Εφορία: Ηλεκτρονικά μισθωτήρια και για δωρεάν παραχώρηση ακινήτου

[Engineer]

Ηλεκτρονικά μισθωτήρια και για τη δωρεά παραχώρηση ακινήτου από το γονιό στο παιδί ή και αντίστροφα ζητάει η Εφορία. Συγκεκριμένα υποχρέωση ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτου έχει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου όχι μόνο στην περίπτωση που το ενοικιάζει αλλά και σε περίπτωση που το παραχωρεί δωρεάν!

Όπως διευκρινίζει η ΑΑΔΕ, οι εκμισθωτές -υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν, με ηλεκτρονικό τρόπο, όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες δηλαδή από τους γονείς στα παιδιά ή από τα παιδιά στους γονείς.

Επίσης, σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει τη λύση της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση.

Ηλεκτρονική δήλωση για τη μίσθωση θα πρέπει να υποβληθεί όταν ο γονιός παραχωρεί σε τέκνο ακίνητο δωρεάν για επαγγελματική στέγη της επιχείρησης του τέκνου.

Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ πρέπει να υποβληθεί «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» και μάλιστα  το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραχώρηση αποτελεί τεκμήριο που υπολογίζεται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση το τεκμαρτό εισόδημα του που αφορά δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι διακόσια τετραγωνικά μέτρα (200 τ.μ.) προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες απαλλάσσεται από το φόρο.

Είδος μίσθωσης

Επίσης στις περιπτώσεις που υπάρχει  δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου για παράδειγμα όταν γονέας παραχωρεί τη χρήση ακινήτου στο παιδί του, χωρίς αντάλλαγμα τότε προκύπτει φορολογητέο τεκμαρτό εισόδημα το οποίο προσδιορίζεται σε 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το τεκμαρτό εισόδημα απαλλάσσεται μόνο στην περίπτωση παραχώρησης χρήσης κατοικίας έως 200 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικίας από γονείς στα παιδιά ή το αντίστροφο.

View full είδηση

[laxanos]

Ξέρουμε απο πότε ισχύει αυτό? Προσωπικά έχω δωρεαν παραχώρηση για κατοικία-έδρα απο 01/2019. Οταν έκανα την αλλαγή έδρας η ΔΟΥ δε μου ζήτησε μισθωτήριο παρα Υ.Δ για την παραχώρηση.

[sissy_arch]

Νομίζω η ίδια ημερομηνία με τα άλλα που είπαν για μισθωτήρια κλπ, δλδ 30/9. Προσπάθησε να καλέσεις και στην εφορία ή στο λογιστή σου. Αν δω κάτι θα σε ενημερώσω.

Το ερώτημα που προκύπτει είναι 1. αν θα απαιτηθεί πεα για αυτα τα μισθωτήρια και 2. αυτό που λέει για το ότι θα προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα 3% της αξίας ή κάπως έτσι....τι να εννοούν?

[georgegaleos]

@laxanos, καλησπέρα, αν έχεις κουράγιο να διαβάσεις τα παρακάτω ... καλό κουράγιο.

Αν και δεν το έχω ξεκαθαρίσει θα γράψω κάποια πράγματα, μήπως εσύ γαι την περίπτωσή σου βγάλεις άκρη.

Να κάνω έναν αρχικό σχολιασμό,

διότι με μπερδεύει κάπως αυτό που αναφέρεσαι σε "δωρεάν παραχώρηση για κατοικία-έδρα". Τι ακριβώς σημάινει.
Καταλαβαίνω ότι έτσι όπψς το θέτεις κάποια από τις παρακάτω τέσσερις καταστάσεις ότι περιγράφεις/έχεις: 
"δωρεάν παραχώρηση για κατοικία" ή/και 
"δωρεάν παραχώρηση για έδρα" ή 
"δωρεάν παραχώρηση για κατοικία την οποία κατοικία (μέρος της) χρησιμοποιείς και ως έδρα σου"

Αρχικά κατά την γνώμη μου, όπως το θέτεις δεν αφορά δωρεάν παραχώρηση οικίας που θα χρησιμοποιηθεί ως "επαγγελματική στέγη". [α]

[α] Για τον μηχανικό, αλλά και για κάποιους άλλους επαγγελματίες, αν δεν υπάρχει "επαγγελματική στέγη" (δηλαδή κάποιο γραφείο ... όχι την οικία ... αλλά χώρο χαρακτηρισμένο ως χρήση/γραφείο) πρέπει να δηλωθεί ένας μέρος/τόπος όπου θα μπορούν να σε βρει (η εφορία) ως επαγγελματία και αυτό το μέρος/τόπος είναι/(ονομάζεται) "έδρα". Επομένως υπάρχει υποχρέωση να υπάρχει δηλωμένη στην εφορία κάποια "έδρα" όχι όμως υποχρεωτικά και "επαγγελματική στέγη".

Οι τέσσερις καταστάσεις που ανέφερα είναι:

1) "δωρεάν παραχώρηση για έδρα"
Επομένως μιλάμε για "έδρα", δηλαδή για αποδοχή του όποιου ιδιοκτήτη ότι θα χρησιμοποιηθεί η κατοικία του (ή μέρος της κατοικάις του) και ως έδρα του επαγγελματία π.χ. του γιου του

2) "δωρεάν παραχώρηση για κατοικία"
Επομένως μιλάμε: για αποδοχή του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιηθεί η κατοικία του ως κατοικία π.χ. του γιου του
[στο σύνολό της κατοικίας ως κατοικία, διότι αλλιώς, η δωρεάν παραχώρηση τμήματος οικίας για κατοικία π.χ. του γιου του δεν υφίσταται, διότι υπάρχουν αναγκαστικά κοινά μέρη της κατοικίας που χρησιμοποιούνται από όλους π.χ. κουζίνα, μπάνιο, διάδρομοι, κλπ, οπότε αυτό θεωρείται φιλοξενία και όχι δωρεάν παραχώρηση τμήματος οικίας για κατοικία. ΑΝ θυμάμαι είχε βγει και κάποια σχετικά απόφαση της ΔΕΔ]

3) "δωρεάν παραχώρηση και για κατοικία και για έδρα" 
Επομένως μιλάμε:
ΚΑΙ για αποδοχή του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιηθεί η κατοικία του ως κατοικία π.χ. του γιου του 
[ομοίως και εδώ το παραπάνω εντός των αγκύλων ως σχόλιο]
ΚΑΙ για αποδοχή του όποιου ιδιοκτήτη ότι θα χρησιμοποιηθεί μέρος της κατοικίας του και ως έδρα του επαγγελματία π.χ. του γιου του

4) "δωρεάν παραχώρηση για κατοικία, την οποία κατοικία (μέρος της) χρησιμοποιείς και ως έδρα σου"
Επομένως μιλάμε για αποδοχή του ιδιοκτήτη να χρησιμοποιηθεί η κατοικία του ως κατοικία π.χ. του γιου του 
[ομοίως και εδώ το παραπάνω εντός των αγκύλων ως σχόλιο]
και εσύ απλά δηλώνεις αυτή σου την κατοικία και ως έδρα σου.

Τα παραπάνω 1, 3 και 4 για την δωρεάν παραχωρούμενη οικία (ή μέρος αυτής) ως επαγγελματική έδρα (όχι επαγγελματική στέγη) δεν σημαίνει ότι το "σπίτι" δεν παραμένει "σπίτι", σημαίνει ότι το "σπίτι" εξακολουθεί και παραμένει "σπίτι", και πρακτικά δεν πραγματοποιείται οποιαδήποτε συναλλακτική δραστηριότητα εντός της οικίας, οπότε π.χ. ο γιος δεν αποκτά ξεχωριστή επαγγελματική εγκατάσταση. Οπότε θεωρώ ότι δεν υπάρχει και τεκμαρτό μίσθωμα (αυτό το 3%) αφού δεν υπάρχει επαγγελματική εγκατάσταση/στέγη. Δωρεάν παραχώρηση με τεκμαρτό μίσθωμα θα είχαμε αν π.χ. ο πατέρας παραχωρούσε κάποιο διαμέρισμα στον γιο του για να ανοίξει/χρησιμοποιήσει/να έχει ως χρήση/επαγγελματική στέγη πχ ως τεχνικό του γραφείο.

Λοιπόν, γενικότερα η Δωρεάν Παραχώρηση Ακινήτου, θεωρούνταν ως μίσθωση, απλά μάλλον δεν υπήρχαν σαφείς οδηγίες. Η δωρεάν παραχώρηση ισχύει για όλα τα ακίνητα. Υπήρχε από παλαιά στις Συχνές ερωτήσεις - απαντήσεις της ΑΑΔΕ (όπως και τώρα) ότι "δωρεάν παραχώρηση = "μίσθωση". Απλά τώρα η εν λόγω δήλωση υποβάλλεται μέχρι την 30η Σεπτεμβρίου 2020 χωρίς την επιβολή κυρώσεων. Παρ' όλα αυτά ανάλογα με το ακίνητο και ανάλογα με την σχέση (συγγενικής και όχι μόνο) μεταξύ των συμβαλλομένων δημιουργούνται υποθέτω και ανάλογες φορολογικές υποχρεώσεις.

Και τέλειωσε ο σχολιασμός μου.

Οπότε όπως αρχικά έγραψα, αν και δεν το έχω ξεκαθαρίσει τι ισχύει στην περίπωσή σου (που έισαι μετα 1/1/2014, δες τα παρακάτω και θα καταλάβεις τι εννοώ) θα γράψω κάποια πράγματα, όπως είπα, μήπως βοηθηθείς και βγάλεις άκρη.

Δες σχετικά, την πρόσφατη Α.1139/2020, άρθρο 4, ΣΕ ΣΥΝΔΥΑΣΜΟ με τις από τις Συχνές ερωτήσεις - απαντήσεις (ενημερωμένες από 4/9/2019)

ε/α 2: "Πότε υπάρχει υποχρέωση υποβολής; ... όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν ... Εξαιρούνται της υποχρέωσης όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες. ..."

ε/α 3: "Για ποιες μισθώσεις υπάρχει υποχρέωση υποβολής; ... για παραχώρηση χρήσης (δωρεάν ή με αντάλλαγμα σε είδος) ..." Αρα "παραχώρηση (δωρεάν ή μη)"="μίσθωση", δηλ. η δωρεάν παραχώρηση θεωρείται ξεκάθαρα ως είδος μίσθωσης.

ε/α 4: "Σε ποιες περιπτώσεις υποβάλλεται δήλωση μίσθωσης; ... Υπάρχει υποχρέωση υποβολής για: Αρχικές μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις χρήσεων γης ή ακινήτου. ... "

Τώρα για το πόσο-πόσο-πόσο πίσω στο βάθος του χρόνου, για τις πόσο παλαιές δηλώσεις πιάνει δεν βρήκα κάτι. Δηλαδή π.χ. καταλαμβάνει και μίσθωση (στην περίπτωση που συζητάμε για δωρεάν παραχώρηση) π.χ. από προ 25ετίας (?) ή και πιο πίσω χρονικά (?) ή και μετά την 1/1/2014 όπως είσαι εσύ που δεν έχουν δηλωθεί. Δεν το γνωρίζω. Υπάρχει όμως η παραπάνω καταληκτική και άνευ προστίμου ημερομηνία του άρθρου 4 στην Ε.1139/2020, αλλά καταλαβαίνω γαι συγκεκριμένες δηλώσεις.

Επίσης δες και τις ε/α 6 και ε/α 29: "Είναι υποχρεωτική η υποβολή μέσω TAXISnet; Υποβάλλεται δήλωση και για παλιά μισθωτήρια; (για παράδειγμα μισθωτήρια που είχαν γίνει το 2013); Ναι, η υποβολή δήλωσης μέσω TAXISnet είναι υποχρεωτική για όλες τις μισθώσεις ανεξάρτητα από το πότε έχουν συναφθεί. Ειδικά, για μισθώσεις που είχαν συναφθεί πριν από την 1η Ιανουαρίου 2014 και είναι σε ισχύ την 12η Ιουνίου 2020, η υποχρέωση υποβολής της ως άνω δήλωσης ορίσθηκε με την Α.1139/2020 Απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ. ...", 

ε/α 30: Πατέρας (ή μητέρα) παραχωρεί σε τέκνο ακίνητο δωρεάν για επαγγελματική στέγη της επιχείρησης του τέκνου. Πρέπει να υποβληθεί «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας»; ), 

καθώς και την ε/α 35.

Για το ΠΕΑ δες συνδυαστικά:

την ε/α 15 και πάλι την ε/α 3 [κυρίως ως υπενθύμιση για το ότι "παραχώρηση (δωρεάν ή μη) πρακτικά είναι είδος μίσθωσης] και την ΔΕΠΕΑ/Γ/172335/16-02-2016 [ΑΔΑ: ΨΡΕΨ4653Π8-Ν2Λ] Απόφαση του ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ & ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ

Οπότε ΠΑΝΤΑ κατά την γνώμη μου, εφόσον ισχύει αυτό που έγραψα στον αρχικό σχολιασμό μου (οποιοδήποτε από τα 1,3 και 4) που εμπεριέχει και την "δωρεάν παραχώρηση για έδρα" και όχι την "δωρεάν παραχώρηση για επαγγελματική στέγη", σε συνδυασμό με όλα τα παραπάνω (αποφάσεις, ερωτοαπαντήσεις) δεν προκύπτει ότι υπάρχει υποχρέωση δήλωσης και κατ' επέκταση για υποχρέωση ΠΕΑ (τονίζω κατά την γνώμη μου).

Αντίθετα υποχρέωση δήλωσης (και ύπαρξης ΠΕΑ) προκύπτει για το μέρος που αναφέρεις της "δωρεάν παραχώρησης για κατοικία", δηλαδή της δωρεάν παραχώρησης του ακινήτου για να το χρησιμοποιείς εσύ ως δική σου κατοικία.

Το αν την υποβάλλεις την τώρα αφού είσαι μετά την 1/1/2014, αν θα είσαι εκπρόθεσμος δεν μπορώ να το καταλάβω/ξεκαθαρίσω ρητά, ούτε από την Απόφαση 1139/2020 ούτε από τις συχνές ερωτήσεις (π.χ. την ε/α 29).

ΤΟ ΣΥΜΠΈΡΑΣΜΑ ΜΟΥ: Αν εννοείς με το "δωρεάν παραχώρηση για κατοικία-έδρα" το "4. δωρεάν παραχώρηση για κατοικία, την οποία κατοικία (μέρος της) χρησιμοποιείς και ως έδρα σου" και αφορά σε "κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες" και εσύ δήλωσες ότι χρησιμοποιείς την κατοικία αυτή και ως έδρα, τότε υπάρχει εξαίρεση της υποχρέωσης από αυτόν που κάνει την δωρεάν παραχώρηση για κατοικία.

Αν βγάλεις άκρη ή μάθεις κάτι από κάποιον ειδικό κάνε ένα κόπο και ενημέρωσε.

Τα παραπάνω είναι η γνώμη μου, προσπάθησα να την τεκμηριώσω όσο καλύτερα μπορούσα, και εννοείται ότι μπορεί να είναι και λανθασμένη.

Ο λογιστής είναι η καλύτερη λύση, για την λύση και την αποφυγή αναζητήσεων νέων λύσεων από προβλήματα που πιθανόν να δημιουργήσουμε εξαιτίας της άγνοιάς μας.
 

Edited Σεπτέμβριος 17 , 2020 by georgegaleos

[nick36]

On 12/9/2020 at 2:49 ΜΜ, laxanos said:

Ξέρουμε απο πότε ισχύει αυτό? Προσωπικά έχω δωρεαν παραχώρηση για κατοικία-έδρα απο 01/2019. Οταν έκανα την αλλαγή έδρας η ΔΟΥ δε μου ζήτησε μισθωτήριο παρα Υ.Δ για την παραχώρηση.