Κόστος Κατασκευής Μονοκατοικίας Ανά Τ.Μ. Το 2020 Με Το Κλειδί Στο Χέρι

[georgios_m]

Οκ, κάνω επικόλληση από εκεί τον κατάλογο εργασιών, γραμμένο από το συνάδελφο sdim. Συμπληρώνω με κόκκινο ορισμένα πράγματα και επίσης προσθέτω τις ηλεκτρονικές εγκαταστάσεις (δίκτυο ίντερνετ, κεραία τηλεόρασης, συναγερμός, τυχόν αυτοματισμούς κλπ.).

1. Αγορά οικοπέδου

2. Οικοδομική άδεια (μελέτη + επίβλεψη) δηλ. αρχιτεκτονική και στατική μελέτη

3. Χωματουργικά

4. Υλικά κατασκευής (μπετό, σίδερα, πλακάκια, γυψοσανίδες κλπ)

5. Εργατικά

6. Ένσημα

7. Εργολαβικά

8. Τεχνικός ασφαλείας

9. Έκδοση ΠΕΑ μετά την ολοκλήρωση

10. Κόστος απομάκρυνσης αδρανών σε πιστοποιημένο φορέα

11. Κόστος σύνδεσης με ΔΕΗ

12. Κόστος σύνδεσης με δίκτυο ύδρευσης και αποχέτευσης

13. Κόστος σύνδεσης με ΟΤΕ

14. Φυτά, ποτιστικό σύστημα & αμοιβή γεωπόνου για τις μελέτες.

15. Τυχόν δημοτικά τέλη για κατάληψη πεζοδρομίου για κάδο οικοδομικών αποβλήτων

16. Κόστος μίσθωσης κάδου

17. Σκαλωσιές

18. Τοπογραφικό

19. Χάραξη με βάση τα σχέδια της άδειας

20. Σύστημα θέρμανσης, ηλεκτρολογική εγκατάσταση, σωλήνες ύδρευσης, αποχέτευσης, φρεάτια, μπαταρίες,  κλπ αμοιβές ηλεκτρολόγου & μηχανολόγου μηχανικού για μελέτες

21. Έπιπλα (πάγκος κουζίνας, ντουλάπια,

22. Πορτοπαράθυρα, πατζούρια, κλπ

23. Συνεργείο καθαρισμού (θα χρειαστεί μετά την ολοκλήρωση των εργασιών και πριν την μετακόμιση)

24. Τυχόν εντοιχισμένες ηλεκτρικές συσκευής

25. Τυχόν έξοδα αντιστήριξης.

26. Τυχόν έξοδα για διαμόρφωση ακάλυπτου χώρου, περίφραξη, κοπή δέντρων, επισκευή πεζοδρομίου, κλπ.

Το ερώτημα λοιπόν είναι καθένας που έδωσε προσφορά 1500, 2600 & 3000, τι από όλα αυτά συμπεριέλαβε και μέχρι ποιό σημείο εννοεί τη δουλειά ολοκληρωμένη.

Το επιτρεπόμενο από τους κανόνες συμμετοχής χρώμα γραμματοσειράς για τις δημοσιεύσεις είναι το μαύρο ή το μπλε (εξαιρούνται οι παρατηρήσεις των συντονιστών με κόκκινο χρώμα). Το κείμενο μορφοποιήθηκε καταλλήλως. 

Pavlos 33

 

 

Edited Οκτώβριος 12 , 2020 by Pavlos33

[Γιάννης]

Ρε συνάδελφοι και φίλε ιδιώτη, η ερώτηση "κόστος ανά τετραγωνικό" είναι τόσο υποκειμενική όσο "πόσο κάνει ένα αυτοκίνητο ανά μέτρο μήκους"....

Κάθε εταιρεία έχει συγκεκριμένους συνεργάτες-προμηθευτές και μπορεί να δώσει ένα προϋπολογισμό ανά τετραγωνικό για πολύ συγκεκριμένες απαιτήσεις-υλικά που θα χρησιμοποιηθούν. Για κάθε απόκλιση προσθέτεις (συνήθως δεν αφαιρείς...).

Το "πολυτελή" υλικά πραγματικά είναι πολύ ασαφές. Δηλαδή, για παράδειγμα θα κάνω εγώ κάποιες ερωτήσεις:

-Θέλεις έξυπνο κτίριο? διαχείριση ηλεκτρονικών από απόσταση κλπ?

-Θέλεις θερμομονωτικά κουφώματα?

-Θέλεις ενδοδαπέδια θέρμανση ή αντλία θερμότητας?

-Θέλεις ξύλινα δάπεδα?

-Θέλεις εγκαταστάσεις δικτύου, κλειστό κύκλωμα τηλεόρασης και άλλες εφαρμογές?

και πολλά άλλα "θέλω"...

για όλα τα "θέλω" λοιπόν, προσθέτεις σεβαστά ποσά!

Τον σχεδιασμό του σπιτιού σου τον ξεκινάς (ο μηχανικός σου κατόπιν εντολών σου) από τις ανάγκες στέγασης που έχεις, τις λειτουργικές ανάγκες για σένα και την οικογένειά σου για την επόμενη 50ετία και φυσικά βασικό και κύριο, από το πόσα μπορείς να διαθέσεις!

[Jimmy40]

Νομίζω πως είναι μετρήσιμο ως εκτίμηση - και το τονίζω αυτό, όταν υπάρχουν κάποιοι παράμετροι, έστω και βασικοί, και κάποιος δεν αναζητά κοστολόγιο ούτε για να πάρει δάνειο ούτε τελική απόφαση μέσω ενός φόρουμ.  Άνετα μπορώ να σου πω ότι για να κάνεις την δουλειά σου σαν οικογενειάρχης με ένα αυτοκίνητο μεσαίας κατηγορίας στα 4.5-4.7 μέτρα, θα πρέπει να διαθέσεις από τόσα έως τόσα για ένα αξιοπρεπές Hyundai η Skoda, και πάνω κάτω τόσα εάν θες να έχεις ένα πολυτελές όνομα όπως BMW ή Mercedes με όλα τα κομφόρ που λένε στο χωριό μου. 

Για να επιστρέψω στο θέμα του σπιτιού, για να υπολογίσω σε πρώτη φάση εάν τα οικονομικά μου φτάνουν στην Αθήνα για να χτίσω ένα σπίτι, πρέπει να ξέρω Α) πόσο κάνουν τα οικόπεδα στις περιοχές που ψάχνω, και Β) πόσο κοστίζει η κατασκευή (χοντρικότατα), από τόσα για κάτι απλό μέχρι ή και πάνω από τοσα για πολυτέλειες και ενδιάμεσα για κάτι στο μέσο όρο. 

Δεν γίνεται για να πάρω μια ιδέα να πρέπει να αγοράσω το οικόπεδο, να πληρώσω μια εταιρεία να κάνει full μελέτη και μετά να ανακαλύψω ότι τα χρήματα μου φτάνουν μόνο μέχρι τους σοβάδες. 

Όταν έρθει κάποιος στην δικιά μου δουλειά και θέλει μια εκτίμηση κόστους, φυσικά και μπορώ να δώσω με έναν, δυο ή και 100 αστερίσκους.  

Καταλαβαίνω απόλυτα φίλε Γιάννη αυτό που εσύ και άλλοι μηχανικοί λέτε. Άλλο να βάλω χρυσούς διακόπτες και άλλο να τους αγοράσω από το ΙΚΕΑ. Ωστόσο, με την εμπειρία σας, τόσο για την κοστολόγηση όσο και το τι θεωρείτε / γνωρίζετε ότι πρέπει να περιλαμβάνει μια σύγχρονη οικία, πιστεύω ότι μπορείτε να μου δώσετε τα φώτα σας σε ένα πρώτο διερευνητικό στάδιο.

ΥΓ 1. Είπαμε, το "πολυτελή" ήταν λάθος έκφραση που δεν μπόρεσα να μπω μέσα να το διορθώσω...

ΥΓ 2. Ευχαριστώ τον georgios_m για την λίστα, είναι πολύ χρήσιμη 

Edited Οκτώβριος 12 , 2020 by Jimmy40

[Γιάννης]

Καλημέρα, ήθελα να τονίσω το λάθος που γίνεται και έχει τις ρίζες στο παρελθόν, του κόστους κατοικίας ανά τετραγωνικό. Και συγκεκριμένα, τις περιόδους της μεγάλης ανοικοδόμησης, οι εργολάβοι-κατασκευαστές είχαν συγκεκριμένη λίστα προμηθευτών-υλικών και μπορούσαν να δώσουν συγκεκριμένο κοστολόγιο με μικρό περιθώριο παρεμβάσεων από τον πελάτη-αγοραστή.

Σε μονοκατοικία και ειδικά σήμερα που η αγορά είναι ρευστή δεν ισχύει αυτό...Μπορείς να χτίσεις ένα βιώσιμο σπίτι με 1200-1500€/τ.μ., μπορεί με παρεμβάσεις που για άλλους θεωρούνται "πολυτέλεια" για άλλους απαραίτητα να φτάσει στα 2000 ή και 3000€/τ.μ. Δεν συζητάμε για υπερβολές που μπορεί να εκτινάξουν το κόστος!

Προτείνω να ξεκινήσεις από μια λίστα εργασιών (όπως αυτή παραπάνω που παραθέτει ο συνάδελφος) και έχοντας κάτι πιο συγκεκριμένο στο μυαλό σου να ξεκινήσεις με προσφορές. Χωρίς μελέτη βέβαια, δεν νομίζω κανείς να μπορεί να κοστολογήσει...

Παράδειγμα, τα κουφώματα...είναι αρκετά μεγάλο ποσοστό του κόστους...πόσα ανοίγματα, τι ανοίγματα (συρόμενα, ανοιγόμενα, ανακλινόμενα), τι τζάμια (απλά διπλά, θερμομονωτικά κλπ), αλουμίνια, ξύλινα, PVC, πόσες πόρτες...κλπ κλπ

Καταλαβαίνω απόλυτα τους προβληματισμούς ενός ανθρώπου που θέλει να ξεκινήσει το σπίτι του και θέτω άλλους για να βοηθήσω στην σκέψη:

- Ποιες είναι οι ανάγκες μου?

- Ποιο είναι το budget που μπορώ να διαθέσω?

- Πόσο κοστίζουν τα οικόπεδα στην περιοχή μου?

- Εκτίμηση κόστους με τάξη μεγέθους (-50%/+50% και κατά άλλους -25%/+75%)

Κατόπιν υπολογίζω χοντρικά αν το +50% ή +30% (αναλόγως το ρίσκο που είστε διατεθειμένος να πάρετε) καλύπτεται από το budget σας

Μετά την μελέτη σχεδιασμού μπορεί να δοθεί εκτίμηση κόστους -10%/+25%

Υπόψιν ότι στην παρούσα φάση που είστε δεν μπορείτε ούτε εκτίμηση με τάξη μεγέθους μπορείτε να κάνετε, παρά μόνο χοντρικές εκτιμήσεις με βάση την προϋπάρχουσα εμπειρία.   

 

[georgios_m]

Μα χοντρικές εκτιμήσεις, στατιστικού χαρακτήρα ζητάει. Σχετικά με τις επιλογές υλικών - εξοπλισμού μας έδωσε παραδείγματα από περιοδικά.

Ωστόσο η ουσία του ερωτήματος δεν είναι μόνο τα κόστη των υλικών, αλλά κυρίως η εργασία του μηχανικού, για να γίνουν τα υλικά σπίτι, μαζί με τις μελέτες πάντα.

Οι τιμές που έδωσες είναι ακριβώς αυτό που ψάχνει.

 

Edited Οκτώβριος 13 , 2020 by georgios_m

[theodoros_k]

Είμαι κι εγώ στην ίδια θέση που κάνω μια έρευνα έτσι ώστε να δω αν μπορώ να χτίσω. 
Χαλκίδα βέβαια.
Έχω καταλήξει οτι τιμή ανα τμ μπορεί να πάει και 1200 ευρώ χωρίς την οικ. άδεια και ΙΚΑ ενδεχομένως (και βέβαια χωρίς το οικόπεδο) για κάτι νορμάλ.
Αλλά είναι και πάλι εξαιρετικά δύσκολο να το υπολογίσω και δε ξέρω γιατί.
Όσο το ψάχνω, τόσο μου φαίνεται οτι θα φτάσω σε ένα σημείο που απλά δε θα έχω χρήματα να ολοκληρώσω την κατασκευή.
Ειδικά μιας και κοιτάζω και επιλογές για δάνεια για ανέγερση. Τουλάχιστον έτσι ώστε ένα ποσοστό του κόστους να είναι με δανεισμό ή έστω το κόστος πχ για οικόπεδο.

Το οικόπεδο είναι μια άλλη πονεμένη ιστορία γιατί δε καταλαβαίνω απ την έρευνα που έχω κάνει ποιές είναι οι αξίες σε διάφορες περιοχές. Έχω κάποιες ενδείξεις αλλά γενικά ο καθένας ζητάει οτι θέλει

 

[Didonis]

1 ώρα πριν, theodoros_k said:

....
Ειδικά μιας και κοιτάζω και επιλογές για δάνεια για ανέγερση. Τουλάχιστον έτσι ώστε ένα ποσοστό του κόστους να είναι με δανεισμό ή έστω το κόστος πχ για οικόπεδο....

Για τα δάνεια αν σε βοηθάει να σε ενημερώσω ότι η όποια έγκριση Δανείου που θα κάνει η τράπεζα θα είναι με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου που θα κατασκευάσεις περατωμένο και όχι με βάση το κόστος κατασκευής που υπολογίζεις.

Συνοπτικά σε περιοχή που το ακίνητο σου θα έχει εμπορική αξία ας πουμε 2000€ το τμ και είναι 100τ.μ. θα υπολογίσει ότι θα αξίζει 200.000€ και όχι το όποιο 100Χ1200€ κόστος κατασκευής. (ενδεικτικά όλα αυτά ε.... )

 

 

Για τα υπόλοιπα πάλι η λύση είναι να πας συνάδερφες, σε Μηχανικούς που έχουν αντικείμενο έργου τα κτήρια να σε κατευθύνουν.

Συνάδερφος είσαι στην τελική θα έχεις ιδιαίτερη αντιμετώπιση και έτσι πρέπει να είναι.

 

Edited Οκτώβριος 26 , 2020 by Didonis

[Γιάννης]

4 ώρες πριν, theodoros_k said:

Το οικόπεδο είναι μια άλλη πονεμένη ιστορία γιατί δε καταλαβαίνω απ την έρευνα που έχω κάνει ποιές είναι οι αξίες σε διάφορες περιοχές. Έχω κάποιες ενδείξεις αλλά γενικά ο καθένας ζητάει οτι θέλει

 

Ισχύει αυτό στην Χαλκίδα σίγουρα...δεν ξέρω για άλλες περιοχές. Μετά το 2010 και την μεγάλη κάμψη της οικοδομής, σε γενικές γραμμές ήρθε και η πτώση στις τιμές των οικοπέδων. Άλλοι όμως δεν μειώσαν καθόλου τιμές! Που καταλήγεις? ότι ψάχνεις στην ελεύθερη αγορά και βρίσκεις αυτό που ταιριάζει στα οικονομικά σου δεδομένα και σου κάνει και "κλικ"... 

[theodoros_k]

15 hours ago, Didonis said:

Για τα υπόλοιπα πάλι η λύση είναι να πας συνάδερφες, σε Μηχανικούς που έχουν αντικείμενο έργου τα κτήρια να σε κατευθύνουν.

Συνάδερφος είσαι στην τελική θα έχεις ιδιαίτερη αντιμετώπιση και έτσι πρέπει να είναι.

Αυτό είναι μέρος του προβλήματος φίλε Didonis  - το οτι εγώ αν και μηχανικός, κάνω software...απο οικοδομές δε γνωρίζω δυστυχώς :).

Συνεργάζομαι με ένα πολ. μηχανικό στην περιοχή κατά την αναζήτησή μου γενικά. Αυτός θεωρεί οτι κάποια οικόπεδα που του δείχνω κατά καιρούς είναι υπερτιμημένα ειδικά σε περιοχές στο κάστρο κοντά, Κάνηθο κλπ.

Ουσιαστικά κοιτάς κάπου στα 65-70000 μόνο για ένα οικόπεδο σε περιοχές τέτοιες πριν καν ξεκινήσεις να χτίζεις (μιλάμε για αστικά οικόπεδα με συντ. δόμησης στο 0.8 άρα ουσιαστικά για 120-130τμ σπίτι, θέλεις τουλάχιστον 200τμ οικόπεδο χοντρικά - θεωρώ πως για μια μονοκατοικία στα 120-130τμ με αυτό το συντελεστή κάποιος θα κοίταζε απο 250τμ οικόπεδο και πάνω για να έχει και ένα νορμαλ κήπο).

Εντύπωση επίσης μου κάνει το γεγονός οτι και σε κάποιους απ τους πωλητές που μίλησα, παραδέχονται οτι τα έχουν απούλητα για χρόνια αλλά δε διαπραγματεύεται κανείς την τιμή γενικά. Δεν έχω πειστεί πως θέλουν να πουλήσουν.

Edited Οκτώβριος 27 , 2020 by theodoros_k

[georgios_m]

Όχι, στις σημερινές τιμές, μόνο όσοι έχουν μεγάλη ανάγκη θα πουλήσουν. Είτε ελπίζουν ότι μελλοντικά θα ανακτήσουν την αξία τους, είτε απλά λυπούνται να τα σκοτώσουν.