διαφορές ή δυνατότητες με ημιυπαίθριους... στέγαστρα... πέργκολες!

[mponikos]

Προσπαθώ να σκεφτώ - να βγάλω άκρη, για το πώς μπορώ να επωφεληθώ, κτίζοντας 30-40 τμ σε μια ταράτσα, της οποίας είμαι ιδιοκτήτης, με τον όρο: "δικαίωμα στο υψούν".  Όταν κατασκευάστηκε το ακίνητο, πριν 40 χρόνια περίπου, τότε ήταν χαμηλός ο συντελεστής δόμησης στην περιοχή (0,6 ή 0,8) και είχαν εξαντληθεί τα οικοδομήσιμα μέτρα.  Τώρα ο συντελεστής έχει πάει στο 1,8!!!! (είναι ακίνητο που βλέπει κι από τις τρεις πλευρές του σε 3 δρόμους και δυο πάρκα/δημοτικά κηπάρια! Δίπλα ή απέναντί του έχουν υψωθεί μεγαθήρια!

Όμως, μου είπαν (σε διάφορες συζητησεις στη γειτονιά) ότι δεν μπορώ να χτίσω, διότι κάπου επί εποχής Τρίτση βγήκε ένας νόμος που ορίζει σαν ενιαίο οικόπεδο, τον περιβάλλοντο χώρο 6 συνεχόμενων ανεξάρτητων εργατικών μονοκατοικιών/στην ουσία ξεχωριστών σπιτιών, οπότε πρέπει να συνεννοηθούν μεταξύ τους αυτοί οι 6 συνεχόμενοι ιδιοκτήτες κλπ... και στα χρόνια αυτά (όντας και απών) καλύφθηκαν τα διατιθέμενα τετραγωνικά προς δόμηση, άτακτα,  παράνομα (π.χ. αν κάποιος χτίσει παράνομα- το νομιμοποιεί στη συνέχεια με τον νόμο των αυθαιρέτων,  αλλά-νομιμοποιημένος πλέον, πιάνει χώρο από τα πρώην διατιθέμενα προς δόμηση του περιβάλλοντος χώρου!)

Αποφάσισα να βγω στη γύρα, για συζήτηση με μηχανικούς, σαν ειδικούς.  Στους δυο πρώτους που πήγα, με αγνόησαν μετά τις πρώτες 5-6 φράσεις...  Όπως το γράφω!  Ένας μάλιστα, μου έδωσε και ραντεβού, στο οποίο δεν ήλθε!  Μικροδουλειά για αυτούς, με πολλή σπαζοκεφαλιά (υποθέτω). Σημαδιακοί λοιπόν οι οιωνοί!

Σκέφτηκα, να κάνω αίτηση στην πολεοδομία για χτίσιμο πέργολας, 30-40 τμ. με στέγη από κεραμίδια Αυτό χρειάζεται άδεια από πολεοδομία-είναι ταράτσα ή δώμα! Και νομίζω πιάνεται στα οικοδομηθέντα τετραγωνικά του ακινήτου, άρα θα έχει και ΕΝΦΙΑ...  Επίσης θυμούμαι τους ημιυπαίθριους, που ήταν χτισμένοι στις τρεις πλευρές και στην άχτιστη τέταρτη πλευρά, υπήρχε ένα τοιχάκι ένα μέτρο.. πάνω στο οποίο τοποθετούσες ένα μεγάλο αλουμινοπαράθυρο -  "κι έδενε το γλυκό"!  Με βάση τα δεδομένα, με συμφέρει να πληρώσω πρόστιμο στην Πολεοδομία (αφού δεν κατεδαφίζουν-δεν είναι δημόσιος χώρος, δεν είναι όχθη ποταμού ή αμμουδιά... ούτε αρχαιολογικός χώρος!) προκειμένου να αξιοποιήσω την περιουσία μου. Έστω και δια βαρέως προστίμου. Δεν έχω πρώτη ή δεύτερη ή τρίτη.. κατοικία στο όνομά μου. αυτό που έχω, αυτό θέλω να αξιοποιήσω!

Έτσι λοιπόν ρωτώ: Με τη μέθοδο της πέργολας με κεραμιδοστέγη, μπορείς να κλείσεις τις 3 από τις 4 πλευρές του "τετραγώνου" που θα ήθελα να κατασκευάσω; Κάπου διάβασα για μόνιμα σκίαστρα στην πέργολα...  βάζοντας διπλά πολυκαρβονικά φύλλα γύρω γύρω, νομίζω ότι γλιτώνεις πολύ αέρα! Κι αργότερα, μετά από 2-3 χρόνια, καλύπτεις και την 4η πλευρά, κι ας προκύψει πρόστιμο του κλεισίματος της 4ης πλευράς. 

Τι ακριβώς είναι το στέγαστρο, κατά την Πολεοδομία;  Μπορώ να βρω σε αυτήν την περίπτωση, κάτι που με εξυπηρετεί;

Αν δεν έχεις άλλη κατοικία, ούτε τα 25-30 που ορίζονται σαν πρώτη κατοικία για άγαμο, υπάρχει κάποια παρέκκλιση - ευνοϊκή αντιμετώπιση από το νόμο (της πολεοδομίας);

Μπορώ να κτίσω κάτι σαν αποθήκη/βοηθητικό χώρο στην ταράτσα αυτή;

Μπορώ να κάνω αίτηση για κατασκευή στέγης επάνω σε αυτήν την ταράτσα (που είμαι ο ιδιοκτήτης) ενώ το αποκάτω διαμέρισμα ανήκει σε άλλον ιδιοκτήτη;

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Η ταράτσα που αναφέρομαι, δεν είναι κοινόχρηστη,  έχει ιδιοκτήτη (εμένα) με το περιουσιακό δικαίωμα: "δικαίωμα του υψούν" (προσδοκώμενη αλλά αβέβαιη δυνατότητα).

Edited Μάιος 5 , 2021 by Didonis

[vasthom]

Θα απαντήσουν σίγουρα άλλοι ειδικότεροι από εμένα σε θέματα πολεοδομίας, ωστόσο έχω την εντύπωση πως ως πέργολα νοείται μόνον ο ξύλινος σκελετός με μόνη επιτρεπτή κάλυψη τα αναρριχώμενα φυτά. Η κάλυψη είτε με κεραμίδι ή πολυκαρβονικό είτε με οποιαδήποτε άλλο "σταθερό¨ (δηλ . μη ανοιγόμενο) τρόπο χρειάζεται άδεια. Επίσης άδεια χρειάζεται και το περιμετρικό κλείσιμο (έστω και στις 3 πλευρές που αναφέρεις)

[kostasinjeyan]

"διακίωμα του υψούν" πάντως δεν σημαίνει ότι η ταράτσα είναι δικιά σου.

Σημαίνει ότι μπορείς να βγάλεις άδεια (αν βγαίνει) και να χτήσεις.

Η νέα ταράτσα που θα δημιουργηθεί πάνω από ότι χτήσεις θα είναι κι αυτή κοινόχρηστη.

Εκτός κι αν ορίζεται κάτι επιπλέον στα συμβόλαια δεν μπορείς να κάνεις ότι θέλεις στην ήδη υπάρχουσα ταράτσα.

Edited Φεβρουάριος 6 , 2021 by kostasinjeyan

[Didonis]

15 ώρες πριν, mponikos said:

Προσπαθώ να σκεφτώ - να βγάλω άκρη, ....

Ειλικρινά όπως τα περιγράφεις οι σκέψεις σου είναι με λάθος βηματισμό ..... και στα περισσότερα σημεία έχουν λάθος βάση και υποθέσεις.

και στην με κινήσεις να βγεις στη γύρα για "συζητήσεις" όπως κάνεις κι εδώ, δεν νομίζω πως θα βγει άκρη.

Και φυσικά δεν είναι σπαζοκεφαλιά 

[mponikos]

6 ώρες πριν, kostasinjeyan said:

"διακίωμα του υψούν" πάντως δεν σημαίνει ότι η ταράτσα είναι δικιά σου.

Σημαίνει ότι μπορείς να βγάλεις άδεια (αν βγαίνει) και να χτήσεις.

Η νέα ταράτσα που θα δημιουργηθεί πάνω από ότι χτήσεις θα είναι κι αυτή κοινόχρηστη.

Εκτός κι αν ορίζεται κάτι επιπλέον στα συμβόλαια δεν μπορείς να κάνεις ότι θέλεις στην ήδη υπάρχουσα ταράτσα.

Ως προς "το δικαίωμα του υψούν". Και την κοινοχρησία.

Αν ήταν κοινόχρηστη η ταράτσα, αυτό θα γραφόταν και στα συμβόλαια αγοραπωλησίας κάθε διαμερίσματος του ακινήτου, και στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και στον κανονισμό του ακινήτου. Ενώ σε αυτά τα προαναφερόμενα (υπάρχοντα) έγγραφα ορίζονται με σαφήνεια οι κοινόχρηστοι χώροι. Π.χ. αναφέρεται ΜΟΝΟ το κλιμακοστάσιο.  Εφόσον δεν ορίζεται σε αυτά τα χαρτιά... 

Έχουν προκύψει ζητήματα σε πολλές όμοιες ή παρόμοιες περιπτώσεις (δικαιώματος υψούν) και οδηγήθηκαν στα δικαστήρια (για την ταράτσα). Έχουν βγει δικαστικές αποφάσεις, οι οποίες ορίζουν ότι σε περιπτώσεις ταρατσών με τον όρο "δικαίωμα του υψούν", αυτές πρέπει να είναι προσβάσιμες στον καθένα  είτε για να πάρει τον αέρα του ο επιθυμών, είτε να στήσει κεραία τηλεόρασης, είτε για να καταφύγει εκεί σε περίπτωση κινδύνου (π.χ. σε περίπτωση πυρκαγιάς) για να τον σώσουν οι διασώστες (γιατί η φωτιά είναι στο αποκάτω διαμέρισμα κι είναι αδύνατο να κατέβεις το κλιμακοστάσιο)!

Αν κάποια στιγμή μπορέσει να κτίσει ο ιδιοκτήτης "του δικαιώματος του υψούν", αν αφήσει νέα ταράτσα, ισχύουν πάλι όσα ορίζονται  στις εκδοθείσες σχετικές αποφάσεις.  Αν όμως χτίσει και το σκεπάσει με στέγη, τότε δεν έχουν πρακτική ισχύ οι σχετικές δικαστικές αποφάσεις για ταράτσες. Η στέγη είναι το τέλος!

Τελοσπάντων, η προσωπική μου εκτίμηση είναι ότι αν είναι να χτιστεί κάτι σε αυτού του είδους της ταράτσας, π.χ. ένα συντριβάνι, ένα μπάρμπεκιου κλπ.  ΜΟΝΟ ο ιδιοκτήτης της μπορεί να το κάνει κι όχι άλλοι συνιδιοκτήτες του ίδιου ακινήτου, απαιτώντας κοινοχρησία του μπάρμπεκιου, π.χ.. Αν θυμούμαι καλά, για μπάρμπεκιου κλπ μικρά εξωραϊστικά, δεν χρειάζεται άδεια από την Πολεοδομία.

Εξάλλου, κατά την αγοραπωλησία αυτού του αέρα (δικαίωμα υψούν) καταβλήθηκαν αρκετά χρήματα στην εφορία για τη μεταβίβαση. Εκτιμήθηκε σε κάποιο χρηματικό ύψος αξίας του αέρα - κι επ΄αυτού επιβλήθηκε φόρος. Και επιβαρύνεται και με το ετήσιο ΕΝΦΙΑ, δεν θυμούμαι αυτή τη στιγμή το ποσό. Μικρό ποσό.  Το οποίο όμως δεν επιμερίζεται σε άλλους συνιδιοκτήτες.

 

Αλλά και να χτιζόταν νόμιμα κάποια δόμηση σε αυτήν την ταράτσα, τώρα, τη στιγμή που γράφουμε, γιατί αυτό το δικαίωμα του υψούν να περιορίζεται στη δόμηση με άδεια, π.χ. να χτίσεις οπωσδήποτε ένα δωμάτιο;  Θέλω να κτίσω μια πέργολα! Είτε για λόγους οικονομικής αδυναμίας είτε για λόγους αισθητικής/ποιότητας ζωής.

[mponikos]

6 ώρες πριν, Didonis said:

Ειλικρινά όπως τα περιγράφεις οι σκέψεις σου είναι με λάθος βηματισμό ..... και στα περισσότερα σημεία έχουν λάθος βάση και υποθέσεις.

και στην με κινήσεις να βγεις στη γύρα για "συζητήσεις" όπως κάνεις κι εδώ, δεν νομίζω πως θα βγει άκρη.

Και φυσικά δεν είναι σπαζοκεφαλιά 

Και το δικό σας κείμενο, είναι σαν χρησμός! Κατά την εκτίμησή μου. Αλλά εύκολος-μονοσήμαντος χρησμός.. π.χ. "Ξεχάστε το!"

Σκέφτομαι ότι είναι κάπως αντισυμβατικό το να ζητά κάποιος ιδέες, σε δημόσιο φόρουμ, για το πώς θα ξεπεράσει τις (θεσμοθετημένες) δυσκολίες στη δόμηση. Αν λοιπόν μπορεί να σκεφτεί κάποιος αντισυμβατικά, και να βρει λύσεις, γιατί να μην τον ακούσουμε;

Είναι πρακτικά εφαρμοσμένη - και (σχεδόν) συμβατή κοινωνικά πλέον η περίπτωση στα οικοδομικά: Δεν βγαίνει άδεια;  Χτίζω και πληρώνω το προβλεπόμενο πρόστιμο.  Αν π.χ. η νόμιμη άδεια  κοστίζει 5.000 ... πληρώνω και 15.000 στα κατοπινά πρόστιμα, αρκεί να πετύχω στο τέλος το χτίσιμο ενός δωματίου, ενός ακινήτου, που δεν χτιζόταν έτσι κι αλλιώς "με άδεια"!

Βέβαια εσείς σαν ειδικός επί της δόμησης, γνωρίζετε καλύτερα - πληρέστερα τα της δόμησης. Και λειτουργείτε αυτόματα-συνειρμικά, τα ερμηνεύετε πάντα μέσα στο συγκεκριμένο πλαίσιο.  Στην περίπτωσή μου αναζητώ αυτό που μπορεί να ενταχθεί στο "κάτι σαν παραθυράκι".  Εκτός κι αν για λόγους πολιτικής ύπαρξης αυτού του φόρουμ, αντιβαίνουν συζητήσεις προς αυτήν την κατεύθυνση, οπότε "πάσο"!

Edited Φεβρουάριος 7 , 2021 by mponikos

[antloukidis]

Αυτή τη στιγμή ο ισχύων νόμος προβλέπει οτιδήποτε έχει κατασκευαστεί παρανόμως μετά το 2011, να κατεδαφίζεται με παράλληλη πληρωμή βαρύτατων προστίμων (χωρίς καμμία απολύτως εξαίρεση).

Κανείς σώφρων μηχανικός δεν πρόκειται να σας συμβουλεύσει για κάποιο "παραθυράκι" (προφανώς παράνομο), γιατί μετά, εύλογα θα είναι συνένοχος και θα του ζητάτε ευθύνες.

Για να φτιάξετε κάτι νόμιμο, καθώς στην Ελλάδα δεν υπάρχει ένας νόμος που να ισχύει για όλη τη χώρα, απαιτείται η συνεργασία με πολιτικό μηχανικό, για να σας ενημερώσει αν, τι και πώς επιτρέπεται για την συγκεκριμένη τοποθεσία του ακινήτου σας και να βγάλει τις απαιτούμενες άδειες.

Edited Φεβρουάριος 7 , 2021 by antloukidis

[georgios_m]

Εάν υπάρχουν αυτά τα 5 + 15 + μερικά ακόμα για την κατασκευή που ονειρεύεσαι, χρησιμοποίησέ τα ΟΛΑ επωφελώς αγοράζοντας ένα έτοιμο διαμερισματάκι ίσης αξίας, κι όχι τα περισσότερα να πάνε σε πρόστιμο. Που μάλλον όλα, χωρίς να σου μείνει καν το παράπηγμα..

 

 

[mponikos]

6 ώρες πριν, georgios_m said:

Εάν υπάρχουν αυτά τα 5 + 15 + μερικά ακόμα για την κατασκευή που ονειρεύεσαι, χρησιμοποίησέ τα ΟΛΑ επωφελώς αγοράζοντας ένα έτοιμο διαμερισματάκι ίσης αξίας, κι όχι τα περισσότερα να πάνε σε πρόστιμο. Που μάλλον όλα, χωρίς να σου μείνει καν το παράπηγμα..

 

 

Δηλαδή δεν σηκώνει πολλά η πολεοδομία, τώρα!  Και διαβαθμίζει /κατηγοριοποιεί και χρονικά τα αυθαίρετα - και τα συσχετίζει με κλιμακώσεις προστίμων...  Τα πιστεύετε αυτά; (ρητορικό το ερώτημα)

[mponikos]

12 ώρες πριν, antloukidis said:

Αυτή τη στιγμή ο ισχύων νόμος προβλέπει οτιδήποτε έχει κατασκευαστεί παρανόμως μετά το 2011, να κατεδαφίζεται με παράλληλη πληρωμή βαρύτατων προστίμων (χωρίς καμμία απολύτως εξαίρεση).

Κανείς σώφρων μηχανικός δεν πρόκειται να σας συμβουλεύσει για κάποιο "παραθυράκι" (προφανώς παράνομο), γιατί μετά, εύλογα θα είναι συνένοχος και θα του ζητάτε ευθύνες.

Για να φτιάξετε κάτι νόμιμο, καθώς στην Ελλάδα δεν υπάρχει ένας νόμος που να ισχύει για όλη τη χώρα, απαιτείται η συνεργασία με πολιτικό μηχανικό, για να σας ενημερώσει αν, τι και πώς επιτρέπεται για την συγκεκριμένη τοποθεσία του ακινήτου σας και να βγάλει τις απαιτούμενες άδειες.

Δηλαδή μετά το 2011, σταμάτησε η αυθαίρετη δόμηση; Υπήρξε αποστομωτικό αποτέλεσμα;

> Κανείς σώφρων μηχανικός δεν πρόκειται να..

Αυτό είναι ένα δυνατό επιχείρημα! Το ασπάζομαι.

> απαιτείται η συνεργασία με πολιτικό μηχανικό, για να σας ενημερώσει αν, τι και πώς επιτρέπεται για την συγκεκριμένη τοποθεσία του ακινήτου σας και να βγάλει τις απαιτούμενες άδειες.

Αυτό πρέπει να γίνει - και θα γίνει σύντομα