Ακάλυπτος πολυκατοικίας χωρίς κοινή πρόσβαση

[Vasilis Petralwna]

Καλημέρα,

Θα ήθελα τις γνώμη σας για το τι ισχύει νομικά στην περίπτωση που επι οικοδομής, εντός σχεδίου , με ΟΑ του 1971 , δεν έχει προβλεφθεί πρόσβαση στον (πίσω) κοινόχρηστο ακάλυπτο χώρο της οικοδομής, η πρόσβαση στον οποίο επιτυγχάνεται μόνο δια μέσου του ενός ισόγειου διαμερίσματος της οικοδομής (ο ακάλυπτος χώρος είναι ουσιαστικά η αυλή του διαμερίσματος) .  Πρόσβαση μέσω του κλιμακοστασίου δε μπορεί να επιτευχθεί δομικά ενώ με εξωτερική σκάλα θα μπορούσε να επιτευχθεί πρόσβαση μόνο για στα εσωτερικά διαμερίσματα της οικοδομής.  Όλα αυτά φαίνονται στις κατόψεις που συνόδευαν τόσο την ΟΑ του 1971, οσο και τη άρχικη σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών του 1997. Το πρόβλημα προκύπτει επειδή η οικοδομή παύει να είναι οικογενειακή και εισέρχονται νέοι ιδιοκτήτες όποτε και αποφασίσαμε οι τρέχοντες ιδιοκτήτες να τακτοποιήσουμε όλες τις τρέχουσες αυθαιρεσίες της οικοδομής , μια απο τις οποίες είναι και μια αποθήκη-ανεξάρτητο κτίσμα 6 τμ στον ακάλυπτο αυτό χώρο που βρίσκεται εκεί απο κατασκευής αλλά δεν αποτυπώνεται στα σχέδια ΟΑ/Σύστασης. Θα τη νομιμοποιήσουμε ως αυθαιρεσία επι των κοινοχρήστων αλλά προβληματίζομαι λίγο ώς προς το πως να το χειριστούμε μετά συμβολαιογραφικά . Προφανώς, η βέλτιστη λύση (που μου προτείνει και ο μηχανικός μου)  είναι η απόδοση αποκλειστικής χρήσης του ακαλύπτου και της νομιμοποιημένης πλέον αποθήκης στο ισόγειο διαμέρισμα  (το οποίο όμως είναι και το πιο σύνθετο συμβολαιογραφικά και φορολογικά, λόγω της αποθήκης που ''βρέθηκε εκεί καθώς ο χειρισμός της συμβολαιογραφικά κατα την τροποποίηση θα είναι αυτός της μεταβίβασης και όχι της απλής απόδοσης αποκλειστικής χρήσης).  Κάνοντας μια υπόθεση εργασίας, τι θα ίσχυε νομικά στην περίπτωση που  :  1) δε δοθεί, κατα την τροποποίηση σύστασης που ούτως ή αλλιώς θα κάνουμε ως οικογένεια,  καμία αποκλειστική χρήση του ακαλύπτου χώρου (ελεύθερο χώρο + αποθήκη)  2) δοθεί αποκλειστική χρήση του ακάλυπτου χώρου (μόνο) , αφήνοντας την αποθήκη ως -τυπικά- κοινόχρηστη.  Θα μπορούσε μελλοντικός συνιδιοκτήτης να απαιτήσει πρόσβαση στον κοινόχρηστο ακάλυπτο ή στην αποθήκη όταν η πρόσβαση σε αυτά δεν είναι εφικτή  με βάση την ΟΑ ?

Ευχαριστώ προκαταβολικά για τις όποιες απόψεις ...

[dimitris GM]

εχεις  αναφερθει ξανα στο θρεμα αυτο, εδώ.

https://www.michanikos.gr/forums/topic/58583-νομιμοποιηση-κοινοχρηστης-αποθηκης/

 

θα κανεις αυτο που είπατε με τον συμβ/φο  στην προηγουμενη αναρτηση σου, βελτιωμένο  ως εξης:

1) να τακτοποιησουμε την αποθηκη ως αυθαιρετη κατασκευη στους κοινοχρηστους

[απο αυτον που ιδιοχρησιμοποιει  με το 98 παρ. 9, οχι σαν κοινοχρηστη]

2) επ ευκαιρια της τροποποιησης της συστασης και εφοσον επικειται η εισοδος στη συνιδιοκτησια ατομου ξενου προς την οικογενεια , να αποδωσουμε την αποκλειστικη χρηση ολου του ακαλυπτου και

Με την συσταση ΟΙ ή την τροποποίηση αυτης, θα ορισετε την τακτοποιημενη  απο τον ιδιοκτητη του ισογειου  αποθηκη, σαν παρακολουθημα του διαμερισματος του. Προφανώς θα χρειαστουν "επεμβασεις" σε Ε9 και ΤΑΠ...όπως θα τα ζητησει ο συμβ/φος

της νομιμοποιημενης αποθηκης στο ισογειο διαμερισμα που ουτως ή αλλιως ειχε και εχει κατασκευαστικα αποκλειστικη προσβαση σε αυτα.  

 

Edited Απρίλιος 25 , 2020 by Pavlos33

[Vasilis Petralwna]

Ευχαριστώ Δημήτρη  ... να σου πω την αλήθεια, δεν περίμενα πως η αυτή η αποθήκη θα δημιουργούσε τόσα θέματα συμβολαιογραφικά/φορολογικά.

Η ιδιοχρησία της αποθήκης απο το ισόγειο διαμέρισμα πως τεκμαίρεται κατα την πολεοδομική της τακτοποίηση (ή είναι αδιάφορο) ? Απο τα σχέδια της ΟΑ ?  Ο μηχανικός μου έχει ανεβάσει όλες τις υπαγωγές αλλα δεν τις έχει κλειδώσει ακόμα στο σύστημα. Τα πρόστιμα έχουν όλα πληρωθεί (κάποια με κοινό παράβολο κλπ) . Γίνεται κάτι τώρα ?

Το να κάνω μεταβολές στο Ε9 μου κλπ (ως ιδιοκτήτης του ισόγειου διαμερίσματος) δε με ενοχλεί αλλά αν πάμε όπως περιγράφω στο μήνυμά μου (με νομιμοποίηση της αποθήκης ως κοινόχρηστη και μετέπειτα απόδοση αυτής ως αποκλειστικής χρήσης) , θα πρέπει η αποθήκη να εισαχθεί αναδρομικά σε όλα τα Ε9 των συνιδιοκτητών με βάση τα χιλιοστά , να βγούν ΤΑΠ για όλα τα διαμερίσματα της οικοδομής (αυτό δεν το κατάλαβα ποτέ γιατί) , να γίνει τροποποίηση  της σύστασης (που στο θέμα της αποθήκης είναι οιωνεί μεταβίβαση)  δίνοντας αποκλειστική χρήση του ακαλύπτου/αποθήκης στο διαμέρισμα .  Αφού γίνουν όλα αυτά, θα πρέπει να σβηστεί η αποθήκη απο τα Ε9 των υπολοίπων και να μπεί πλέον ως παρακολούθημα του διαμερίσματος.

Θα εκτιμούσα βέβαια και την άποψή σου για το τι ίσχυε νομικά μέχρι σήμερα στην οικοδομή αυτή (με βάση το έτος κατασκευής) αναφορικά με τη μη ελεύθερη πρόσβαση στον κοινόχρηστο ακάλυπτο απο τα σχέδια κατασκευής ? ήταν κάτι που επιτρεπόταν τότε ? Γιατί το έχω ξαναδεί και αναρωτιέμαι πως καλύπτεται νομικά ...

[dimitris GM]

απλα

θα την δηλωσει ο ....."ισογειος" ως ιδιοχρησιμοποιών, διορθωνοντας αυτα που πρεπει να διορθωσει.

Φυσικα θα εχει καποιες-μικρες-  επιβαρύνσεις.

[αλλως ας το γκρεμισει]

Τα υπολοιπα αποτελουν  αλλα κεφαλαια , που, εν πολλοίς,  εκφευγουν  των οριων του παρόντος.

καλη συνεχεια

[Vasilis Petralwna]

Ευχαριστώ και πάλι... θα μιλήσω με το μηχανικό μου να δω αν γίνεται κάτι καλύτερο με αυτή την υπόθεση. Αν ήξερα εξ'αρχής για όλο αυτό το μπλέξιμο, θα την είχα κατεδαφίσει αλλά τότε έκανα σύγκριση του κόστους νομιμοποίησης με αυτό της καθαίρεσης και ήταν μικρότερο   Δεν ήξερα οτι θα ήταν τόσο μπλέξιμο στο συμβολαιογραφικο του χειρισμό ....γιαυτό και ρώτησα τι γίνεται νομικά αν τακτοποιηθεί πολεοδομικά ως κοινόχρηστο αλλά δεν αποδοθεί ως αποκλειστική χρήση στο ισόγειο κατά την τροποποίηση της σύστασης. 

Γενικά, καθώς δώσαμε εντολή στο μηχανικό μας να τακτοποιήσει κάθε μικρή και μεγαλύτερη αυθαιρεσία σε ολόκληρη την οικοδομή, έχουμε το 100% συναινέσεων και είμαστε έτοιμοι να προβούμε σε τροποποίηση σύστασης , θεωρούσα πως όλα θα είναι ευκολότερα, συμβολαιογραφικά μιλώντας ...

[dimitris GM]

κατι "χααααααααλασματα" που ειδα στην ακρη στον ακαλυπτο, περνωντας απ' εξω

μηπως ειναι αυτη η αποθηκη που επεσε με τις βροχές????

εδιτ

εκτος κι αν εβγαλες αδεια...πολυ πιο φθηνα θα σου ερθει.

Edited Απρίλιος 25 , 2020 by dimitris GM

[Vasilis Petralwna]

6 ώρες πριν, dimitris GM said:

κατι "χααααααααλασματα" που ειδα στην ακρη στον ακαλυπτο, περνωντας απ' εξω

μηπως ειναι αυτη η αποθηκη που επεσε με τις βροχές????

εδιτ

εκτος κι αν εβγαλες αδεια...πολυ πιο φθηνα θα σου ερθει.

Δημήτρη, ευχαριστώ πολύ για τις συμβουλές ...πλεον η αποθήκη σχεδιάστηκε σε νέα κάτοψη και φωτογραφήθηκε οπότε ας μείνει

Οι επιλογές μου είναι :

1) προχωρώ με βάση το αρχικό σχέδιο : νομιμοποποίηση+απόδοση αποκλειστικής χρήσης αποθήκης και υπόλοιπου ακάλυπτου στο ισόγειο διαμέρισμα που απολαμβάνει αποκλειστικής πρόσβασης κατασκευαστικά . Όταν τελειώσω με συμβόλαια και τροποποιήσεις, θα δω πόσο τελικά μου κόστισε αυτή η αποθήκη ως παράρτημα του διαμερίσματος.

2) νομιμοποίηση αποθήκης και απόδοση αποκλειστικής χρήσης μόνο του υπόλοιπου ακάλυπτου εντός του οποίου βρίσκεται η αποθήκη, η οποία παραμένει κοινόχρηστη. Αυτό σε συνδυασμό με την αποκλειστική πρόσβαση στον ακάλυπτο μέσω του διαμερίσματος , συν ότι κατέχω τα μισά χιλιοστά της οικοδομής (άρα και της αποθήκης) θα ήταν πιστεύω αρκετό να μη δημιουργήσει μελλοντικά θέματα. Άντε να έκανα και ένα ιδιωτικό συμφωνητικό με τα αδέρφια μου για τη χρήση της αποθήκης που θα το ''μεταφέραμε΄΄ σε τυχόν νέους συνιδιοκτήτες. Άλλωστε μιλάμε για μικρή πολυκατοικία 8 μικρών διαμερισμάτων με μόνο τα μισά να έχουν ''δεί'' οτι υπάρχει ακάλυπτος ή αποθήκη εκεί.

3) νομιμοποίηση της αποθήκης και άστο έτσι ...η ζωή είναι μικρή και λίγη μανούρα με δύστροπο μελλοντικό συνιδιοκτήτη είναι το αλατοπίπερο της ζωής και κινεί την οικονομία                                                                          

[dimitris GM]

 μονον το "1"

[τακτοποιει την αποθηκη το ισογειο σαν "δικη του" λογω  αποκλειστικής χρησης,  παιρνει και την αποκλειστικη χρηση ολου του ακαλυπτου [μαζι με το τμημα που παταει η αποθηκη]