άρθρο 25 ν.1337 (απορία ιδιοκτήτη οικοπέδου)

[Panagiotis50]

Έχω στην κατοχή μου ένα οικόπεδο το οποίο σύμφωνα με το τοπογραφικό που μόλις μου έφτιαξε συνάδελφός σας είναι μη άρτιο αλλά οικοδομήσιμο σύμφωνα με το άρθρο 25 του ν. 1337/1983. Έχει οικοδομήσιμο χώρο, αφού αφαίρεσε τις πρασιές, 12μ επί 5,76μ. άρα επιφάνεια 67m2, ο ΣΔ μειώνεται στο 0,72. Στο συμβόλαιο αναφέρει «μετά από την ένταξή του στο σχέδιο πόλεως, με το από 28/7/1970 Ρυμοτομικό Διάταγμα που δημοσιεύτηκε στο με αριθμό 202Δ/70ΦΕΚ» Άρα με τα προ απαιτούμενα για το άρθρο 25 του 1377 και μετά την τροποποίηση του με το άρθρο 27 του ν. 2742/99 (έχει δημιουργηθεί πριν από την ισχύ του ν. 651/1977 … Έχει μία πλευρά του τουλάχιστον 5,00 μ.  Μέσα σε αυτό, βάσει του ισχύοντος ΣΔ της περιοχής εγγράφεται κτήριο εμβαδού τουλάχιστον 50,00 τ.μ. και ελάχιστης πλευράς 5,00 μ κλπ) είμαι εντάξει και σύμφωνα με τον μηχανικό μου μπορώ να οικοδομήσω. Το οικόπεδο το πουλάω, βρέθηκε αγοραστής έκανε όλους τους ελέγχους υπογράψαμε συμφωνητικό, μου έδωσε προκαταβολή, αλλά λίγο πριν την υπογραφή του συμβολαίου κάνει πίσω γιατί όπως του είπε ο μηχανικός και ο δικηγόρος του υπάρχει πρόβλημα με την αντισυνταγματικότητα του εν λόγω άρθρου και ότι μπορεί αφού ξεκινήσει να χτίζει να τον σταματήσει κάποιος γείτονας ή ακόμα χειρότερα αν καταργήσουν τον νόμο να γίνει ανάκληση αδείας και να του γκρεμίσουν το σπίτι. Η ερώτηση είναι: άδεια από την πολεοδομία βγαίνει, μπορώ να χτίσω; αλλά αύριο έρχεται το κράτος και με σταματάει και ότι έχω δώσει πάει στράφι;;;; Η παρέκκλιση ισχύει για να “αποφευχθεί το επαχθές μέτρο της προσκύρωσης” όπως αναφέρεται στην νομοθεσία αλλά στην προκειμένη περίπτωση εγώ έχω ένα οικόπεδο πληρώνω ΕΝΦΙΑ, δεν μπορώ να το πουλήσω και δεν ξέρω τι να κάνω…. Ζητάω την άποψή σας.  

Edited Ιούλιος 17 , 2020 by Pavlos33

[cvlengnr]

To εν λόγω άρθρο έχει βγει στο παρελθον αντισυνταγματικό. Έχουν γίνει κάτι αλλαγές, κατι απο δω κατι απο κει.... για να βολευτεί ο ψηφοφόρος ιδιοκτήτης μη αρτιου, και εδω και κάποια χρόνια δεν υπάρχει κάποια κινητικότητα επ αυτού.

Η αλήθεια είναι ότι και εγώ, κάπως ανάλογα θα συμβούλευα τον πελάτη μου να μην μπλεξει με μη άρτιο και άρθρο 25 του 1337.

Θεωρω ότι δεν υπάρχει ικανός λόγος να ρισκάρεις τα όποια χρήματα έχεις να διαθέσεις, για να αγοράσεις ενα πολυ μικρό και στην πραγματικότητα ακατάλληλο για ανέγερση οικοπεδο (η ουσία της μη αρτιοτητας) στο οποίο μπορει αυριο μεθαυριο να αντιμετωπίσεις θέματα ανακλησης αδειων αντισυνταγματικότητας κλπ κλπ

Οσον αφορά το (ρητορικό) ερωτημα σου "τι να κανω, πληρωνω ΕΝΦΙΑ και δεν μπορω να πουλήσω ?" η απάντηση δυστυχώς είναι ας πρόσεχες όταν αγόραζες μη άρτιο και βεβαια μην προσδοκάς να σου αποδόσει ότι ενα άρτιο. 

Edited Ιούλιος 17 , 2020 by cvlengnr

[[email protected]]

Καλησπέρα

 

Συμπληρώνω την άποψη του συναδέλφου: όντως μπορεί κάποια οποιαδήποτε στιγμή να ακυρωθεί η άδεια και το οικόπεδο να μην οικοδομείται. 

Ωστόσο σε αυτή την περίπτωση η διαδικασία που ΙΣΧΥΕΙ είναι αγωγή κατά του ελληνικού κράτους για απαξίωση περιουσίας, η οποία κερδίζεται κατά κανόνα γιατί η προστασία της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας είναι συνταγματικό δικαίωμα.

Εξάλλου ανάκληση της άδειας μπορεί να γίνει σε οποιοδήποτε οικόπεδο, όχι μόνο σε οικόπεδα του άρθρου 25. Και για πάρα πολλούς λόγους, χωρίς απαραιτητα να ευθύνεται ο ιδιοκτήτης. Για παράδειγμα υπάρχει άνθρωπος που του έκαναν ανάκληση κανονικοτατης οικοδομικής άδειας σε κανονικοτατο οικόπεδο με κανονικοτατο πολεοδομικο καθεστώς με όλες τις προβλεπόμενες σφραγίδες χωρίς την παραμικρή αμέλεια επειδή έκοβε τη θέα του γείτονα, και ο συγκεκριμένος έκανε το λάθος αντί να κάνει αγωγή κατά του ελληνικού κράτους, να καταφύγει απευθείας στο ΣτΕ. Και το ΣτΕ ακύρωσε ολόκληρο πολεοδομικό καθεστώς σε ολόκληρη την επικράτεια βάσει της συγκεκριμένης υπόθεσης. Αν όμως είχε ζητήσει αποζημίωση σε πρωτοδικείο εξαρχής, τότε θα έπαιρνε τουλάχιστον τη φυρα του πίσω ολόκληρη.

Και αυτη η άποψη έχει εκφραστεί με τεκμήρια και δεδικασμενα από στόμα δικαστών στο ΣτΕ

Επίσης υπάρχουν πάρα πολλές άλλες περιπτώσεις οικοπέδων αρθρου 25 ακόμα και σε πράξεις εφαρμογής, που κατά κανόνα απαγορεύεται η ύπαρξη τους, ωστόσο η ίδια η πολεοδομική μελέτη τα έχει βγάλει να είναι άρθρο 25. 

Επομένως για ΠΛΗΡΗ εικόνα της κατάστασης, κατά τη γνώμη μου απαιτείται άποψη από αρκετούς εμπλεκόμενους, και όχι από έναν οποιονδήποτε ιδιώτη μηχανικό και έναν οποιονδηποτε ιδιώτη δικηγόρο της αγοράς. Ζητήστε και 2η γνώμη, και 3η και 4η γιατί ζούμε σε ένα σουρεαλ κράτος με κακή αντιγραφή της Βαυαρικής νομοθεσίας.

 

Και αν ο αγοραστής σου φοβάται, τότε υπάρχει και η λύση της βεβαίωσης οικοδομησιμοτητας

Edited Ιούλιος 17 , 2020 by [email protected]

[Panagiotis50]

2 hours ago, cvlengnr said:

η απάντηση δυστυχώς είναι ας πρόσεχες όταν αγόραζες μη άρτιο και βεβαια μην προσδοκάς να σου αποδόσει ότι ενα άρτιο. 

ΔΕΝ το αγόρασα, από κληρονομιά το έχω. Δεν γνωρίζω το ιστορικό του αλλά η επιφάνεια αυτή έχει απομείνει μετά απο σχέδιο πόλεως, δρόμους κλπ κλπ.

1 hour ago, [email protected] said:

Και αν ο αγοραστής σου φοβάται, τότε υπάρχει και η λύση της βεβαίωσης οικοδομησιμοτητας

Η βεβαίωση αυτη δίνεται από την πολεοδομία; και με διασφαλίζει σε κάτι;

 

[[email protected]]

@Panagiotis50

Ναι, είναι μια old school διαδικασία που ακόμα παραμένει σε ισχύ. Καταθέτεις ένα υπερπλήρες τοπογραφικό με ιστορικό τίτλων ιδιοκτησίας και λοιπή χαρτουρα, και ως τελικό παραδοτέο παιρνεις μια βεβαίωση ότι το ακίνητο οικοδομείται.

Ακόμα κ αν δεν καταφέρεις να το πουλήσεις με αυτη τη βεβαίωση, θα σου πρότεινα αυτή τη διαδικασία να την κάνεις έτσι κ αλλιώς (αν το ακίνητο έχει αξία), έτσι ώστε στο μέλλον αν το άρθρο 25 ξαναβγεί αντισυνταγματικό να είσαι έτοιμος να ζητήσεις αποζημίωση από το ελληνικό κράτος

Οικόπεδα του άρθρου 25 είναι πάρα πολλά και για πολλούς λόγους. Πχ σε σχέδια πόλης όπου δεν έχουν δοθεί παρεκκλίσεις, σε πράξεις εφαρμογής μη κυρωμενες, σε σχέδια πόλης που πετσοκοβουν οι ρυμοτομικες ο,τι βρουν μπροστά τους πριόνι (πχ Μεταμορφωση), σε οικισμούς προ 1923 που τους φορτώνουν νέο σχέδιο πόλης κλπ. Ένας απλός μηχανικός ή ένας απλός δικηγόρος που απλά "άκουσε" ότι τα άρθρα 25 είναι παλτά δεν σημαίνει ότι είναι και ο απόλυτος σύμβουλος σε αυτό το μπουρδέλο ανικανότητας που αναγκαζόμαστε να ζούμε όλοι.

Τι να λέμε τώρα, εδώ το κτηματολόγιο διεκδικεί περιοχές σε σχέδια πόλης ΜΕΣΑ στο κέντρο της Αθήνας ως δασικές από την εποχή της τουρκοκρατίας και τη συνθήκη της Λωζάνης, θεωρητικά θα έπρεπε σε αυτή τη χώρα να έχουν απαγορευθεί οι αγοραπωλησίες ως εν δυνάμει απάτες στο σύνολό τους...

Edited Ιούλιος 17 , 2020 by [email protected]

[curzondax]

Ενδεχομένως να μην αποσύρεται εύκολα το Ν1337.25 (όπως αντικαταστάθηκε/τροποποιήθηκε με το Ν2742.27), διότι ενώ είναι ευεργετικό ταυτόχρονα μειώνει το συντελεστή δόμησης υποχρεωτικά οπότε η ευεργετικότητά του μετατρέπεται σε σχετική.

Το τραγελαφικό είναι πως αν το δούμε καθαρά επιστημονικά δημιουργείται η απορία "από τη στιγμή που προβλέπεις αυτή την εξαίρεση χωρίς ..εξαιρέσεις τότε γιατί δεν το έχεις κάνει μέρος τον βασικών όρων δόμησης για να μη διαβάζουμε 2 άρθρα;".