Τακτοποίηση - Πωληση

[Pinelopie79]

Καλησπέρα σας,

Είναι η πρώτη φορά που γράφω στο forum και θα ήθελα την βοήθεια σας. Σκοπεύω να πουλήσω ένα ακίνητο κοντά στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και ο συμβολαιογράφος του αγοραστη κολλάει στην τακτοποίηση του ακινήτου.

Να σας αναφέρω ότι το ακίνητο είναι ένας χώρος 35 τετραγωνικά στο δώμα 4οροφης πολυκατοικιας στο οποίο έχει την αποκλειστική χρήση ολόκληρου του δώματος (ταράτσας). Η αποκλειστική χρήση προκύπτει από την σύσταση της πολυκατοικίας.

Ο μηχανικός κατά την αυτοψία βρήκε 5,5 τετραγωνικά παραπάνω (τα οποία μάλλον είχε προσθέσει ο παππούς μου) τα οποία όπως μου ανέφερε, είναι κοινόχρηστος χώρος, ανήκουν στο δώμα (αποκλειστική χρήση) και όχι στο ακίνητο.

Επειδή έχω την αποκλειστική χρήση, ο μηχανικός προχώρησε στη τακτοποίηση, ωστόσο ο συμβολαιογράφος αρνείται να προχωρήσει στην αγοραπωλησία.

Καμία βοήθεια?

 

Edited Ιανουάριος 16 , 2021 by Pinelopie79

[dimitris GM]

ή εχεις την αποκλειστικη χρηση, οπότε τακτοποιεις με τις σχετικες  διαταξεις

ή πας με τις υπολοιπες διαταξεις του 98, παντα ως προς την τακτοποίηση

εδω

https://www.michanikos.gr/forums/topic/50391-αρθρο-098-ν-449517-αυθαίρετες-κατασκευές-σε-κοινόκτητο-ή-κοινόχρηστο-χώρο/page/124/?tab=comments#comment-1093884

 

κατα τα λοιπα,  ως προς την μεταβίβαση, η συμβ/φος μπορει   μεν να κολλαει, αλλα "κατι" πρεπει να σου εχει πει οτι

"περιμενουμε οδηγιες" ή κατι σχετικο

[ειναι πολλες χιλιαδες οι περιπτωσεις επαυξησης εμβαδού των  ΟΙ σε βαρος   κοινοχρηστων ή κοινοχρηστων σε βαρος ΟΙ..

Δεκα χρονια το παιδευουν, απο ρυθμιση σε ρυθμιση, χωρις αποτελεσμα]

 

[Qutrohor]

@Pinelopie79,

Ο συμβολαιογράφος πιθανότατα θεωρεί ότι απαιτείται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας καθότι ένας χώρος παραμένει κοινόχρηστος παρά την αποκλειστική χρήση. Επομένως έχει μεταβληθεί η οριζόντια ιδιοκτησία σου. Συνήθως η διαδικασία της τροποποίησης δεν είναι απλή.

[Pinelopie79]

On 17/1/2021 at 12:30 ΠΜ, Pinelopie79 said:

Καλησπέρα σας,

Είναι η πρώτη φορά που γράφω στο forum και θα ήθελα την βοήθεια σας. Σκοπεύω να πουλήσω ένα ακίνητο κοντά στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και ο συμβολαιογράφος του αγοραστη κολλάει στην τακτοποίηση του ακινήτου.

Να σας αναφέρω ότι το ακίνητο είναι ένας χώρος 35 τετραγωνικά στο δώμα 4οροφης πολυκατοικιας στο οποίο έχει την αποκλειστική χρήση ολόκληρου του δώματος (ταράτσας). Η αποκλειστική χρήση προκύπτει από την σύσταση της πολυκατοικίας.

Ο μηχανικός κατά την αυτοψία βρήκε 5,5 τετραγωνικά παραπάνω (τα οποία μάλλον είχε προσθέσει ο παππούς μου) τα οποία όπως μου ανέφερε, είναι κοινόχρηστος χώρος, ανήκουν στο δώμα (αποκλειστική χρήση) και όχι στο ακίνητο.

Επειδή έχω την αποκλειστική χρήση, ο μηχανικός προχώρησε στη τακτοποίηση, ωστόσο ο συμβολαιογράφος αρνείται να προχωρήσει στην αγοραπωλησία.

Καμία βοήθεια?

 

Δυστυχώς τον συμβολαιογράφο δεν τον επιλέγω εγώ, αλλά ο αγοραστής, και δυστυχώς δεν είναι  καθόλου συνεργάσιμος ώστε να καταλάβω που κολλάει το θέμα. 

Ο δικός μου συμβολαιογράφο που πήγα όλα τα έγγραφα μου ανέφερε  οτι μπορεί να γίνει η πώληση.

 

Edited Ιανουάριος 19 , 2021 by Pinelopie79

[Qutrohor]

Γιατί δεν ζητάς από το δικό σου συμβολαιογράφο (ή από το μηχανικό σου) να ρωτήσει αυτός το συμβολαιογράφο του αγοραστή, τι είναι αυτό που τον εμποδίζει να προχωρήσει;

[nik]

19 ώρες πριν, Qutrohor said:

@Pinelopie79,

Ο συμβολαιογράφος πιθανότατα θεωρεί ότι απαιτείται τροποποίηση της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας καθότι ένας χώρος παραμένει κοινόχρηστος παρά την αποκλειστική χρήση. Επομένως έχει μεταβληθεί η οριζόντια ιδιοκτησία σου. Συνήθως η διαδικασία της τροποποίησης δεν είναι απλή.

Λογικά αυτό ισχύει το οποίο το θεωρώ πολύ αυστηρό. Είναι λίγο θέμα ερμηνείας, πως γράφεται η αποκλειστική χρηση, πως περιγράφεται το διαμέρισμα στην σύσταση κτλ. Ένα ρετιρέ π.χ. που έχει αυξηθεί μέσα στη βεράντα του μπροστά του μπορεί να μεταβιβαστεί γιατί ο χώρος "βεράντα" του ανήκει. Αν το διαμέρισμα του δώματος γράφεται απλά σαν ένας χώρος που περιβάλλεται από δώμα είναι πιο δύσκολα τα πράγματα από το να έγραφε διαμέρισμα δώματος με βεράντα αποκλειστικής χρήσης.

Πάντως αν θέλει οπωσδήποτε τροποποίηση σύστασης δες μήπως γίνεται μονομερώς που νομίζω δεν είναι τόσο δύσκολο. Συγκεκριμένα σε αφορά η παράγραφος 8 του άρθρου 98 του ν.4495/17

Παράθεση

8. Επί αυθαίρετων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την υπαγωγή στις διατάξεις του παρόντος δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών. Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.

Η αποκλειστική χρήση δώματος δεν ξέρω αν είναι παράρτημα.

[dimitris GM]

η -ανεξηγητη- λεξη "παραρτημα" εχει ξεχασθει εκει εδω και χρονια...

Και αφου  οι επομενοι  δεν καταλαβαιναν  τι εννοουσαν οι προηγουμενοι....

 το αφηνουν ετσι για να μην  δινουν και απαντησεις...

Οσο για την μονομερη τροποποιηση,  ακομα περιμενουμε διευκρινισεις

[μια  εγκυκλιος που εξεδοθη, δεν ηταν και πολυ "σαφης"...]

 

Edited Ιανουάριος 19 , 2021 by dimitris GM

[ΙΑΣΟΝΑΣ]

On 17/1/2021 at 12:30 ΠΜ, Pinelopie79 said:

.................. το ακίνητο είναι ένας χώρος 35 τετραγωνικά στο δώμα 4οροφης πολυκατοικιας στο οποίο έχει την αποκλειστική χρήση ολόκληρου του δώματος (ταράτσας).

Αυτός ο χώρος έχει χιλιοστά από τη Σύσταση Οριζόντιας Ιδιοκτησίας; Είναι δηλαδή, αυτόνομη και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία, δυνάμενη να πουληθεί ή όχι; 

[zulumpo]

Εάν θεωρείται παράρτημα, κακώς ο συμβολαιογράφος δεν προχωράει στην πώληση. Να πάτε σε άλλον που ξέρει τι του γίνεται.

Περί τροποποίησης σύστασης κτλ πολυκατοικίας θεωρώ με τόσους συνιδιοκτήτες μέσα... κτλ μόνο ως ταινία φαντασίας.

[dimitris GM]

δεν εχει σχεση το "παραρτημα"

εχει που τροποποίησαν  αυτο το 98..[πρωην 5 στον 4178] 3-4 φορες...

και καθε φορα το καναν ολο και πιο στριφνο και ανεφαρμοστο.

δες εδω και πες μου τι κατααλαβες

Εγκύκλιος Συντονιστικής 58/2020 – Βεβαίωση αρθρ. 98 παρ. 7 Ν. 4495/2017

23 Δεκεμβρίου 2020admin

Πλοήγηση άρθρων

 

 

ΘΕΜΑ: Εφαρμογή του άρθρ. 98 παρ. 7 Ν. 4495/2017:  Βεβαίωση μη έκδοσης αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση

Κυρίες και κύριοι συνάδελφοι

Όπως ήδη έχετε ενημερωθεί, σύμφωνα με το τελευταίο εδάφιο της παρ. 7 του άρθρ. 98 Ν. 4495/2017, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρ. 81 του Ν. 4495/2017 (Α’ 167), «Απαραίτητη προϋπόθεση για την εφαρμογή του παρόντος, (σ.σ. της παρ. 7 του άρθρ. 98 Ν. 4495/2017), σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι προϋποθέσεις των περ. α΄ και β΄ της παρ. 5, είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση».

Για την εφαρμογή της ανωτέρω διάταξης, οι συμβαλλόμενοι στη πράξη μονομερούς τροποποίησης θα βεβαιώνουν επί του σώματος του συμβολαίου υπεύθυνα ότι δεν έχει εκδοθεί αμετάκλητη δικαστική απόφαση που να διατάσσει την κατεδάφιση.

Με τιμή

Ο Πρόεδρος
Γεώργιος Ρούσκας

 

 

Edited Ιανουάριος 19 , 2021 by dimitris GM