Aποστάσεις οικοδομών από εθνικές - επαρχιακές - κύριες κοινοτικές οδούς

[JovannaSar]

Καλημέρα,

Παραθέτω την εξής περίπτωση γηπέδου. Είναι 2200 τ. με πρόσωπο σε δευτερεύουσα επαρχιακή οδό. Επομένως τηρώ απόσταση 15 από τον άξονα αυτής. Αυτό που δεν μπορώ να πω με σιγουριά (λόγω του σχήματος του γηπέδου δεν είμαι σίγουρη αν τα οπίσθια όρια είναι η κόκκινη διακεκομμένη μου γραμμή) είναι η απόσταση από την κόκκινη γραμμή. Θέλω να είμαι προσεχτική, γιατί οριακά χωρά οικοδομή. Να πω ότι εγώ απλά συντάσσω τοπογραφικό, χωρίς κάποια χρήση προς το παρόν. Απλά θέλω να δω για τη δήλωση του 651 τι θα γράψω ως προ την οικοδομησιμότητα.... Ευχαριστώ!

 

[Pavlos33]

Υποθέτω ότι η υπόθεση αφορά γήπεδο για να εκδοθεί προέγκριση Ο.Α δυνάμει του άρθρου 40 Ν. 4759/20.

Το μήκος προσώπου καθορίζει τις πλάγιες αποστάσεις και το βάθος την οπίσθια απόσταση. Το πρόσωπο φαίνεται γραφικά ότι ξεπερνάει τα 45 μ και ως εκ τούτου, οι πλάγιες αποστάσεις κατά τον γενικό κανόνα οφείλουν να είναι τουλάχιστον 15 μ. Υπάρχει η εγκ. 33/00 η οποία αφορά όμως γήπεδα άρτια κατά κανόνα της περίπτωσης 1. β άρθρου 1 ΦΕΚ 270/Δ/85  και στην οποία αναφέρεται ότι,

"Σε γήπεδα της παρ.1β του Αρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85) μπορεί να ληφθεί ως βάθος του γηπέδου η η διάσταση αυτού στη θέση, που τοποθετείται υποχρεωτικά το κτίριο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ΠΔ-209/98   (ΦΕΚ-169/Α/98) και να εφαρμοστούν οι μειωμένες αποστάσεις της παρ.5ββ του Αρθ-1 του ΠΔ-24/31-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85) από τα όρια του γηπέδου, εφ' όσον βέβαια συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις του χρόνου δημιουργίας του για την κατά παρέκκλιση αρτιότητα αυτού".

Το θέμα είναι εάν μπορεί να εφαρμοστεί κατ΄ αναλογία και στο δικό σου γήπεδο, εφόσον τηρώντας τις αποστάσεις που προκύπτουν είναι αδύνατη η οικοδόμηση. Η γνώμη μου είναι ότι αυτό μπορεί να γίνει σε ένα πολυγωνικό σχήμα γηπέδου και το βάθος να εξετάζεται κάθε φορά στην προς αδειοδότηση θέση του κτιρίου. 

Επιπλέον, να προσθέσω ότι ανα καιρούς έχουν εκδοθεί εγκύκλιοι προς την κατεύθυνση της απόδοσης οικοδομησιμότητας με παρέκκλιση μικρότερων αποστάσεων από τις προβλεπόμενες, σε γήπεδα με μη κανονικά σχήματα (πχ τριγωνικά κλπ). Παραθέτω ενδεικτικά  τις εγκυκλίους 35/88 και 9/93

Αποφ-30604/4874/35/6-4-88
Σχετικά με την μείωση πλαγίων αποστάσεων των κτισμάτων από τα όρια γηπέδου τριγωνικού 
σχήματος που έχει πρόσωπο σε κοινοτικό δρόμο και μήκος προσώπου μεγαλύτερο των 20,0 μέτρων

'Εχοντας υπόψη: 
1) Τον Ν-1558/85 "Κυβέρνηση και Κυβερνητικά 'Οργανα". 
2) Την Αποφ-73876/3693/20-11-87 για "μεταβίβαση αρμοδιοτήτων του Αναπληρωτή Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημ. 'Εργων στον Γενικό Γραμματέα, Ειδικό Γραμματέα, στους Προϊσταμένους Δ/νσεων και Τμημάτων του ΥΠΕΧΩΔΕ ΦΕΚ-628/Β/25-11-87. 
3) Τις διατάξεις του Aρθ-27 του ΓΟΚ/85. 
4) Το Aρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 ΦΕΚ-270/Δ/85 σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. 
5) Την από 15-1-88 ένσταση κ. Ν.Ε. και Κων.Π. 
6) Την με αριθμ. 59/7/9-3-88 γνωμοδότηση του Κ. Συμβουλίου ΧΟΠ και επειδή ναι μεν το πρόσωπο του γηπέδου είναι μεγαλύτερο των 20,0 μ. αλλά λόγω της μορφής του γηπέδου (τριγωνικό σχήμα) αφήνοντας 15,0 μ. από τα όρια του γηπέδου δεν είναι οικοδομήσιμο. 
Αποφασίζουμε: 
'Οτι για την εφαρμογή των διατάξεων της παρ.5 του Aρθ-1 του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85) δύναται να ληφθεί υπόψη το σχήμα του γηπέδου και εάν αυτό καθίσταται μη οικοδομήσιμο, αφήνοντας την απόσταση των 15,0 μέτρων από τα όρια του γηπέδου, να τοποθετείται σε απόσταση μικρότερη των 15,0 μ. εφαρμόζοντας τις αποστάσεις που προβλέπονται από τα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα, εφ'όσον βέβαια υπάρχουν οι προϋποθέσεις του χρόνου δημιουργίας τους. 

Αποφ-38283/9/93 Εγκ-9/93.   
 Σχετικά με την μείωση πλαγίων αποστάσεων σε γήπεδο τριγωνικού σχήματος εκτός σχεδίου με μήκος προσώπου μεγαλύτερο των 20,0 μέτρων.

'Εχοντας υπόψη: 
1) Τις διατάξεις του Αρθ-27   του ΓΟΚ/85. 
2) Το Αρθ-1  του ΠΔ/24-5-85 (ΦΕΚ-270/Δ/85 ), σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση. 
3) Την από 25-9-92 αίτηση - αντίρρηση του κ. Γεωργ. Νάνου. 
4) Την Εγκ-35/88  της τέως Γ4/β Αρ.πρ.οικ-30604/4874/5-4-88 . 
5) Την με αρ.Γνωμ-709/37/21-10-92 του Κεντρικού ΣΧΟΠ. 
Αποφασίζουμε 
'Οτι η παρέκκλιση της πλάγιας απόστασης σε 2,50 μ. λόγω σχήματος του γηπέδου και μη εξαντλήσεως του επιτρεπομένου ποσοστού καλύψεως αυτού είναι δυνατόν να εγκριθεί από τον συνδυασμό των διατάξεων του ΠΔ/24-5-85 και της Εγκ-35/88   εφ'όσον το γήπεδο έχει δημιουργηθεί πριν από τις 12-11-62". 

 

 

 

[JovannaSar]

Σε ευχαριστώ πολύ για τα παραπάνω και ιδιαίτερα για τις εγκυκλίους. Όντως θα πάει για προέγκριση, εφόσον βρεθεί αγοραστής. Στην παρούσα φάση θα γίνει απλά σύνταξη τοπογραφικού και δεν ξέρω κατά πόσο μπορώ να το αναφέρω ως οικοδομήσιμο, εκτός και αν αναφερθώ στις παραπάνω εγκυκλίους.

[Pavlos33]

Αν κάνεις offset την γραμμή δόμησης των 15 μ από τον άξονα και πλάγιες αποστάσεις 15 μ προκύπτει οικοδομήσιμο τμήμα; Ανέβασε αν θέλεις το κανονικό τοπογραφικό να έχουμε σαφή εικόνα των διαστάσεων.

EDIT για το αν είναι οικοδομήσιμο δεν μπορείς να το υπογράψεις. Απλώς θα αναφέρεις ότι δύναται κατ εξαίρεση να οικοδομηθεί μετά την χορήγηση προέγκρισης Ο.Α δυνάμει του άρθρου 40 Ν. 4759/20 ως αυτό τροποποιήθηκε και ισχύει σήμερα.

Edited Μάρτιος 8 , 2022 by Pavlos33

[JovannaSar]

Όχι δεν προκύπτει... Μόνο με offset 5 μέτρων από τις πλάγιες απομένει οικοδομήσιμο τμήμα.

 

[Pavlos33]

Επί της ουσίας, όταν κάποιος αιτηθεί έκδοση Ο.Α θα αιτηθεί την έγκριση παρέκκλισης αποστάσεων, δηλαδή αυτών που θα ίσχυαν από την ημεροχρονολογία παρέκκλισης, ανεξαρτήτως μήκος προσώπου και βάθους. Όμως, όπως προανέφερα (έκανα edit στο προηγούμενο), στα πλαίσια σύνταξης του τοπογραφικού, δεν μπορεί να βεβαιωθεί οικοδομησιμότητα, αφού αυτή καθορίζεται από το εάν η ΥΔΟΜ εκδώσει προέγκριση Ο.Α, διότι πλέον η περίπτωση αυτή αφορά εξαίρεση και όχι κανόνα. Η εμφαινόμενη θέση τοποθέτησης οικοδομής μοιάζει να είναι βορειοανατολικά στην σχηματιζόμενη "καμπάνα", μετά την εφαρμογή της γραμμής δόμησης.

Edited Μάρτιος 8 , 2022 by Pavlos33

[JovannaSar]

Κατάλαβα, οπότε το αφήνω με ερωτηματικό με το αν δοθεί η προέγκριση. Καλώς, σε ευχαριστώ πάρα πολύ!

[Evangelia-S]

Καλημέρα και από εμένα, σας παραθέτω την απορία μου, αν μπορεί κάποιος να βοηθήσει.

Έχω γήπεδο (κληροτεμάχιο διανομής 1960) 4.875 τ.μ., το οποίο με απόφαση Νομάρχη έτους 1986 μπαίνει στο όριο του οικισμού(κάτω των 2000 κατοίκων). Επομένως πρόκειται για ένα οικόπεδο πλέον όπου η αρτιότητα είναι 300 τ.μ. Το 1995 κυρώνεται το ΦΕΚ απαλλοτρίωσης για την κατασκευή της Εγνατίας οδού και το οικόπεδο κόβεται σε 2 τμήματα.

Τμήμα Ε1=728,16 τ.μ. με πρόσωπο στο βορρά 24,60 τ.μ. σε αγροτική οδό 4μ και στο νότο σε επαφή με το όριο της απαλλοτρίωσης. Το βάθος κυμαίνεται από 28,63 μ. μέχρι 30,41 μ.

Τμήμα Ε2=3.034,84 τ.μ. με πρόσωπο στο νότο 25,49 τ.μ. σε αγροτική οδό 3μ και στο βορρά σε επαφή με το όριο της απαλλοτρίωσης. Το βάθος κυμαίνεται από 119,25 μ. μέχρι 121,54 μ.

Τα εναπομείναντα τμήματα είναι άρτια αλλά με απασχολεί η οικοδομησιμότητα. Το ΠΔ 209/98--- ΦΕΚ-169/Α/15-7-98 αναφέρει για τα εντός ορίου την παράγραφο 2α (Η Εγνατία εντάσσεται στο βασικό εθνικό δίκτυο), όπου το κτίριο αναφέρει τοποθετείται σε απόσταση 30 μέτρων από το άξονα της οδού. Εγώ κάνοντας το offset των 30μ., εξακολουθώ και έχω βάθη για το Ε1 από 18,10 μ. έως 19,78 μ. και για το Ε2 114,94 μ. και 116,22 μ.

Τα εμβαδά εξακολουθούν και είναι άνω των 300 τ.μ. και μετά το offset.

Αναφέρεται σε κάποιο ΦΕΚ ελάχιστη απόσταση από όριο απαλλοτρίωσης για να είναι ένα οικόπεδο οικοδομήσιμο?

Συγνώμη εκ των προτέρων για το μακροσκελές κείμενο.. Ήθελα να γίνω όσο πιο κατανοητή γίνεται..

 

Ξέχασα να αναφέρω ότι το νότιο τμήμα θα χρειαστεί να κάνει άφεση σε κοινή χρήση 0,5 μέτρο ώστε υπάρχουν τα 2 μέτρα από τον άξονα της αγροτικής οδού  για να καταστεί οικοδομήσιμο, εάν όλα τα παραπάνω το επιτρέπουν. 

[Pavlos33]

Καλημέρα. Αν κατάλαβα σωστά σε προβλημάτισε το αν μετά την εφαρμογή της γραμμής δόμησης (30 μ από τον άξονα της Ε.Ο) αν απομένει οικοδομήσιμο τμήμα. Από ότι αναφέρεις μετά την εφαρμογή της γραμμής δόμησης, προκύπτει όπισθεν αυτής και εσώτερα του οικοπέδου βάθος από 18,10 μ. έως 19,78 μ. και   114,94 μ. και 116,22 μ. για τα Ε1 και Ε2 αντίστοιχα. Η μόνη υποχρέωση που έχει όταν κατασκευαστεί οικοδομή είναι αυτή να ανεγερθεί  στην παραπάνω απόσταση (30 μ από τον  άξονα της Ε.Ο και όχι λιγότερο από 20 μ από το όριο απαλλοτρίωσης)

[Evangelia-S]

Ευχαριστώ για την άμεση απάντηση.. Με προβληματίζει η δήλωση 651..Εγώ εκτιμώ ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα τα εναπομείναντα Ε1 και Ε2.Προκειται να γίνει αγοραπωλησία.

Αλλά η συμβολαιογράφος από τοπογραφικό προ 2 ετών σε παρακείμενο οικόπεδο μου ανέφερε ότι ο μηχανικός έγραψε ότι ¨είναι άρτια ως προς το εμβαδόν αλλά μη οικοδομήσιμα και δεν μπορούν να τακτοποιηθούν καθότι η απόσταση από τα όρια απαλλοτρίωσης της Ε.Ο. είναι μικρότερη από 60 μέτρα (συγκεκριμένα εφάπτεται στο όριο της απαλλοτρίωσης)¨

Το οικόπεδο του εν λόγω τοπογραφικού είναι το μεθεπόμενο από το δικό μου  και είναι ίδιου σχήματος και εμβαδού με παρόμοια απαλλοτρίωση..

Υπάρχει κάπου σε ΦΕΚ που να αναφέρεται η απόσταση των 60 μέτρων από απαλλοτρίωση? 

Μου διαφεύγει κάτι άλλο?