Αγροτεμάχιο ρυμοτομούμενο στα όρια του σχεδίου πόλεως

[Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ]

Καλησπέρα συνάδελφοι έχω την εξής περίπτωση: σε οικισμό με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο του 1870 στερούμενο όρων δόμησης όλα τα οικοδομικά τετράγωνα είναι ανοικτά. Η ιδιοκτησία που με ενδιαφέρει τέμνεται στη μέση από προβλεπόμενη μη διανοιγμένη οδό και δεδομένου του ότι τα Ο.Τ. είναι ανοικτά δεν ξέρω ποιό τμήμα να θεωρήσω εντός σχεδίου ποιό εκτός και μέχρι ποιό σημείο θα θεωρήσουμε ότι εκτείνεται εντός της ιδιοκτησίας η προβλεπόμενη μη διανοιγμένη οδός. Για να γίνω πιο συγκέκριμένος αν δείτε στα συνημμένα το πρώτο είναι απόσπασμα του ρυμοτομικού από αντίγραφο που πήρα από την πολεοδομία και το δεύτερο είναι η ιδιοκτησία που με ενδιαφέρει (με μπλέ χρώμα) που γραφικά "έφερα" τις ρυμοτομικές γραμμές (κόκκινες).

[Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ]

Πήγα στην Πολεοδομία και δεν έβγαλα άκρη, συνάδελφοι καμιά ιδέα;

Edited Μάρτιος 12 , 2012 by Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ

[armenopoulos]

Γνωρίζεις το ΦΕΚ του ρυμοτομικού;

[Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ]

Έψαξα στο εθνικό τυπογραφείο έτος 1873 και το βρήκα είναι το ΦΕΚ54 31.10.1873

Όσον αφορα στις αρτιότητες πάει με το ΦΕΚ 164Δ -01.09.1969

και ο Σ.Δ. και ύψος με το ΦΕΚ 106Δ- 07.02.1994.

Edited Μάρτιος 12 , 2012 by Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ

[armenopoulos]

Μάλιστα. Από ότι φαίνεται δεν έχει οριοθετηθεί ο οικισμός, ούτε προβλέπεται όριο στο ισχύον ρυμοτομικό.

Θεωρώ ότι ρυμοτομούμενο τμήμα είναι αυτό που περικλείεται από τις ΟΓ αν ενώσεις τα "ανοικτά" άκρα τους. Φυσικά η γραμμή αυτή δεν αποτελεί οικοδομική. Εντός ρυμοτομικού σχεδίου κατά την άποψή μου θα πρέπει να θεωρήσεις μόνον τμήμα που θα ορίσεις εσύ το οποίο θα έχει ακριβώς το κατά κανόνα πρόσωπο επί της ΟΓ και το κατά κανόνα εμβαδόν (σύμφωνα με το άρθρο 29 του ΓΟΚ παρ.2 ή 3). Το λοιπό τμήμα του γηπέδου δομείται με τους όρους δόμησης εκτός σχεδίου.

Edited Μάρτιος 12 , 2012 by armenopoulos

[Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ]

Συνάδελφε να επισημάνω πως όλη η περιοχή είναι περιβόλια και χωράφια, πως καμια οδός απ όσες φαίνονται στο ρυμοτομικό σχέδιο δεν έχουν διανοιχθεί και πως μπροστά από τα οικοδομικά τετράγωνα και την κεντρική οδό -που ούτε και αυτή έχει διανοιχθεί- είναι παραλία μη οριοθέτημένη.

Όσον αφορά στο άρθρο 29 του ΓΟΚ

ΠΑΡ 2

2. 'Οταν στα ακραία σημεία των εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων προβλέπεται η ύπαρξη δρόμου και απέναντι από τα αντίστοιχα οικοδομικά τετράγωνα προβλέπονται ρυμοτομικές γραμμές, η δόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο στο δρόμο αυτόν γίνεται με βάση το πλάτος του, όπως προβλέπεται από το σχέδιο μέχρι την απέναντι ρυμοτομική γραμμή. Αν απέναντι από τα οικοδομικά τετράγωνα που βρίσκονται στα ακραία σημεία του ρυμοτομικού σχεδίου που έχει εγκριθεί μέχρι τη 13-3-83 προβλέπεται οικοδομική γραμμή, τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο στη γραμμή αυτή, εφ'όσον έχουν δημιουργηθεί μέχρι τη δημοσίευση του νόμου αυτού είναι οικοδομήσιμα μόνο κατά το τμήμα τους, το οποίο έχει επιφάνεια που αντιστοιχεί στις ελάχιστες απαιτούμενες για το εμβαδόν και το πρόσωπο διαστάσεων αρτιότητας οι οποίες προβλέπονται από τις πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο. Τα γήπεδα αυτά οικοδομούνται μόνο κατά το παραπάνω τμήμα τους, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που ισχύουν για το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο, με τον περιορισμό ότι ο συντελεστής δόμησης δεν επιτρέπεται να είναι μεγαλύτερος από τον οριζόμενο στο Αρθ-6 του Ν-1337/83, όπως ισχύει. Για τα παραπάνω τμήματα οικοπέδων, τα οποία θεωρούνται ότι ευρίσκονται εντός σχεδίου, έχουν εφαρμογή όλες οι πολεοδομικές διατάξεις που εφαρμόζονται για τις εντός σχεδίου περιοχές. Η κατάτμηση των παραπάνω γηπέδων επιτρέπεται μόνο σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για τη δόμηση σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλης. Υπόλοιπο τμήμα των γηπέδων αυτών, πέρα από εκείνο που έχει τις παραπάνω ελάχιστες διαστάσεις αρτιότητας, οικοδομείται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου μόνο εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος καλύπτει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου"

(Σ.Σ Οι παρ.1 και 2 τίθενται ως αντικατεστάθησαν με την παρ.1 Αρθ-24 του Ν-2831/00 ΦΕΚ-140/A/13-6-00.

 

ΠΑΡ 3

3. Γήπεδα σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης που έχουν πρόσωπο σε δρόμους, για του οποίους έχουν ήδη θεσπισθεί ειδικοί όροι δόμησης και οι οποίοι σημειώνονται στο εγκεκριμένο διάγραμμα με οικοδομική γράμμη ή με δύο γραμμές, ρυμοτομική και οικοδομική, οικοδομούνται με τους πιο πάνω ειδικούς όρους, μόνο κατά το τμήμα τους που έχει επιφάνεια ίση με την ελάχιστη επιφάνεια άρτιου οικοπέδου που προβλέπεται από τις ειδικές αυτές διατάξεις. Υπόλοιπο τυχόν τμήμα των γηπέδων αυτών, πέρα από εκείνο που έχει την παραπάνω ελάχιστη επιφάνεια αρτιότητας, οικοδομείται σύμφωνα με τις διατάξεις για τη δόμηση εκτός σχεδίου, μόνο εφόσον το εμβαδόν του υπόλοιπου αυτού τμήματος καλύπτει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για τη δόμηση εκτός σχεδίου.

 

Πιστεύω πως η περίπτωσή μας δεν ταιριάζει στις παραγράφους 2 κ 3 του άρθρου 29 γιατί δεν μπορούμε να το θεωρήσουμε οτί βρίσκεται απέναντι από τα ακραία οικοδομικά τετράγωνα μιας σχεδόν όλα τα οικοδομικά τετράγωνα στο ρυμοτομικό αυτό είναι ανοικτά και δεν υπάρχουν άλλα πίσω τους οπότε ποιά θα θεωρήσουμε ακραία; Ακόμα βρίσκεται εντός ενός ανοιχτού οικοδομικού τετραγώνου και όχι απέναντι. Συνεπώς δεν είμαστε στην παρ. 2.

 

Η παρ 3 αναφέρει ΄΄ γήπεδα που έχουν πρόσωπο σε δρόμους, για του οποίους έχουν ήδη θεσπισθεί ειδικοί όροι δόμησης και οι οποίοι σημειώνονται στο εγκεκριμένο διάγραμμα με οικοδομική γράμμη ή με δύο γραμμές, ρυμοτομική και οικοδομική, οικοδομούνται με τους πιο πάνω ειδικούς όρους΄΄ ακόμα και να θεωρούσαμε πως είναι εκτός σχεδίου (που δεν συμφωνώ) κανένας δρόμος δεν έχει διανοιχθεί.

Εκτός απ αυτό βρίσκεται εντός ενός ανοιχτού οικοδομικού τετραγώνου και δεδομένου πως στο ρυμοτομικό αυτό δίνει όρους δόμησης με μια ΄΄σειρά΄΄ μόνο ανοικτά οικοδομικά τετράγωνα πώς μπορούμε να το θεωρήσουμε εκτός σχεδίου και να ΄΄πάρουμε΄΄ σαν εντός την αρτιότητα και το πρόσωπο που θέλουμε όπως αναφέρει στην παρ. 3 ; Και το υπόλοιπο θα θεωρηθεί εκτός αγνοώντας την προβλεπόμενη μη διανοιχθείσα οδό που διέρχεται στο υπόλοιπο τμήμα της ιδιοκτησίας;

Edited Μάρτιος 13 , 2012 by Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ

[armenopoulos]

Σε παρέπεμψα και στις 2 παραγράφους (2 και 3) διότι δεν γνωρίζω αναλυτικά το πολεοδομικό καθεστός της περιοχής. Στην εφαρμογή της παρ. 2 συντείνει το γεγονός ότι η αρμόδια υπηρεσία θεωρεί την περιοχή εντός σχεδίου (ΦΕΚ 106/Δ/1994). Για την εφαρμογή της 3 συντείνει περισσότερο το διάταγμα έγκρισης της ρυμοτομίας του 1873 και η μορφή του σχεδίου.

 

Σε κάθε περίπτωση, αν δεχθούμε ότι πρόκειται για σχέδιο πόλεως (ή "κώμης") και εφόσον αυτό δεν διαθέτει όρια (περίγραμμα), και εφόσον επίσης ο οικισμός δεν έχει οριοθετηθεί , τότε κατά κανόνα "εντός σχεδίου" είναι μόνον οι προβλεπόμενοι από τις ρυμοτομικές γραμμές οδοί. Οι ρυμοτομικές/οικοδομικές δηλαδή γραμμές είναι το όριο του σχεδίου και συνεπώς όλα τα "τετράγωνα" είναι ανοικτά. Κατ' εξαίρεση, με την ειδική ρύθμιση της παρ.2, εντός σχεδίου νοείται και τμήμα των εφαπτόμενων στις οριακές γραμμές γηπέδων.

 

Σε σχέση με τις τελευταίες σου παρατηρήσεις, να σημειώσω, χωρίς να διαφωνώ απόλυτα με το σκεπτικό σου, ότι η παρ.3 δεν θέτει προϋπόθεση για την εφαρμογή της η οδός να είναι διανοιγμένη (το ρυμοτομικό άλλωστε αποτελεί πράξη απαλλοτρίωσης για την διάνοιξη) αλλά ούτε και η απαρχή της χάραξης των κάθετων οδών συνεπάγεται έγκριση "προβλεπόμενης μη διανοιχθείσας οδού που διέρχεται στο υπόλοιπο τμήμα της ιδιοκτησίας". Οδός προβλέπεται από το σχέδιο ως το σημείο που σταματούν οι γραμμές και μέχρι εκεί πρέπει να γίνει διάνοιξη. Το υπόλοιπο τμήμα που στο δικό σου διάγραμμα το σχεδιάζεις με διακεκομένη γραμμή δεν αποτελεί ρύθμιση του διατάγματος ρυμοτομίας. Απλά σε αυτό το τμήμα, το οποίο είναι εκτός σχεδίου και αποτελεί την ιδανική προέκταση της εντός σχεδίου οδού, απαγορεύεται η τοποθέτηση οικοδομής.

[Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ]

Συνάδελφε ειλικρινά σ' ευχαριστώ για το ενδιαφέρον. Θα συμφωνήσω πως η συγκεκριμένη περίπτωση έχει "στοιχεία" και από τις δύο παραγράφους αλλά ουσιαστικά η παρ. 2 αναφέρεται σε απέναντι από τα ακραία οικοδομικά τετράγωνα ιδιοκτησίες οπότε αναγκαστικά νομίζω την ξεχνάμε.

Για την παρ 3 όπως αναφέρεις κ εσύ παραπάνω αφού το (ΦΕΚ 106/Δ/1994) θεωρεί την περιοχή εντός σχεδίου εμείς πως μπορούμε να την θεωρήσουμε εκτός;

Εκτός κ αν ο συντάξας του εν λόγω ρυμοτομικού πέρα από τα λίγα οικοδομικά τετράγωνα που έκλεισε σε ένα τμήμα του ρυμοτομικού τα υπόλοιπα τα άφησε "εν δυνάμει" έτσι ώστε κάποια στιγμή με κάποια επέκταση να τα κλείσουν-τροποποιήσουν. Με αυτή την λογική ίσως να μπορούσαμε να επικαλεστούμε την παρ. 3 αν και μου φαίνεται τραβηγμένο.

Πάντως στην πολεοδομία με όσους μηχανικούς μίλησα (6-7) μου είπαν πως αυτή η περίπτωση που έχω πέφτει στο κενό και πως δεν την καλύπτει η νομοθεσία...

[armenopoulos]

Πρόσεξε. Αν υπάρχει έστω και ένα κλειστό ΟΤ στο διάγραμμα, τότε όλα τα "ανοικτά", κατά την άποψή μου, εμπίπτουν στην παρ.2 .

 

(να διορθώσω την αναφορά και των δυο μας στο ΦΕΚ του 94. Είναι το 105 και όχι το 106. Αν και το εντόπισα, στην απάντησή μου επανέλαβα εσφαλμένα την εκ παραδορμής δική σου λάθος αναφορά)

Edited Μάρτιος 13 , 2012 by armenopoulos

[Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ]

Ναί όντως συνάδελφε λάθος μου είναι 105. Στην παρ. 2 αναφέρει "απέναντι από τα ακραία Ο.Τ." οπότε δεν μας καλύπτει. Έχω μιλήσει με τόσες υπηρεσίες και άκρη δεν έχω βγάλει. Μ' έναν συνάδελφο που έχει δουλέψει κατά καιρούς στην περιοχή μου είπε πως παλιότερα που του έχει τύχει ακριβώς το ίδιο ένωσε τα δύο άκρα του ανοικτού Ο.Τ. όπως είπες και εσυ στο πρώτο post, θεωρώντας όμως πως εντός σχεδίου είναι όλη η έκταση εντός του Ο.Τ. και εκτός η υπόλοιπη χωρίς να θεωρεί πως η ένωση είναι και οικοδομική όταν τον ρώτησα για σχετική νομοθεσία που το υποστηρίζει μου είπε πως κάπου το είχε βρεί αλλά δεν θυμάται.. Δεν ξέρω έχω μπερδευτεί.

Edited Μάρτιος 13 , 2012 by Α.ΓΕΩΡΓΙΤΣΗΣ