Διαμερισμάτωση από κατασκευής (Δύο διαφορετικά διαμερίσματα) - Τροποποίηση Σύστασης Οριζόντιας Ιδιοκτησίας - Πρόβλημα Στη Μεταβίβαση

[Bob-]

(Το θέμα μεταφέρθηκε στην ενότητα για ιδιώτες. Didonis)

Καλησπέρα σας,

Αντιμετωπίζω το εξής πρόβλημα και χρειάζομαι συμβουλές σε περίπτωση που γνωρίζει κάποιος παρόμοιες περιπτώσεις.

1ος Όροφος
Κατασκευή '82-'86(περίπου)
100% ιδιοκτήτης διαμερίσματος
Δύο διαφορετικά διαμερίσματα στον όροφο και δύο διαφορετικοί ιδιοκτήτες.
Το ένα διαμέρισμα, μπαίνει μέσα στο δίπλα κατά κάποια εκατοστά παραπάνω του επιτρεπόμενου ορίου, από κατασκευής.

Με βάση τον μηχανικό έχουμε την λεγόμενη διαμερισμάτωση.
Παρόλο που μπορεί να γίνει κανονικά τακτοποίηση λόγω διαμερισμάτωσης χωρίς την συγκατάθεση του δίπλα, οπότε μετά μπορεί να δοθεί και βεβαίωση μηχανικού,
όταν έρχεται η ώρα της μεταβίβασης, ο συμβολαιογράφος ζητάει κάτοψη ορόφου και όχι αποτύπωση μόνο της διαμερισμάτωσης.

Δυστυχώς απ'οτι έχω καταλάβει το νέο πολεοδομικό του 2020 καλύπτει μόνο περιπτώσεις αλλαγής ΣΟΙ μονομερώς αν η αυθαιρεσία έχει γίνει σε κοινόχρηστο χώρο.

Ο ιδιοκτήτης του διπλανού διαμερίσματος, αρνείται να δώσει πρόσβαση (ίσως έχει κάποια παρανομία που δε θέλει να δηλώσει τώρα.).

Υπάρχει κάποιος που να γνωρίζει κάποια λεπτομέρεια για τέτοιες περιπτώσεις που μας διαφεύγει;

Υπάρχει κάποιο σχέδιο να μπει και αυτή η κατηγορία που ανέφερα παραπάνω στη μονομερή τροποποίηση ΣΟΙ?

Δεν έχω γνώσεις τεχνικές οπότε προσπάθησα να παρουσιάσω το πρόβλημα με βάση αυτά που έχω καταλάβει από τον μηχανικό και τον συμβολαιογράφο.

Ευχαριστώ.
 

Edited Απρίλιος 25 , 2021 by Didonis

[dimitris GM]

-η κατοψη στην άδειά σου τι γραφει σε τμ?

-το δικο σου συμβολαιο τι γραφει σε τμ.?

- η πραγματικοτητα πώς ειναι  σε τμ.?

 

[Bob-]

Η κάτοψη και το συμβόλαιο δείχνουν 65 τμ ενώ πραγματικά είναι 64 τμ

Το πρόβλημα υπάρχει ότι στα σχέδια (πολεοδομίας και ΣΟΙ), δείχνει πως ένα τοιχάκι έχει μπει κατά κάποια εκατοστά (νομίζω περίπου 0,30-0,40) πιο μέσα στο διπλανό διαμέρισμα.

Σε ευχαριστώ για την γρήγορη ανταπόκριση.

[Didonis]

36 λεπτά πριν, Bob- said:

....όταν έρχεται η ώρα της μεταβίβασης, ο συμβολαιογράφος ζητάει κάτοψη ορόφου και όχι αποτύπωση μόνο της διαμερισμάτωσης.....

Δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα σ αυτό και είναι η δεδομένη διαδικασία.

Ο Μηχανικός που έκανε την τακτοποίηση του Διαμερίσματος, δίνει την κάτοψη που έχει ανεβάσει στην υπαγωγή στον Ν 4495/17, και ο συμβολαιογράφος λαμβάνει απο εσάς ή τους τίτλους του ακινήτου την κάτοψη (ορόφου) που υπάρχει στον τίτλο.

[Bob-]

8 minutes ago, Didonis said:

Δεν υπάρχει κάποιο πρόβλημα σ αυτό και είναι η δεδομένη διαδικασία.

Ο Μηχανικός που έκανε την τακτοποίηση του Διαμερίσματος, δίνει την κάτοψη που έχει ανεβάσει στην υπαγωγή στον Ν 4495/17, και ο συμβολαιογράφος λαμβάνει απο εσάς ή τους τίτλους του ακινήτου την κάτοψη (ορόφου) που υπάρχει στον τίτλο.

Ο μηχανικός μπορεί να προχωρήσει κανονικά στη νομιμοποίηση και έκδοση βεβαίωσης (λόγω διαμερισμάτωσης). Έχει αποτυπώσει το διαμέρισμα μου και το κομμάτι της διαμερισμάτωσης του δίπλα (αλλά όχι όλο τον όροφο).

Ο συμβολαιογράφος όμως, θεωρεί πως στη περίπτωση αυτή των ορίων των δύο διαμερισμάτων πρέπει να δοθεί νέα κάτοψη ορόφου (την οποία δε μπορούμε να κάνουμε λόγω του γείτονα, καθώς θα πρέπει να μπει σε όλο του το σπίτι). Οπότε δε μπορεί να προχωρήσει σε τροποποίηση της σύστασης γιατί δε θέλει την αποτύπωση μέχρι και τη διαμερισμάτωση. Την ίδια απάντηση μου έδωσαν τρεις διαφορετικοί συμβολαιογράφοι δυστυχώς.

Ήλπιζα πως με το νέο πολεοδομικό θα κάλυπτε και αυτή την περίπτωση αλλά τελικά είναι μόνο για κοινόχρηστους χώρους. (4759/2020 - Άρθρο 81 - παρ 7)

[Didonis]

8 λεπτά πριν, Bob- said:

... Οπότε δε μπορεί να προχωρήσει σε τροποποίηση της σύστασης...

Αλλο μεταβίβαση διηρημένου με υπαγωγή σε νόμους τακτοποίησης κι άλλο υποχρέωση "τροποιήση της σύστασης".

Αν λοιπόν εσύ θες ή ο συμβολαιογράφος ¨θέλει" τροποποίηση σύστασης προ μεταβίβασης τότε χρειάζονται τα πάντα όλα. Ας το λύσουν το πρόβλημα οι συμβολαιογράφοι αν θεωρούν υποχρέωση την τροποποίηση όλης της σύστασης. Δεν είναι ζήτημα Μηχανικών αυτό.

 

[Bob-]

2 minutes ago, Didonis said:

Αλλο μεταβίβαση διηρημένου με υπαγωγή σε νόμους τακτοποίησης κι άλλο υποχρέωση "τροποιήση της σύστασης".

Αν λοιπόν εσύ θες ή ο συμβολαιογράφος ¨θέλει" τροποποίηση σύστασης προ μεταβίβασης τότε χρειάζονται τα πάντα όλα. Ας το λύσουν το πρόβλημα οι συμβολαιογράφοι αν θεωρούν υποχρέωση την τροποποίηση όλης της σύστασης. Δεν είναι ζήτημα Μηχανικών αυτό.

 

Ναι μπορεί να μην είναι ζήτημα μηχανικών αλλά είναι αλληλένδετα.

Από τη μία νομιμοποιείς με τον μηχανικό αλλά από την άλλη δε μπορείς νομιμοποιήσεις και στα συμβολαιογραφικά.

Άρα δεν έχει νόημα η νομιμοποίηση και η πληρωμή προστίμου, αφού τελικά το σπίτι δε μπορεί να μεταβιβαστεί, άρα δεν είναι "καθαρό".

Αυτό το κενό ψάχνω μήπως και έχει τύχει σε κάποιον και γνωρίζει το κάτι παραπάνω για αυτές τις περιπτώσεις.

Οπότε εδώ τι κάνεις; Περιμένεις τις τροποποιήσεις στο νόμο ξανά καθώς γίνονται συνέχεια αλλαγές; Βάζεις ένα τοίχο με βάση τα σχέδια στη ΣΟΙ; Κάτι άλλο;

Ευχαριστώ.

[dimitris GM]

σωστα επεσημαναν οι  συναδελφοι οτι,

η διαμερισματωση καλυπτει μονον την περιπτωση οπου στην αδεια ειναι 60/60 και στην συσταση εγιναν 55/65 και ετσι μεταβιβασθηκαν και παραμενουν, χωρις  αλλες αλλαγες στα εμβαδα..

Για την περίπτωση σου,

-  ή θα γινει εφαρμογη του αρθρου 96 παρ."γιε" ως προς την επιτρεπομενη αποκλιση...

- ή θα γινει τροποποιηση της συστασης με συμφωνια με τον διπλανο

[ο οποιος αρνειται μεν σημερα, αλλα, πες του τα χαιρετισμτα, οτι εχει και αυτος  το ίδιο προβλημα και δεν θα μπορει να μεταβιβασει]

 ρωτας:

"Βάζεις ένα τοίχο με βάση τα σχέδια στη ΣΟΙ; "

Λοιπον, ειναι και αυτη μια απαντηση

 

 

 

[Norjild]

@Bob-

Πράγματι, τα ζητήματα της τακτοποίησης και της μεταβίβασης του ακινήτου είναι αλληλένδετα. Το πρώτο γίνεται με προοπτική το δεύτερο.
Γι’ αυτό το λόγο θα έπρεπε να θέσεις τα ερωτήματα που σε απασχολούν στους επαγγελματίες που απευθύνθηκες (μηχανικό και συμβολαιογράφο), πριν γίνει η τακτοποίηση.
Όταν λες "τοιχάκι", τι εννοείς;
Πώς γίνεται να έχει μετακινηθεί ένας τοίχος του διαμερίσματός σου εις βάρος του διπλανού, αλλά η επιφάνεια από 65 τ.μ. να έγινε 64 τ.μ.;

Edited Απρίλιος 25 , 2021 by Norjild

[dimitris GM]

σωστα [+1]

και να ρωτησω, με βαση  τα προηγουμενα........

με αδεια και κατοψη για 65 τμ.

πώς γινεται να  εισαι με 64  μετρα και οχι παραπανω, 

αφου  εσύ  μπηκες σε διπλανο  αρα σημερα επρεπε να εισαι  μεγαλυτερος,