Παραβίαση πρασιάς ή πλάγιας απόστασης σε προ 23 οικισμό

[Roukat]

Καλημέρα, προσπαθώ να βγάλω άκρη με ένα κτίσμα με Ο.Α. του 1990 σε οικισμό προ 23 (πρώην σύστημα πτερύγων). Είναι σε γωνιακό οικόπεδο (από 3 πλευρές δρόμος) και το κτίριο τοποθετείται σύμφωνα με το τοπογραφικό της αδείας  στα 5 μ από το κοινό όριο με την όμορη ιδιοκτησία, ενώ τηρεί αποστάσεις 3,70 μ, 17.80μ και 2μ από τις τρεις υπόλοιπες πλευρές προς δρόμο.

Ερώτηση: έπρεπε να τηρεί απόσταση 2,5μ, πώς προέκυψε το 2μ που αναγράφεται στο τοπογραφικό?

Ευχαριστώ!

[Pavlos33]

Τα 2,5 μ είναι η υποχρεωτική πλάγια απόσταση από τα όρια σε σχέση με τις όμορες ιδιοκτησίες. Αναφέρεις πρώην σύστημα πτερύγων κατά ΓΟΚ 73. Για ποιο λόγο κάνεις αυτή την αναφορά;

Η άδεια εκδόθηκε το 1990, συνεπώς έχει εκδοθεί με διατάξεις ΓΟΚ 85 και όχι με ΓΟΚ 73. 

Μπορεί η απόσταση των 2 μ από το όριο του δρόμου να επιτράπηκε από την Πολεοδομία. Για παράδειγμα να υπήρχε διαμορφωμένη γραμμή δόμησης σε κάποιο μήκος στην γειτονιά του ακινήτου, οπότε να μη χρειαζόταν η οικοδομική γραμμή να τοποθετηθεί εσώτερα, αλλά να έγινε και κατ επιλογή του μελετητή με αποδοχή της Υπηρεσίας. Ενδεχομένως κάτι να αναγράφεται στο τοπογραφικό της Ο.Α ή στο Δ. κάλυψης.

ΥΓ Ανέβασε αν έχεις σκαναρισμένο το τοπογραφικό και το δ. κάλυψης.

Η επιφάνεια οικοπέδου ποια είναι;

Edited Μάιος 23 , 2020 by Pavlos33

[Roukat]

Γεια σου Παύλο, λοιπόν το σύστημα δόμησης το αναφέρω μήπως τυχόν ίσχυε κάτι που δεν το γνωρίζω, πχ στο ΓΟΚ 85 αναφέρεται τι ισχύει για πρώην συνεχές, μικτό κλπ. Ουσιαστικά επειδή στην πραγματικότητα το κτίριο κατασκευάστηκε στο 1,5 μ τελικά από το όριο με τον έναν δρόμο, θέλω να δω πώς θα το δηλώσω στο Ν.4495/17...

[Pavlos33]

Παρά το ότι τα συστήματα δόμησης καταργήθηκαν και φυσικά και το σύστημα πτερύγων του άρθρου 71 ΓΟΚ 73, οι ελάχιστες αποστάσεις από το πλάγιο και οπίσθιο όριο παρέμειναν 2,50 ή 0,00 (επαφή κτιρίου με το όριο).

Από τις παραγράφους 5 και 6 (*) του άρθρου 8 ΦΕΚ 181/Δ/13-3-81 βλέπουμε ότι κατά την κρίση της Πολεοδομίας μπορούσε να επιβληθεί το κτίριο να τοποθετηθεί εσώτερα της οικοδομικής γραμμής. Η λογική αυτή ενισχύεται λόγω του ότι πρόκειται για κατάστημα, που σημαίνει ότι οι ανάγκες για συχνή κυκλοφορία, στάση και στάθμευση αυτοκινήτων είναι μεγαλύτερη. Επίσης, μπορεί να υπάρχει νομαρχιακή απόφαση που να όριζε στους οικισμούς της περιοχής σου απόσταση γραμμής δόμησης 2 μέτρα σε οδούς που δεν είχαν χαρακτηριστεί ως κύριοι δημοτικοί (τότε κοινοτικοί). Τέλος μπορεί αυτή η απόσταση να επιβλήθηκε από τα μέτρα ασφαλείας συγκοινωνίας (προ διατάγματος του 93). Γενικά θέλει ψάξιμο η νομοθεσία αν θέλεις οπωσδήποτε να ανακαλύψεις το λόγο αυτής της απόστασης. Επίσης πρέπει να πάρεις όλο τον φάκελο της άδειας (αν δεν το έχεις κάνει ήδη) για να δεις μήπως υπήρχε κάποια διάταξη να φάνηκε εμμέσως από άλλο έγγραφο της άδειας.

(*) 5. Ως οικοδομική γραμμή νοείται η εν τοις πράγμασι υφισταμένη τοιαύτη. 

      6. Κατ' εξαίρεσιν το κτίριον δύναται να τοποθετείται κατά την κυρίαν όψιν αυτού εν όλω ή εν μέρει εσώτερον της κατά τα ανωτέρω οριζομένης οικοδομικής γραμμής και να υποχρεούται προς τούτο δια λόγους κυκλοφοριακούς είτε κατά την κρίσιν των πολεοδομικών αρχών, είτε εφ' όσον υφίσταται σχετική γνωμοδότησις του Δημοτικού ή Κοινοτικού Συμβουλίου περί αυτού υπολογιζομένου εν πάση περιπτώσει του αφιεμένου ούτως ακαλύπτου τμήματος εις το υποχρεωτικώς ακάλυπτον τμήμα του οικοπέδου. 

 

 

[Roukat]

Μάλιστα...σ'ευχαριστώ πολύ Παύλο, έχω ήδη πάρει όλο το φάκελο και δεν υπάρχει κάτι σχετικό μέσα. Τη Δευτέρα θα επικοινωνήσω και με Πολεοδομία να δω αν ο προϊστάμενος ξέρει κάτι παραπάνω γιατί θα ήθελα να το διαλευκάνω.

ΥΓ : Άρα για το Ν.4495, την μετατόπιση σε άλλη σύννομη θέση την ξεχνάω και πάω για παραβίαση Δ.

[Pavlos33]

Προσωπικά, χωρίς να κάνω ιδιαίτερη αναζήτηση, θα θεωρούσα για την συγκεκριμένη πλευρά,  εγκεκριμένη απόσταση τα 2 μ (όση δηλαδή είναι η απόσταση στο δ. κάλυψης) και λόγω του ότι δεν υφίσταται ρυμοτομικό σχέδιο θα έβαζα την μετατόπιση (μισό μέτρο) ως παραβίαση Δ και όχι ως παραβίαση πρασιάς για να κερδίσω έτσι και την κατηγορία 4 (να μη βγει κατ 5).

[tetris]

Αν δεν υπάρχει καθορισμός γραμμής δόμησης (οιονεί πρασιά), δεν υφίσταται θέμα παραβίασης. Μετατόπιση σε άλλη σύννομη θέση, κι ενημέρωση φακέλου.

Στην περίπτωση όμως που υπήρχε καθορισμένη γραμμή δόμησης, έχουμε παραβίαση πρασιάς 

Edited Μάιος 23 , 2020 by tetris

[Pavlos33]

Καταρχάς έχουμε δυο διακριτές περιπτώσεις. Διατάξεις για έκδοσης άδειας και διατάξεις για υπαγωγή στο ν. 4495.

Η συνάδελφος έχει αναφέρει ότι δεν έχει τηρηθεί η απόσταση των 2 μ (Υπάρχει μετατόπιση προς το δρόμο κατά 0,5 μ και η απόσταση μίκρυνε στο 1,50 μ).

Τι εννοείς καθορισμένη γραμμή δόμησης; Μιλάμε για προ 23 οικισμό. Αν υφίσταται διαμορφωμένη γραμμή δόμησης αυτό όφειλε να το λάβει υπόψιν η υπηρεσία. Όπως επίσης  είχε κάθε δικαίωμα για λόγους κυκλοφοριακούς (δες παραπάνω ποστ που έχω παραθέσει) να ορίσει ανέγερση οικοδομής εσώτερα της οριογραμμής του δρόμου. Επίσης, ενδέχεται να υπάρχει απαιτούμενη απόσταση της γραμμής δόμησης λόγω νομαρχιακής απόφασης που να αφορά όλους τους οικισμούς, ακόμη και αν οι δρόμοι δεν είναι χαρακτηρισμένοι ως κύριοι δημοτικοί (άλλοτε κοινοτικοί).

Πάμε τώρα στην τακτοποίηση. Από τη στιγμή που ορίστηκε γραμμή δόμησης στα 2μ και αυτή έχει παραβιαστεί θα πρέπει με κάποιο τρόπο αυτή η παράβαση να ρυθμιστεί.  Μπορεί όμως η συνάδελφος να πατήσει στο ότι προκήπιο ορίζεται μόνο σε εντός ρυμοτομικού σχεδίου (βλ. ορισμούς παρακάτω) περιοχή και αφού δεν υπάρχει ρυμοτομικό σχέδιο δεν υφίσταται πρασιά. Βεβαίως, στην έκδοση άδειας υπάρχουν έγγραφα που αναφέρουν ότι το τμήμα ανάμεσα στην γραμμή δόμησης (όπως αυτή καθορίστηκε) και στο όριο της οδού προσομοιώνεται με προκήπιο. Όμως, όπως προανέφερα, επειδή άλλο πράγμα έκδοση άδειας και άλλο τακτοποίηση,  θεωρώ ότι μπορεί να ισχυριστεί ότι δεν υφίσταται προκήπιο και να μην έχει παραβίαση πρασιάς, αλλά να το υπολογίσει ενδεχομένως ως παραβίαση Δ (με την ανάλογη τεκμηρίωση στην Τ.Ε) γλυτώνοντας έτσι και το μεγαλύτερο πρόστιμο (οι συντ/τες πρασιάς είναι μεγαλύτεροι) αλλά κυρίως, γλυτώνοντας την κατηγορία 5.

Παραθέτω τους ορισμούς κατά ΓΟΚ 85 (άρθρο 2) αλλά και στο ΝΟΚ δεν υπάρχει διαφοροποίηση.

11. Προκήπιο ή πρασιά είναι το τμήμα του οικοδομικού τετραγώνου, που βρίσκεται ανάμεσα στη ρυμοτομική γραμμή και τη γραμμή δόμησης ή οικοδομική γραμμή. 

9. Ρυμοτομική γραμμή είναι εκείνη που ορίζεται από το ρυμοτομικό σχέδιο και χωρίζει οικοδομικό τετράγωνο ή γήπεδο από κοινόχρηστο χώρο του οικισμού.

[tetris]

Καλημέρα

Γιαυτό κι εγώ μίλησα για οιονεί πρασιά. Από τη στιγμή που υπάρχει το όριο του οικοπέδου με το δρόμο (οιονεί ρ.γ.) και (ενδεχομένως) καθορισμός γραμμής δόμησης (όπως αναφέρεται στην παρ. 6 του άρθρου) η οποία είναι οιονεί ο.γ., θεωρώ ότι έχουμε την ανωτέρω πρασιά (οιονεί).

 Συνεπώς, με το σκεπτικό αυτό, έχουμε παραβίαση πρασιάς. Το ότι μας βολεύει (για λόγους υπαγωγής) να το θεωρήσουμε παραβίαση π.α., είναι άλλο θέμα.

Όμως, για να μη αυθαιρετούμε ερμηνεύοντας νόμους, θα πρέπει ο ενδιαφερόμενος να ζητήσει διευκρινήσεις άνωθεν. 

Θυμίζω πως Δ ή δ, είναι η απόσταση από τα πλάγια όρια, και σε καμία περίπτωση η απόσταση από το δρόμο

[Pavlos33]

Πρασιά σύμφωνα με τους ορισμούς για την τακτοποίηση δεν πρέπει να λάβει. Το "κατι σαν" (οινοεί που λες) δεν μας υποχρεώνει να πάρουμε τέτοια παράβαση. Πρασιά, ρυμοτομική γραμμή έχουν να κάνου με ρυμοτομικό σχέδιο. Τέτοιο δεν υπάρχει. Άρα γιατί να αποδεχτεί μια τέτοια κατάσταση εις βάρος της και να μεταπέσει μάλιστα και σε κατηγορία 5;  Φυσικά και στην υπαγωγή θα εκμεταλλευτούμε ότι μπορούμε (από την στιγμή που το τεκμηριώνουμε). 

Έχει μια διαφοροποίηση σε σχέση με την άδεια. Δεν πάει να το αποκρύψει. Θα την δηλώσει. Απλά δεν θα την δηλώσει σαν παραβίαση πρασιάς. Θες να το πάει με αναλυτικό ως μια Λ.Π; Είναι συζητήσιμο. Θες με κατηγορία 3; το βλέπουμε. Ακόμη όπως προανέφερα και με παραβίαση Δ ελλείψει άλλης εγγύτερης παράβασης. Η τεχνική έκθεση παίζει ρόλο. Το πως θα συντάξει και τεκμηριώσει την επιλογή.  Τα έχω πει και σε προηγούμενα πόστ, οπότε να μην τα επαναλαμβάνω.

ΥΓ Το γνωρίζω πολύ καλά σε τι αναφέρεται η Δ (παράρτημα Α περίπτωση 9)