Δυνατότητα ανακαίνισης & προσθήκης καθ ύψος σε υφιστάμενη οικία εντός μη άρτιου και μη οικοδομήσιμου οικοπέδου

[theodorosM]

Καλησπέρα σας.

Δεν είμαι μηχανικός οπότε ευχαριστώ εκ των προτέρων για την όποια βοήθεια.

Αφορά οικόπεδο ‘ορθογωνίου σχεδόν σχήματος’ όμως ελαφρώς παράγωνο.

Αγόρασα πριν ένα μήνα γωνιακό οικόπεδο με ισόγεια οικία. Το συμβόλαιο που υπέγραψα αναφέρει ότι το οικόπεδο είναι ‘μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο’. Βασικά σκοπεύω να το ανακαινίσω για επαγγελματική χρήση. Θα ήθελα όμως να χτίσω και από πάνω. Το οικόπεδο δημιουργήθηκε το 1960 όταν πωλήθηκε από τον δήμο στον κάτοχό του. Πωλητήριο Δημοτικού Οικοπέδου του 1960 (Εμβαδόν 200,90 τμ με διαστάσεις 9,57 και 12,05 και 10,50 και 5,45 και 22,30).

Στις 19/4/1973  εκδόθηκε Οικοδομική Άδεια, (Εμβαδόν Ισόγειας Οικοδομής, 115,32 τμ Εμβαδόν Οικοπέδου: 200,90 τμ) και οι διαστάσεις του οικοπέδου συμφωνούν με το Πωλητήριο Δημοτικού Οικοπέδου με αποκλίσεις ελάχιστων εκατοστών (2 με 3 εκ). Ο τότε μηχανικός το βεβαίωσε άρτιο και οικοδομήσιμο.

Το 2005 με πράξη αποδοχής κληρονομίας πέρασε στους ιδιοκτήτες από τους οποίους και το αγόρασα. Ο τότε μηχανικός το βεβαίωσε άρτιο και οικοδομήσιμο  με Εμβαδόν Ισόγειας Οικοδομής, 110,20 τμ και Εμβαδόν Οικοπέδου: 187,97 τμ. Οι διαστάσεις του οικοπέδου είναι σχεδόν ίδιες με το οικόπεδο όπως περιγράφεται στο πωλητήριο του δήμου.

Στο συμβόλαιο αγοράς (2021) ο μηχανικός του πωλητή βεβαιώνει ότι το οικόπεδο είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο με τωρινή αποτύπωση οικοπέδου (Εμβαδόν 186,69 τμ με διαστάσεις 9,60 και 12,08 και 10,67 και 6,11 και 22,45). Ουσιαστικά οι διαστάσεις έχουν μεγαλώσει σε σχέση με το 1960 αλλά το εμβαδόν μειώθηκε 14 τμ. Ο κανόνος στην περιοχή είναι 200 τμ και δεν υπάρχει παρέκκλιση Α ή Β. Αναφέρει { κατά κανόνα άρτια και οικοδομήσιμα είναι τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 200 τμ και πρόσωπο 10 μ, κατά παρέκκλιση είναι τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 200 τμ πριν το Γ.Ο.Κ. ‘73 και πρόσωπο 8 μ }.

Ο μηχανικός μου κατά την πώληση ρώτησε στον δήμο και μου είπε ότι δεν μπορεί να πατήσει στο άρθρο 25 γιατί ναι μεν δημιουργήθηκε το οικόπεδο πριν το 1973 αλλά δεν ξέρουμε που χάθηκαν τα 14 τμ. αφού δεν φαίνεται να το πήρε ο δήμος για δρόμο. Ένας άλλος μηχανικός μου είπε ότι το πρόβλημα ουσιαστικά είναι ότι δηλώθηκε στο τωρινό συμβόλαιο ως μη οικοδομήσιμο και αυτό πρέπει να αλλάξει με τοπογραφικό όλου του οικοδομικού τετραγώνου και μέσω νέου συμβολαίου. Δική μου αυθαίρετη εκτίμηση είναι ότι εξ αρχής ήταν 186 τμ και απλά το υπολόγισαν λάθος…  

Τι μπορώ να κάνω για να χτίσω από πάνω; Πως πρέπει να κινηθώ; Μπορεί κάποιος να με κατευθύνει;

Edited Μάρτιος 2 , 2021 by Pavlos33

[dimitris GM]

κσατ' αρχας

γιατι να ειναι το ετος 1960 το ετος δημιουργιας.

Ο Δημος τοτε το μεταβ'ιβασε, αλλα -προφανώς- ειχε δικο του τιτλο, παλαιοτερο.

Το οικόπεδο δημιουργήθηκε το 1960 όταν πωλήθηκε από τον δήμο στον κάτοχό του. Πωλητήριο Δημοτικού Οικοπέδου του 1960 (Εμβαδόν 200,90 τμ με διαστάσεις 9,57 και 12,05 και 10,50 και 5,45 και 22,30).

Δες και το θεμα των θεωρητικών μεσοτοιχιων.

https://www.michanikos.gr/forums/topic/1622-ορισμός-άρτιο-και-οικοδομήσιμο/page/13/

 

Edited Μάρτιος 2 , 2021 by dimitris GM

[theodorosM]

Καλησπέρα και ευχαριστώ. Τότε κόπηκε αυτή η περιοχή σε οικόπεδα και δόθηκε σε προνομικαές τιμές σε χωροφύλακες.

Διάβασα για το θέμα των μεσοτοιχιών και έτσι αποφάσισα να σας ρωτήσω.

[dimitris GM]

[ανεξαρτητα απο το εάν μπορείς να πας με την μεσοτοιχία ή με το 25]

Αγορασες προ μηνος ενα οικοπεδο με κτισμα με την δηλωση του μηχανικού οτι δεν ειναι αρτιο ούτε οικοδομήσιμο.

 Προφανως ο μηχανικος εδωσε αυτη την βεβαιωση, με βαση την δική του γνώση για τους όρους δομησης της περιοχης.

Το γνωριζες και το αποδεχθηκες [και πληρωσες μειωμενο ΦΜΑ].

Πάντως, αυτη καθ' εαυτή η βεβαιωση δεν "επηρεαζει" στην ουσία την αρτιοτητα /οικοδομησιμότητα,  εάν ειναι λαθος.

Οπως δεν θα σου εδινε δικαιωμα δομησης,  εάν κατα λαθος εγραφε αρτιο και οικοδομησιμο.

Κατα τα λοιπα, πλήν των ανω δυο περιπτωσεων, δεν βρισκω αλλη λυση.

[theodorosM]

Εννοείται, το πήρα μετα πλήρουσ γνώσης της κατάστασης. Μάλιστα, το είχα ψάξει ήδη, εγώ τους χτύπησα την πόρτα. Όσον αφορά τον ΦΜΑ ζήτησα από την συμβολαιογράφο να μην πάμε για την βεβαίωση του δήμου ότι δεν χτίζει προκειμένου να μην καταβάλουμε το μειωμένο, άρα χρεώθηκε ο ΦΜΑ σαν να 'χτίζει'.

Σκεφτόμουν το άρθρο 25 ή μετά δικαστικώς αν είναι λάθος 'κομμένο' από τον δήμο. Αν και περάσαν 40 χρόνια η συμβολαιογράφος μου είπε ότι μπορώ να το διεκδικήσω. Εμένα με ενδιαφέρει το ακίνητο ως έχει για επαγγελματική έδρα. Εφόσον όμως χτίζει θα το διεκδικήσω έστω και δικαστικά.

Αυτό που κρατώ είναι το ότι η βεβαίωση δεν επηρεάζει στην ουσία την 'αρτιότητα/οικοδομησιμότητα'.

Θα πρέπει όμως να συνταχθεί νέο συμβόλαιο ή αρκεί η έκδοση νέου τοπογραφικού;

Και το σημαντικότερο, αφού έχουμε πωλητήριο του 1960 με 200,90 τμ και σημερινό συμβόλαιο με 186 τμ, μπορούμε να χτίσουμε με το άρθρο 25 έστω και αν δεν γνωρίζουμε που και πότε χάθηκαν τα 14 τμ;

[dimitris GM]

δξ τι εννοουσε ο συβ/φος οτι μπορεις να διεκδικησεις "δικαστικως"

Πιθανον μια εφαρμογη τιτλων να σου εδειχνε πώς και απο ποιόν  εγινε η απομειωση.

Ενας τροπος θα ηταν με το 25 και την θεωρητικη μεσοτοιχία.

Στην βεβαιωση περι αυθαιρετων τι εχουν γραψει?

[theodorosM]

Περιγραφή ακινήτου: ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΕΝΤΟΣ ΟΙΚΙΑΣ
Περιγραφή παράβασης : ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ
Κατηγορία αυθαιρεσίας: Κατηγορία 1, Κατ. 1: Αυθαίρετες κατασκευές σε κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικία, που υφίστανται πριν από το έτος 1975. Υπάγονται στις διατάξεις του παρόντος και εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση αυθαίρετες κατασκευές οι οποίες ολοκληρώθηκαν πριν από τις 09.06.1975 με την καταβολή παραβόλου ποσού 250 ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου, σύμφωνα με το άρθρο 96α ν. 4495/2017
Είδος χρήσης: Άλλη κατοικία

Τεχνική έκθεση: ΠΡΟΚΕΙΤΑΙ ΓΙΑ ΙΣΟΓΕΙΑ ΟΙΚΙΑ ΕΝΤΟΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΠΟΥ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΣΤΟ ..... Η ΕΝ ΛΟΓΩ ΟΙΚΙΑ ΕΧΕΙ ΕΜΒΑΔΟΝ 106,57 Τ.Μ. ΚΑΙ ΕΧΕΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΕΙ ΒΑΣΕΙ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ ΥΠ. ΑΡΙΘΜ. .... ΚΑΤΑ ΠΑΡΑΒΑΣΗ ΤΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΗΚΕ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟ ΥΠΟΓΕΙΟ ΕΜΒΑΔΟΥ 18,96 Τ.Μ. Η ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΤΟΥ ΟΠΟΙΟΥ ΕΓΙΝΕ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΟΛΟΚΛΗΡΗΣ ΤΗΣ ΟΙΚΙΑΣ ΤΟ 1973 ΑΦΟΥ ΠΡΟΚΕΙΤΑΙ ΓΙΑ ΥΠΟΓΕΙΟ

[theodorosM]

Αυτός είναι ο σωστός τίτλος, αυτό ακριβώς θέλα να κάνω.

[theodorosM]

Βεβαίωση Μηχανικού

Την ....., κατόπιν αυτοψίας που διενήργησα στο ακίνητο "ΑΥΘΑΙΡΕΤΕΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΕΝΤΟΣ ΟΙΚΙΑΣ" επί της οδού ......... , περιοχή ................, του Δήμου ...................... ιδιοκτησίας ............................................. και κατά την οποία μου επιδόθηκαν τα παρακάτω στοιχεία όπως:
1. Στέλεχος της οικοδ. Αδείας
2. Τοπογραφικό που συνοδεύει την άδεια
3. Εγκεκριμένα σχέδια που αφορούν στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο
4. Τίτλοι ιδιοκτησίας
5. Νομιμοποιητικά στοιχεία
6. Δήλωση του ιδιοκτήτη ότι:
Οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89 του Ν.4495/2017.
     βεβαιώνω ότι:
Οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89 του Ν.4495/2017. Για τον πραγματοποιούμενο έλεγχο και την βεβαίωση επί των αποτελεσμάτων αυτού δεν ελήφθησαν υπόψη:
- αποκλίσεις των περιμετρικών διαστάσεων του μεταβιβαζόμενου κτιρίου-κατασκευής ή της διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας έως δύο τοις εκατό (2%), μετρούμενες σε διαστάσεις κτίστη (φέρων οργανισμός και στοιχεία πλήρωσής του, χωρίς επιχρίσματα – επενδύσεις), εφόσον με τις αποκλίσεις αυτές δεν παραβιάζονται κοινόχρηστοι χώροι του σχεδίου πόλεως.
- αποκλίσεις που καθορίζονται αναλόγως της κατηγορίας και χρήσης του ακινήτου ως ανοχές από επιμέρους ειδικούς κανονισμούς καθώς και οι μη εμφανείς αυθαίρετες κατασκευές.

 

Παρατήρηση

Μη γράφεις συνεχόμενο από προηγούμενο δικό σου κείμενο. Κάνε Edit το προηγούμενο και συμπλήρωνε το.

Didonis 

Edited Μάρτιος 2 , 2021 by Didonis

[Didonis]

3 ώρες πριν, theodorosM said:

....

Στις 19/4/1973  εκδόθηκε Οικοδομική Άδεια, (Εμβαδόν Ισόγειας Οικοδομής, 115,32 τμ Εμβαδόν Οικοπέδου: 200,90 τμ) .....

.....

Το πιο πιθανό είναι οι μετρήσεις για την επιφάνεια το 1973, πέρασαν από σιδέρωμα και ξεχείλωσαν. (Δεν είναι κάτι το σπάνιο ούτε και το απίθανο να έχει συμβεί)

 

Με την πραγματική όμως πρόσφατη αποτύπωση χωρίς σιδέρωμα έχεις τις πραγματικές διαστάσεις και επιφάνεια.

1.       Εάν λοιπόν και εφόσον ισχύουν τα όρια και είναι καλά υλοποιημένα και δεν χωρούν αμφισβήτηση για αλλαγές τότε έχεις ως δεδομένο ότι αυτό είναι το οικόπεδο σου.

2.       Αν ισχύει το 1, κίνηση πρώτη με τον Μηχανικό σου αν έχει δικαιώματα παρέκκλισης αρτιότητας οικοδομησιμότητας με τα πραγματικά τ.μ. ως προϋφιστάμενο ως έχει προ 1973

3.       Αν ναι στο 2 ζητάς όρους δόμησης, υπολογίζει ο Μηχανικός σου πόσο είχες υπόλοιπο (αν έχεις) και ανάλογα προχωράς.

4.       Αν δεν έχεις υπόλοιπο δόμησης ακόμα και με αυτή την συνθήκη δεν χρειάζεται να έχες άλλο αγωνία. Δεν μπορείς να κάνεις προσθήκη και τέλος

 

 

Υ.Γ.

Γράφεις αυτό

  

3 ώρες πριν, theodorosM said:

...

Δεν είμαι μηχανικός οπότε .

Στο προφίλ σου όμως έχεις δηλώσει ότι είσαι 

Ειδικότητα: Διπλ. Μηχ/κος ΗΥ & Πληροφορικής

Τι από τα δύο ισχύει??

Edited Μάρτιος 2 , 2021 by Didonis