Δυνατότητα ανέγερσης ξενοδοχείου σε 2 όμορα οικόπεδα

[Vasili]

Γεια σας,

θα ήθελα τη γνώμη σας. Στέλνω ένα σκαρίφημα για να γίνουν κατανοητά τα ερωτήματα.

Ιδιοκτήτης κατέχει 2 ακίνητα:

1) αυτοτελές άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο

2) κάθετη ιδιοκτησία σε όμορο οικόπεδο.

Ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να κατασκευάσει μια μικρή ξενοδοχειακή μονάδα και οι εγκαταστάσεις της να επεκταθούν και στις δύο ιδιοκτησίες.

Θα είχατε την καλοσύνη να μου πείτε την άποψη σας για τα ακόλουθα:

α) Λογικά δεν μπορεί να γίνει συνένωση όμορων ιδιοκτησιών καθώς η κάθετη δεν έχει αυτονομία, σωστά?

β) θα μπορεί να γίνει ανέγερση με 2 διαφορετικές άδειες για το κάθε οικόπεδο ? Εκεί θα πρέπει να ληφθούν υπόψιν οι ελάχιστες πλάγιες αποστάσεις μεταξύ των όμορων ιδιοκτησιών φαντάζομαι. Θα μπορώ να βάλω στην κάθετη πχ γκαράζ, αποθήκες, και στο αυτοτελές τμήμα τις λοιπές εγκαταστάσεις ? Θα μπορούν να συνιπολογιστούν τα συνολικά εμβαδά για την αδειοδότηση του ξενοδοχείου?

γ) Θα μπορεί να πάρει άδεια λειτουργείας ξενοδοχείου λόγω του ότι οι εγκαταστάσεις εκτίνονται σε διαφορετικά οικόπεδα? Θα υπάρχει κάποιο κώλυμα σε αυτό?

δ) διαβάζω στο συμβόλαιο της σύστασης καθέτου ιδιοκτησίας: " υπάγουν από σήμερα στις διατάξεις του ν.3741/1929, όπως αυτός τροποποιήθηκε με το Ν.Δ. 1024/1971, στις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα και στις διατάξεις του άρθρου 6 Ν.2052/1992 και συνιστούν, με την υπό του Νόμου προβλεπόμενη δικαιοπραξία, δύο (2) χωριστές, διηρημένες (κάθετες) ιδιοκτησίες, σε τρόπο ώστε αυτοί να έχουν την πλήρη κυριότητα μεν σε καθεμιά μελλοντική οικοδομή, την αποκλειστική νομή και χρήση σε κάθε σαφώς προσδιοριζόμενο τμήμα του οικοπέδου που θ'ανεγερθεί οικοδομή, αναγκαστική δε συγκυριότητα κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου, προσδιορίζοντας αμέσως παρακάτω τις διηρημένες ιδιοκτησίες, δηλαδή τα τμήματα του οικοπέδου που θ' ανεγερθούν οι μέλλουσες οικοδομές και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας καθεμιάς απ΄ αυτές επί του όλου οικοπέδου και ειδικότερα:..." και μετά συνεχίζει με τις περιγραφές των καθέτων.

ευχαριστώ πολύ

[dimitris GM]

 εχεις δικαιωμα σε μια καθετη και σε ενα οικοπεδο παροδιο.

Καθε ενα χτιζει τα τμ. που δικαιουται, με βαση τους όρους δομησης της περιοχης.

δλδ η καθετη χτιζει τα αναλογα δικα της στο αρχικο οικοπεδο

και το αυτοτελες τα δικα του.

Δεν μπορεις να παρεις τμ απο την καθετη και να τα βαλεις στο αυτοτελες.

Υπαρχει δυνατοτητα συνενωσης του αυτοτελους με την καθετη

αλλα προυποθετει περιπλοκες διαδικασιες και εξοδα.

[καπου υπαρχει μια πολυσελιδη εγκυκλιος]

μαλλον ειναι αυτη

ΠΟΛ. 1050/21-2-1996 Φορολογικές υποχρεώσεις που δημιουργούνται σε περιπτώσεις σύνταξης συμβολαιογραφικών πράξεων που αφορούν σύσταση, τροποποίηση ή κατάργηση οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών

Να μιλησεις αναλυτικα με τον συμβ/φο σου.

 

 

 

Edited Ιούλιος 27 , 2021 by dimitris GM

[tetris]

Πέραν του φορολογικού, υπάρχει το (πιο σημαντικό) θέμα της δόμησης. Άσε που μπορεί να υπάρξουν κι άλλες επιπλοκές.

Γιαυτό, ας ρωτήσει στην αρμόδια αδειοδοτούσα υπηρεσία (ΕΟΤ?) αν μπορεί να μεταφέρει τις βοηθ. χρήσεις στην κάθετη

[Vasili]

Γεια σας,

σας ευχαριστώ θερμά και τους δύο. Μίλησα ήδη με τον ΕΟΤ, όπου μου είπαν αφενός πως δε βλέπουν κάποιο ιδιαίτερο πρόβλημα, αλλά αφετέρου πως δεν είναι πλέον αρμόδιοι και θα πρέπει να απευθυνθώ στην ΥΔΟΜ της περιοχής.

Μίλησα με την ΥΔΟΜ, τους εξήγησα την περίπτωση και κανόνισα ραντεβού, για να δούμε το θέμα με μεγαλύτερη λεπτομέρεια. Ούτε εκεί το απέκλεισαν εκ των προτέρων αλλά θα μας εξασφαλίσει όλους να μας απαντήσουν συγκεκριμένα και μάλλον - αν γίνεται - γραπτώς.

Δήμητρη ευχαριστώ για την εγκύκλιο. Είχα αποκλείσει τη δυνατότητα συνένωσης αλλά αυτό που λές είναι πολύ ενδιαφέρον. Με βάση αυτή τη διαδικασία θα μπορούσε να συνενωθεί η κάθετη με το αυτόνομο και να δημιουργηθεί ένα νέο οικόπεδο ? Ομως η άλλη κάθετη που απομένει είναι μή άρτια γιατί θα έχει πλέον λιγότερα τ.μ. από αυτά που προβλέπει η νομοθεσία της περιοχής για αρτιότητα.

Ως εναλλακτικό σενάριο σκεφτόμουν, να οικοδομηθούν 2 κτίρια με 2 άδειες στα αντίστοιχα οικόπεδα και ο περιβάλλων χώρος να διαμορφωθεί κατάλληλα ώστε να τα ενοποιήσει λειτουργικά.

Σωστή συμβουλή θα μιλήσουμε και με τον/την συμβολαιογράφο για τις δυνατότητες που υπάρχουν.

[dimitris GM]

 

Στον ΕΟΤ δεν βλεπουν το προβλημα...μεχρι που θα τους δειξεις δυο ξεχωριστα οικοπεδα....

Στην ΥΔΟΜ θα σε ρωτησουν πώς θα συνενωσεις λειτουργικα, με το 50% που εχεις  στις καθετες...

και βεβαια λειτουργικη συνενωση  σημαινει να ειναι "εν επαφη" και οχι "εν αποστασει"

Το αλλο θεμα ειναι τι θα κανει η αλλη καθετη, για την περιπτωση που ο ιδιοκτητης της θελησει να περιφραξει...;;;;

 

- αν δεν εχει χτισει ο αλλος, μπορεις να καταργησεις την καθετη,

να κανετε συνενωση και νεα καθετη και να ορισετε πώς θα γινει η ανοικοδομηση ωστε να μην εχει αντιρησεις ο αλλος, λογω οχλησεων.

- ή να πουλησει την αλλη καθετη ο ιδιοκτητης της ... 

 

Edited Ιούλιος 28 , 2021 by dimitris GM

[melissa]

Αν τελικά δεν επιτύχεις συνένωση και καταλήξεις με ένα αυτοτελές και την μία κάθετη, τα κτίρια που θα μελετήσεις θα πρέπει να μπορούν να λειτουργούν ανεξάρτητα μετά την λήξη της συνένωσης. Αυτό σημαίνει πρόβλεψη για κλιμακοστάσια, πρόσβαση στον δρόμο, μηχανολογικές εγκαταστάσεις... 

[Vasili]

Δημήτρη:

Η άλλη κάθετη έχει ήδη οικοδομηθεί με κατοικία. Και επίσης έχουν υλοποιήσει μάνδρότοιχο μεταξύ των καθέτων. Αυτό το προέβλεπε και ο τίτλος σύστασης της καθέτου (να μπορούν να φτιάξουν φράχτη δηλαδή).

Melissa:

Με τον όρο λειτουργική συνένωση εννοώ πως τα δύο κτίρια επικοινωνούν μέσω του περιβάλλοντος χώρου που δημιουργείται μεταξύ τους. H χρήση τους εξυπηρετεί το σύνολο. Πχ Στο μικρό οικόπεδο θα μπρορούσαν να τοποθετηθούν στούντιο δωμάτια. Στο μεγάλο οικόπεδο να μπούν τα λοιπά δωμάτια και οι επιμέρους χώροι (reception, εστιατόριο, κλπ).

Και τα δύο οικόπεδα (αυτοτελές και κάθετη) έχουν άμεση πρόσβαση σε δρόμο.

Από ότι καταλαβαίνω θεωρείτε πως γίνεται πολύπλοκο με την κάθετη και καλύτερα θα ήταν να το αποφύγουμε (δηλαδή να παρατήσει το οικόπεδο αυτό και να ψάξει άλλο οικόπεδο?)

 

[dimitris GM]

"Η άλλη κάθετη έχει ήδη οικοδομηθεί με κατοικία. Και επίσης έχουν υλοποιήσει μάνδρότοιχο μεταξύ των καθέτων. Αυτό το προέβλεπε και ο τίτλος σύστασης της καθέτου (να μπορούν να φτιάξουν φράχτη δηλαδή)."

 

α] Το οτι προβλεψαν και το εγραψαν και στο συμβολαιο, δεν σημαινει οτι ειναι νομιμος ο μανδροτοιχος  που χωριζει τις δυο καθετες....

β] απο τα γραφομενα σου, δεν ηταν σαφες εάν εχει χτισει ο αλλος...

γ] λειτουργικη συνενωση γινεται "εν επαφη" και οχι μεσω διαδρομων στους ακαλυπτους

 υγ

"τπτ δεν χαλαει...πριν χαλασει οριστικα."

δες τον συμβ/φο...να σας πει τα εξοδα

μπορει να εχει καποια ιδεα...

καλη συνεχεια

 

Edited Ιούλιος 28 , 2021 by dimitris GM

[tetris]

On 28/7/2021 at 6:18 ΜΜ, Vasili said:

...(δηλαδή να παρατήσει το οικόπεδο αυτό και να ψάξει άλλο οικόπεδο?)

Το πιο σωστό