Εκτίμηση ελαιοτριβείου εντός παραδοσιακού τμήματος πόλης (εντός ρυμοτομικού σχεδίου)

[Pavlos33]

Πρόκειται για εκτίμηση  αγοραίας αξίας ενός ελαιοτριβείου με για σκοπό πληροφόρησης αξίας του ιδιοκτήτη, το οποίο υφίσταται και λειτουργεί εντός παραδοσιακού τμήματος πόλης σε οικόπεδο εντός ρυμοτομικού σχεδίου και σχεδόν σε επαφή με οριοθετημένο αρχαιολογικό χώρο. Το ελαιοτριβείο λειτουργεί για πολλές δεκαετίες (πιθανό και πριν το 1955-μένει να διερευνηθεί). 

Το οικόπεδο έχει επιφάνεια περίπου 650 τμ ενώ το κτίριο έχει επιφάνεια κλειστών χώρων και στεγάστρου περί τα 450 τμ. Το οικόπεδο είναι άρτιο κατά κανόνα με επιτρεπόμενο ΣΔ=0,60, μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη 80 τμ, επιτρεπόμενα ύψη μέχρι και 4,50 μ+στέγη και μόνο ισόγεια κτίρια. 

Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη θέση του ακινήτου σύμφωνα με το σχετικό προεδρικό διάταγμα (έτους 1988) χαρακτηρισμού του παραδοσιακού τμήματος πόλεως, είναι : κατοικίες, παιδικές χαρές, καφενεία, γαλακτοπωλεία, ζαχαροπλαστεία, ταβέρνες, εστιατόρια, θρησκευτικοί χώροι, χώροι συνάθροισης κοινού, αθλητικές εγκαταστάσεις, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, εμπορικά καταστήματα (μόνο στο ισόγειο κτιρίων). Στο ίδιο προεδρικό διάταγμα αναφέρεται και η εξής παρέκκλιση:

Κατά παρέκκλιση των διατάξεων του παρόντος, επιτρέπεται η συνέχιση λειτουργίας των χρήσεων που υφίστανται κατά την ημέρα δημοσίευσης του παρόντος Π.Δ, εφόσον διαθέτουν νόμιμη άδεια, κατάλληλο γι αυτές χώρο, όπως ορίζουν οι σχετικές πολεοδομικές και ειδικές διατάξεις,  ύστερα από γνώμη της ΕΠΑΕ και του Δήμου, ότι δεν αποτελούν πηγή όχλησης για το περιβάλλον, την κυκλοφορία και ειδικά τις κατοικίες.

Η προκρινόμενη μέθοδος εκτίμησης θα είναι η d.r.c (ειδικό ακίνητο σε ιδιαίτερη θέση, χαμηλή εμπορευσιμότητα, έλλειψη συγκριτικών κλπ)

To ερώτημα αφορά το αν η ανωτέρω μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί, καθώς η υφιστάμενη χρήση διαφοροποιείται από τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη θέση του εκτιμώμενου ακινήτου.

Στην εισαγωγή στις εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας Σ.ΕΚ.Ε έκδοση 2018 στην μέθοδο D.R.C αναφέρεται μεταξύ άλλων  το εξής:

"Στην περίπτωση που η υφιστάμενη χρήση του ακινήτου είναι διαφορετική από την επιτρεπόμενη, η μέθοδος απαξιωμένου κόστους αντικατάστασης (D.R.C) θα μπορούσε να προσεγγίσει την αξία του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι η αξία γης θα προσδιοριστεί για την υπάρχουσα χρήση". 

Σύμφωνα με το εκτιμητικό κείμενο του Σ.ΕΚ.Ε, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος πωλήσεων οικοπέδων αναζητώντας οικόπεδα με επιτρεπόμενη χρήση βιοτεχνική ή εργαστηρίων χαμηλής όχλησης και θεωρώντας επιτρεπόμενο Σ.Δ εκτιμώμενου ακινήτου την επιφάνεια του υφιστάμενου κτιρίου; Αυτό εννοεί;

ή  θα μπορούσε να θεωρηθεί κενή γη και να αντληθούν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων οικοπέδων της κοντινής περιοχής με επιτρεπόμενες χρήσεις που αναφέρονται στην αρχή της παρούσας δημοσίευσης, διαφορετικές όμως, από την υφιστάμενη χρήση;

Θεωρώ ότι η δεύτερη αντιμετώπιση μάλλον λανθάνει καθώς έτσι δεν μπορεί να γίνει "αντικατάσταση" του υφιστάμενου ακινήτου (με τις αποσβέσεις του φυσικά και τις λοιπές μειώσεις της μεθόδου).

 

[Didonis]

On 17/8/2020 at 12:00 ΜΜ, Pavlos33 said:

...

Το οικόπεδο έχει επιφάνεια περίπου 650 τμ ενώ το κτίριο έχει επιφάνεια κλειστών χώρων και στεγάστρου περί τα 450 τμ. Το οικόπεδο είναι άρτιο κατά κανόνα με επιτρεπόμενο ΣΔ=0,60, μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη 80 τμ, επιτρεπόμενα ύψη μέχρι και 4,50 μ+στέγη και μόνο ισόγεια κτίρια. 

....

 

Παύλο, το οικόπεδο Αρτιότητα Οικοδομησιμότητα κατά κανόνα (αν γίνει δηλαδή σήμερα ή κατάτμηση) τι έχει?

 

Το ρωτάω διότι με Σ.Δ. 0,6 παρότι θα είχε σε άλλες περιπτώσεις δυνατότητα δόμησης 650 Χ 0,6= 390 τμ σε συνδυασμό με ΣΚ Μαξ 80τ, και επιτρέπει μόνο ισόγειο κτήρια στην πράξη ως έχει ο Σ.Δ. είναι λιγότερος από 0,13 αντί του 0,6

 

Ερώτηση Β

Γνωρίζεις αν στην θέση που βρίσκεται το ακίνητο (κτήριο) με τις ειδικές προστατευτικές διατάξεις επιτρέπει την αλλαγή χρήσης σε νόμιμα προϋφιστάμενο κτίριο (φυσικά στις επιτρεπόμενες σήμερα χρήσεις)

Edited Αύγουστος 18 , 2020 by Didonis

[Pavlos33]

Κώστα 10/200 είναι η κατά κανόνα αρτιότητα. Φανερά συμφέρει (αν ήταν κενό οικόπεδο) να γίνει κατάτμηση. Στα πλάισια εκτίμησης μπορεί να δοθεί επαυξητικός συντελεστής στο οικόπεδο λόγω αυτής της δυνατότητας. 

Για την αλλαγή χρήσης στο Π.Δ καθορισμού παραδοσιακού τμήματος δεν αναφέρεται κάτι. Αν όμως γίνει αλλαγή χρήσης με την υφιστάμενη επιφάνεια θα έχει παραβίαση της επιτρεπόμενης κάλυψης. Εξάλλου όπως έχουμε πει μας ενδιαφέρει η αξία ακινήτου με την τρέχουσα χρήση και για να μην σκορπίσει η συζήτηση στις χρήσεις παραθέτω το αρχικό ερώτημα

To ερώτημα αφορά το αν η ανωτέρω μέθοδος μπορεί να εφαρμοστεί, καθώς η υφιστάμενη χρήση διαφοροποιείται από τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης στη θέση του εκτιμώμενου ακινήτου.

Στην εισαγωγή στις εκτιμήσεις ακίνητης περιουσίας Σ.ΕΚ.Ε έκδοση 2018 στην μέθοδο D.R.C αναφέρεται μεταξύ άλλων  το εξής:

"Στην περίπτωση που η υφιστάμενη χρήση του ακινήτου είναι διαφορετική από την επιτρεπόμενη, η μέθοδος απαξιωμένου κόστους αντικατάστασης (D.R.C) θα μπορούσε να προσεγγίσει την αξία του ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι η αξία γης θα προσδιοριστεί για την υπάρχουσα χρήση". 

Σύμφωνα με το εκτιμητικό κείμενο του Σ.ΕΚ.Ε, θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί η συγκριτική μέθοδος πωλήσεων οικοπέδων αναζητώντας οικόπεδα με επιτρεπόμενη χρήση βιοτεχνική ή εργαστηρίων χαμηλής όχλησης και θεωρώντας επιτρεπόμενο Σ.Δ εκτιμώμενου ακινήτου την επιφάνεια του υφιστάμενου κτιρίου; Αυτό εννοεί;

ή  θα μπορούσε να θεωρηθεί κενή γη και να αντληθούν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων οικοπέδων της κοντινής περιοχής με επιτρεπόμενες χρήσεις που αναφέρονται στην αρχή της παρούσας δημοσίευσης, διαφορετικές όμως, από την υφιστάμενη χρήση;

Θεωρώ ότι η δεύτερη αντιμετώπιση μάλλον λανθάνει καθώς έτσι δεν μπορεί να γίνει "αντικατάσταση" του υφιστάμενου ακινήτου (με τις αποσβέσεις του φυσικά και τις λοιπές μειώσεις της μεθόδου).