Αγορά παλιού σπιτιού και ριζική ανακαίνιση - Τελικά αξίζει;

[theodoros_k]

Χαιρετώ όλα τα μέλη του forum, ελπίζω να είστε όλοι καλά. 

Μιας και βρίσκομαι στην αναζήτηση σπιτιού, η πρώτη μου ιδέα ήταν να χτίσω κάτι καινούριο. Σκέφτομαι πως θα χρειαστώ 120τμ περίπου σαν χώρο κατοικίας και λογικά κάποιο γκαράζ ή βοηθητικό χώρο πχ στο υπόγειο. 
Δεδομένου οτι δεν υπάρχει και οικόπεδο, το budget μου νομίζω θα είναι οριακά για αγορά οικοπέδου και ανέγερση με όλα τα κόστη τα γύρω γύρω. 

Οπότε κοιτάζω και εναλλακτικές λύσεις τύπου αγοράς μιας παλιότερης κατοικίας και ριζικής ανακαίνισης (αν αυτό είναι και πιο συμφέρον μιας και δε γνωρίζω - απλά βλέπω αγγελίες κατά καιρούς).

Θεωρείτε απο την εμπειρία σας οτι αξίζει να κάνει κάποιος κάτι τέτοιο ή θα ήταν καλύτερα μιας και το κάνεις που το κάνεις το βήμα να πεις πιέζομαι παραπάνω οικονομικά και χτίζω; Θέλω να πω οτι κατά καιρούς βλέπω στο internet ωραίες ανακαινίσεις και πλέον το 2020 είναι και πολλά τα πράγματα που διαθέτοντας το ανάλογο budget μπορείς να κάνεις σε μια παλιότερη κατοικία - αλλά απ την άλλη βλέπω και απόψεις τύπου οτι εφόσον είναι παλιό, ό,τι και να κάνεις αυτό θα είναι παλιό. 

Παλιό όταν λέμε εννοούμε πχ μονοκατοικίες χτισμένες γύρω στο '70 - θεωρώ οτι στις παλιότερες μιλάμε πιο πολύ για ανακατασκευή πλέον (αν στέκει ο όρος ανακατασκευή).

Ποιά είναι γενικά η εμπειρία σας απο τέτοια κτίσματα;

Ευχαριστώ εκ των προτέρων! 

[Jakeplem]

@theodoros_k---Δεν είναι αποκλειστικά οικονομικοί οι λόγοι που επιλέγεται η ριζική ανακαίνιση. Όταν η επιτρεπόμενη δόμηση έχει μειωθεί, τότε αρκετά συχνά προτιμάται να διατηρηθεί ο σκελετός του κτίσματος για να μην χαθούν τα ήδη δομημένα τετραγωνικά.  

Σε αυτή την περίπτωση το σπίτι όσο ωραίο και αν γίνει, συνεχίζει να έχει φέροντα οργανισμό ηλικίας αρκετών δεκαετιών. Επιπλέον δεν μπορεί να θεωρηθεί νέα κατασκευή όσο επιτυχημένη και αν είναι η ανακαίνιση, συνεπώς η αξία του υπολείπεται του καινούργιου.

Παρ' όλ' αυτά θεωρώ ότι για μονοκατοικία σε ήσυχη περιοχή αξίζει τον κόπο η λύση αυτή σε σχέση με την αγορά διαμερίσματος.

Edited Νοέμβριος 16 , 2020 by Jakeplem

[georgios_m]

Το πλεονέκτημα της ανακαίνισης είναι ότι δεν είσαι υποχρεωμένος να χαλάσεις τα πάντα. Μπορείς με στοχευμένες ενέργειες να μετριάσεις το κόστος. Επίσης κερδίζεις χρόνο και φασαρία.

Εάν το κτίσμα δεν είναι υπό κατάρρευση, εγώ είμαι υπέρ της ανακαίνισης.

[theodoros_k]

Γενικά υπάρχουν και σπίτια παλιότερα δεκαετίας 60-70 που μ αρέσουν γιατί έχουν άλλα χαρακτηριστικά. Πολλές φορές πχ στην επαρχία είναι χτισμένα γενικά σε ωραία σημεία, είναι ψηλοτάβανα, έχουν ωραία ανοίγματα και ευρύχωρα δωμάτια, ωραίες αυλές κλπ.

Αλλά απ την άλλη διαβάζω και εδώ στο φόρουμ οτι και το μπετόν έχει μια διάρκεια ζωής αρα διστάζω πολλές φορές να τα εξετάσω αν έχουν τέτοια ηλικία τα ακίνητα αν και οκ ορισμένα φαίνονται καλά διατηρημένα. 
Είναι και οι αντισεισμικοί κανονισμοί που έχουν αλλάξει και δε ξέρω αν μπορούν να μαζευτούν όσον αφορά αυτό.

Απ την άλλη σκέφτομαι οτι και σε πολυκατοικία να πας να αγοράσεις διαμέρισμα, πολλές πολυκατοικίες είναι του 70, ειδικά Αθήνα οπότε και αυτά φαντάζομαι κάποιος τα αγοράζει...

Edited Νοέμβριος 16 , 2020 by theodoros_k

[georgios_m]

Ναι, μπορούν να "μαζευτούν" και από αυτή την άποψη.

Τελικά μιλάμε για μονοκατοικία ή πολυκατοικία; Στην Αθήνα ή στην επαρχία; Ο στεγαστικός σου στόχος ποιός είναι; Έχεις κάπου την εργασία σου και θες ένα σπίτι που να σε εξυπηρετήσει ή ανάλογα το σπίτι θα μεταφέρεις και την εργασία σου;

Επίσης, όταν λες ανακαίνιση, ποιός είναι και τότε ο στόχος σου; Να διορθώσεις τα κακώς κείμενα που θα παραλάβεις (υγρασίες, βάψιμο, υδραυλικά) ή να επέμβεις και στην αρχιτεκτονική του κτιρίου, αλλάζοντας τη διαρρύθμιση ή λανσάροντας κάποιο ιδιαίτερο στυλ διακόσμησης? Κι αν ναι, το έχεις σκεφτεί ποιό θα είναι αυτό;

Ερωτήματα κρίσιμα για να δούμε ποιά λύση συμφέρει.

Επειδή κι εδώ ισχύουν οι κανόνες της αγοράς, οι τιμές ανέγερσης, πώλησης, ανακαίνισης ή και επισκευής βρίσκονται σε κάποια ισορροπία ώστε γενικώς να έρχεται μία η άλλη, οπότε μια λεπτομέρεια είναι που θα κρίνει την επιλογή.

 

[theodoros_k]

Μιλάμε για μονοκατοικία και επαρχία και για σπίτι όπου θα κατοικώ κατά κύριο λόγο. Η δουλειά μου είναι flexible - δουλεύω εξ αποστάσεως οπότε ουσιαστικά δε με περιορίζει στο να διαλέξω τοποθεσία - απλά η προτίμησή μου είναι να μένω επαρχία.

Φαντάζομαι αν καταλήξω σε αυτή τη λύση, το περισσότερο που θα μπορούσε να γίνει στο μέλλον είναι να προστεθεί ένα roof garden ή κάτι τέτοιο αλλά δεν είναι του παρόντος. Για κάτι παραπάνω φαντάζομαι θα χρειαστεί άλλη μελέτη και ενίσχυση κλπ - που όμως μπορεί να χρειαστεί έτσι κι αλλιώς αν το κτίσμα είναι παλιό.

Στόχος αν προχωρήσω σε αυτή την επιλογή πιστεύω πιο πιθανό θα είναι η ριζική ανακαίνιση και αλλαγή διαρρύθμισης (ανάλογα βέβαια το πώς θα είναι η αρχική διαρρύθμιση). Δεδομένου οτι βλέπω κατά καιρούς τέτοια σπίτια να διαφημίζονται και έχω δει και κάποια απο κοντά, το πιο πιθανό οσον αφορά τη διαρρύθμιση θα ήταν η δημιουργία δεύτερου μπάνιου/wc (γιατί πιο πιθανό να μην έχουν) καθώς και το άνοιγμα της κουζίνας για να γίνει open plan με κάποιο καθιστικό/σαλόνι (που και πάλι συνήθως αυτά τα κτίσματα είχαν ξεχωριστό δωμάτιο για κουζίνα).

Επίσης φαντάζομαι θα χρειαστούν νέες ηλεκτρολογικές και υδραυλικες εγκαταστάσεις και λογικά μόνωση (θερμοπροσώψεις, μόνωση στην ταράτσα κλπ). 

Φαντάζομαι βέβαια ανάλογα το ακίνητο αντε μια τέτοιου είδους εκτεταμμένη ανακαίνιση να πάει και 400-500ευρώ/τμ; Αν και οι τιμές που βλέπω στο internet είναι αρκετά φθηνότερες αλλά τείνω να προσθέτω σ αυτές. 
Νομίζω αν αγοραστεί σε καλή τιμή το ακίνητο, ίσως και να συμφέρει. 

Ένα πρόσφατο παράδειγμα ήταν υπερυψωμένο ισόγειο 110τμ σε 2 στρέμματα οικόπεδο/κτήμα εντός οικισμού - κατασκευή κάπου στη δεκαετία του 60 σε καλή κατάσταση αφού κατοικείται και τώρα κατά τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης - το οποίο αρχική τιμή πώλησης είχε τα 120.000 ευρώ αλλά στο σημείο εκείνο, ένα τέτοιο οικόπεδο - μόνο σαν οικόπεδο, θα το αγόραζες γύρω στα 80.000 απο αγγελίες που βλέπω. 

Ενώ η εναλλακτική θα ήταν χτιστό, καινούριο, σε οικόπεδο πχ 350-400τμ. που θα κόστιζε ας πούμε 40.000 ευρώ σαν οικόπεδο μόνο συν μετά η τα κόστη της οικοδομής.

Edited Νοέμβριος 17 , 2020 by theodoros_k

[georgios_m]

Όταν λες επαρχία, πόσο επαρχία; και σε απομακρυσμένο χωριό;

Εάν είσαι παραγματικά τόσο flexible, το πιθανότερο είναι ότι μπορείς να βρεις κάτι σε πολύ καλή κατάσταση και σε τιμή ευκαιρίας, οπότε να μη χρειαστείς καθόλου ανακαίνιση. Η χώρα μας έχει τεράστιο κτιριακό απόθεμα.

Αυτό με το ρουφ γκάρντεν σε ενδιαφέρει ακόμα κι αν βρεθείς στην εξοχή, που θα έχεις κανονικό κήπο;

Το δεύτερο μπάνιο μπορεί να υλοποιηθεί και με μια προσθήκη, εφόσον οι όροι δόμησης το επιτρέπουν. Αλλιώς θα πρέπει να φας χώρο από κάποιο άλλο δωμάτιο και να χρειαστεί γενικώς να χαλάσεις περισσότερα υφιστάμενα στοιχεία.

Νέες εγκαταστάσεις μπορεί και να μη χρειαστούν. Πολλά παλιά σπίτια είναι πια ήδη ανακαινισμένα. Οτιδήποτε υπάρχει ή δεν υπάρχει συνήθως περιλαμβάνεται και στην τιμή αγοράς. Πολλοί κάνουν την ανακαίνιση ελπίζοντας να πιάσουν κάτι καλύτερο σε τιμή πώλησης. Επειδή όμως εσύ έχεις το πλεονέκτημα της επιλογής, πιθανότατα θα σου έρθει σε καλύτερη τιμή από όσο κόστισε στον ιδιοκτήτη. Συνήθως είναι αναγκασμένος να αρκεστεί στο να πάρει απλά μέρος των χρημάτων του, χωρίς κανένα κέρδος. 

Όπως σου είπα και πριν, υπολόγισε και τα "άυλα" κόστη που έχει η διαδικασία του να χτίσεις από το μηδέν. Πολύ λιγότερα και πιο "καθαρά" συνεργεία, δυνατότητα να φτιάξεις πράγματα και μόνος σου, σιγά σιγά κλπ. Πχ αυτό που είδες να κατοικείται, το κατοικείς έτσι όπως είναι και συ, λύνεις το πρόβλημά σου άμεσα και σταδιακά το ανακαινίζεις, έχοντας βρει και τις πραγματικές ανάγκες που θα προκύψουν.

 

[theodoros_k]

Αυτό το roof garden με ενδιαφέρει μόνο αν υπάρχει θέα απο πιο ψηλά αλλά δεν είναι τρομερό προαπαιτούμενο.

Γενικά κοιτάζω επαρχία αλλά πόλεις με σχετικά καλή πρόσβαση Αθήνα μιας και λόγω συνεργασίας με εξωτερικό, περιμένω πως θα πετάω αρκετά συχνά οπότε αν μπορώ να μην είμαι Αθήνα και παράλληλα να έχω καλή πρόσβαση σε αεροδρόμιο θα ήταν το ιδανικό.

Η αναζήτηση προς το παρόν είναι γύρω απο πόλεις σαν τη Χαλκίδα ή την Κόρινθο. Αυτό το οτι θα πρέπει να πηγαινοέρχομαι αρκετά συχνά είναι επίσης ένας λόγος που με κάνει να διπλοσκέφτομαι την οικοδομή καθώς νομίζω θα απαιτεί χρόνο και συνεχή παρουσία όσο θα γίνονται τα έργα (αν και βέβαια θα συνεργάζομαι με μηχανικό που θα επιβλέπει - εγώ και να επιβλέπω και να μην επιβλέπω, εφόσον δεν έχω γνώση μάλλον το ίδιο θα ναι  )