώμη που θα το βάλω εδώ όμως θεωρώ ότι είναι άμεσα σχετιζόμενο

https://www.capital.gr/agora-akiniton/3440206/ta-pano-kato-fernei-o-koronoios-kai-stis-ektimiseis-akiniton

Edited Απρίλιος 1 , 2020 by MoonLooP
προσθήκη συνδέσμου

[Pavlos33]

Ξεκινώ με δεδομένο ότι η αξιόπιστη πληροφόρηση υπάρχει μέχρι και το μήνα Φεβρουάριο ή στην καλύτερη περίπτωση αρχή Μαρτίου. Αν σήμερα, Απρίλιος μήνας, γίνει εκτίμηση θα κάνουμε χρήση της οδηγίας 1, δηλαδή θα δώσουμε μια αγοραία αξία βασισμένη στα στοιχεία του προηγούμενου διαστήματος με την κατάλληλη επισήμανση προς τον εντολέα ότι αυτές είναι ο αξίες προ κρίσης και ότι σήμερα υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα,  ή θα πρέπει να προβούμε οπωσδήποτε σε αναγωγές αξιών (παρά το ότι δεν θα έχουμε αξιόπιστα συγκριτικά στοιχεία στο σήμερα);

Προσωπικά κατανοώ την σύσταση 1. Η σύσταση 2 συνεχίζει να αποτελεί θολό τοπίο τουλάχιστον έτσι όπως έχει διατυπωθεί. Με λίγα λόγια εκτίμηση με τιμές προ κρίσης και κοντά σε αυτή (1 έως 3 μήνες) και επισήμανση περί αβεβαιότητας, γίνεται αποδεκτή από μια τράπεζα μια και το μεγαλύτερο ποσοστό εκτιμήσεων αφορούν τραπεζικό σκοπό;

[MoonLooP]

δεν προκειται για επιλογη 1 ή επιλογη 2. μην το βλέπεις ετσι και μπερδεύεσαι. είναι πιο απλό

αν κάνεις εκτίμηση σήμερα και πιστεύεις οτι τα συγκριτικά σου είναι οκ τότε γράψε ότι ναι μεν είναι με στοιχεία προ κρίσης αλλά αυτά είναι ακόμη "ισχυρά".

αν παλι πιστεύεις ή έχεις στοιχεία (γενικότερα ή από ευρύτερη περιοχή ή δείκτες τιμών κλπ κλπ κλπ) που υποδεικνύουν αλλαγή τότε πάλι γράψε το.

παράδειγμα: τουριστικό ακίνητο τύπου μονοκατοικίας. μεθοδος κεφαλαιοποίησης ή ταμειακών ροών. τα στοιχεία σου θα είναι του 2019 ή τιμές "πόρτας" του 2020 με πληρότητα του 2019. ε δεν θα τα τροποποιήσεις??????? προφανώς ναι. πόσο?? αυτο είτε το "αποδεικνύεις" στηριζόμενος σε στατιστικά κλπ κλπ κλπ ή στην εμπειρία σου.........

συντελεστες κεφαλαιοποίησης δεν θα αλλάξεις??? προφανώς ναι . πόσο ?? εξαρτάται ...... από τι??  

εν γένει από : πληθωρισμο/επιτόκια εκτ/απαξίωση/ετήσια μεταβολή αξίας/ρίσκο μίσθωσης/ρίσκο επένδυσης

προφανώς και θα εκτιμήσεις τα παραπάνω .  

μην τα αναλύσουμε παραπέρα. θεωρώ οτι η οδηγία είναι σαφής και απελευθερωτική προκειμένου να μπορούν να γίνουν εκτιμήσεις.

 

το τι γίνεται αποδεκτό από μια τράπεζα είναι άλλο θέμα.

Edited Απρίλιος 1 , 2020 by MoonLooP

[ΝΙΚΗ ΜΑΥΡΙΔΟΥ]

Οδηγία σχετικά με εκτιμητική αβεβαιότητα - Covid 19: (Withdrawal of global COVID-19 valuation practice alert)

https://www.rics.org/uk/news-insight/latest-news/news-opinion/withdrawal-of-global-covid-19-valuation-practice-alert/?deliveryName=DM33008

Σε συνέχεια της ανωτέρω οδηγίας από το RICS,  θεωρείται ότι η εκτιμητική αβεβαιότητα λόγω Covid-19, δεν θα συμπεριλαμβάνεται στο στις εκθέσεις εκτίμησης.

 

Edited Απρίλιος 8 , 2022 by ΝΙΚΗ ΜΑΥΡΙΔΟΥ

[Pavlos33]

Λογικό να μην αναφέρεται πλέον αυτή η αβεβαιότητα, η οποία ίσχυσε βεβαίως κατά τους πρώτους μήνες της πανδημίας. Σήμερα, μάλλον θα πρέπει να δούμε μια άλλη εκτιμητική αβεβαιότητα, εφόσον παραταθεί ο πόλεμος στην Ουκρανία, λόγω του συνεχώς αυξανόμενου πληθωρισμού και της συρρίκνωσης εισοδημάτων και κατά πόσο όλα αυτά θα έχουν τελικά αντίκτυπο στις εμπορικές αξίες των ακινήτων, τα οποία ως γνωστόν "αντιδρούν" με κάποια χρονοκαθυστέρηση στις οικονομικές εξελίξεις.

[ΝΙΚΗ ΜΑΥΡΙΔΟΥ]

11 λεπτά πριν, Pavlos33 said:

Λογικό να μην αναφέρεται πλέον αυτή η αβεβαιότητα, η οποία ίσχυσε βεβαίως κατά τους πρώτους μήνες της πανδημίας. Σήμερα, μάλλον θα πρέπει να δούμε μια άλλη εκτιμητική αβεβαιότητα, εφόσον παραταθεί ο πόλεμος στην Ουκρανία, λόγω του συνεχώς αυξανόμενου πληθωρισμού και της συρρίκνωσης εισοδημάτων και κατά πόσο όλα αυτά θα έχουν τελικά αντίκτυπο στις εμπορικές αξίες των ακινήτων, τα οποία ως γνωστόν "αντιδρούν" με κάποια χρονοκαθυστέρηση στις οικονομικές εξελίξεις.

φυσικά και αναμένεται το αντίκτυπο αυτό ΚΑΙ στην κτημααγορά! ένα - ένα τα δεινά!