Εκτίμηση υποθηκευμένου ακινήτου

[Pavlos33]

Καλησπέρα συνάδελφοι. 

Πρόκειται για μια εκτίμηση ενός ακινήτου στο οποίο  νυν κληρονόμος και ιδιοκτήτης του ακινήτου με ενημέρωσε (και φαίνεται μέσα από το παθητικό στην δήλωση φόρου κληρονομιάς), ότι το ακίνητο βαρύνεται με ανεξόφλητο στεγαστικό δάνειο περίπου 60.000 Ευρώ. Το ακίνητο είναι μια μονοκατοικία σε έναν οικισμό. Ο σκοπός της εκτίμησης αφορά την πληροφόρηση του ιδιοκτήτη.

Η συνήθης εκτιμητική πρακτική είναι να αναφέρουμε στις παραδοχές μας ότι δεν έχουμε διενεργήσει κανενός είδους νομικό έλεγχο ή έλεγχο τίτλων και για τις ανάγκες της εκτιμήσεως έχουμε υποθέσει ότι το  ακίνητο είναι ελεύθερο παντός βάρους, υποθήκης, προσημείωσης ή εν γένει δεσμεύσεως, η οποία θα μπορούσε να επηρεάσει αρνητικά την αγοραία αξία του. 

Στην περίπτωση αυτή όμως, έχει δοθεί στοιχείο για το βάρος του ακινήτου. Από τη στιγμή που το βάρος αυτό αναφερθεί στην έκθεση εκτίμησης (άρα θα αναφερθεί ότι το ακίνητο είναι προσημειωμένο), σημαίνει ότι δεν μπορεί να πωληθεί ελεύθερα, χωρίς πρώτα να γίνει άρση της προσημείωσης, κάτι που εύλογα δεν μπορούμε να γνωρίζουμε, εάν για παράδειγμα μια τράπεζα θα συμφωνούσε για πλήρη αποπληρωμή του δανείου ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης ήθελε.

Θεωρείτε, ότι θα μπορούσα να αναφέρω το βάρος του ακινήτου στην έκθεση εκτίμησης, ως στοιχείο πληροφοριακού χαρακτήρα (χωρίς να το αφαιρέσω από την αγοραία αξία) και να συντάξω την εκτίμηση με την παραδοχή ότι το ακίνητο εκτιμάται ως ελεύθερο παντός βάρους;

Ευχαριστώ

 

[dimitris GM]

Το υψος της προσημειωσης δεν αντιστοιχει και με την πραγματικη αξια

 Μπορει πχ. να ειναι μια προσημειωση μικρης αξιας, λογω υπολοίπου απο καποιο δανειο.

 Μπορει, επίσης, λογω ανατοκισμων, το χρεος να εχει ξεπερασει την πραγματικη αξία.

Οι ενδιαφερομενοι παιρνουν  απο την Τραπεζα  την γνωστη "βεβαιωση οφειλης μετα τοκων μεχρι την ημερομηνια εκδοσης αυτης" και την χρησιμοποιουν σαν παθητικο στην δηλωση φορου κληρονομιας.

Στο ενεργητικο μπαινει η αξια κτισματος μετα του οικοπεδου και τυχον υπολοιπα σδ.

είτε με βαση τον αντικειμενικο....να δουμε αν εισαι στις νεες ενταξεις... είτε με συγκριτικα στοιχεια.

 Αλλά, ενα θεμα που προκυπτει ειναι η συμπεριφορα της  τραπεζας,η οποια μπορει να το βγαλει σε πλειστηριασμο.

Στην περιπτωση αυτη,  δεν ειναι βεβαιο οτι θα "πιασει" ολα τα λεφτα  του και οτι θα το "ανεβασει" καποιος κατα την διαδικασια του πλειστηριασμου ή αν θα το χτυπησει μονον η Τραπεζα στην τιμη πρωτης προσφοράς... [οπερ ειναι και το συνηθες]

Οπότε μια ψηλη τιμη πραγματογνωμοσυνης πιθανον να  παρασυρει τον πελατη στη βεβαιοτητα οτι πρεπει να το πουλησει οσο και η πραγματογνωμοσυνη....

Προσωπικα, δεν θεωρω το  ενυποθηκο βαρος ενος ακινητου, σαν συντελεστη "απομειωσης" της πραγματικης αξιας, αλλα σαν "ασταθμητο παραγοντα" στην ολη εξελιξη, αφου, εν τελει,  εάν δεν βρει τα χρηματα προς εξοφληση, ολα να εξαρτωνται απο την τραπεζα, επομενως  επηρεαζει την "τελικη τιμη"

πχ

εστω, αντικειμενικος 100.000, εκτιμηση για 120.000 και χρεος 70.000

Αν εχει προσφορα για 100.000 και αρνηθει να  πουλησει  ζητωντας..."120.000"...ακατεβατα,

κατα τον πλειστηριασμο θα παει στα 50.000 και θα μεινει με χρεος  σε βαρος του  αλλες 20.000.

[υποθετω οτι εχει κανει τις σχετικες ερευνες και οτι δεν θα βρεθει να χρωσταει ο κληρονομος εξ ιδιων, λογω υπερχρεωμενης κληρονομιας, οπότε μια σωστη λυση θα ηταν "αποδοχη επ' ωφελεια απογραφης"

[αυτα σαν απλες σκεψεις και μονον]

 

 

Edited Ιούνιος 16 , 2021 by dimitris GM

[Pavlos33]

Δημήτρη σε ευχαριστώ για τις σκέψεις που καταθέτεις. Ο ιδιοκτήτης έχει πάρει την βεβαίωση από την τράπεζα η οποία μνημονεύεται στο παθητικό της δήλωσης όπως ορθώς αναφέρεις. Το θέμα είναι ότι ένα ακίνητο το οποίο είναι προσημειωμένο, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αν η τράπεζα δεν συμφωνήσει  απαιτώντας αποπληρωμή και άρση προσημείωσης, οπότε ένα μέρος του τιμήματος θα παρακρατηθεί για να πληρωθεί η τράπεζα. Υπό το πρίσμα αυτό, εκτιμητικά μας επηρεάζει την εμπορική αξία του ακινήτου, σε σύγκριση με ένα άλλο ομοειδές ακίνητο το οποίο θα ήταν ελεύθερο από κάθε βάρος. Όπως αναφέρω και στο αρχικό μήνυμα, η συνήθης εκτιμητική πρακτική είναι να θεωρούμε ένα ακίνητο ελεύθερο βαρών. Στην περίπτωση όμως που εξετάζω, έχοντας την παροχή στοιχείων για το βάρος του ακινήτου, το ερώτημα είναι αν θα γίνει αναγραφή του ποσού για πληροφοριακούς σκοπούς και η εκτίμηση θα συνταχθεί με την παραδοχή ότι το ακίνητο θεωρείται (δεν είναι) ελεύθερο βαρών ή θα πρέπει να δοθεί και κάποιος μειωτικός συντελεστής στην αγοραία αξία που να εκφράζει την μεγαλύτερη δυσκολία πώλησης που έχει ένα ακίνητο με βάρος (εν προκειμένω δάνειο στην τράπεζα) σε σχέση με ένα "καθαρό" ακίνητο.

Edited Ιούνιος 16 , 2021 by Pavlos33

[BAS]

Συγνώμη αλλά χρειάζονται κάποιες διευκρινίσεις . Οχι από την νομική πλευρά , που τα ξεκαθάρισε ο Δημήτρης , αλλά από την πλευρά της εκτίμησης . Δεν έχει καμία σημασία κατ΄ αρχήν αν το ακίνητο έχει προσημείωση και κυρίως δεν αφαιρείται από την αγοραία αξία .

Αυτός που θα το αγοράσει θα το πληρώσει κανονικά , απλά μέρος του τιμήματος θα πάει στην τράπεζα .

Αυτό που έχει σημασία είναι αν το δάνειο εξυπηρετείται , είτε με την αρχική σύμβαση , είτε με την ρύθμιση την οποία έχει κάνει .

Το σωστό είναι να εκτιμήσεις το ακίνητο ως ελεύθερο βαρών και ο ιδιοκτήτης να φέρει ένα χαρτί , που όπως είπες έχει φέρει για το πόσο ακριβώς είναι το χρέος του και αν εξυπηρετείται το δάνειο . 

Αν θελήσεις να πουλήσεις προσημειωμένο ακίνητο , παίρνεις την βεβαίωση οφειλής και στο συμβόλαιο αναφέρεται η βεβαίωση και γίνεται η πώληση.

Η άρση δεν γίνεται αμέσως . Με την υπογραφή του συμβολαίου , αμέσως το τίμημα που αφορά το ποσό της τράπεζας , δίνεται σε χωριστή επιταγή και ο αγοραστής και κάποιος εκπρόσωπος του πωλητή πηγαίνουν μαζί στην τράπεζα και καταθέτουν το ποσό στο δάνειο , ή στον λογαριασμό εξυπηρέτησης του δανείου . Με την κατάθεση , δίνεται και η εντολή από τον πωλητή στην τράπεζα να προχωρήσει στην άρση της προσημείωσης και ταυτόχρονα πληρώνει και τον δικηγόρο της τράπεζας , συνήθως 200 ευρώ .

 

Το πρόβλημα είναι αν το δάνειο δεν εξυπηρετείται και αν η τράπεζα αρνείται να δώσει χαρτί στον φερόμενο ως κληρονόμο , για λόγους προσωπικών δεδομένων.  Εκεί μπορεί πράγματι να υπάρχει πρόβλημα και με την αξία του ακινήτου .

Αρα για μένα , εκτιμάς κανονικά σαν να μην ήταν προσημειωμένο και αναφέρεις και το χαρτί της τράπεζας και τα λεφτά που ζητάει σήμερα .

[Pavlos33]

@BAS Ευχαριστώ για την πολύ διαφωτιστική απάντηση (+1).

[Didonis]

Ισχύει κατά γράμμα η απάντηση του Bas, συν όμως ότι υπάρχει το ενδεχόμενο η τράπεζα να δεχθεί μεταφορά της προσημείωσης ή υποθήκης σε άλλο ακίνητο σχετικής αξίας του πωλητή (με κάποια έξοδα φυσικά αυτό) ή και το ενδεχόμενο το δάνειο να μεταφερθεί στον αγοραστή (υπο σχετικά αυστηρούς όρους και προϋποθέσεις εξασφάλισης δικαιωμάτων της).

 

όλα αυτά όμως είναι απλά ενδεχόμενα και όχι δεδομένα.

Edited Ιούνιος 16 , 2021 by Didonis

[BAS]

Ετσι ακριβώς Διδόνη. 

Γενικά το κύριο θέμα στην εκτίμηση είναι ότι ΔΕΝ έχει ΚΑΤ'  ΑΡΧΗΝ σημασία αν το ακίνητο έχει προσημείωση .

Σημασία έχει αν το δάνειο εξυπηρετείται και η σχέση του δανειολήπτη με την τράπεζα .

Ολες οι εταιρείες έχουν δανεισμό . Αυτό τι σημαίνει ότι τα ακίνητα που πουλάνε θα τα δώσουν φτηνότερα ? 

Η τράπεζα δίνει ένα χαρτί και λέει πόσα λεφτά θέλει για να κάνει άρση της προσημείωσης . 

Δηλαδή μπορεί κάποιος να έχει μία περιουσία αξίας ενός εκατομμυρίου . Και να έχει δανεισμό 300.000 . Αποφασίζει να πουλήσει ένα ακίνητο που κάνει 200.000 . Ερχεται σε συμφωνία με την τράπεζα , ότι θα δώσει τις 100.000 για μερική αποπληρωμή του δανείου και τα άλλα 100000 θα τα χρησιμοποιήσει για άλλες ανάγκες του . 

Ολα λοιπόν είναι θέμα συμφωνιών . Μόνο όταν έχουμε δάνειο που είναι κόκκινο και δεν έχουμε επαφή με την τράπεζα , έχουμε θέμα αξίας του ακινήτου .