Aποστάσεις οικοδομών από εθνικές - επαρχιακές - κύριες κοινοτικές οδούς

[Pavlos33]

Τα 60 μ αν ίσχυαν θα αφορούσαν εθνική οδό η οποία όμως δεν θα διαπερνούσε τον οικισμό. Εσύ έχεις οικόπεδο το οποίο τεμαχίστηκε σε δυο οικόπεδα, εντός του οικισμού. Τα οικόπεδα αυτά ευρισκόμενα εντός του οικισμού, έχουν πρόσωπο στη Ε.Ο . Επομένως, σύμφωνα με το ΠΔ 209/98 η γραμμή δόμησης καθορίζεται στα 30 μ από τον άξονα και όχι λιγότερο από 20 μ του ορίου απαλλοτρίωσης. Αν τυχόν στον αυτοκινητόδρομο προβλέπεται και παράλληλη βοηθητική οδός έχεις και τον επιπλέον περιορισμό για 20 μ από τον άξονα της παράπλευρης.

[Evangelia-S]

Αντιλαμβάνομαι ότι έκ παραδρομής έλαβε υπόψιν του τι ισχύει για τα εκτός και όχι για τα εντός...Εξ΄ ου και τα 60 μ. Άρα εφόσον εγώ και μετά την απαίτηση των 30 μέτρων έχω και το απαιτούμενο εμβαδόν και πρόσωπό σε κοινόχρηστο χώρο  (αγροτική οδός διανομής 4 και 3 μ. ) έχω 2 άρτια και οικοδομήσιμα εναπομείναντα τμήματα. Δεν υπάρχει κάτι επιπλέον που πρέπει να ελέγξω, σωστά? Τα βάθη δεν με απασχολούν στα εντός σωστά?

Edited Μάρτιος 11 , 2022 by Pavlos33

[Pavlos33]

Τα βάθη μας απασχολούν μόνο σε ειδικές περιπτώσεις (πχ παρεκκλίσεις αρτιότητας παρόδιων γηπέδων επιφάνειας μικρότερης των 4.000 τμ σε εκτός οικισμού/σχεδίου περιοχές). Σε εντός οριοθετημένων οικισμών οικόπεδα δεν επιβάλλεται κριτήριο βάθους για την αρτιότητα. Εξυπακούεται βεβαίως ότι ελέγχεται το απομένων εμβαδόν μετά την εφαρμογή της γραμμής δόμησης το οποίο στη δική σου περίπτωση είναι υπέραρκετό για να εξαντληθεί η κάλυψη (60%). Έτσι όπως τα περιγράφεις νομίζω ότι ο συνάδελφος δεν έλαβε υπόψη ότι τα οικόπεδα βρίσκονται εντός οριοθετημένου οικισμού. Αν όμως ήταν γήπεδα (εκτός οικισμού/σχεδίου) τότε όντως η απόσταση γραμμής δόμησης θα έπρεπε να είναι διπλάσια. Ο δρόμος διανομής θεωρείται πλέον δημοτικός αφού είναι στα όρια του οικισμού. Αναγνωρισμένος θεωρείται έτσι και αλλιώς. Οπότε, πολύ σωστά όπου το πλάτος του δρόμου υπολείπεται των 4 μ (ή δυσμενέστερο αν αυτό ορίζεται από την απόφαση οριοθέτησης του οικισμού ή μεταγενέστερη απόφαση Νομάρχη που να αφορά τα πλάτη οδών σε οικισμούς του Νομού) απαιτείται συμβολαιογραφική παραχώρηση εδαφικής λωρίδας σε κοινή χρήση ώστε το ημιπλάτος του δρόμου μετά την παραχώρηση της λωρίδας εσώτερα και εις βάρος της ιδιοκτησίας, να προκύπτει 2 μ. 

[Evangelia-S]

Ευχαριστώ για όλα. Με βοηθήσατε πάρα πολύ

Edited Μάρτιος 14 , 2022 by Pavlos33

[Evangelia-S]

Καλημέρα, επανέρχομαι με το ίδιο θέμα.. Εφάρμοσα την απόσταση των 20 μέτρων από το όριο της απαλλοτρίωσης (που είναι και το δυσμενέστερο και όχι την απόσταση 30 μέτρα από τον άξονα της Ε.Ο.)Σας επισυνάπτω το σχέδιο για να έχετε καλύτερη άποψη.. Με την εφαρμογή του offset των 20 μέτρων η γραμμή δόμησης στο βόρειο τμήμα αφήνει 233 τ.μ. περίπου για δόμηση. Πληρείται το όριο αρτιότητας των 300 τ.μ. και το πρόσωπο. Όμως διαθέσιμα τελικά για δόμηση είναι 233 τ.μ. Αυτό το καθιστά οικοδομήσιμο αλλά με περιορισμό στην γραμμή δόμησης και στα τετραγωνικά που μπορεί να χτίσει? Το ποσοστό κάλυψης 60%  είναι 436,8 τ.μ. ενώ υπάρχουν προς δόμηση 233...

263.dwg

[sdtopo]

Είναι πολύ συχνό φαινόμενο, ο χώρος που απομένει για δόμηση (λόγω αποστάσεων από οδούς και πλαγίων αποστάσεων) να υπολείπεται της επιτρεπόμενης κάλυψης. Είναι επίσης πιθανό σε περιπτώσεις, να μην μπορεί να εξαντληθεί και η δόμηση (όροφοι) λόγω περιορισμών ύψους.

[Evangelia-S]

2 λεπτά πριν, sdtopo said:

Είναι πολύ συχνό φαινόμενο, ο χώρος που απομένει για δόμηση (λόγω αποστάσεων από οδούς και πλαγίων αποστάσεων) να υπολείπεται της επιτρεπόμενης κάλυψης. Είναι επίσης πιθανό σε περιπτώσεις, να μην μπορεί να εξαντληθεί και η δόμηση (όροφοι) λόγω περιορισμών ύψους.

Άρα αν καταλαβαίνω καλά, αυτό δεν επηρεάζει την οικοδομησιμότητα. Εφόσον έχω και εμβαδόν (728 έναντι των 300 απαιτούμενων) και πρόσωπο σε αναγνωρισμένο δρόμο 4 μ. είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Σωστά?

[Pavlos33]

@Evangelia-S Kαταρχάς οι περιορισμοί λόγω μέτρων ασφαλείας υπεραστικής συγκοινωνίας και δουλείας διέλευσης εναέριων γραμμών υψηλής τάσης ΑΔΜΗΕ δεν επηρεάζουν την αρτιότητα. Η επιφάνεια του οικοπέδου (αν θυμάμαι καλά είχες μιλήσει για εντός οικισμού στο αρχικό ερώτημα) από το  σχέδιο φαίνεται 3034,84 τμ. Το θέμα σου είναι η οικοδομησιμότητα, η οποία περιορίζεται σε τμήματα , αφενός λόγω των 20 μ από το όριο απαλλοτρίωσης, αφετέρου λόγω της δουλείας διέλευσης γραμμών μεταφοράς Η.Τ  (20+20 από τον άξονα όπως έχει σχεδιάσει). Στην ζώνη δουλείας θα πρέπει να πάρειςκαι τους επιτρεπόμενους όρους δόμησης από τον ΑΔΜΗΕ  για να δεις μήπως τυχόν επιτρέπεται να δομηθεί κάτι (συνήθως δεν επιτρέπεται) έστω και με περιορισμούς στο ύψος.

Σε οριοθετημένο οικισμό για οικόπεδο >700 τμ η επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία είναι 400 τμ και όπως ορθώς αναφέρθηκε η μέγιστη κάλυψη 60%. Αν υποθέσουμε ότι επιλέγεται για δ όμηση το τμήμα που εφάπτεται στην γραμμή δόμησης (εκεί που είναι ο κύκλος στοιχείων του οικοπέδου) αυτό είναι περίπου 671 τμ οπότε αν υποθέσουμε ότι κάποιος κάνει έστω μια διώροφη με 400 τμ (200+200) μια χαρά εξαντλεί τη δόμηση. Το ίδιο μπορεί να κάνει και στο νότιο (κάτω από την περιοχή δουλείας του ΑΔΜΗΕ) μέχρι τον δρόμο (θα χρειαστεί παραχώρηση σε κοινή χρήση κατά 0,50 μ στο πρόσωπο κ8-κ10 όπως το ορθώς το έχεις σκιαγραφήσει προκειμένου το οικόπεδο να καταστεί οικοδομήσιμο.

Edited Μάρτιος 15 , 2022 by Pavlos33

[Evangelia-S]

Όσον αφορά το κομμάτι βόρεια της απαλλοτρίωσης της Εγνατίας οδού, Ε1 με εμβαδόν 728,16 όμως? Είναι εντός ορίου του οικισμού με απόφαση Νομάρχη.

Edited Μάρτιος 15 , 2022 by Pavlos33

[Pavlos33]

Eίναι και αυτό άρτιο, με την μόνη διαφορά ότι το οικοδομήσιμο τμήμα του δεν είναι και το καλύτερο, από γεωμετρικής άποψης διότι είναι μακρόστενο. Στο τμήμα αυτό η γραμμή δόμησης θα πρέπει να είναι και 3 μ εσώτερα από την δημοτική οδό, εκτός και αν υπάρχει σχετική απόφαση Νομ/χη για διαφορετική απόσταση. Στο οικοδομήσιμο τμήμα μετά και την τήρηση της απόστασης των τριών μέτρων (σχεδόν τραπέζιο σε σχήμα) βλέπω ότι οι βάσεις έχουν μήκος 7,35 και 5,34 μ περίπου. Θεωρητικά, στο οικοδομήσιμο τμήμα μπορεί να εξαντληθεί η δόμηση των 400 τμ (οικόπεδο με Ε>700 τμ). Στην παρούσα φάση θα αρκεστείς στο ότι είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Η βέλτιστη οικοδομική εκμετάλλευση προϋποθέτει φυσικά  μελέτη αρχιτεκτονικών.