Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας

[Theodore87]

Καλημέρα σας,

θα ήθελα σας παρακαλώ την γνώση σας επί του παρακάτω θέματος.

Υπάρχει ένα εξ αδιαιρέτου ακίνητο σε εκτός σχεδίου πόλεως.

Μέσα σε αυτό υπάρχουν τέσσερα αυθαίρετα κτίσματα τα οποία αναφέρονται με συμβολαιογραφική πράξη του 1955 (βέβαια εκεί δεν προσδιορίζεται ο αριθμός τους και το εμβαδόν τους αλλά  απλά η ύπαρξη κτισμάτων). Η αναφορά στο εμβαδόν τους και το πόσα είναι, γίνεται σε τοπογραφικό συμβόλαιο του 2000.

Στο συγκεκριμένο εξ  αδιαιρέτου ακίνητο οι συνιδιοκτήτες είναι παραπάνω από τα αυθαίρετα κτίσματα, γεγονός που δεν βοηθάει στην σύσταση ισάριθμων καθέτων ιδιοκτησιών και διάκριση του τμήματος που αναλογεί στον καθένα από το εξ αδιαιρέτου ακίνητο. 

Ως εκ τούτου, αυτό που θα ήθελα να ρωτήσω το εξής:

Έστω, στην περίπτωση που στον ένα συνιδιοκτήτη του ακινήτου, του αναλογεί μερίδιο εκτάσεως 1 στρέμματος (αναλογία μεριδίου 20%).

Ερώτηση 1:

Εφόσον υπάρχει η σύμφωνη γνώμη όλων των υπολοίπων συνιδιοκτητών,

μπορεί μέσω συμβολαιογραφικής πράξης να γίνει σύσταση δύο καθέτων ιδιοκτησιών,

κατά τις οποίες θα έχουμε:

1.  στην μια κάθετη, ένα αυθαίρετο κτίσμα εμβαδού 100 τ.μ. και μικρό περιβάλλοντα χώρο, εκτάσεως αυτών των δύο στα 250 τ.μ., με ποσοστό ιδιοκτησίας 100% στο άτομο που σας προανέφερα, και

2. μια άλλη κάθετη, στην οποία θα υπάρχουν εξ αδιαιρέτου όλα τα υπόλοιπα μερίδια+τα 750 τ.μ. που αναλογούν στον ιδιοκτήτη που σας προανέφερα.

Σαφώς κατανοώ ότι στην περίπτωση που το ακίνητο αυτό μπει εντός σχεδίου πόλεως, ανάλογα με τον συντελεστή δόμησης και δεδομένου ότι πρόκειται για εξ αδιαιρέτου, στα 750 υπόλοιπα τ.μ. δεν θα επιτρέπεται στον ιδιοκτήτη αυτόν να χτίσει όσα του αντιστοιχούν σε αυτά τα τ.μ., διότι θα έχει κάνει χρήση μέσω της νομιμοποίησης του αυθαιρέτου τα 100 τ.μ.

Ερώτηση 2:

Στην περίπτωση που η ανωτέρω πρόταση είναι δυνατή, σαφώς εφόσον υπάρχει η σύμφωνη γνώμη όλων των συνιδιοκτητών, πώς θα πρέπει να γίνει η διαδικασία, πέραν της σύνταξης τοπογραφικού με αναγραφόμενη/ες την/τις κάθετη/κάθετες.

Πρέπει να γίνουν νομιμοποιήσεις όλων των αυθαιρέτων που υπάρχουν μέσα στο ακίνητο ή μπορεί να γίνει νομιμοποίηση μόνο του αυθαιρέτου που θα διακριθεί πριν την σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης; Θα χρειαστεί π.χ. πρώτα να γίνουν μεταβιβάσεις μεριδίων μεταξύ των συνιδιοκτητών για να είναι εφικτό αυτό;

Σας ευχαριστώ πολύ για τον χρόνο σας και συγγνώμη αν κάτι από αυτά που σας περιγράφω δεν είναι κατανοητά...  

[dimitris GM]

Εαν και εφοσον εχουν χτισει ολοι, θα πας με το

Αρθρο 98Ρυθμίσεις του ν.δ.1024/1971 (Α232) και του ν.3741/19291.

Οι διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 1 του ν.δ.1024/1971 (Α232) εφαρμόζονται και επί γηπέδων, που κείνται εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμών και ανήκουν σε έναν ή πλείονες ιδιοκτήτες, επί των οποίων έχουν ανεγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 οικοδομήματα νομίμως ανεγερθέντα ή αυθαίρετα, υπαγόμενα στις διατάξεις του παρόντος, με την επιφύλαξη των οριζομένων στις διατάξεις του άρθρου 89του παρόντος.

Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις επιτρέπεται η σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών επί των ανωτέρω γηπέδων και η μεταγραφή αυτών στα βιβλία μεταγραφών ή η καταχώριση στα κτηματολογικά γραφεία.

Υπό τις ίδιες ανωτέρω προϋποθέσεις,θεωρούνται εξ υπαρχής έγκυρες και ισχυρές συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών,οι οποίες έχουν συσταθεί μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος και δεν έχουν κηρυχθεί άκυρες με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.Η ανέγερση των οικοδομών μέχρι τις 28.7.2011 αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες που έχουν ληφθεί μέχρι την ημερομηνία αυτήνκαι βεβαιώνεται από τονμηχανικό, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος.

Ο μηχανικος θα κανει τις τακτοποιησεις και την αποτυπωση και θα ορισει τις καθετες.

Καθε ενας θα λαβει τα χιλιοστα που του ανηκουν και "οσα" κτισματα εχει ανεγειρει  στην "δικη του" καθετη, ανεξαρτητα των χιλιοστων.

ΜΙλας με τον μηχανικο σου

και αυτος με τον συμβ/φο σου για το πρακτικο μερος και για   ό,τι αλλες ειδικωτερες συμφωνιες εχετε  κανει μεταξυ σας-  και εάν μπορουν να γινουν....