Κατοικία σε νησί - Ερωτήσεις απο "αρχάριο"

[Carmania]

Πρώτα απ 'όλα σας ευχαριστώ πολύ για όλες τις συμβουλές και το χρόνο που παρέχετε ως ειδικοί! Είναι πολύ χρήσιμο για πολλούς από εμάς που προσπαθούμε να πάρουμε πληροφορίες πριν απευθυνθούμε σε επαγγελματίες.

Η οικογένειά μας αγαπά ένα από τα νησιά και έχουμε αποφασίσει ότι θα θέλαμε να έχουμε ένα παραδοσιακό εξοχικό/σπίτι σε ένα μικρό νησί (στα 80-100 τμ και πολύ μινιμαλιστικό / παραδοσιακό). Ιδανικά θα θέλαμε να χτίσουμε παρά να αγοράσουμε ένα από τα ακίνητα που είδαμε στην αγορά. Προφανώς θα προσλάβουμε επαγγελματίες αλλά θα ήθελα τη συμβουλή σας σχετικά με το πώς να πραγματοποιήσουμε καλύτερα αυτήν τη διαδικασία:

- Ποιος είναι ο πρώτος επαγγελματίας στον οποίο πρέπει να απευθυνθώ; Αρχιτέκτονας /μηχανικός/ τοπογράφος;

- Θα ήταν ιδανικό πρώτα να βρούμε το οικόπεδο όπου θα θέλαμε να χτίσουμε ή να αρχίσουμε τη διαδικασία από την αρχή με αρχιτέκτονα/μηχανικό? Δεδομένων των θεμάτων που μπορούν να προκύψουν (τι θεωρείται άρτιο, οικοδομήσιμο, το κόστος που μπορεί να προκύψει από το είδος του οικοπέδου κτλ) θα με ενδιέφερε η δεύτερη επιλογή αλλα δεν ξέρω ποιά είναι η πρακτική και κατά πόσο οι ειδικοί στηρίζουν αυτή την διδικασία συνολικά.

- Γνωστοί πρότειναν να δούμε παλιά η πέτρινα ερημωμένα σπίτια ως μια δυνατότητα (αντί να ψάξουμε για οικόπεδο χωρίς κτίσμα), όντας δομές που μπορούν να "επισκευαστούν" – ισχύει οτι αυτή μπορεί να είναι καλή δυνατότητα?

- Έχει νόημα να επιλέξω έναν αρχιτέκτονα / μηχανικό /τοπογράφο /εργολάβο που ήδη γνωρίζω αλλά που δεν βρίσκεται στο νησί ή είναι πιο πρακτικό να βρω κάποιον «ντόπιο» επαγγελματία που ήδη έχει δουλέψει στην περιοχή που με ενδιαφέρει; (π.χ. μπορεί να γνωρίζουν καλύτερα την περιοχή/αρχές, να μπορούν να ασχοληθούν πιο εύκολα, να γνωρίζουν ντόπιους εργολάβους). Θα πρέπει να περιμένω μεγάλη διαφορά στην τιμή μεταξύ των δύο?

- Ποια θα ήταν τα πιο σημαντικά θέματα που θα πρέπει να προσέξουμε (όσον αφορά χρόνο, κόστος), ειδικά αν δεν θα μπορούμε να επιβλέψουμε προσωπικά τα έργα;

Σας ευχαριστώ- οποιαδήποτε συμβουλή θα βοηθούσε σε αυτή τη φάση.

[Γιάννης]

Η απάντηση δεν είναι αντικειμενική και εξαρτάται από εσάς, από το νησί και από τους επαγγελματίες που υπάρχουν εκεί...

Μια λύση θα ήταν να αναθέσετε εξ' ολοκλήρου την μελέτη-επίβλεψη-κατασκευή σε ένα καλό τεχνικό γραφείο του νησιού: τα τοπικά γραφεία γνωρίζουν τις ειδικές διατάξεις που μπορεί να ισχύουν για την σύνταξη της μελέτης και την έκδοση της άδειας και επίσης γνωρίζουν την αγορά και τα κόστη που μπορεί να απαιτηθούν. Το μεγάλο αρνητικό είναι ότι (δεδομένης και της απόστασης) μπορεί να "παίξουν πάνω στην πλάτη σας" και να σας φάνε πολλά χρήματα ασχέτως αν θα γίνει ή όχι καλή δουλειά...Αυτό μπορεί να διασφαλιστεί με έναν ανεξάρτητο τεχνικό σύμβουλο που θα ορίσετε εσείς. Μπορεί πχ να ορίσετε μελετητικό γραφείο (μελέτη-άδεια οικοδομής) από το νησί, και να ορίσετε επιβλέπων ανεξάρτητο (ο οποίος όμως θα πρέπει να πηγαίνει συχνά) και θα επιβλέπει σωστά την κατασκευή.

Η λύση του να ανακαινίσετε υπάρχον κτίριο είναι πολύ καλή (αν το θέλετε) και σας γλυτώνει από πολλά έξοδα. Από την άλλη μπορεί να μπείτε σε μεγάλη διαδικασία επισκευών-ενισχύσεων και όπως και να 'χει, ένα παλιό κτίριο είναι ...παλιό. Είναι καθαρά θέμα αν σας αρέσουν τα παλιά αρχοντικά κλπ και τι θα βρείτε, τυχόν περιορισμοί παραδοσιακού οικισμού ή αρχαιολογικοί περιορισμοί κλπ

Προτείνω να ξεκινήσετε την έρευνα με δικές σας αυτοψίες, σε συνεργασία με τοπογράφο, όπου όποιο "καλό" οικόπεδο βρίσκετε, πρέπει να ελέγχετε ως προς την νομιμότητα, όρους δόμησης κλπ. Ένας δικηγόρος επίσης θα φανεί χρήσιμος για την νομιμότητα τίτλων κλπ

Να σημειώσω επιπλέον ότι ένα σπίτι-μονοκατοικία 80-100τ.μ. σε νησί (πόσο απομακρυσμένο?) σίγουρα θα κοστίσει ένα 5ψήφιο νούμερο από την αρχή ως το τέλος. Επομένως, μην σκεφτείτε ένα 3ψήφιο νούμερο για τους απαραίτητους ελέγχους από μηχανικό και δικηγόρο ΠΡΙΝ προβείτε στην όποια αγορά για να αποφύγετε μπελάδες μεταγενέστερα. Αυτό ισχύει και στην αγορά οικοπέδου και προπάντων στην αγορά παλιάς οικίας προς ανακαίνιση!

Τέλος, το σημαντικότερο είναι να σας αρέσει αυτό που θα αποφασίσετε, να σας κάνει "κλικ" που λέμε...έχει μεγάλη σημασία να μην κάνετε μια μεγάλη επένδυση σκεφτόμενος πιθανώς κάποια τεχνικοοικονομικά κριτήρια (μόνο) και τελικά να σκέφτεστε συνεχώς ότι "ένα άλλο που βρήκα εκ των υστέρων μ'αρέσει τελικά περισσότερο"....

Δεν ξέρω αν σας κατατόπισα...ότι θέλετε άλλο ρωτήστε.  

[Carmania]

Ευχαριστώ πολύ για την αναλυτική απάντηση – ωραία τότε θα ψάξουμε τοπογράφο & δικηγόρο καλύτερα!

Όσον αφορά τους ελέγχους και το κόστος τους, το ξέρω ότι θα κοστίσει αλλά προτιμώ να έχω το μυαλό μου ήσυχο!  Θα θέλαμε να δούμε κάποιο νησί σε απόσταση 5-6 ώρες από την Αθήνα και μας έχουν ήδη πεί να έχουμε υπ’όψη μας ότι το κόστος θα είναι τουλάχιστον στα 1000-1200/τμ. Δεν είναι λίγα (για εμάς) οπότε και θέλαμε να διασφαλίσουμε ότι κάνουμε τα σωστά βήματα. Το άγχος όπως σωστά εντοπίσατε είναι πως να βρούμε τους σωστούς συνεργάτες και να κάνουμε δέουσα επιμέλεια για να μην έχουμε θέματα…

Η λύση του επιβλέποντα είναι πολύ καλή! Τι προσαύξηση στο κόστος πρέπει να υπολογίσω για αυτό? (ποσοστό – γιατί φαντάζομαι εξαρτάται από το έργο… κυρίως για να ξέρω τι μπάτζετ να έχω!) Και τι εννοούμε όταν λέμε να επιβλέπει σωστά (υπάρχει κάποιο στάνταρ το οποίο θα πρέπει να βάλουμε στα ανάλογα συμβόλαια)? Πόσο καιρό μπορώ να υποθέσω ότι θα αφιερώνει?

Όσο για τα παλιά κτίρια μας αρέσουν πολύ αλλά μερικά είναι παλιά αγροτικά σπίτια (με όχι ιδανική διαρρύθμιση) ή σε κακή κατάσταση και μπορούν να χρειαστούν πολλές αλλαγές (και νέες άδειες πιθανώς?) και όπως λέτε να καταλήξουν ακόμα πιο μπερδεμένα τα πράματα. Ευχαριστώ και πάλι!