Κόστος Κατασκευής Μονοκατοικίας Ανά Τ.Μ. Το 2020 Με Το Κλειδί Στο Χέρι

[Pavlos33]

17 ώρες πριν, theodoros_k said:

(....) Ειδικά μιας και κοιτάζω και επιλογές για δάνεια για ανέγερση. Τουλάχιστον έτσι ώστε ένα ποσοστό του κόστους να είναι με δανεισμό ή έστω το κόστος πχ για οικόπεδο.
 

 

15 ώρες πριν, Didonis said:

(....) Για τα δάνεια αν σε βοηθάει να σε ενημερώσω ότι η όποια έγκριση Δανείου που θα κάνει η τράπεζα θα είναι με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου που θα κατασκευάσεις περατωμένο και όχι με βάση το

 

Επιπροσθέτως για τον δανεισμό οι τράπεζες δεν χορηγούν δάνειο στο 100% της αγοραίας αξίας που θα εξάγει ο συνεργαζόμενος μηχανικός-εκτιμητής τους. Αναλόγως οικονομικού προφίλ πελάτη  μπορεί να δοθεί στην προέγκριση ένα ποσοστό χρηματοδότησης της τάξης του 70% κάτι που σημαίνει ότι αν το ακίνητο εκτιμηθεί με αγοραία αξία 100.000 και προ οριστικής σύμβασης το ποσοστό χρηματοδότησης (L.T.V) δεν θα διαφοροποιηθεί, το μέγιστο ποσό δανείου  θα είναι 70.000 Ευρώ. 

Επιπλέον, αναλόγως βεβαίως και της τραπεζικής σύμβασης, για δάνεια ανέγερσης-αποπεράτωσης αναφέρονταν  στους όρους της σύμβασης (τουλάχιστον αυτό γινόταν τα προηγούμενα χρόνια εντός της κρίσης), ότι η πρώτη δόση καταβάλλεται μετά την υλοποίηση του σκελετού του κτιρίου (ποσοστό περίπου στο 30% του εγκριθέντος προυπολογισμού).

[Didonis]

56 λεπτά πριν, theodoros_k said:

..... (μιλάμε για αστικά οικόπεδα με συντ. δόμησης στο 0.8 άρα ουσιαστικά για 120-130τμ σπίτι, θέλεις τουλάχιστον 200τμ οικόπεδο χοντρικά - ....

μπα..... μη το λες....

με βέλτιστη αξιοποίηση των Πολεοδομικών διατάξεων και καλή αρχιτεκτονική λύση για το κτήριο, βγάζεις αρκετά ακόμα μέτρα..... 

 

και τα περί τιμών οικοπέδων..... Δημοκρατία έχουμε όσο θέλουν ζητάνε.

Edited Οκτώβριος 27 , 2020 by Didonis

[theodoros_k]

Έχετε δίκιο παιδιά για τις τιμές, προφανώς ο καθένας ότι θέλει θα ζητήσει ανοιχτή αγορά είμαστε. 

Δεν είναι και καλή περίοδος να πουλάει κάποιος σίγουρα.

Αυτό που μου έκανε εντύπωση απλά ήταν η παντελής έλλειψη διάθεσης για διαπραγμάτευση. Θέλω να πώ οκ κάτι που διαφημίζεται για 70,000, θεωρούσα στην αγορά ακινήτων, οτι ένας πωλητής θα ήταν διαθέσιμος να το διαπραγματευτεί πχ για 65 - δεν εννοώ να το σκοτώσει τελείως εννοείται. 
Αλλά σε πολλές περιπτώσεις βλέπω πως ούτε καν αυτό το περιθώριο υπάρχει

Anyways είναι ενδιαφέρον βέβαια όλο αυτό το θέμα της κατασκευής ενός σπιτιού, μαθαίνω κι εγώ πολλά πράγματα μέρα με τη μέρα. Θα δείξει πώς θα πάει τελικά. 
Τείνω προς το παρόν να πιστεύω οτι με ένα budget γύρω στα 200,000 ευρώ και χωρίς δικό σου οικόπεδο - δεδομένου οτι ένα κόστος οικοπέδου μπορεί να είναι 60-70 χιλιάδες, δύσκολα χτίζεις παραπάνω απο 80τ.μ.-90τ.μ. με το κλειδί στο χέρι και όλα τα κόστη υπολογισμένα, ακόμη και αν πολλές εταιρείες υποστηρίζουν οτι χτίζουν συμβατικά σπίτια με 900ευρώ ανα τμ.

[Pavlos33]

Ακόμη και ο θεωρητικός ορισμός της αγοραίας αξίας (market value) προυποθέτει έναν πρόθυμο πωλητή και ένα πρόθυμο αγοραστή. Η διαπραγμάτευση είναι δεδομένη στις αγοραπωλησίες και είθισται παγκοσμίως να υπάρχει σε ένα ποσοστό (αναλόγως περιοχής, συνθηκών και χαρακτηριστικών ακινήτου) σε σχέση με την ζητούμενη τιμή. Προφανώς κάποιος που δεν διαπραγματεύεται δεν είναι επί της ουσίας, πρόθυμος να προβεί σε πώληση και πιθανό να μην είναι καλά ενημερωμένος για την εύλογη αξία του ακινήτου του βάσει της αγοράς.

[Arche]

όποιος ανάφερε προηγουμένος κόστος ανέγερσης μιας μονοκατοικίας τα 2.600 - 3.000€ είμαι αρκετά σίγουρος ότι μέσα σε αυτήν την εκτίμηση του δεν έβαζε το κόστος σύνδεσης με ΔΕΗ, ΟΤΕ κ.α. Επίσης θα ήθελα να πω ότι μέσα σε αυτό το ποσό αν δεν συμπεριλαμβάνεται το κόστος αξίας της απαραίτητης γης, το ποσό ακούστηκε μεγάλο.

[Aenor]

Καλησπέρα,

διαβάζω διάφορα άρθρα τον τελευταίο καιρό που αναφέρουν στοιχεία σχετικά με τις ανατιμήσεις των υλικών κλπ και την αύξηση του κόστους οικοδομής. Συγκεκριμένα ακούω σε πολλές περιπτώσεις για κόστος κατασκευής 1600-1700€/μ2. Ήθελα να ρωτήσω αυτό το κόστος τι αφορά? Αφορά τα τετραγωνικά αποκλειστικά των διαμερισμάτων πχ ή ειναι μια μέση τιμή στην οποία συμπεριλαμβάνονται κλιμακοστάσια/πυλωτή/υπόγειο κλπ? Συμπεριλαμβάνονται επίσης κόστη αμοιβών μελετών/επιβλέψεων/ΙΚΑ κλπ?

[BAS]

Οταν πάμε στις μάντρες και σου λένε τιμές ΜΟΝΟ ΓΙΑ ΣΗΜΕΡΑ, ο προϋπολογισμός του κόστους θα πρέπει να γίνεται με άλλη λογική.

Προσωπικά θεωρώ ότι οικοδομή 10 διαμερισμάτων με 2 ανά όροφο και εμβαδά στο κομμάτι 80-120, δηλαδή όχι μικρά ή πολύ μεγάλα, τα 2000 για το τμ αυτών, είναι το ελάχιστο.

Θεωρούμε πάντα ότι θα έχουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενεργειακή κλάση Α και εύκολη εκσκαφή και υπόγειο γκαράζ με εύκολη ράμπα, θέσεις στάθμευσης σε υπόγειο και pilotis και εμβαδόν υπογείου, όσο η κάλυψη.

Μιλάμε δηλαδή για μεγάλα οικόπεδα, που επιτρέπουν εύκολη δόμηση, δηλαδή ΣΔ περί το 1, χωρίς να κάνουμε τεράστια υπόγεια. 

Οτι ξεφεύγει από αυτό που δημιουργεί δυσκολίες, όπως επίσης και η μη δυνατότητα εύκολης πρόσβασης και αποθήκευσης υλικών, ιδιαίτερα χύμα, αυξάνει το κόστος. 

Στην περίπτωση μονοκατοικίας το κόστος είναι αρκετά πιο αυξημένο, λόγω έλλειψης οικονομίας κλίμακας.

 

Στα προηγούμενα αναφέρθηκαν κάποια πράγματα για τις τιμές των οικοπέδων και ιδιαίτερα για τις τιμές στην επαρχία και στην Εύβοια.

Οι τιμές στην Εύβοια είναι πάρα πολύ χαμηλές, γιατί η Εύβοια χτυπήθηκε πολύ από την αποβιομηχάνιση και την κρίση, ενώ δεν έχει τον τουρισμό που της αξίζει, λόγω του πολύ κακού οδικού δικτύου. 

Ετσι όταν μιλάμε για οικόπεδα 200 τμ που κάποιοι θέλουν να τα δώσουν 40000, λίγο πιο έξω, ή 60000 σε πιο καλά σημεία, που με 0,8 ΣΔ, γίνεται πάνω από 1 με πατάρια, σοφίτες κλπ , μιλάμε για 200-300 €/τμ το δομήσιμο, ακόμα και λιγότερο.

Τέτοιες τιμές στην Αθήνα δεν υπάρχουν πουθενά, τουλάχιστον διπλάσιες, αλλά και σαν ποσό είναι πολύ χαμηλό.

Οσο ένα μεσαίο αυτοκίνητο πλέον κάπως εξοπλισμένο, ή ένα λίγο εξοπλισμένο πρίμιουμ.

Από την άλλη με 10 % πληθωρισμό και 0-2 % επιτόκιο, η πώληση του όποιου ακινήτου, για κάποιον που δεν έχει άμεση και επείγουσα ανάγκη, δεν έχει κανένα όφελος, εκτός αν έχει αποφασίσει να επενδύσει αλλού τα χρήματα του και έχει έτοιμη την επένδυση.

Ετσι οι πωλητές παραμένουν στις τιμές που ζητούν, ενώ οι αγοραστές το όποιο όφελος προσπαθούν να πάρουν από το οικόπεδο, της τάξης των 5-10000 €, το χάνουν από τον πληθωρισμό του κόστους της κατασκευής, λόγω ακριβώς της αργοπορίας τους για να βρουν φτηνότερο οικόπεδο, κάτι για το οποίο δεν υπάρχει κάποια βεβαιότητα. 

Εχοντας προλάβει ως μηχανικός - κατασκευαστής τις εποχές υψηλού πληθωρισμού της δεκαετίας του 1980, θα δώσω δύο παραδείγματα, τι σημαίνει αύξηση κόστους σε τέτοιες εποχές. 

Το 1984, η τιμή του κυβικού μπετόν, σίδερο και φατούρα, ήταν 3000 δρχ. Δηλαδή 9 ευρώ. 

Το 1987, η τιμή του κυβικού ήταν 9000 δρχ, 27 ευρώ.

Αντίστοιχα οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων το 1984, σε περιοχές των προαστίων της Αθήνας, ήταν 30-40000 δρχ/τμ και το 1987 80-100000 δρχ/τμ.

Στην περίοδο υψηλού πληθωρισμού, η μόνη άμυνα του καταναλωτή, είναι μία. 

Αν δεν βγάζεις πολλά λεφτά, μην τα κρατάς στα χέρια σου, γιατί χάνουν αξία από τον πληθωρισμό.

Ετσι τότε όποιοι ήθελαν να αγοράσουν σπίτια, προσπαθούσαν να τα αγοράσουν σε οικοδομή που ξεκινούσε, γιατί τα αγόραζαν στο παράδειγμα μας 40000 το τμ και μέχρι να περάσει η διετία που έκανε να ολοκληρωθεί η οικοδομή το διαμέρισμα τους είχε σχεδόν διπλασιάσει την αξία του, ενώ αυτοί είχαν κλειστή τιμή.

Σήμερα δεν έχουμε πληθωρισμό 25 % που είχαμε τότε, αλλά για πολλούς μετά από 25 χρόνια που είχαμε σχεδόν μηδενικό πληθωρισμό και μάλιστα στην κρίση είχαμε και αποπληθωρισμό, το να έχουμε πληθωρισμό 10 % , είναι κάτι που πρέπει να γίνει απόλυτα κατανοητό. 

Τιμές υλικών, αλουμινίων, σιδήρου κλπ, που έχουμε φέτος σε σχέση με αυτές που είχαμε το 2020, έχουν τρομακτικές διαφορές και τίποτα δεν δείχνει ότι θα σταματήσει η άνοδος, αφού κάθε μέρα μας έρχονται δελτία τύπου για αυξήσεις. 

 

 

 

 

[Casandra]

Καλημέρα σας,

Θα ήθελα να ρωτήσω ποιο εκτιμάτε ότι είναι το κόστος μιας κατασκευής (μονοκατοικία) σε περιοχή της Αθήνας.

Διαβάζω και ακούω για τιμές από 1200 το τ.μ. έως και 3000 το τ.μ. (έχω ακούσει και 3000 για ανακαίνιση!).

Υπάρχει αυτή την περίοδο η δυνατότητα να χτίσει κάποιος πχ 150 τ.μ. με κάποιο λογικό κόστος έως 1500 ευρώ (χωρίς υπόγειο).

Ευχαριστώ πολύ!

[tetris]

Αντί να ψάχνεις απαντήσεις (που μπορεί να είναι και παραπλανητικές), δοκίμασε μόνος σου. Κάνε προμέτρηση  των υλικών, και ψάξε την αγορά. Έτσι, θα πετύχεις δυο πράγματα: Θα κάνεις μια πολύ καλή εξάσκηση και θα έχεις συγκεκριμένη τιμή

[Casandra]

@tetris ευχαριστώ πολύ για την απάντηση. Δυστυχώς δεν έχω εμπειρία σε προμέτρηση. Μήπως γνωρίζεις πού μπορώ να βρω περισσότερες πληροφορίες για αυτό το θέμα?