Κόστος κατασκευής μονοκατοικίας 120 τ.μ. | Προκάτ vs Σύμμεικτο μεταλλικό vs Ξύλινο vs Συμβατικό

[Alexios Ioannidis]

Καλησπέρα σε όλους,

Θα ήθελα την άποψη σας για το εξής ζήτημα.

Έχω ένα μπάτζετ 200Κ (θα προκύψει μετά από πώληση ακινήτου) και αναζητώ τον βέλτιστο τρόπο αξιοποίησης αυτών των χρημάτων.

Με δεδομένο ότι οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων έχουν ξεφύγει αρκετά, είμαι σε αναζήτηση οικοπέδου στην περιοχή του Γέρακα (μέγιστο ποσό 80Κ - ιδανικά 60Κ).

Τα ερώτηματα είναι τα ακόλουθα:

Με τα 120Κ - 140Κ που απομένουν, τι είναι καλύτερο να επιλέξω (Προκάτ vs Σύμμεικτο μεταλλικό vs Ξύλινο vs Συμβατικό);

Αρκούν αυτά τα χρήματα για να δημιουργήσεις εκ του μηδενός μια μονοκατοικία 120 τ.μ. (plus περιβάλλοντες χώρους, περίφραξη, κ.λπ.)? Κι αν δεν αρκούν, πόσα θα χρειαστούν?

Ποιές μπορεί να είναι οι αναποδιές που μπορεί να συμβούν σε μια συμβατική κατασκευή? Πόσο εκτός μπάτζετ μπορεί να σε βγάλουν?

Ευχαριστώ θερμά!

 

[sdim]

Δύσκολο να σε φτάσουν τα χρήματα.

• Για τους μηχανικούς υπολόγιζε πενταψήφιο νούμερο. Τοπογραφικό, μελέτες για άδεια (πάνω από 10 μελέτες), ΥΔΕ, ΠΕΑ, ηλεκτρονική ταυτότητα, επίβλεψη.
• Το κόστος των υλικών έχει σχεδόν διπλασιαστεί τα τελευταία 2 χρόνια. Μην ακούσεις κανέναν που έφτιαξε σπίτι πριν τον covid, ότι τιμή και να είχε βρει δεν ισχύει σήμερα.
• Το κόστος επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από την αρχιτεκτονική. Τα μέτρα των τοίχων, τα ηλεκτρολογικά, οι απαιτήσεις για ψύξη και θέρμανση, ο προσανατολισμός, η ύπαρξη υπογείου, τα υλικά, κλπ, επηρεάζουν την τιμή.
• Οι αναποδιές είναι αμέτρητες. Κάποιες δικαιολογημένες και κάποιες αδικαιολόγητες. Ενδεικτικά:
  • μπορεί να βρεθούν αρχαία κατά την εκσκαφή οπότε θα σταματήσει το έργο για τουλάχιστον 2 χρόνια.
  • μπορεί να υπάρχει βράχος στο οικόπεδο και να πρέπει να σπάσει για να κατασκευαστούν τα θεμέλια ή το υπόγειο.
  • μπορεί να ανεβούν και άλλο οι τιμές των οικοδομικών υλικών
  • μπορεί να αλλάξεις γνώμη για κάτι κατά την κατασκευή και να θες να το κάνεις διαφορετικά. Το μερεμέτι πληρώνεται ακριβά.
• Δεν υπάρχει όριο στο πόσο εκτός budget μπορεί να σε βγάλουν. Ο πιο εύκολος τρόπος να σου ανεβάσουν την τιμή είναι κατά την κατασκευή να σου προτείνουν ιδέες που θα σου αρέσουν αλλά θα κοστίζουν παραπάνω. Δύσκολα θα αρνηθείς. Επίσης μπορεί να προκύψουν απρόοπτα όπως π.χ. μια καταιγίδα όταν έχεις σκάψει για υπόγειο και να πέσουν χώματα μέσα. Θα πρέπει να στεγνώξει και να το καθαρίσεις ξανά.
• Μπορείς να κάνεις συμφωνητικό και ποινική ρήτρα στην οποία θα αναφέρονται οι δεσμεύσεις τόσο των εργολάβων όσο και οι δικές σου. Όσο πιο απαιτητικό θα είναι τόσο πιο δύσκολο θα είναι να σου χρεώσουν απρόοπτα αλλά παράλληλα θα είναι αυξημένη η προσφορά που θα σου δώσουν.

 

 

[Panagiotis Andrianopoulos]

Με κάθε επιφύλαξη μην έχοντας ιδέα από εργοτάξιο αυτό που ακούω απο κατασκευαστές είναι κόστος 1000 ευρώ το τετραγωνικό παντα για κατασκευή από οπλισμένο σκυρόδεμα από Νίκαια μέχρι Άνω Γλυφάδα, το όλο κόλπο για να μη ξεφύγεις είναι ακριβή επιμέτρηση των υλικών,

πάντως η ιδέα σου είναι καλή !

Edited Ιούλιος 18 , 2021 by Panagiotis Andrianopoulos

[BAS]

Με 200.000 ψάχνεις να βρεις μεταχειρισμένο διαμέρισμα και ησυχάζεις . 

Τα άλλα που σκέφτεσαι θα μπλέξεις . Γιατί και τα λεφτά σου θα δεσμεύσεις και το σπίτι θα μείνει ατέλειωτο .

60-80000 τι οικόπεδα βρίσκεις στον Γέρακα ?  Βασικά βρίσκεις ?  Γιατί με συντελεστή 0.6 και αρτιότητες γύρω στα 200 τμ , μιλάς για 300-400 ευρώ το τμ οικοπέδου , δηλαδή για 120 τμ σπίτι μιλάς για 500-650 το δομήσιμο .

Γενικά για αυτό που σκέπτεσαι επειδή θα χρειαστείς και υπόγειο , θα σου λείπουν από τον προϋπολογισμό σου 100-150000.

Οπότε όπως σου είπα μεταχειρισμένο και ησυχάζεις .

[Panagiotis Andrianopoulos]

Συνάδελφε το κόστος κατασκευής το τετραγωνικό πόσο το εκτιμάς?

Με αυτά που γράφεις για 120 τετραγωνικά μου βγαίνει 300000 δηλαδή 2500 ευρώ το τετραγωνικό???

[BAS]

Είναι και το οικόπεδο και η άδεια και τουλάχιστον 1500 την ανωδομή και 600 τα υπόγεια .

[Panagiotis Andrianopoulos]

Συνάδελφε οι Κατασκευαστές πουλάνε στη Νίκαια με 2000 ευρώ μέση τιμή με 1  υπόγειο(αποθήκες)+Πιλοτι,το οικόπεδο πάει στο 200αρι και η κατασκευή 1100 με 1000 ευρω(όλα μαζί) με ένα κέρδος γύρω στα 600 με 700 ευρώ,

Όσο πιο ακριβή περιοχή είναι τόσο πιο ακριβή είναι και η κατασκευή π.χ κάτω βούλα είναι 2500 το οικόπεδο + 2500 η κατασκευή και πουλάνε στα 5600 απο εκεί και έπειτα πουλάνε και με 4500 με κατασκευή γύρω στα 15000 ευρώ 'ανα τ.μ

Το πιο σημαντικό είναι η επιμέτρηση των υλικών,τόσο μπετό σε πλάκες,τόσο μπετό σε δοκούς, τόσο μπετό σε υποστυλλώματα, τόσο μπετό σε υπόγεια,τόσα σίδερα ,τόσα παράθυρα κτλπα.

 

Εκτός βέβαια και αν παίζουν άλλες τιμές σε κατασκευαστές από τα συνεργεία σε σχέση με τους ιδιώτες.

[Alexios Ioannidis]

Σας ευχαριστώ όλους για τη ανταπόκριση.

Το ζήτημα με απασχολεί πολύ και επ' ουδενί δεν θα ήθελα να βρεθώ χωρίς σπίτι και να πετάξω τα χρήματά μου.

Φαίνεται πως υπάρχουν κάποια οικόπεδα στον Γέρακα σε αυτό το εύρος τιμών (60Κ - 80Κ). Ασφαλως, θα πρέπει να απευθυνθώ σε κάποιον μηχανικό για να βεβαιωθώ ότι τα οικόπεδα που έχω εντοπίσει χτίζουν και πόσο.

Το ζήτημα των τετραγωνικών δεν είναι δεσμευτικό. Είμαστε μια τριμελής οικογένεια και ασφαλώς θα είμαστε μια χαρά και σε 90 τ.μ. Οπότε εκεί ίσως περιορίσουμε κάπως το κόστος.

Επίσης είμαστε διατεθειμένοι να προχωρήσουμε σε μικρό σχετικά δανεισμό (έως 50Κ).

Γενικώς πλέον είναι δύσκολη η κατάσταση με τα σπίτια, είτε θέλεις να αγοράσεις είτε να νοικιάσεις. 

 

 

[killertomato]

Μια καλή λύση για να μειωθεί το κόστος είναι να μην κατασκευαστεί υπόγειο. Αντ' αυτού θα μπορούσε να γίνει μια σοφίτα με αποθηκευτικό χώρο. Πρέπει επίσης να αποφασιστεί αν θα είναι μια ισόγεια μονοκατοικία ή με όροφο γιατί επίσης αυξάνεται το κόστος. Αυτό βέβαια εξαρτάται  από το οικόπεδο και από το ποσοστό κάλυψης (πχ. 200μ2 οικόπεδο με 60% κάλυψη = 120μ2 οπότε βγαίνει και ισόγεια μονοκατοικία  -σε πρόσφατη μελέτη που έκανα στην περιοχή Σταυρός είναι 60%). Αν μιλάμε λοιπόν για μια ισόγεια κατοικία 120μ2 με μια σοφίτα 40-50μ2 χωρίς υπόγειο και με υπαίθρια θέση στάθμευσης τότε ενδεχομένως οριακά να φτάνουν τα 140Κ (αν βρείτε οικόπεδο στα 60Κ). 

Οι αστάθμητοι παράγοντες αναφέρθηκαν και μπορεί όντως το έργο να βγει εκτός προϋπολογισμού εύκολα. Το καλύτερο θα ήταν να αναλάβει κάποια τεχνική εταιρεία ή μηχανικός την κατασκευή εξ' ολοκλήρου και να σας το παραδώσει με το κλειδί στο χέρι με προσυμφωνημένο κόστος και συγκεκριμένες προδιαγραφές (βλ. συγγραφή υποχρεώσεων). 

Για τα υλικά κατασκευής θα πρέπει να ενημερωθείτε από την εταιρεία που θα το αναλάβει για να αποφασίσετε ποια είναι η πιο συμφέρουσα κατασκευή. Θα πρότεινα να μην πάτε σε λύση προκατασκευασμένου. 

Τέλος να τονίσω ιδιαίτερα ότι η μελέτη μιας κατοικίας περιλαμβάνει τη συνεργασία 4 ειδικοτήτων μηχανικών. Τοπογράφος για το τοπογραφικό, Αρχιτέκτονας για την αρχιτεκτονική μελέτη, Πολιτικός μηχανικός για τη στατική μελέτη, Μηχανολόγος μηχανικός για τη μηχανολογική μελέτη (ιδιαίτερα κρίσιμη για το τελικό κόστος της κατοικίας).  Καλό είναι να επιδιώξετε εταιρείες ή τεχνικά γραφεία που να  έχουν στο δυναμικό τους και τις 4 ειδικότητες και όχι μηχανικούς που κάνουν τις δουλειές των άλλων με πρόσχημα τη φθηνότερη τιμή. Μια σωστή μελέτη θα σας γλιτώσει και αρκετά χρήματα αργότερα κατα την κατασκευή.

 

[BAS]

17 ώρες πριν, Alexios Ioannidis said:

Σας ευχαριστώ όλους για τη ανταπόκριση.

Το ζήτημα με απασχολεί πολύ και επ' ουδενί δεν θα ήθελα να βρεθώ χωρίς σπίτι και να πετάξω τα χρήματά μου.

Φαίνεται πως υπάρχουν κάποια οικόπεδα στον Γέρακα σε αυτό το εύρος τιμών (60Κ - 80Κ). Ασφαλως, θα πρέπει να απευθυνθώ σε κάποιον μηχανικό για να βεβαιωθώ ότι τα οικόπεδα που έχω εντοπίσει χτίζουν και πόσο.

Το ζήτημα των τετραγωνικών δεν είναι δεσμευτικό. Είμαστε μια τριμελής οικογένεια και ασφαλώς θα είμαστε μια χαρά και σε 90 τ.μ. Οπότε εκεί ίσως περιορίσουμε κάπως το κόστος.

Επίσης είμαστε διατεθειμένοι να προχωρήσουμε σε μικρό σχετικά δανεισμό (έως 50Κ).

Γενικώς πλέον είναι δύσκολη η κατάσταση με τα σπίτια, είτε θέλεις να αγοράσεις είτε να νοικιάσεις. 

 

 

Εφ'  όσον τα τμ μειώνονται και υπάρχει και η δυνατότητα μικρού δανεισμού , όλα πλέον εξαρτώνται από το οικόπεδο που θα βρείτε και την τιμή του .

Αρα βρίσκετε πρώτα τα οικόπεδα που σας ενδιαφέρουν και όταν καταλήξετε σε 2-3 από αυτά , θα πρέπει να βρείτε και το γραφείο μηχανικών που θα αναλάβει το έργο , ώστε σε συνεργασία μαζί τους , να αποφασίσετε ποιο οικόπεδο θα αγοράσετε και τι θα χτίσετε , ώστε να μπορείτε να μείνετε μέσα με τα χρήματα που έχετε .