Προσδιορισμός υποχρεωτικών εργασιών αποκατάστασης διατηρητέου

[Alfani]

Καλησπέρα σας,

έχω μία περίπτωση εγκαταλελειμένου νεοκλασσικού κτιρίου στην Αθήνα που έχει χαρακτηριστεί διατηρητέο από το ΥΠΕΧΩΔΕ. Πρόκειται για διώροφο λιθόκτιστο κτίριο με κεραμοσκεπή και κάτοψη σχήματος Γ το οποίο είναι εγκαταλελειμένο και έχει υποστεί ζημιές από φωτιά. Και τα δύο όμορα οικόπεδα του κτιρίου είναι κενά. Η πρόσοψη καθώς και οι δύο πλαινοί μεσότοιχοι από λιθοδομή είναι σε σχετικά καλή κατάσταση, όμως από την εσωτερική πλευρά η πίσω πτέρυγα του Γ (τοίχοι, δάπεδα, στέγη) έχει καταρεύσει ολοκληρωτικά.

Θα ήθελα να ξεκαθαρίσω, σε περίπτωση αποκατάστασης ποιές είναι οι υποχρεώσεις στην κατασκευή του κτιρίου. Συγκεκριμένα έχω στο μυαλό μου 4 σενάρια:

1. Αποκατάσταση του συνολικού κτίσματος με επαναφορά των αρχικών όψεων στο περίγραμμα του παλιού και με χρήση των παραδοσιακών υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων.

2.  Αποκατάσταση του μπροστινού τμήματος του Γ με επαναφορά των αρχικών όψεων με χρήση των παραδοσιακών υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων και ανασκευή του γκρεμισμένου πίσω τμήματος στο περίγραμμα του παλιού με επαναφορά των αρχικών όψεων και με χρήση σύγχρονων κατασκευαστικών μεθόδων (όπως οπλισμένο σκυρόδεμα).

3.  Αποκατάσταση του μπροστινού τμήματος του Γ με επαναφορά των αρχικών όψεων με χρήση των παραδοσιακών υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων και ανασκευή του γκρεμισμένου πίσω τμήματος στο περίγραμμα του παλιού σαν σύγχρονή προσθήκη με νέα υλικά και σαφή διαχωρισμό από το παραδοσιακό τμήμα της πρόσοψης.

4.  Αποκατάσαση μόνο της πρόσοψης και ανασκευή νέου κτιρίου από πίσω στο περίγραμμα του παλιού με χρήση συγχρονων υλικών και κατασκευαστικών μεθόδων (όπως οπλισμένο σκυρόδεμα).

 Στην απόφαση χαρακτηρισμού καθώς και στην αιτιολογική έκθεση του ΥΠΕΧΩΔΕ υπάρχουν μόνο γενικόλογες αναφορές όπως:

"χαρακτηρίζεται διατηρητέο το κτίριο όπως φαίνεται στο τοπογραφικό διάγραμμα"

"στο χαρακτηριζόμενο ως διατηρητέο κτίριο απαγορεύεται κάθε αφαίρεση, αλλοίωση ή καταστροφή των επι μέρους αρχιτεκτονικών και διακοσμητικών στοιχείων του"

"επιτρέπεται η επισκευή, η αποκατάσταση των όψεων, ο εκσυγχρονισμός των εγκαταστάσεων, η ενίσχυση του φέροντα οργανισμού, η εσωτερική διαρρύθμιση καθώς και οι επεμβάσεις για λόγους λειτουργικούς του διατηρητέου κτιρίου εφόσον δεν αλλοιώνεται ο αρχιτεκτονικός χαρακτήρας του"

Με βάση αυτές τις αναφορές δεν είναι ξεκάθαρο ποιά από τα παραπάνω σενάρια κατασκευής είναι αποδεκτά. Γνωρίζει κάποιος από παρόμοια εμπειρία ποιά είναι η καλύτερη προσέγγιση που να ξεκαθαρίζει αυτό το ζήτημα, πριν ξεκινήσει η προετοιμασία σχεδίων οικοδομικής άδειας?

Edited Οκτώβριος 23 , 2020 by Alfani

[dimitris GM]

δες στις εδω αποφασεις ΚΕΣΑ/ΚΕΣΥΠΟΘΑ

εχει τετοια θεματα

http://www.ypeka.gr/el-gr/Χωροταξία-και-Αστικό-Περιβάλλον/Γνωμοδοτήσεις-ΚΕΣΑ

 

[Alfani]

7 λεπτά πριν, dimitris GM said:

δες στις εδω αποφασεις ΚΕΣΑ/ΚΕΣΥΠΟΘΑ

εχει τετοια θεματα

http://www.ypeka.gr/el-gr/Χωροταξία-και-Αστικό-Περιβάλλον/Γνωμοδοτήσεις-ΚΕΣΑ

 

Ευχαριστώ για την απάντηση. Αυτές οι αποφάσεις νομίζω αφορούν γνωμοδοτήσεις για χαρακτηρισμό ή μη και για έγκριση μελετών. Εγώ αναφέρομαι σε κτίριο που είναι ήδη χαρακτηρισμένο και προσπαθώ να καταλάβω αν μπορεί να αποσαφηνιστεί όσο είναι δυνατόν ο επιτρεπόμενος βαθμός επέμβασης σε σχέση με το αρχικό κτίριο, πριν ξεκινήσει η διαδικασία του σχεδιασμού και της υποβολής σχεδίων προς έγκριση. 

[dimitris GM]

καλυτερο δεν εχω

υποτιθεται οτι στο σχετικο ΦΕΚ η αποφαση τα γραφει "αναλυτικα"

"υποτίθεται"

 

[elektra]

Alfani,

επισκέπτεσαι το φορέα διατήρησης και σε ενημερώνουν για την κατηγορία χαρακτηρισμού στην καρτέλα του κτιρίου. Ανάλογα με αυτόν επιτρέπονται εργασίες. Δεν υπάρχει όμως γενικός κανόνας. Κάθε κτίριο εξετάζεται χωριστά.

Μετά συντάσσεις προμελέτη, που είναι αναλυτικότατη, την καταθέτεις, εγκρίνεται από συμβούλια - διαβούλια και εκδίδεται υπουργική απόφαση που επιτρέπει τις εργασίες που περιλαμβάνει η μελέτη σου, εκδίδοντας συμπληρωματικούς όρους δόμησης. (ΝΟΚ αρθρ. 6 παρ. 3γ).

Όταν έχεις ολοκληρώσει αυτή τη διαδικασία, εκδίδεις οικοδομική άδεια.

Δύσκολο και χρονοβόρο.

Καλή δύναμη!

[Didonis]

5 ώρες πριν, Alfani said:

.....

"στο χαρακτηριζόμενο ως διατηρητέο κτίριο απαγορεύεται κάθε αφαίρεση, αλλοίωση ή καταστροφή των επι μέρους αρχιτεκτονικών και διακοσμητικών στοιχείων του"

"επιτρέπεται η επισκευή, η αποκατάσταση των όψεων, ο εκσυγχρονισμός των εγκαταστάσεων, η ενίσχυση του φέροντα οργανισμού, η εσωτερική διαρρύθμιση καθώς και οι επεμβάσεις για λόγους λειτουργικούς του διατηρητέου κτιρίου εφόσον δεν αλλοιώνεται ο αρχιτεκτονικός χαρακτήρας του"

....

 

46 λεπτά πριν, elektra said:

.....Δεν υπάρχει όμως γενικός κανόνας. Κάθε κτίριο εξετάζεται χωριστά.

Μετά συντάσσεις προμελέτη, που είναι αναλυτικότατη, την καταθέτεις, εγκρίνεται από συμβούλια - διαβούλια και εκδίδεται υπουργική απόφαση που επιτρέπει τις εργασίες που περιλαμβάνει η μελέτη σου, εκδίδοντας συμπληρωματικούς όρους δόμησης. (ΝΟΚ αρθρ. 6 παρ. 3γ).

....

Είναι αρκετά σύνθετη διαδικασία με τεράστιους χρόνους πολλές φορές για να ολοκληρωθεί.

Έχεις να αναλύσεις και να συνθέσεις τις ανάγκες – δυνατότητες του κτηρίου, σε συνδυασμό με τις επιθυμίες της ιδιοκτησίας μαζί με το τι θα εγκριθεί από τις δικές προτάσεις για παρεμβάσεις με αναλυτικότατο τρόπο και συχνά με ανάγκη τεκμηρίωσης σε συμβούλια …..

Κοστολόγηση και χρονικός προγραμματισμός με ακρίβεια πριν φτάσεις στην έγκριση είναι σχεδόν αδύνατος….

Δες με μεγάλη προσοχή τα γραφόμενα της συναδέρφου που είναι ιδιαίτερα συμπυκνωμένα και σωστά.

Καλή επιτυχία και εύχομαι να καμαρώνουμε όλοι ένα καλό αποτέλεσμα

[Alfani]

@elektra @Didonis Σας ευχαριστω πολυ για τις απαντησεις! Δεν ηξερα οτι υπαρχουν κατηγοριες απο το υπουργειο που καθοριζουν τις εργασιες που επιτρέπονται...θα το ψαξω.

Φαινεται πως η διαδικασια θα ειναι οντως πολυ χρονοβορα. Αν καποιος αλλος συναδελφος εχει σχετικη εμπειρια, θα εκτιμουσα οποιαδηποτε συμπληρωματικη πληροφορια.

Απο την πλευρα μου αν προχωρησει η δικη μου περιπτωση, θα ξαναστειλω σε αυτο το topic για ενημερωση ολων.

[elektra]

29 λεπτά πριν, Alfani said:

@elektra @Didonis Σας ευχαριστω πολυ για τις απαντησεις! Δεν ηξερα οτι υπαρχουν κατηγοριες απο το υπουργειο που καθοριζουν τις εργασιες που επιτρέπονται...θα το ψαξω.

Φαινεται πως η διαδικασια θα ειναι οντως πολυ χρονοβορα. Αν καποιος αλλος συναδελφος εχει σχετικη εμπειρια, θα εκτιμουσα οποιαδηποτε συμπληρωματικη πληροφορια.

Απο την πλευρα μου αν προχωρησει η δικη μου περιπτωση, θα ξαναστειλω σε αυτο το topic για ενημερωση ολων.

Οι κατηγορίες δεν καθορίζουν τις εργασίες, αλλά είναι αξιολόγηση του κτιρίου. Τα κριτήρια της αξιολόγησης διαφέρουν. Σίγουρα αρχιτεκτονικά, μπορεί ή/και ιστορικά. Γι αυτό κάθε κτίριο εξετάζεται χωριστά.

Η διαδικασία είναι εξαιρετικά χρονοβόρα. Εγώ πάλεψα για να φέρω εις πέρας τέτοιο έργο επί έξι χρόνια.

Καμία από τις λέξεις που χρησιμοποίησα προηγουμένως δεν επιλέχτηκε τυχαία. Θα χρειαστείς πολλή δύναμη...

Edited Οκτώβριος 23 , 2020 by elektra

[Alfani]

Εξι χρονια υποθετω συνολικα μεχρι την ολοκληρωση της κατασκευης. Ειναι οντως πολλα. Θυμαστε ποσο χρονο πηρε η διαδικασια των εγκρισεων και οικοδομικής αδειας;

[Alfani]

4 ώρες πριν, elektra said:

Μετά συντάσσεις προμελέτη, που είναι αναλυτικότατη, την καταθέτεις, εγκρίνεται από συμβούλια - διαβούλια και εκδίδεται υπουργική απόφαση που επιτρέπει τις εργασίες που περιλαμβάνει η μελέτη σου, εκδίδοντας συμπληρωματικούς όρους δόμησης. (ΝΟΚ αρθρ. 6 παρ. 3γ)

Υπουργικη αποφαση εκδιδεται σε καθε αποκατασταση διατηρητεου ή αφορά μόνο σε προσθήκες?