Αγορά σπιτιού και ανακαίνιση.

[Skr-mecheng]

Γεια σε όλους, συναδέλφους και μη,

Ήρθε η ώρα μετά από μεγάλο κόπο και αρκετά ζόρια να φύγουμε από ενοίκιο με την αρραβωνιαστικιά μου και σύντομα γυναίκα μου.

Έγινε η αγορά ενός σπιτιού το οποίο χρήζει ανακαίνισης. Η κατάσταση του σπιτιού δεν είναι τραγική. Ωστόσο έχει κάποιες ιδιαιτερότητες. Μια από αυτές είναι ότι λειτουργούσε για πολύ καιρό σαν χώρος γραφείου (δεν είχε γίνει αλλαγή χρήσης). Ακριβώς επειδή λειτουργούσε ως τέτοιος χώρος δεν είχε κουζίνα και είχε ένα μικρό χώρο ως WC. Επομένως πρέπει να γίνει εξαρχής ένα κανονικό μπάνιο, μια κουζίνα (σαλοκουζινα για την ακρίβεια) και να τοποθετηθεί δίκτυο θέρμανσης (σώματα, λέβητας αερίου κτλπ).

Για να γίνουν όλα αυτά θα χρειαστεί να πέσει ένας τοίχος (από τα σχέδια και το χώρο του σπιτιού, αλλά και τα λόγια του μηχανικού που το είχε πριν από εμάς δεν τίθεται θέμα στατικότητας) και να χτιστεί ένας λίγο πιο πίσω, ώστε να διαμορφωθεί το μπάνιο και από την άλλη πλευρά να ξεκινάει η κουζίνα. Στα θετικά δεν χρειάζονται αποξηλωσεις σε μεγάλο βαθμό καθώς όλα τα υδραυλικά είναι περιορισμένα στο μικρό WC, δεν έχει παλιό σύστημα θέρμανσης. Είχε καινούργιο ηλεκτρολογικό πίνακα, ωστόσο σίγουρα χρειάζεται τουλάχιστον αναδιαμόρφωση στα ηλεκτρολογικά. 

Πάμε τώρα στο κομμάτι που έχω χάσει τη μπάλα. Όπως είναι επόμενο δεν έχω ασχοληθεί ποτέ ξανά με ανακαινίσεις. Μηχανολόγος μηχανικός ΤΕ, μεν αλλά εργάζομαι στη βιομηχανία. Ο χώρος της βιομηχανίας δεν είναι ίδιος με ένα σπίτι οπότε σε πολλά έχω άγνοια. Έκατσα και έβγαλα κάτοψη και ξεκίνησα ήδη να υπολογίζω απώλειες. Αλλά οι γνώσεις μου τελειώνουν εκεί στο συγκεκριμένο θέμα.

Επομένως πάμε στις ερωτήσεις:

1. Τεχνικό γραφείο, ή μεμονωμένα συνεργεία; αν πάω σε μεμονωμένα συνεργεία τι κάνω με την άδεια μικρής κλίμακας; Η κάτοψη μου, μαζί με επίσκεψη από έναν μηχανικό αρκεί για προσφορά; Τι πρέπει να προσέξω στο ιδιωτικό συμφωνητικό;

2. Ποια είναι η διαδικασία ένταξης στο εξοικονομώ (μπορούμε να μπούμε βάση εισοδήματος); Οι αιτήσεις ανοίγουν τον Νοέμβριο. Μπορώ να κάνω εργασίες από τώρα και να μπω μετά; (Πραγματικά δεν έχω ιδέα για το πώς λειτουργεί το πρόγραμμα).

3. Για δίκτυο ύδρευσης-θερμανσης, θα πρέπει οπωσδήποτε να ξηλωσω πατώματα; Δεν μπορεί να γίνει με σκάψιμο σε τοίχο σε ύψος πάνω από το σοβατεπί; (κατανοώ τους κινδύνους να τρυπήσει κάποιος εκεί ή να καρφώσει ένα καρφί αλλά δεν ξέρω αν είναι λογικό αυτό που λέω για ένα σπίτι)

4. Μπάνιο. Τσιμεντοκονία ή πλακάκι; Υπάρχει καλός τεχνίτης για τσιμεντοκονία Θεσσαλονίκη; Οικονομικά συμφέρει περισσότερο;

5. Μπορώ να περάσω δίκτυο για ηλιακό θερμοσίφωνα; Κι αν ναι εξωτερικά; Επιτρέπεται κάτι τέτοιο πολεοδομικά;

6. Φυσικό αέριο έχει η διπλανή πολυκατοικία. Πόσο χρόνο χρειάζεται η αδειοδότηση;

Και εν τέλει; Πως αρχίζω; Ειλικρινά δε ξέρω από πού να πιάσω την αρχή και έχω πελαγωσει.

Edited Αύγουστος 7 , 2020 by Pavlos33

[Panos_]

Συνάδελφε είναι απαραίτητο να απευθυνθείτε σε τεχνικό γραφείο για να σας καθοδηγήσουν και να πιάσουν τόπο τα χρήματά σας.

Μάλιστα το σωστό είναι να είχατε πάει πριν την αγορά για τον έλεγχο του ακινήτου.

Καλημέρες.

[Skr-mecheng]

Δε πήγαμε γιατί ο πωλητής είναι μηχανικός που έχει μεγάλη εταιρεία εδώ. Πούλησε το ακίνητο χωρίς μεσιτική αμοιβή και είναι της οικογένειας του. Οπότε ο άνθρωπος η αλήθεια είναι ότι μας έδωσε όλα τα απαραίτητα στοιχεία.

Θα με πεις βέβαια, γιατί δεν απευθύνεσαι σε αυτόν; Προφανώς θα απευθυνθώ ΚΑΙ σε αυτόν. Αλλά για να ξέρω τι να κάνω και τι να ζητήσω πρέπει να έχω έναν μπουσουλα...

[pirsogiannis]

Από τα λεγόμενα σου είναι φανερό ότι δεν έχεις ιδέα από οικοδομικές εργασίες. Άρα τί άλλο μπορεί να γίνει εκτός από το να τα αναθέσεις σε κάποιον που ξέρει και να σου παραδώσει υπεύθυνα το έργο? Δηλαδή τί άλλο πρέπει να συμβεί για να καταλάβουμε ότι η αυτεπιστασία πρέπει να τελειώσει? Σε λίγο θα παίρνουμε τα σπίτια κομματάκια στο χέρι , επειδή υπάρχουν ιδιοκτήτες που γνώρισαν έναν μάστορα στο καφενείο και "πιάνουν λίγο τα χέρια τους". Σωστή είναι η επισήμανση ότι όφειλες να ελέγξεις το σπίτι με μηχανικό πριν το αγοράσεις. Για να αγοράσουν ένα αμάξι 10000 ευρώ το περνάνε από 2-3 φίλους μηχανικούς αυτοκινήτων να το δουν, για την αγορά του σπιτιού που μπορεί και να κόστισε το δεκαπλάσιο τί κάνουμε?...τίποτα..πώς ξέρεις αυτό που αγόρασες εάν έχει προβλήματα διάβρωσης/ενανθράκωσης/χλωριόντων ο φέρων οργανισμός του? αν έχει θερμομόνωση/υγρομόνωση? αν έχουν αστοχήσει? τα δίκτυα του σε τί κατάσταση είναι?αν στατικά είναι ασφαλές? χιλλιάδες απορίες κυριολεκτικά. Θα έμπαινες σε φόρουμ γιατρών να ρωτήσεις πώς γίνεται εγχείρηση ανοιχτής καρδιάς?

[Skr-mecheng]

Καλησπέρα, όπως ξαναειπα, ο πωλητής μου έδωσε όλα τα παραπάνω στοιχεία. Τα είδα, έγινε και θερμογραφια. Είδαμε ότι ήταν να δούμε.

Επειδή ίσως δεν κατάλαβες ρωτάω πως να ξεκινήσω. Ρωτάω συμβουλές σας σαν πιο ειδικοί από μένα. Δε ζήτησα να μου κάνετε τη δουλειά. Ζήτησα να μου πείτε τι πρέπει να προσέξω και από πού να ξεκινήσω.

Νομίζω το αρχικό ποστ ήταν ξεκάθαρο. Δεν είπα να κάνω μόνος μου όλη την ανακαίνιση, είπα ότι δε ξέρω τι είναι καλύτερο. Να απευθυνθώ σε τεχνικό γραφείο πχ, ή σε μεμονωμένα συνεργεία;

Επομένως η απάντηση σου ήταν κάπως άστοχη, χωρίς παρεξήγηση. Προφανώς για να ρωτάω τους ειδικούς και όχι σε φόρουμ με μπαμπάδες, μαμάδες και μπομπ μάστορες, δε σκοπεύω να κάνω όλη τη διαδικασία με τα χεράκια μου.

[pirsogiannis]

Πες ότι κάνεις την λύση με τα μεμονωμένα συνεργεία.Ποιος θα τους πεί τί να κάνουν, πώς να το κάνουν, θα παραλάβει ότι το έκαναν καλά?

Ποιους ειδικούς ρωτάς? Έχεις καταλάβει ότι γράφεις στο ιντερνετ? Δηλαδή αν σου πώ εγώ ο Pirsogiannis τα δίκτυα να τα στρώσεις εμφανή πάνω στο πάτωμα θα με ακούσεις?

[Skr-mecheng]

Ειλικρινά δε καταλαβαίνω γιατί από την αρχή έχεις τόσο επιθετικό ύφος απέναντί μου. Αν δεν θέλεις να βοηθήσεις σε μια γενικότερη καθοδήγηση πέρα από το "πάνε σε ένα μηχανικό", είναι δεκτό. Δεν είναι απαραίτητο να το κουράζεις παραπάνω.
Θα σου απαντήσω,όμως, για να καταλάβεις πως ξέρω πολύ καλά που ρωτάω και γιατί.

Προφανώς όταν μιλάω για μεμονωμένα συνεργεία θα έχω κάποιον επιβλέπων μηχανικό. Ο οποίος θα συνεννοείται με εργολάβους, ώστε να φέρει σε πέρας τις διαδικασίες. Αλλά εγώ δεν έχω κάνει ποτέ τέτοιου είδους συμφωνητικά. Δεν ξέρω τι να προσέξω και τι να συμπεριλαμβάνει οπωσδήποτε κάποιο τέτοιου είδους συμφωνητικό. Σε παραπέμπω λοιπόν στην ερώτηση Νο1 που κάνω παραπάνω. Καλώς; Ελπίζω καλώς. 

Παρακάτω. Ναι είναι ίντερνετ. Αλλά επειδή στο σάιτ κυκλοφορώ χρόνια και έχω διαβάσει πάρα πολλά, από τις 10 απόψεις που θα γραφτούν, οι 8, άντε αυστηρά οι 7 είναι από ανθρώπους που ξέρουν. Προφανώς θα γραφτούν και από ανίδεους, αλλά μια γενική καθοδήγηση θα είναι προς μια συγκεκριμένη πλευρά. 

Προσωπικά θέλω να ακούω, και το θέμα μου δεν είναι η αγοραπωλησία, η οποία έγινε, αλλά η ανακαίνιση. Θα ακούσω λοιπόν όλες τις απόψεις και συμβουλές και θα δράσω ανάλογα.

Και επανέρχομαι. Δεν κατανοώ το ύφος, νομίζω είμαι εξαιρετικά ευγενικός και δείχνω τον απαραίτητο σεβασμό προς όλους. Αν κάποιος δε θέλει να βοηθήσει είναι σεβαστό! 

[Γιάννης]

Η απάντηση στο αρχικό ερώτημα είναι καθαρά θέμα κόστους αλλά και δική σου εμπειρίας.

Αν πχ το κόστος ανακαίνισης είναι μεγάλο και από την δική σου εμπειρία θεωρείς ότι δεν μπορείς να διαχειριστείς τις εργασίες (να τους λες τι να κάνουν, να παραλάβεις τις εργασίες, να προλαβαίνεις τις κακοτεχνίες και όλα αυτά, όπως τα έγραψε και ο pirsogiannis), τότε είναι βέβαιο ότι πρέπει να απευθυνθείς σε τεχνικό γραφείο ειδικευμένο σε ανακαινίσεις (αρχιτέκτονας κατά προτίμηση, αλλά και πολιτικός μηχανικός)

Αν μιλάμε για 5-10 χιλιάδες απλές εργασίες και νομίζεις ότι μπορείς να το παλέψεις μόνος σου (ίσως με την βοήθεια κάποιων φίλων) νομίζω δεν αξίζει να προσλάβεις μηχανικούς....

Εσύ κρίνεις καλύτερα!

εδιτ: και συνέχεια της ερώτησης 1: Αν αναθέσεις την δουλειά σε μηχανικό/τεχνικό γραφείο, τότε υπάρχουν δύο τρόποι α) είτε συμφωνείτε συνολικά τις εργασίες που πρέπει να γίνουν και σου λένε ένα ποσό ("με το κλειδί στο χέρι') και σε αυτή την περίπτωση το συμφωνητικό πρέπει να είναι ΛΕΠΤΟΜΕΡΕΣΤΑΤΟ!! β) είτε αναλαμβάνουν την διαχείριση των εργασιών και των συνεργείων και γίνονται όλα σε συνεργασία με το γραφείο (πχ αυτά τα πλακάκια σ'αρέσουν? ναι, τιμολόγιο πλακάκια, τιμολόγιο μάστορας + αμοιβή διαχείρισης είτε με ποσοστό είτε κατ' αποκοπή). Το συμφωνητικό θα πρέπει να περιγράφει σε αυτή την περίπτωση την σχέση, τις αρμοδιότητες του γραφείου κλπ πάλι όσο μπορείς λεπτομερέστερα...  

Edited Αύγουστος 7 , 2020 by Γιάννης

[pirsogiannis]

Το ύφος μου δεν είναι επιθετικό απέναντι σου για τον απλούστατο λόγο ότι δεν σε ξέρω, είναι επιθετικό απέναντι στην λογική της αυτεπιστασίας. Εάν αναθέσεις σε μηχανικό/μηχανικούς την ανακαίνηση σου γιατί το κουράζεις με τεχνικές λεπτομέρειες που δεν γνωρίζεις,ενώ είναι ελλειπή τα δεδομένα που δίνεις. Κάνεις λόγο για συμφωνητικό. Θα βάλεις τα οικονομικά δεδομένα αφού μιλήσεις με τον λογιστή σου, και τα τεχνικά θα τα διαμορφώσεις με τον μηχανικό σου. Σύμφωνα με τους κανόνες της τέχνης και της επιστήμης. Βάλτου και να σου υπογράψει και εγγύηση για συγκεκριμένα χρόνια με πιθανές ρήτρες. Ζήτα να δεις προηγούμενες δουλειές του, συνεργάσου μαζί του μόνο αν νιώθεις εμπιστοσύνη. Τί άλλο να πούμε εμείς από εδώ? . Αν γκρέμισες τον τοίχο καλώς? ή αν σου πέρασε τα δίκτυα ορθά?

εδιτ: δηλαδή αν μια ανακαίνιση έχει κόστος 5-10χιλ και μεταξύ άλλων περιλαμβάνει δύο υποστυλώματα που έχουν ενεργή διάβρωση, μια αστοχία υγρομόνωσης και μια επιδιόρθωση αντισεισμικού αρμού (λέω ενδεικτικά 2-3 basic πραγματάκια που συμβαίνουν πλέον καθημερινά και που έχουν και μια επικινδυνότητα), εκεί δεν χρειάζεται μηχανικός?...και αυτό ποιος θα το αποφασίσει? ο ιδιώτης από μόνος του?

Edited Αύγουστος 7 , 2020 by pirsogiannis

[Skr-mecheng]

3 λεπτά πριν, Γιάννης said:

Η απάντηση στο αρχικό ερώτημα είναι καθαρά θέμα κόστους αλλά και δική σου εμπειρίας.

Αν πχ το κόστος ανακαίνισης είναι μεγάλο και από την δική σου εμπειρία θεωρείς ότι δεν μπορείς να διαχειριστείς τις εργασίες (να τους λες τι να κάνουν, να παραλάβεις τις εργασίες, να προλαβαίνεις τις κακοτεχνίες και όλα αυτά, όπως τα έγραψε και ο pirsogiannis), τότε είναι βέβαιο ότι πρέπει να απευθυνθείς σε τεχνικό γραφείο ειδικευμένο σε ανακαινίσεις (αρχιτέκτονας κατά προτίμηση, αλλά και πολιτικός μηχανικός)

Αν μιλάμε για 5-10 χιλιάδες απλές εργασίες και νομίζεις ότι μπορείς να το παλέψεις μόνος σου (ίσως με την βοήθεια κάποιων φίλων) νομίζω δεν αξίζει να προσλάβεις μηχανικούς....

Εσύ κρίνεις καλύτερα!

Γιάννη καλησπέρα,

Το μόνο που ίσως μπορώ να διαχειριστώ βάση εμπειρίας, είναι τα υδραυλικά και το δίκτυο θέρμανσης, αλλά εδώ έρχονται και άλλα κομμάτια που δε γνωρίζω, όπως αν για παράδειγμα πρέπει οπωσδήποτε τα δίκτυα να είναι κάτω από πάτωμα, ή αν μπορούν να μπουν και στο ύψος του σοβατεπί (για θέρμανση, γιατί η ύδρευση θα είναι περιορισμένη σε 10 τετραγωνικά σε έλεγχόμενο χώρο και δε χρειάζεται εκτεταμένες αλλαγές).
Επομένως προτιμώ να μη το κάνω για τους παραπάνω λόγους. 
Γενικά ναι έχω φίλους τεχνίτες αλλά δε θέλω να το πάω έτσι. Θέλω να γίνει επαγγελματικά. Επομένως υπεύθυνο μηχανικό που να αναλάβει τη διαχείριση, ή all-in-one τεχνικό γραφείο. Επομένως η ερώτηση είναι τί από τα δύο θεωρείτε καλύτερο και τι να προσέξω στο συμφωνητικό. Θεωρώ ότι με κάλυψε η απάντησή σου στο τι θεωρείς καλύτερο, σε ευχαριστώ.
 

4 λεπτά πριν, pirsogiannis said:

Το ύφος μου δεν είναι επιθετικό απέναντι σου για τον απλούστατο λόγο ότι δεν σε ξέρω, είναι επιθετικό απέναντι στην λογική της αυτεπιστασίας. Εάν αναθέσεις σε μηχανικό/μηχανικούς την ανακαίνηση σου γιατί το κουράζεις με τεχνικές λεπτομέρειες που δεν γνωρίζεις,ενώ είναι ελλειπή τα δεδομένα που δίνεις. Κάνεις λόγο για συμφωνητικό. Θα βάλεις τα οικονομικά δεδομένα αφού μιλήσεις με τον λογιστή σου, και τα τεχνικά θα τα διαμορφώσεις με τον μηχανικό σου. Σύμφωνα με τους κανόνες της τέχνης και της επιστήμης. Βάλτου και να σου υπογράψει και εγγύηση για συγκεκριμένα χρόνια με πιθανές ρήτρες. Ζήτα να δεις προηγούμενες δουλειές του, συνεργάσου μαζί του μόνο αν νιώθεις εμπιστοσύνη. Τί άλλο να πούμε εμείς από εδώ? . Αν γκρέμισες τον τοίχο καλώς? ή αν σου πέρασε τα δίκτυα ορθά?

Δεν περιμένω να μου πείτε αν έγινε ένα γκρέμισμα ή μια εργασία σωστά, κ. Πιρσογιάννη, ούτε το περιμένω αυτό από εσάς.

Αυτές τις λεπτομέρειες του συμφωνητικού, ευχαριστώ και για τις συμβουλές περί ρήτρας αλλά και του τι να δω, είναι ένα κομμάτι που θέλω να συζητήσω, όπως και αν υπάρχει κάποιο ή κάποια παραδείγματα μη συμπληρωμένα. Ο λόγος; Δεν ξέρω πως πρέπει να είναι, δεν έχω δει ποτέ κάτι σχετικό. Ξέρω ότι σας φαίνεται χαζό, αλλά ειλικρινά δεν είναι. 
Φαντάζομαι πως κάποιος που είναι επαγγελματίας στον χώρο, θα μου πει πχ "πρόσεξε τι θα λέει για αυτό", "να βάλεις αυτό", όπως για παράδειγμα είπατε περί ρήτρας. Δεν γνώριζα ότι μπορώ να θέσω ρήτρες κι αν ναι ποιες. 

Ή παράδειγμα με τις εργασίες για το εξοικονομώ. Αν κι εφόσον όντως μπορούμε να ενταχθούμε, μπορούν να γίνουν οι εργασίες πριν και να ενταχθούμε μετά, με τα απαραίτητα τιμολόγια κτλπ (γιατί αρχίζει τον Νοέμβριο), ή πρέπει όντως να περιμένουμε ως τότε. 
Νομίζω πως αυτές οι απορίες για κάποιον που δε ξέρει, ώστε για παράδειγμα να είμαι προετοιμασμένος αν πετύχω κάποιον που δεν είναι σωστός επαγγελματίας. 
Καλό το ένστικτο, αν νιώσεις εμπιστοσύνη. Αλλά δεν αρκεί πάντα. Τουλάχιστον έτσι νομίζω.